Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 10:51
rudge писал(а):
Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься
Ну что значит не корректно, а если нет другого выхода. Как определить ставку дисконта для здания которое будет введенно в эксплуатацию через 1,5 - 2 года.
_________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:03
Сергей_К писал(а):
Ну что значит не корректно, а если нет другого выхода. Как определить ставку дисконта для здания которое будет введенно в эксплуатацию через 1,5 - 2 года.
Уважаемый коллега
Ну умеете Вы вопросики задавать. Типа, а если "утюг упадет"
Я же писал
rudge писал(а):
Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься
Я выделил то условие которое есть основополагающим. А как вы знаете, РС всегда связана с конкретной датой .
Что касается, "если нет другого выхода". Да, такая ситуация возможна. Но это только тогда когда рынка то нет. В таком варианте действитеельно другого выхода, как применить кумулятивный метод, нет. Но это уже не РС, и даже если перед нами задача определить РС (в такой ситуации), то разумный оценщик напишет ограничения, по крайней мере должен. написать.
К стати, понятие "корректности" не исключает вонятие "возможности".
Что бы не обвинили в том что ухожу от вопроса.
Если Вы хотите определить РС (не инвестиционную) то есть варианты (на вскидку)
1. Прогнозируете какова будет через 1,5-2 года РС аналогичных объектов.
2. Прогнозируете какова будет через 1,5-2 года Рыночная арендная ставка в аналогичных объектах.
Далее по формуле ЧОД/С = К
Правда все это будет актуально если сможите доказать и подтвердить правильность прогноза.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:27
rudge
Но речь то идет не о ставке капитализации, а оставке дисконтирования, которой мы объязаны привести как будущие доходы и затраты так и затраты прошлых лет к дате оценки. А ставку капитализации я уже лет 10 не считаю кумулятивным путем.
Ув. колега rudge извените за неудобные вопросы
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:49
Я вообще то исходил из этого.
Цитата из статьи Лейфер Л.А.,
Ставка дисконтирования для оценки доходной недвижимости в условиях кризиса
Перед тем, как перейти к обсуждению конкретных значений ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в условиях кризиса, я приведу высказывание одного из участников положившего начало одной из упомянутых дискуссий (Фамилия не указана).
«Ставку дисконтирования сначала посчитал "всеми нами любимым" кумулятивным методом. И что у меня получилось: почти 16%+норма возврата, и так ставка капитализации 16 с копейками…
«Доходный подход получается в 3 раза меньше. (чем сравнительный Л. А.).
В итоге, чтобы примерно подходы (доходный и сравнительный Л. А.) сравнялись нужно, чтобы ставка капитализации была в диапазоне 6,5-7,5%.
Потом сделал рыночную выжимку - ставка получилась как раз 7%.»
Заметим, что коэффициент капитализации 7% в предположении ежегодного темпа роста в 5- 7%, примерно соответствует ставке дисконтирования 12 – 14%.
Заслуживает внимания позиция автора цитируемых строк. Все свидетельствует за то, что ставка капитализации равна 7%: и расчет по рыночным данным, и сопоставление с оценкой, полученной в рамках рыночного подхода. Но этому результату он не верит потому, что результат не совпадает с сомнительным, но "всеми нами любимым" кумулятивным методом. "
Если мы говорим о определении РС доходной недвижимости, не о бизнесе, то ставка дисконта приравнивается к ставке капитализации ибо в расчетах ЧОД, а не ЧДП.
Грубо так
ЧОД - капитализируется и получаем стоимость объекта.
ЧДП - дисконтируется и получаем приведенные на дату оценки денежные потоки сумму которых приравниваем к стоимости объекта, по умолчанию бизнеса..
Иль я не правильно рассуждаю?
Прощаю коллега
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
irenka
Сообщения: 1098
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:56
rudge писал(а):
ЧОД - капитализируется и получаем стоимость объекта.
ЧДП - дисконтируется и получаем приведенные на дату оценки денежные потоки сумму которых приравниваем к стоимости объекта, по умолчанию бизнеса..
Рудж, ты считаешь что дисконтирование лучше применить в оценке бизнеса, а не отдельного обьекта недвиж?
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 12:11
Уважаемая irenka
Дисконтирование чего, ЧОД или ЧДП?
Если последнее, то для бизнеса.
Но если явно ЧОД будет величина переменная, то тут тоже дисконтирование но q = k. (приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой )
Но это особый случай. Мы же, при определении РС доходной недвижимости, прогнозируем что ЧОД и k будут почстоянными и не ограниченными во времени (тока не путайте с "прогнозируем ЧОД в будущем" это к РС не отновится)
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:05
rudge писал(а):
приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой
а можно подробнее... а то у меня, видать, пробел в знаниях... я не понимаю, что это за ставка кап-ции такая - переменная.
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:19
КовАл писал(а):
rudge писал(а):
приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой
а можно подробнее... а то у меня, видать, пробел в знаниях... я не понимаю, что это за ставка кап-ции такая - переменная.
А эт когда Вы прогнозируете, что в будущих периодах будет меняться доходность объекта оценки.
Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год.
Юра вернись за стол
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:50
А ты уверен, что это ставка кап-ции, а не ст-ка дисконта?
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:55
Уверен, там капитализируется дисконтируется ЧОД, а не ЧДП.
А вообще, то что там написано мне в принципе на нравится.
Там есть очень серьезная ошибка, принципиальная. Потом (после стола ) подумаешь.
Уже не уверен
Кое что привел в соответствие.
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Вт, 11 Авг 2009 20:17), всего редактировалось 1 раз
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:59
Скан в студию... я не верю!!!
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 18:33
Ув. rudge. Что вы путаете.... передо мной лежит то самый номер Практики оценки, та самая таблица, но там отдельно дисконтируется ЧОД, и отдельно рассчитана ставка капитализации для расчета реверсии, которая почему-то меньше ставки дисконта, хотя я такого еще не встреча (мал еще что-ли? )
Кстати подержу Юру, что про ставку капитализации - переменную первый раз слышу, ведь если мне не изменяет память, то прямая капитализация, где она (ставка), применяется есть "компаундинг" - или накопление, рост дохода, постоянный, на один и тот же процент, каждый год в течении не ограниченного периода.
А вот ставка дисконтирования может меняться если прогнозируется изменение (рост/уменьшение) рисков в будущем...
_________________ Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 18:39
rudge писал(а):
Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год.
Речь о стр. 60 табл. 9.6 ?
Если да, то где там переменная ставка капитализации?
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме