< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Стоимость права аренды земельного участка

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Стоимость права аренды земельного участка

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4 ... 10, 11, 12 След.

Автор

Сообщение

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 14:17

Почему-то никто не предложил рассмотреть и другой аспект ППЗУ.
Предлагаю разобрать на примере.
Дано:
ЗУ в г. Киеве, площадь 0.1 га,
для строительства офисного комплекса,
в аренде на 5 лет,
на дату оценки не застроен.
Задача:
РС права аренды ЗУ?

Модель освоения:
- так как ЗУ в аренде, то имеем полное право проектировать и строить офисный комплекс площадью 2000м2,
- срок аренды позволяет осуществить этот проект освоения,
- строим, вводим в експлуатацию (несём расходы, грубо 1000 на 1м2) и, например, продаём (например по 1500 м2),
- получаем доход 2000 х (1500 - 1000) = 1000 000,
- покупатель оформляет на себя договор аренды ЗУ.

В итоге:
РС права аренды ЗУ отличается от права собственности ЗУ в данной модели только в учёте платы за землю на период освоения, т.е. для права аренды учитываем арендную плату, а для права собственности - земельный налог.

PS. Остаются вопросы соответсвия методике и главное - кто такой "дополнительный доход"?

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 14:56

Уважаемый Yourick
Может можно и так.
Только уж очень много НО. Кроме двух цифир (2000 кв м и затрат 1000 ) все остальное, пардон, домыслы. Да и ППЗУ сидит в стоимости продажи улучшения и вытянуть ее (стоимость ППЗУ) оттуда, как на меня проблематично, а мне еще и лень.
Как на меня, чем проще, тем лучше.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 15:02

ППЗУ сидит в стоимости продажи метров - никто и не спорит.
Чем проще, тем лучше = ОК.

По возможности, хотелось бы "домыслы" расшифровать (по прошествии состояния ленности).

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 15:31

Yourick писал(а):

Даже не знаю как расшифровывать.
При таком как Вы предложили расчете, естественно будет дисконтирование. А там сплошные прогнозы. Я об этом. Дальше думаю Вы сами домыслите.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 16:20

rudge писал(а):

В своих расчетах Вы берете Ваше "Она определяется, исходя из рыночных арендных ставок (доход ДL)" и далее применяете при расчете ЧОД в (+) или (-) НЕ рыночные данные, а НОРМАТИВНЫЕ (аренда просчитанная по алгоритму). Вот в чем проблема.

Такое ощущение, что на разных языках говорим... С чего вы взяли, что для расчета ДL применяется нормативная арендная ставка? Вовсе нет, и в дискуссии это неоднократно упоминалось.
Применяется рыночная арендная ставка, а если она прямо не представлена, то определяется косвенно - исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки капитализации.

rudge писал(а):

И еще, неужели не понятно, что при определении стоимости объекта оценки она одна и та же, как для покупателя, так и для продавца (в наших же расчетах и отчетах). Так почему тогда стоимость ПП, РЫНОЧНАЯ, для одного и того же объекта оценки и для тех же, собственника и арендатора, должна быть разной?

Опять путаница... Нет стоимости права аренды для арендодателя (собственника)! Право аренды - это право арендатора. И потенциально - его стоимость одинакова для арендатора и субарендатора.

rudge писал(а):

PS: Знаете, ведь в силу отсутствия рыночных данных, я тоже, так же как и Вы, рассчитываю ППЗУ, с чем не согласен, но чиновникам нужна стоимость ПП больше чем 0. Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ, а на РС.

Вот, собственно, в чем и проблема. Стоимость права пользования для собственника не определяется.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:22

Во, Во

На Ваше
"Такое ощущение, что на разных языках говорим.."

Вот из Вашей статьи

"Визначення вартості права оренди (як часткового права) (Мое КАКОГО? РС ИЛИ ,,,,,)
Позначення:
Ддогов. – договірна орендна плата, за якою орендодавець передає ділянку в користування орендарю;
ЧОДор.дав. – чистий операційний дохід орендодавця; (МОЕ. далее выделено для ясности. И если есть ЧОД то есть и стоимость ППЗУ №1)
ЧОДдод = ЧОДоренд. – додатковий дохід орендаря (чистий операційний дохід орендаря за умови передачі ділянки в суборенду);
Vор.дав. – вартість права орендодавця;
Vоренд. – вартість права орендаря (вартість права оренди земельної ділянки).
(они что разные на один и тот же ЗУ? Нонсенс, если определяется РС)

З точки зору орендодавця, вартість його права – це грошова сума, яку він може отримати при передачі прав на об’єкт нерухомості орендарю. В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки, а відповідно – платником земельного податку. Таким чином, його дохід визначається:
ЧОДор.дог = Ддогов - ЗП (3)
Вартість права орендаря має зміст лише тоді, коли орендар може передати ділянку в суборенду за ціною ДL, що перевищує договірну орендну плату Ддогов.. Очевидно, що договірну орендну плату він при цьому сплачуватиме орендодавцю, тому згідно [1, п.44]:"
ЧОДоренд = ДL - Ддогов (4) (

Так Who is Who

Вы расчитали
ЧОДор.дог это №1
и далее
ЧОДоренд это №2
Тобиш, если №1 не равно №2 то имеем две стоимости одного и того же объекта при определении РС или ?????? (С=ЧОД/К).
И тут же опровергаете (о чем и я говорю) "Опять путаница... Нет стоимости права аренды для арендодателя (собственника)! Право аренды - это право арендатора. И потенциально - его стоимость одинакова для арендатора и субарендатора. "

При этом ЧОД №1 не базируется на рыночных данных, а договорная (если хотите расчетная), а ЧОД №2 наоборот на рыночных.

Я помнится Вас спрашивал, что определяется РС или.....
Если РС то каким ражном в расчетах не рыночные данные Ддогов.
Вот я о чем.

Далее я писал
«…Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ»
Ваше
«Вот, собственно, в чем и проблема. Стоимость права пользования для собственника не определяется.»
И опять из статьи
«З точки зору орендодавця, вартість його права – це грошова сума, яку він може отримати при передачі прав на об’єкт нерухомості орендарю. В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки, …..»
Не понял, где истина

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:49

rudge попробуй абстрагироваться от земли и представь себе просто абстрактный объект «А». Так вот про «А» известно, что его содержание обходиться собственнику в величину - ЗП, а если он хочет сдать в аренду то ЗАКОНОМ и ТОЛЬКО ЭТОМУ собственнику разрешено сдавать только по определенной ар. плате – Догов, а продавать пожалуйста по рыночным т.е. по VL.
В тоже время это всё существует в рыночных условиях, где есть и ДL и VL.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:50

Складывается впечатление, что вы просто не поняли, о чем идет речь Smile

Земельный участок не оценивается. Объектом оценки являются частичные права (права арендатора) на этот участок.

И если есть ЧОД то есть и стоимость ППЗУ №1
Нет, конечно)

Vор.дав. – вартість права орендодавця;
Vоренд. – вартість права орендаря (вартість права оренди земельної ділянки).
они что разные на один и тот же ЗУ?
Разумеется, разные! А их сумма составляет рыночную стоимость зем.участка (стоимость права собственности).

Вы расчитали
ЧОДор.дог это №1
и далее
ЧОДоренд это №2
Тобиш, если №1 не равно №2 то имеем две стоимости одного и того же объекта при определении РС или ?????? (С=ЧОД/К).
Рассматриваются разные права по отношению к одному зем.участку. Потому это разные стоимости.

В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки
Да. И если будет определяться стоимость для собственника, с целью отчуждения - это рыночная стоимость участка.

Я помнится Вас спрашивал, что определяется РС или.....
Если РС то каким ражном в расчетах не рыночные данные Ддогов.
Да, рыночная стоимость права аренды. Исходя из рыночных арендных ставок. Далее определяется ЧОД за вычетом затрат, связанных с получением дохода. Этими затратами является плата арендодателю (Ддогов.), и ее "нерыночность" здесь совершенно ни при чем.

Добавлено спустя 16 минут 9 секунд:

И ещё, концептуально:

Далее я писал
«…Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ»
Ваше
«Вот, собственно, в чем и проблема. Стоимость права пользования для собственника не определяется.»
И опять из статьи
«З точки зору орендодавця, вартість його права – це грошова сума, яку він може отримати при передачі прав на об’єкт нерухомості орендарю. В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки, …..»
Не понял, где истина

Стоимость чего-либо - это сумма, которую я могу за это что-либо выручить. Важно понимать, что если у меня есть права на некий объект, то стоимость этого права - деньги, которые я получу в случае продажи этого права (или, как уже замечалось - деньги, которые я экономлю благодаря наличию данного права).
Поэтому стоимость прав всегда определяется для правообладателя.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 23:00

2 rudge
Попробуйте взглянуть на это с такого ракурса.
У арендатора есть договор аренды т.е. ПРАВО АРЕНДЫ где есть условие Ддогов. В результате у него возникает доп. доход равный ЧОДоренд. = ДL – Догов.
Как он возник, никого не интересует, так же как никого не интересует, как появилось здание, которое оценивается (благодаря рыночным взаимоотношениям инвестора и подрядчик, или путем строительства его хоз. способом, или его отобрали у бывшего владельца в результате рейдерской атаки, или...)
Теперь вопрос: СКОЛЬКО СТОИТ ПРАВО АРЕНДАТОРА ПОЛУЧАТЬ ЭТОТ ДОХОД или, другими словами СКОЛЬКО СТОИТ ПРАВО АРЕНДЫ? Не Ваша и не моя задача определять прав ли был арендодатель, когда сдал арендатору уч-к по Ддогов. т.е. дешевле, чем его можно сдать на рынке, т.е. по ДL... пусть с этим разбирается кто угодно, только не мы... у нас это не спрашивают... у нас спрашивают, за сколько может арендатор продать своё право аренды на открытом конкурентном рынке и т.д. и т.п. т.е. какова его (права аренды) стоимость? Здесь основная мысль, что объект оценки – право аренды, которое на дату оценки уже возникло в результате подписания конкретного договора между арендодателем и арендатором, и нам нет необходимости определять на рыночных ли условиях был составлен данный договор аренды. Нам нужно определить, сколько денег готов заплатить субарендатор за право арендовать данный объект на условиях Ддогов., и за какую сумму арендатор готов продать эту возможность субарендатору.

Hard_Pragmatic писал(а):

вот и я не стесняюсь иногда заглядывать в НС

да я тоже не стесняюсь туда заглядывать, просто у нас спор не о том... мы говорили о сути доходника, и о необходимости/отсутствии таковой учета расходов на управление при расчете недвижимости доходным подходом. Я говорю, что доходный подход для недвижимости - это модель оценки бизнеса построенного на сдаче этой недвижимости в аренду, и, поэтому, необходимо учитывать расходы на управление этим бизнесом. N.D., насколько я понял, считает, что учитывать расходы на управление нет необходимости, что на мой взгляд, звучит немного странно, т.к. сама арендная плата в карман не свалится, и налоги по этому бизнесу, сами по себе, не уплатятся.

N.D. писал(а):

По п.1 - сформулируйте, пожалуйста, четко, что является объектом оценки.
По п.2 - модель оценки части помещения площадью 8 кв.м достаточно детально (имхо) изложена в одном из предыдущих постов

1. объект оценки - часть помещения площадью 8 кв.м.
2. если не затруднит, то приведите оба расчета в одном посте.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 02:23

2 КовАл
Похоже, вы сами ответили на свой вопрос Smile

В обоих пунктах объект оценки один и тот же. Методика его оценки описана в посте (Вт, 03 Фев 2009 10:52).
Подытоживая эту тему, приведу еще раз свою логику. В сложившейся практике, с точки зрения оценки передача в аренду - это не хозяйственная деятельность (бизнес), а продажа права аренды в форме аннуитетных платежей.
Оценка хозяйственной деятельности осуществляется принципиально по-иному, с учетом прибыли (а не ЧОД).

Добавлено спустя 6 минут 42 секунды:

КовАл писал(а):

сама арендная плата в карман не свалится, и налоги по этому бизнесу, сами по себе, не уплатятся.

Вы каким-то образом учитываете налоги по бизнесу (не налог на собственность, это другое) в оценке недвижимости доходным подходом?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 08:53

____________________________________________________________

N.D. писал(а):

Подытоживая эту тему, приведу еще раз свою логику.

N.D. писал(а):

В сложившейся практике, с точки зрения оценки передача в аренду - это не хозяйственная деятельность (бизнес), а продажа права аренды в форме аннуитетных платежей.

N.D. писал(а):

и продажа семечек, и сдача предпринимателем недвижимости в аренду - безусловно, хозяйственная деятельность (бизнес).

____________________________________________________________

____________________________________________________________

N.D. писал(а):

Оценка хозяйственной деятельности осуществляется принципиально по-иному, с учетом прибыли (а не ЧОД).

Вам удается не определять ЧОД при оценке бизнеса по доходу?
____________________________________________________________

____________________________________________________________

КовАл писал(а):

1. бизнеса - сдача в аренду недвижимости 8 м.кв.
2. стоимости недвижимости 8 м.кв.

N.D. писал(а):

В обоих пунктах объект оценки один и тот же.

т.е. оценка бизнеса по доходу (в данном случае) и оценка недвижимости по доходу (в данном случае) есть одно и то же. Сдается мне, что

N.D. писал(а):

вы сами ответили на свой вопрос Smile

____________________________________________________________

Уважаемый, N.D.. Как Вы говорили выше

N.D. писал(а):

Подытоживая эту тему, приведу еще раз свою логику.

Оценка имущества по доходу = оценка бизнеса по сдаче этого имущества в аренду. А используется это (именно сдача в аренду, а не другая хоз. деятельность) при оценке имущества по доходу потому, что в этом варианте минимизируется влияние менеджмента на доход. Однако, "минимизируется" не значит "полностью исключается"... даже для получения дохода от сдачи в аренду необходимо приложить определенные усилия. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос

N.D. писал(а):

спешу Вам сообщить, что нет, я учитываю расходы на оплату труда человека, который занимается оплатой этих налогов и сбором арендной платы.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:34

Уважаемые коллеги.

Опять вернусь к моему первому посту этой ветки.

ЧТО ОПРЕДЕЛЯЕМ?
КАКУЮ СТОИМОСТЬ?

Я полностью согласен с тем что Вы говорите, НО не в отношении РС.

Берем два варианта.
1. "А" сдал по РС, "В" - взял по РС.
2. "А" сдал, а "В" взял по Договорной не РС (или на оборот не важно)

В каждом из этих вариантов будет разная стоимость и соответственно сумма. При этом в варианте 1 - РС, а в варианте 2 - Спец стоимость (СС)

Берем третий вариант
3. "А" сдал по РС, "В" - взял По РС но снизил затраты на содержание.
РС ПП по этому варианту должна быть равна РС ПП варианта 1.

Вариант четыре
4. "А" арендовал по договорной (не РС), "В" взял по РС. То это сродни варианта 2. Это (СС)

Но если мы хотим знать (задание такое) реальную стоимость ПП для "В" в варианте 3, (и аналогично для "А" в варианте 4) то естественно будем учитывать снижение затрат этим "В" и увеличение дохода в силу разности Дог. Стоимости и РС. НО это не РС ПП. Скорее это стоимость (назовем так) бизнеса от аренды. Хотя какой это бизнес. Это быстрее НЭИ благодаря управлению, которое говорит о завышении "А", в варианте 3, стоимость аренды и о каком то ограничении (личном интересе) у собственника при сдаче в аренду "А" в варианте 4 по Дог. стоимости.

И последнее, если мы говорим о РС, которую как правило мы определяем, то давайте рассуждать с позиции определения РС.

Прочитав статью я не понял о какой стоимости идет речь. По умолчанию принял, что про РС. Если речь идет о другой стоимости, то плиз, уточните в статье о какой. Тогда можно будет и предметно обсуждать.
А то действительно говорим на "разных языках".

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:34

Такое ощущение, что вы сознательно не замечаете: я разграничиваю понятие бизнеса с точки зрения экономической и оценочной.

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

В обоих пунктах объект оценки один и тот же.

т.е. оценка бизнеса по доходу (в данном случае) и оценка недвижимости по доходу (в данном случае) есть одно и то же.

Здесь вы называете разные объекты оценки, сформулировав начальное условие про одинаковые объекты Smile

Разумеется, это не одно и то же.

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

Оценка хозяйственной деятельности осуществляется принципиально по-иному, с учетом прибыли (а не ЧОД).

Вам удается не определять ЧОД при оценке бизнеса по доходу?

Конечно! При оценке бизнеса дисконтируется NCF (Net Cash Flow - чистый денежный поток), а не NOI (Net Operating Income - чистый операционный доход).
Посмотрите конспекты замечательных лекций А.Б.Огаджаняна по этому поводу.

КовАл писал(а):

я учитываю расходы на оплату труда человека, который занимается оплатой этих налогов и сбором арендной платы.

Это штатный сотрудник с заработной платой (хотя бы минимальной)? Или как вы принимаете оплату его труда?

Добавлено спустя 5 минут 35 секунд:

rudge писал(а):

В каждом из этих вариантов будет разная стоимость и соответственно сумма.

Уточните, пожалуйста - стоимость чего? И как вы понимаете суть этого 'чего'?

Последний раз редактировалось: N.D. (Чт, 05 Фев 2009 09:47), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:46

Пардон
Уточняю, ПРАВ ПОЛЬЗОВАНИЯ (ПП) на аренду (субаренду)
Там далее по тексту везде идет о ПП.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:51

rudge писал(а):

Пардон
Уточняю, ПРАВ ПОЛЬЗОВАНИЯ (ПП) на аренду (субаренду)

А что такое стоимость права пользования? Как вы ее трактуете?

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4 ... 10, 11, 12 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме