| Автор |
Сообщение |
ViktoriyaR
Возраст: 49
Сообщения: 148
|
 Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 08:03 |
  |
| Grey Horse писал(а): |
| что у автора называется текущей отдачей - как я понимаю, просто традиционная ставка капитализации, а конечная отдача - ставка дисконта |
я тоже так пониманию.
| Grey Horse писал(а): |
Цитата:
Далее по прошествии двух, трех лет следует ожидать начала повышательного тренда с темпом роста, не превышающим 5-7%.
вызывает некоторые сомнения... С точки зрения применимости в конкретных расчетах. |
мне кажется это справедливо для темпов роста недвижки в странах с развитой экономикой. для Украины, думаю и для России тоже, на ближайшие несколько лет даже с учетом рецессии такой темп врядли будет. на наших рынках всегда темп роста недвижки, тем более рынок недвижимости в наших странах еще далек от насыщения, всегда превышал в несколько раз темпы роста ВВП. так если недвижка будет расти 5-7 % в год, то с ВВП совсем будет беда. так что, мое мнение, если на долгосрочную перспективу то может 5-7 % среднегодовой темп и пойдет, но в среднесрочной -как по мне маловат.
а так статья мне тоже понравилась, поэтому тут и выложила  |
|
|
  |
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 12:53 |
|
Capitalization Rate Метод кумулятивної побудови (build-up method).
1. Безризикова базова ставка (реальна) /Rr=(1+Rn)/(1+I)-1 /Формула Ірвіна Фішера/
2. Додатковий ризик. Ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості.
3. Компенсація необхідності компетентного управління (інвестиційний менеджмент).
4. Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень.
5. "Норма повернення капіталу. Можливий розрахунок методами: Ринга, Хоскольда, Інвуда.
Шановні колиги! На сьогоднішній день виникла необхідність отримати Вашу допомогу в визначенні поправки на ризик: «Додатковий ризик інвестування в об'єкти нерухомості».
Величина даної поправки до кризового стану в економіці мала лише позитивне значення +.
З врахуванням кризових явищ, ситуації в банківському секторі, стан виплати депозитів і т.д.; вкладення коштів на депозит (розрахунок безризикової ставки на підставі величини банківських депозитів) порівняно з вкладенням коштів в нерухомість, значно ризиковіше. Відповідно величина даної поправки в теперішніх умовах мала б бути від’ємною величиною. Для підтвердження данного припущення можна скористатись методом аналізу ієрархій та порівняти ризиковість вкладення на депозит та в нерухомість. Базові фактори порівняння: 1. Економічні; 2. Політичні, нормативно – правові ; 3. Природні, екологічні; 4. Соціально демографічні.
Після проведеного аналізу встановлено, що вклад коштів в нерухомість на сьогоднішній день менш ризиковий. Поправка орієнтовно складає (-1,5% ) з знаком мінус.
Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.???
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:02 |
|
| Marian писал(а): |
| чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів |
Теоретически - да. На сегодня. Что будет через 2 - 3 - 6 месяцев - кто-то может с уверенностью предсказать?
Кроме того, сегодня банк банку - рознь. Наверное, имеет значение, доходность депозитов какого банка Вы анализируете?
Наконец, то, о чем Вы говорите - ситуация на сегодня. Однако при дисконтировании Вы прогнозируете доход от недвижимости на несколько лет вперед. Соответственно, и риск и альтернативную доходность должны прикидывать не только (и не столько) на сегодня, а на всю перспективу. С лету видится 2 альтернативы:
а). прогнозировать изменение ставки дисконта как меры... в течение всех будущих лет;
б). определять некую "эффективную" ставку дисконта, как бы усредненную по всему предполагаемому сроку получения будущих доходов.
Т.е., это такая проблема... Или, скорее, клубок проблем... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 16:48 |
|
| Marian писал(а): |
Після проведеного аналізу встановлено, що вклад коштів в нерухомість на сьогоднішній день менш ризиковий. Поправка орієнтовно складає (-1,5% ) з знаком мінус.
Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.??? |
По-моему, произошло смешение понятий...
1. Безрисковая ставка - это по сути гарантированная норма дохода на инвестиции с минимально возможным риском. В условиях Украины ее довольно часто определяют по банковским депозитам ("лучшее из худшего"), но давайте не забывать и о сути.
2. Премия за риск - это предусмотренная дополнительная доходность, обусловленная рисками данного капиталовложения по сравнению с безрисковым. Исходя из этого, по своей сути премия не может быть отрицательной (минусовое значение означает, что данная форма капиталовложения менее рисковая, чем безрисковая). |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 17:10 |
|
N.D. совершенно +1
но тут то вопрос "особый"
| Marian писал(а): |
| Цікавить Ваша думка, чи може значення даної поправки мати від’ємне значення, при умові розрахунку безризикової ставки на основі банківських депозитів.??? |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Авг 2009 18:06 |
|
| N.D. писал(а): |
| по своей сути премия не может быть отрицательной (минусовое значение означает, что данная форма капиталовложения менее рисковая, чем безрисковая) |
Это не так, если перестать отождествлять действительно безрисковую ставку (из классики) и базовую ставку в методе суммирования для конкретного случая и работы. В общем-то, никто не сказал, что базовая и безрисковая - это всегда одно и то же. А у нас - так вообще никогда (если следовать букве той же классики)!
| N.D. писал(а): |
| Безрисковая ставка - это по сути гарантированная норма дохода на инвестиции с минимально возможным риском. В условиях Украины ее довольно часто определяют по банковским депозитам ("лучшее из худшего"), но давайте не забывать и о сути. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 10:22 |
|
Если не затруднит, дайте линк на тему базовой ставки и расчета нормы дохода с ее применением.
А пока, насколько понимаю: базовая ставка это доходность некоего вида инвестиций (базового), с которым мы сравниваем инвестиции в недвижимость. Пусть в роли базовой инвестиции выступает банковский депозит. Реальная доходность депозита, скажем, 10%. Инвестиции в недвижимость менее доходные (тренд изменения цен, низкий уровень ликвидности), поправка -1,5%.
Тогда ставка дисконта на недвижимость: 10%-1,5%=8,5%.
Я правильно понял, о чем шла речь выше? |
|
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:52 |
|
Відповідно п. 15.Стандарту №2: … Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
Перший варіант так званий «екстракція» дає значення ставки капіталізації в межах 8%. (В розвинутих країнах значення ставки капіталізації знаходиться в межах 8 – 11%).
За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 11:58 |
|
| Marian писал(а): |
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
Marian, як можна відповісти на таке питання, як що ви не привели ці розрахунки? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Marian
Сообщения: 80
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:34 |
|
Відповідно п. 15.Стандарту №2: … Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
Перший варіант так званий «екстракція» дає значення ставки капіталізації в межах 8%. (В розвинутих країнах значення ставки капіталізації знаходиться в межах 8 – 11%).
Приклад: ЧОД річний (квартири обл.. центр)= 2000 $ США. V (вартість квартири)=50000 $ США. Відповідно Сr=2000/50000= 4,4%
ЧОД рівний величині орендної плати 190 $/міс. за 12 місяців з врахуванням не завантаженості, резервів і .т. Дані відповідають дійсності.
За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
Capitalization Rate Метод кумулятивної побудови (build-up method).
1. Безризикова базова ставка (реальна) /Rr=(1+Rn)/(1+I)-1 /Формула Ірвіна Фішера/ - 4,88%. (Баківський депозит без інфляції)
2. Додатковий ризик. Ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості. - 0,98%
3. Компенсація необхідності компетентного управління (інвестиційний менеджмент). – 0,98%
4. Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень. – 2,44%
5. "Норма повернення капіталу. Можливий розрахунок методами: Ринга, Хоскольда, Інвуда. – 1,59%
Сr= 4,88+0,98+0,98+2,44+1,59 = 10,87%
В
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 12:48 |
|
| Marian писал(а): |
Сr=2000/50000= 4,4%
ЧОД рівний величині орендної плати 190 $/міс. за 12 місяців з врахуванням не завантаженості, резервів і .т. Дані відповідають дійсності. |
Охоче вірю.
| Marian писал(а): |
| Сr= 4,88+0,98+0,98+2,44+1,59 = 10,87% |
Підтвердити премії за ризик аналітично - задача практично нездійсненна.
| Marian писал(а): |
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
Фраза "дані відповідають дійсності" супроводжує лише один варіант. Висновок очевидний) |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:14 |
|
| Marian писал(а): |
| Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно. |
В первую очередь режет глаз 5. "Норма повернення капіталу". (+)1,59%? Из каких соображений? А Вы уверены, что не (-)5%, например? И мне кажется, что ни Хоскольд, ни Инвуд, ни тем более Ринг в таком виде тут не применимы в принципе без дополнительных развернутых обоснований (тем более Ринг - этот метод, насколько я знаю, принципиально не предназначен для оценки обычной коммерческой недвижимости. Хотя в этом могу и ошибаться). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 13:22 |
|
| Marian писал(а): |
Відповідно п. 15.Стандарту №2: … Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
1. порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
2. аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
Перший варіант так званий «екстракція» дає значення ставки капіталізації в межах 8%. (В розвинутих країнах значення ставки капіталізації знаходиться в межах 8 – 11%).
Приклад: ЧОД річний (квартири обл.. центр)= 2000 $ США. V (вартість квартири)=50000 $ США. Відповідно Сr=2000/50000= 4,4%
ЧОД рівний величині орендної плати 190 $/міс. за 12 місяців з врахуванням не завантаженості, резервів і .т. Дані відповідають дійсності.
За другим варіантом «кумулятивний метод», значення ставки капіталізації буде суттєво більшою.
Capitalization Rate Метод кумулятивної побудови (build-up method).
1. Безризикова базова ставка (реальна) /Rr=(1+Rn)/(1+I)-1 /Формула Ірвіна Фішера/ - 4,88%. (Баківський депозит без інфляції)
2. Додатковий ризик. Ризик інвестування в різні об'єкти нерухомості. - 0,98%
3. Компенсація необхідності компетентного управління (інвестиційний менеджмент). – 0,98%
4. Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень. – 2,44%
5. "Норма повернення капіталу. Можливий розрахунок методами: Ринга, Хоскольда, Інвуда. – 1,59%
Сr= 4,88+0,98+0,98+2,44+1,59 = 10,87%
В
Відповідно, якийсь варіант розрахунків здійснюється некоректно.
Який ??? |
Уважаемая Marian
Если у Вас задание определить РС то первый вариант как раз и дает рыночный коэффициент капитализации, тот который сложился на рынке для таких объектов. То что его величина меньше % на депозит говорит лиш о том, что вкладывать средства в такие объекты с целью получения дохода не выгодно. Выгоднее положить эти средства на депозит. Там можно получить реально больше. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 15:36 |
|
| N.D. писал(а): |
А пока, насколько понимаю: базовая ставка это доходность некоего вида инвестиций (базового), с которым мы сравниваем инвестиции в недвижимость. Пусть в роли базовой инвестиции выступает банковский депозит. Реальная доходность депозита, скажем, 10%. Инвестиции в недвижимость менее доходные (тренд изменения цен, низкий уровень ликвидности), поправка -1,5%.
Тогда ставка дисконта на недвижимость: 10%-1,5%=8,5%.
Я правильно понял, о чем шла речь выше? |
Ну если они менее ликвидны, то премию, я так понимаю нужно увеличивать, а не уменьшать? |
|
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Авг 2009 16:51 |
|
| irenka писал(а): |
| Ну если они менее ликвидны, то премию, я так понимаю нужно увеличивать, а не уменьшать? |
Если вы заметили, написано не "менее ликвидны", а "менее доходные" и "низколиквидные".
Как понимаю, сравнивается доходность двух форм капиталовложений. Из-за лихорадки в банковской сфере привлекательность депозитов как вложений упала, уровень их ликвидности (быстрого возврата вклада, при том что берутся ставки депозитов на год) тоже упал. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
