| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 11 Июл 2011 13:33 |
  |
По просьбе автора С.Фролова (Директор и собственник сетевой оценочной компании Аргумент (ТМ). Работа с банками. Руководитель Ассоциации специалистов банковской оценки Украины АСБОУ. Член Королевского института сертифицированных экспертов RICS) выкладываем на форуме для ознакомления и дискуссий:
| Цитата: |
Просто мысли и наблюдения, часто не связанные между собой. Я не претендую на истину в последней инстанции, просто мне кажется, что по поводу этих вопросов стоит задумываться хоть иногда, несмотря на то, что многим сложившееся восприятие кажется незыблемым.
Анализ НЭИ. Правильно ли это и почему именно «эффективного»? Всегда ли участник рынка в основу своих действий закладывает именно эффективность? И о какой эффективности речь идет? Экономической? Совокупной? Эффективности завтрашнего дня? Пишут об этом много, рассматривая в основном вариант «наиболее вероятного использования». Сдается мне, раз уж мы в оценке моделируем типичное поведение участника рынка, может, и использование нужно брать «наиболее типичное» (НТИ)? Или просто типичное использование (ТИ). Существенной разницы между ТИ и НВИ нет, но как по мне, понятие ТИ более конкретное, чем НЭИ и НВИ, оно прямо вытекает из анализа рынка и оно же служит основанием для выбора используемых в оценке подходов, поскольку прямо отражает мотивационную составляющую участников рынка. Такая структура действий оценщика кажется мне более последовательной и логичной.
Собственно подходы. Ни у кого не возникало ощущения насилия над сознанием в процессе согласования результатов оценки, полученных разными подходами? У меня – да. Такое согласование необходимо оттого, что мы обязаны либо использовать все три подхода в оценке, либо обосновывать отказ от одного или двух. Это не всегда оправданно, приводит к тому, что все подряд подходы используются по принципу «разумной осторожности», что перегружает оценку и оценщика лишним текстом. Редко такая работа полезна, чаще она где –то между смешным и неэффективным и на пользу только целлюлозникам. А что, если зайти с другой стороны – обосновывать не отказ, а использование подходов? Исходя из ТИ. То есть однозначно нужно использовать один подход, при этом не запрещены к использованию ни второй, ни третий. Логика участников рынка редко опирается на три классических подхода. Чаще всего – на один, максимум на два. Использование подходов, не используемых на рынке, вредно для оценки. Хорошо бы мысль этого абзаца закрепить нормативно.
Теперь о сути подходов.
Про затратный совсем недавно и очень замечательно написали Я. Маркус с В. Ворониным. ЗДЕСЬ.
Доходный эффективен в том случае, если типичный покупатель каким-либо образом ориентируется на доход от использования объекта и меньше – на себестоимость и цены предложений. Это сегмент коммерческой недвижимости среднего калибра - АЗС, ресторанов, элеваторов, складов. В некоторых случаях у участников рынка принято считать стоимость по упрощенному алгоритму, например, «две годовые выручки» (не наш метод, но все же). Такую логику, но уже с нормальными расчетами, возможно воспроизвести в рамках оценочных процедур и это будет отражением рынка.
Сравнительный – понятно, наиболее рыночный, при условии, что типичный покупатель ориентирующийся на данные рынка, в части предложений (сделок), имеет на что ориентироваться. Идеальный сегмент – массовая недвижимость – квартиры, участки, дома. В кризисные времена активно звучала мысль о том, что данные предложений по типовым объектам недвижимости не имеют ничего общего с рынком, поскольку продажи осуществляются по неким Иным Ценам. Давайте рассмотрим типичные действия участников рынка. Для формирования представления и стоимости своего или приобретаемого актива участник рассматривает доступную ему базу – базу предложений. База состоявшихся сделок недоступна даже специалистам – как риелторам, так и оценщикам, а значит, не формирует у рынка понимание стоимости.
Оценщик должен знать и руководствоваться логикой участника рынка и использовать данные рынка в части доступной и чаще всего используемой участниками рынка. Разница (иногда действительно большая) между ценой предложения и ценой продажи объясняется влиянием двух факторов: уровнем наглости и нужды покупателя, и температурой паяльника в туловище продавца.
Все просто, оценщик не регулирует цену на рынке, он ее выявляет, и процесс этого самого выявления – воспроизведение типичной для этого времени, этого региона и этого сегмента, логики. Рынок и его состояние оценщику может не совсем нравиться или казаться нелогичным, но сути дела это не меняет.
Вот так, задумываясь о том, в чем ты вчера был абсолютно уверен, делаешь сам себе неожиданные открытия. |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 11 Июл 2011 16:28 |
|
В целом - все очень хорошо сказано. И звучало раньше, по сути, хоть и нечасто, но уже неоднократно - из уст тех, кто думает.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
slon_kharkov
Сообщения: 107
|
| Добавлено:
Пн, 11 Июл 2011 16:34 |
|
Согласен с текстом. Очень нравиться тенденция на форуме к осмыслению подобных вещей. Также отношусь к тексту Я. Маркус с В. Ворониным. Давно такие мысли в голову лезут. Более того, стараюсь применять на практике. Но не всегда выходит. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 11 Июл 2011 20:19 |
|
А я вот не совсем согласен.
| Фролов писал(а): |
| Анализ НЭИ. Правильно ли это и почему именно «эффективного»? Всегда ли участник рынка в основу своих действий закладывает именно эффективность? И о какой эффективности речь идет? Экономической? Совокупной? Эффективности завтрашнего дня? Пишут об этом много, рассматривая в основном вариант «наиболее вероятного использования». Сдается мне, раз уж мы в оценке моделируем типичное поведение участника рынка, может, и использование нужно брать «наиболее типичное» (НТИ)? Или просто типичное использование (ТИ). Существенной разницы между ТИ и НВИ нет, но как по мне, понятие ТИ более конкретное, чем НЭИ и НВИ, оно прямо вытекает из анализа рынка и оно же служит основанием для выбора используемых в оценке подходов, поскольку прямо отражает мотивационную составляющую участников рынка. Такая структура действий оценщика кажется мне более последовательной и логичной. |
Почему наиболее эффективного? Потому что любого инвестора интересует эффект от инвестиций. И выберет он то использование, эффект от которого будет максимальным. Поэтому использование наиболее эффективное - дающее наибольший эффект.
И тут, как мне кажется, велосипед точно не нужно изобретать.
Теперь по поводу подходов.
По поводу согласований и обязательности подходов согласен полностью. Порой делается подход чисто для галочки, чтобы был, хотя он нафиг не нужен, но кому-то хочется, чтобы он был.
По поводу приоритетности подходов в зависимости от ориентации типичного покупателя. Опять-таки, любого владельца денег интересует чтобы от их инвестирования был максимальный эффект. И никогда инвестор не купит объект, если последующий экономический эффект (будь то последующая передача объекта в аренду и получение дохода в виде арендной платы, или использование объекта для собственных нужд и получение дохода в виде экономии арендной платы) не отобьет его инвестиции. Поэтому он полюбому будет мониторить оба рынка (продажу и аренду) одновременно. И будет принимать решения только в том случае, если они будут в балансе. Что собственно и показала ситуация в кризис:
- продавцы не продавали, потому что не могли вернуть вложенные ранее средства;
- покупатели не покупали, потому что экономический эффект по результатам анализа рынка аренды не перекрывал того, что хотели продавцы на рынке предложения.
Добавлено спустя 23 минуты 48 секунд:
| Фролов писал(а): |
| База состоявшихся сделок недоступна даже специалистам – как риелторам, так и оценщикам, а значит, не формирует у рынка понимание стоимости. |
Проблема не только в открытости/закрытости базы, проблема в ее содержании. Пожалуйста,в средствах массовой информации регулярно публикуются результаты приватизации/передачи в аренду гос. и ком. имущества. По закону при приватизации или аренде определяется типа рыночная стоимость. По ним заключены договора и т.д. и т.п.
А нафиг эти данные никому не нужны, потому что всем известно как они получены и к реалиям не имеют никакого отношения.
Или данные договоров купли-продажи квартир. Кому они нужны если там стоимость БТИ.
Поэту, сначала нужно в консерватории что-то подправить. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
froloff
Гетьман
Возраст: 57
Сообщения: 286
|
| Добавлено:
Вт, 12 Июл 2011 13:12 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 12 Июл 2011 14:26 |
|
| froloff писал(а): |
| http://asbou.com.ua/blogi.htm |
И....? Все там обсуждать - или тут? |
|
|
|
|
froloff
Гетьман
Возраст: 57
Сообщения: 286
|
| Добавлено:
Вт, 12 Июл 2011 15:15 |
|
| Серый писал(а): |
| любого инвестора интересует эффект от инвестиций. И выберет он то использование, эффект от которого будет максимальным. |
а не все покупатели - инвесторы, к тому есть еще и продавцы как вторая сторона. какой экономический эффект ожидается от квартиры? джинсов? Мазерати? мопедика? не все объекты оценки нацелены на экономический эффект. есть объекты оценки, предназначенные сугубо для употребления. а есть объекты, предназначенные исключительно для генерации денежного потока. отсюда разница в логике участников рынка - у нас это называется доходным и сравнительным подходом.
Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:
| zanoza писал(а): |
| там обсуждать - или тут? |
да где кому удобнее. там второй блог есть. |
_________________
Осел - это такая лошадь. Только маленькая, как осел... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 12 Июл 2011 15:28 |
|
| froloff писал(а): |
а не все покупатели - инвесторы, к тому есть еще и продавцы как вторая сторона. какой экономический эффект ожидается от квартиры? джинсов? Мазерати? мопедика? не все объекты оценки нацелены на экономический эффект. есть объекты оценки, предназначенные сугубо для употребления. а есть объекты, предназначенные исключительно для генерации денежного потока. отсюда разница в логике участников рынка - у нас это называется доходным и сравнительным подходом.
|
+1000
Я бы добавил что не всегда и доходные ОО или точнее потенциально могущее приносить доход приобретаются с целью получать онный (квартира для сдачи в аренду, авто под такси). Тут нужно смотреть типичность рынка. К сожалению у нас все "контролеры" требуют обоснование с расчетами НЕИ и хоть кол им на голове теши. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 12 Июл 2011 16:19 |
|
| froloff писал(а): |
| а не все покупатели - инвесторы, к тому есть еще и продавцы как вторая сторона. |
Но все равно они ориентируются на эффект в виде получения некой суммы денег, которую они обменяют на что-то, что им более нужно в данный момент, фактически принесет им больший эффект. Не обязательно в виде чистого дохода в виде денег, удовлетворение некой потребности - это же тоже эффект, пусть его и нельзя в чистом виде оценить в денежном выражении.
| froloff писал(а): |
| какой экономический эффект ожидается от квартиры? |
Как минимум, экономия на арендной плате.
Конечно, есть предметы, для которых нет альтернативного использования в силу того, что его нельзя получить (хотя, из тех же штанов могут получиться шорты, а из пиджака - жилет ) и глупо для таких объектов анализировать какое-то альтернативное использование. Это с родни тупости про необходимость второго/третьего подхода, о которой сказано выше.
Если говорить о том же Мазератти, то почему тогда оно стоит дороже Жигулей, если выполняет ту же функцию - перемещение объекта из одной точки в другую. Наверное, все-таки есть какой-то эффект дополнительный по сравнению с жигулями. Да не экономический. Хотя за границей в аренду можно взять тот же Мазератти и я больше чем уверен, что арендодатель отобьет стоимость этого автомобиля за счет полученной аренды. Да, не каждый купленный автомобиль используется для получения дохода, ну так и не надо использовать доходный подход. Экономический эффект получается в виде денег при продаже. Значит сравнительный и все.
| rudge писал(а): |
| Я бы добавил что не всегда и доходные ОО или точнее потенциально могущее приносить доход приобретаются с целью получать онный (квартира для сдачи в аренду, авто под такси). Тут нужно смотреть типичность рынка. |
Экономия на арендных платежах - это тоже доход.
Как по мне, квартиры - это отдельный сегмент недвижимости в нашей стране, где действуют правила как для других сегментов: доход и стоимость должны быть увязаны между собой. Тут еще примешивается фактор удовлетворения потребности где-то жить. Иначе объяснить почему жилье у нас на много дороже, чем за границей я лично не могу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
froloff
Гетьман
Возраст: 57
Сообщения: 286
|
| Добавлено:
Вт, 12 Июл 2011 23:13 |
|
| Серый писал(а): |
| Да, не каждый купленный автомобиль используется для получения дохода, ну так и не надо использовать доходный подход. |
о чем и речь))) |
_________________
Осел - это такая лошадь. Только маленькая, как осел... |
|
|
|
froloff
Гетьман
Возраст: 57
Сообщения: 286
|
| Добавлено:
Пн, 18 Июл 2011 10:44 |
|
| froloff здесь писал(а): |
Рецензирование.
Нормативное регулирование рецензирования Отчетов об оценке в нашей стране несовершенно ровно настолько, насколько несовершенна наша страна. То есть, Закон об оценке определяет понятие и процедуру рецензирования не так как того ждет рынок, а как было удобно для приватизации в 2001 –м. То есть одни определялись со стоимостью приватизируемого имущества, другие их как бы контролировали, не обращая внимания на результат. То есть страна по логике должна была ждать от рецензентов анализ полученной стоимости для приватизации и ее соответствие рынку, а они согласно букве закона отвечали про правильность методики. На вопрос о стоимости дров звучал ответ про время суток, и наступала гармония как в райских картинках в брошюрках у баптистов – сытые и красивые хищники рядом с вполне здоровыми травоядными. Подробнее об этом – в моем же блоге, только ранее и на Лиге.
Время лечит, учит нас балтийская скорая помощь. Рынку все чаще нужен ответ на вопрос: «А верна ли стоимость?» и народ упрямо вяжет эту потребность с понятием рецензии, что лингвистически и логически справедливо.
Попробую написать правильную модель рецензирования с учетом сегодняшних реалий.
На мой взгляд, рецензии должны быть категорийными. Категории:
1. (она же А). Рецензия в сегодняшнем виде.
2. (она же В). Рецензия А плюс анализ рынка, проведенный рецензентом с ответом на вопрос: а попадает ли в рынок стоимость, определенная в рецензируемом отчете?
3. (она же С). Процедура, повторяющая оценку согласно рецензируемому отчету с выездом на объект, и подтверждением либо опровержением стоимости, определенной в рецензируемом отчете.
Если такую или схожую точку зрения закрепить в стандарте, заказчику или потребителю достаточно указать категорию рецензии, и наступит счастье. |
|
! |
КовАл: |
| Для удобства чтения, поправил сообщение froloffа |
|
_________________
Осел - это такая лошадь. Только маленькая, как осел... |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 18 Июл 2011 13:22 |
|
| froloff писал(а): |
| http://asbou.com.ua/retsenzirovanie.htm |
Опять - двадцать пять....Сергей, может лучше приглашать на другую площадку АСБОУ - на летнюю какую-нибудь, с легким пивным фуршетом и т.п? |
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 20 Июл 2011 22:17 |
|
| froloff писал(а): |
Попробую написать правильную модель рецензирования с учетом сегодняшних реалий.
На мой взгляд, рецензии должны быть категорийными. Категории:
1. (она же А). Рецензия в сегодняшнем виде.
2. (она же В). Рецензия А плюс анализ рынка, проведенный рецензентом с ответом на вопрос: а попадает ли в рынок стоимость, определенная в рецензируемом отчете?
3. (она же С). Процедура, повторяющая оценку согласно рецензируемому отчету с выездом на объект, и подтверждением либо опровержением стоимости, определенной в рецензируемом отчете.
Если такую или схожую точку зрения закрепить в стандарте, заказчику или потребителю достаточно указать категорию рецензии, и наступит счастье. |
И сколько будет стоить ТАКАЯ рецензия?! Окститесь!!!! Сколько уже можно усложнять и удорождать оценку?! Может, хватить усложнять и зарегулировать нашу работу?! Вместо того, чтобы как-то упрощать и помогать нашей деятельности, вы продолжаете заниматься самобичеванием и т.п.!!!Ну, не вы конкретно, Сергей,(хотя в данных высказываних, и вы ) но тенденция некоторых "инициативных" настораживает. |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 21 Июл 2011 07:09 |
|
Здравствуйте, Сергей.
Постараюсь отписать с утра, пока голова холодная.
Поскольку, видимо, особенного обсуждения и не намечается, не хотел вступать в дискуссию. Но вопрошающий, тем не менее, расчитывает на отзывы. И если мнение вроде моего окажется вопрошающему небесполезно, 15 минут с утра не убито даром.
Так вот. "Правильная модель рецензирования с учетом реалий" - это как? Т.е., завтра реалии поменяются - опять менять? И какие задачи преследуют эти изменения, дабы удовлетворять реалиям? Я так понимаю, необходимо кому в существующих реалиях зарубить работу, а по пути прицепить коррупцию и еще че-то там вплоть до покушения на демократические основы - будьте любезны, рецензия по категории №3? Так в реалиях это можно сделать и в существующем правовом поле, сами знаете...
Добавлено спустя 6 минут 47 секунд:
... вот смотрите, Сергей. Вот инициатива есть - отлично. А что в результате? Как и зачем? Вот неужто Вы не чувствуете, как необходимо на законодательном уровне утвердить возможное время проведения самой рецензии, т.е. исключительно до момента использования оценки, ибо после сделки необходимо гарантирование действия механизма защиты права собственности, чтобы никакая, извините, мразь, в существующих реалиях бесконечно не отменяла проведенные сделки на том основании, что оценка "не попадает в рыночную стоимость" на основании рецензии?
У нас масса неимплементированных законов, лежат скопом без толку. В принципе, все выписано, необходимо лишь юридически грамотно применять. В законодательстве, например, четко указаны случаи проведения обязательного рецензирования... так какая разница нам, по какому виду ее могут запороть, или от этого будет зависеть тяжесть понесенного наказания, с одной стороны, и степень благодарности, с другой?
Добавлено спустя 8 минут 25 секунд:
... таким образом, не вижу смысла в обсуждении возможных изменений в этом смысле, поскольку нахожу их откоровенно вредными. Вас же как человека последовательного и, очевидно, стремящегося продолжить эту тему, прошу обратить внимание на необходимость дополнительной конкретизации запрещения проведения "безвременных" рецензий - все может быть сделано лишь до сделки, а после - см. Закон, а в отсутствие драгоценного времени - хотя бы по диагонали - ст.ст.321, 386, 388 Гражданского кодекса Украины.
Спасибо и всех благ. |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 783
|
| Добавлено:
Чт, 21 Июл 2011 14:09 |
|
| Шах писал(а): |
Окститесь!!!! Сколько уже можно усложнять и удорождать оценку?! Может, хватить усложнять и зарегулировать нашу работу?! Вместо того, чтобы как-то упрощать и помогать нашей деятельности, вы продолжаете заниматься самобичеванием и т.п.!!!Ну, не вы конкретно, Сергей,(хотя в данных высказываних, и вы ) но тенденция некоторых "инициативных" настораживает. |
по сути, уникальная ситуация
ни в одной из консалтинговых профессий в Украине профессиональное сообщество не пытается само, с маниакальной настойчивостью и на протяжении длительного периода предельно усложнить жизнь себе и своим коллегам 
хорошо, что у наших депутатов нет времени или желания принимать ту ерунду, что периодически продуцируют эти весьма инициативные товарищи |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
