| Автор |
Сообщение |
sevmax
Сообщения: 2
Откуда: Севастополь
|
 Добавлено:
Пт, 13 Май 2011 16:29 |
  |
Уважаемые коллеги!
При проведении сравнительного подхода возникла следующая ситуация:
Объект оценки общей площадь 1500 кв.м., площадь земельного участка 0,45 га.
Объекты аналоги имеют площадь строений и земельного участка:
1. 2100 кв.м. и 0,23 га
2. 1635 кв.м. и 0,85 га
3. 2753,4 кв.м. и 2,2975 га
4. 780 кв.м. и 0,1067 га.
Земельные участки свободные от застройки в районе расположения объекта оценки отсутствуют.
Сталкивались ли вы на практике с применением корректировок на зависимость площади застройки и площади земельного участка? |
|
|
  |
|
Ashlee
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Пт, 13 Май 2011 16:52 |
|
в объекте оценки и объектах сравнения правовой статус земли одинаков? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Май 2011 20:15 |
|
Условно разбейте на землю и улучшения. Отнимите со стоимости аналогов стоимость земельных участков/прав на них, скорректируйте коробки и добавьте свою землю. |
|
|
 |
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Сб, 14 Май 2011 10:00 |
|
я так делал. Очень часто получается отрицательное значение аналога ( на пример: ты посчитал, что твоя земля по 3 рубля за сотку. У аналога 100 соток, ты отнимаешь 300 рублей, а цена аналога с землей 250) Надо что-то более хитрое придумывать. К примеру, 20 соток - это необходимая земля для такого объекта, по 3 рубля, а остальные 80 соток - избыточный аткив, учитываем по 1.5 рубля или вообще не замечаем. Правда, как при таком подходе от проверок отбиваться, не знаю  |
_________________
 |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 14 Май 2011 10:13 |
|
Отрицательное значение бывает только потому, что не правильно оценили землю. Стоимость участка разная при разной площади, месте, комуникаци и т.д. Главное при таком подходе подобрать аналоги с одинаковой стоимостью участка (пусть разные по площади - ввести корректировку на площадь участка).
А на счет Вашего примера про избыточный актив - не думаю что земля может им быть  Одному покупателю она не нужна (т.е. он не хочет за нее переплачивать), в другому - нужна. На каждый товар, есть свой покупатель... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 14 Май 2011 10:39 |
|
| Андрей писал(а): |
| Стоимость участка разная при разной площади, месте, комуникаци и т.д. Главное при таком подходе подобрать аналоги с одинаковой стоимостью участка (пусть разные по площади - ввести корректировку на площадь участка). |
Это, конечно, да, тут не поспоришь. Но, как по мне, это не значит, что
| Андрей писал(а): |
| Отрицательное значение бывает только потому, что не правильно оценили землю. |
Это еще может указывать, что улучшения не соответствуют НЭИ и, соответственно, не вносят в общую стоимость объекта недвижимости (земельный участок + улучшения) никакой стоимости. И разница может указывать на затраты, необходимые для доведения земельного участка под НЭИ: очистить от застройки, изменить целевое назначение и т.д.
| КоньВп@льт0 писал(а): |
| К примеру, 20 соток - это необходимая земля для такого объекта, по 3 рубля, а остальные 80 соток - избыточный аткив, учитываем по 1.5 рубля или вообще не замечаем. Правда, как при таком подходе от проверок отбиваться, не знаю |
А почему это избыточная земля должна идти дешевле. А почему не рассматривать метод развития и разбивать участок на отдельные, пользующиеся спросом, участки, с целью получения максимальной стоимости как того требует НЭИ. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 14 Май 2011 11:08 |
|
| Цитата: |
| А почему не рассматривать метод развития и разбивать участок на отдельные, пользующиеся спросом, участки, с целью получения максимальной стоимости как того требует НЭИ. |
а потому что документально это подтвердить нечем и некак, а банки не принимают такие расчеты.... |
|
|
|
|
ТД
Сообщения: 280
|
| Добавлено:
Пн, 16 Май 2011 12:59 |
|
sevmax есть такой коэффициент -территориалоемкость, отношение площади участка к площади застройки, возможно это Вам как то поможет |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июн 2011 01:02 |
|
У меня есть промышленное здание с административными помещениями, я подобрал аналоги, но как всегда, они не идеальны конечно, в принципе разброс не большой. На все вроде скорректировал: на местоположение; на отсутствие у части аналогов админ помещений; на разницу в коммуникациях (отсутствует часть коммуникаций, к стати там где отсутствуют админ помещения (наверное тут надо повнимательней ведь отсутствие коммуникаций, как следствие отсутствия админ помещений); на возможность разворота фур (одна площадка позволяет размещать стоянку для фур и машин, а другая имеет вытянутую форму и на ней ни как не развернутся без проблем); на состояние (оговаривать не буду, буду спорить не с Вами а с заказчиком))))). К стати вот вспомнил не скорректировал на площади помещений!!!. Данные по площадям:
Площа нерухомості, м2 (583,5 ОО) 801,1 1240 1100 700 936 1000
Площа ЗД, м2 (5517 ОО) 9338 2700 9300 4000 7000 4000
И тут стал вопрос, как видно, площадь ЗУ так же значительно отличаются, как скорректировать на площадь ЗУ. И тут опять двадцать пять. Условно свободных участков промышленного назначения нашел только 4 (еще был 5, но он с готовым проектом строительства торговых помещений, и космической ценой) и все в разных частях города. Один без проекта, но тоже под торговую. И вот что я сделал. Взял поставил огромную поправку на местоположение, так как одна ЗУ под торговую застройку обусловлено именно местоположением (там много людей топчется), и на глаза сразу попадает ряд из площади и ее стоимости на 1 м2:
1000 249,96
1777 272,69 (торговая)
6670 99,94
8300 30,30
Проверил регрессия оказывается надежной по всем параметрам, хоть и такая малая выборка, но выглядит правдоподобно, только вот вопрос, выдает R2 больше для линейной нежели для логарифмической, какую лучше использовать (линейн=0,9505; логарифм=0,9507), лично я склоняюсь к логарифмической... Кстати у всех участков одинаковые коммуникации (все рядом).
Теперь я стал делать следующее:
- в предыдущую таблицу с корректировками недвижимости, в самое начало внес стоимость 1 м2 с учетом модели составленной по ЗУ;
- так как объекты находятся в разных промышленных зонах города, а модель рассчитана с учетом корректировок именно к нашему объекту, то...
- я взял те же корректировки, что брал для недвижимости опираясь на то что это цены с учетом размера ЗУ если бы она находилась в месте оцениваемого, и провел корректировку в обратную сторону, к объектам сравнения.
- отнял общую стоимость ЗУ из каждого из ОА по скорректированной цене за 1 м2 и вычел из недвижимости.
- далее оставил все те же корректировки отдельно к улучшениям объектов аналогов, вывел средневзвешенную цену и прибавил к ней стоимость ЗУ ОО по модели. Насколько, корректны такие расчеты? Поделитесь мыслями.)))
Может просто - больше земли "+" и меньше земли "-".
Еще момент. Читал где-то на форуме, вроде бы товарищ Мисовец, описывал формулу корректировки стоимость от площади, но расшифровку обозначений не дал. Может есть что сказать по этому поводу, или есть новшества на сегодняшний день, так сказать наработки.
P.S. Еще наша земля в аренде, один из аналогов тоже, а остальные в собственности, стоит ли вносить поправку на правовой статус ЗУ, где-то на форуме читал, что сейчас непонятно что выгодней. Месяц назад земля была в бесплатном пользовании, сегодня уже 3000 грн. а через пол года по 6000 станет (бюджет же надо пополнять)? Хотя мне кажется что при таком раскладе все лучше арендовать чем покупать, так как роста недвижимости, да еще и резкого не прогнозируется, следовательно при покупке, твоя недвижимость становиться огромным пассивом, на котором при сдаче в аренду не то что заработать, а отбить нереально - пока...
К стати, после вычета из объектов сравнения стоимости ЗУ, при делении стоимости ЗУ на стоимость всей недвижимости (до корректировок) у всех аналогов данный показатель колебался от 0,2 до 0,35 (частка ЗУ у вартості нерухомості), может тоже натолкнет на какие-то мысли. |
|
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июн 2011 17:24 |
|
Вычитание земли из аналогов, с последующей корректировкой повисших в воздухе будивель, это почти всегда подгонка результата под "внутреннее мироощущение". По крайней мере, когда речь идет о сравнение крупных промышленных/складских комплексов. С домами на четырех сотках ессно все получается красиво... |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Чт, 23 Июн 2011 18:30 |
|
"внутреннее мироощущение" - это что-то вроде объективно субъективного? Не подвешивать здание, не разделять на ЗУ и улутшения а просто + или -. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
