| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
 Добавлено:
Пн, 07 Сен 2009 21:26 |
  |
Ценю я тут как-то магазин ( в Кацапетовке). Поставили задачу определить РС и СППЗУ отдельно ( ну или в том числе). И что же получается- опять затратная больше рыночной! Я и думаю себе: какое ж им блин право пользования, когда минусы сплошные? Беру и экономический износ начисляю, причем нагло методом подбора, и получаю : Рынок=Затратка( с учетом эконом. износа) + 1 грн.(ППЗУ), чтоб им пусто было.
Логично, я вас спрашиваю? |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Сен 2009 21:29 |
|
логично. на курсах говорили, что надо учитывать все виды износов улучшений. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Сен 2009 21:36 |
|
честно не въехал...
но наверное ты прав  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 00:58 |
|
Дык усьо правильно. С точки зрения банальной логики, попробуй в данной рыночной ситуации построить новый магазин. Что получим? О-о-о-чень дорого, так даже без учета стоимости земли, которая почему-то не подешевела (хотя логично, куда она денется, она то жрать не просит кроме копеешных налогов). А цены на здания и сооружения с учетом стоимости земли или права пользования ею ползут вниз стремительными темпами. Вот вам и экономический износ. Можна очень грубо проследить на соотношении опосредованой стоимости строительства нового жилья и рыночной стоимости проданого аналогичного. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 08:14 |
|
| Цитата: |
| Можна очень грубо проследить на соотношении опосредованой стоимости строительства нового жилья и рыночной стоимости проданого аналогичного. |
+1 |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 08:21 |
|
| Борода писал(а): |
Беру и экономический износ начисляю, причем нагло методом подбора, и получаю : Рынок=Затратка( с учетом эконом. износа) + 1 грн.(ППЗУ), чтоб им пусто было.
Логично, я вас спрашиваю? |
Нелогично.
О стоимости какого права пользования идет речь - права постоянного пользования, права аренды ЗУ? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:09 |
|
Есть обьект с арендой, а есть встроеное помещение, по которому естессно никаких земельных документов не предусмотрено. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:35 |
|
| Борода писал(а): |
| Есть обьект с арендой, а есть встроеное помещение, по которому естессно никаких земельных документов не предусмотрено. |
Не уловил... Нет абстрактного "права пользования земельным участком". Согласно ЗКУ, пользование осуществляется либо как постоянное пользование, либо как аренда. Вы что оцениваете? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:39 |
|
Если никаких документов нет, а ЗУ используется, я думаю надо ценить как постоянное. Если есть договор аренды- тогда право аренды вестимо.
Задача оценки- выделение земельной компоненты при расчете амортизации недвижимого имущества. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 10:44 |
|
| Борода писал(а): |
| Если никаких документов нет, а ЗУ используется, я думаю надо ценить как постоянное. Если есть договор аренды- тогда право аренды вестимо. |
Итак, выбранная вами модель расчета предполагает определение стоимости права постоянного пользования ЗУ.
Согласно п.48 Методики, в данном случае применяется прямая капитализация доп.дохода, т.е. по сути стоимость права постоянного пользования соответствует рыночной стоимости ЗУ.
Как вы понимаете, рыночная стоимость вашего ЗУ не может составлять 1 грн. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 11:27 |
|
А вы предлагаете искать аналоги ЗУ в кацапетовке под жилой застройкой? Это проблематично несколько, хотя и более правильно. Опять же, если документов на постоянное пользование у нас нет, ( мы же теоретически рассуждаем) то можно рассматривать такое пользование и как аренду. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 11:51 |
|
я хочу дополнить, своим ответом "логично. на курсах говорили, что надо учитывать все виды износов улучшений" я поддерживаю применение экономического износа при расчете стоимости улучшений, а не то, что ППЗУ = 1 грн.
хотя если в результате расчетов оно равно 1 грн, то почему бы и нет. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 11:58 |
|
1 грн я ставил при подборе параметра как исходную цифру, а эконом износом подгонял. Опять же, если нам надо будет амортизировать РС недвижки, а она ниже затратной, то куда ее еще снижать? |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 14:50 |
|
| Борода писал(а): |
| А вы предлагаете искать аналоги ЗУ в кацапетовке под жилой застройкой? Это проблематично несколько, хотя и более правильно. |
Если не ошибаюсь, исходный вопрос касался "логичности 1 грн.", а не "где мне взять аналоги продаж ЗУ". Поэтому разбираем логичную и обоснованную модель расчета. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Вт, 08 Сен 2009 16:24 |
|
ну да... в общем мнения разделились.
Отправляю как есть, пусть аудит думает, у него башка большая. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
