< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Стоимость права аренды земельного участка

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Стоимость права аренды земельного участка

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... , 10, 11, 12 След.

Автор

Сообщение

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 12:30

Это совершенно разные объекты оценки.
Модель, описанная в моей статье, основана на договоре аренды и соответствующем праве арендатора.
Ваш пример другой. Как я понимаю, он возможен в случае, если сам арендодатель (на первом этапе) договором купли-продажи продаст право владения и пользования арендатору на определенный срок. И тогда именно этот договор будет правоустанавливающим документом в оценке.
Да, кодексом это предусмотрено. Да, арендатор сможет его продать по рыночной стоимости (большей нуля). Но см. первое предложение)

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 13:08

N.D. писал(а):

Это совершенно разные объекты оценки.

чем разные? и там и там Арендатор получает одни и те же права, просто форма передачи этих прав и соответственно форма оплаты разная.

Повторюсь с вариантами:
1. Передача Права пользования (ПП) по Договору купли-продажи ПП. Оплата – Единоразовый платеж. Единоразовый платеж = РС ПП.
2. Передача ПП по Договору Аренды. Оплата – арендные платежи (арендная ставка соответствует рыночным). Сумма дисконтированных арендных платежей = РС ПП.
3. Комбинированный: Передача Права пользования (ПП) + Передача ПП по Договору Аренды.
а) Передача ПП по Договору купли-продажи ПП. Оплата – Частичный Единоразовый платеж. = РС ПП - Сумма дисконтированных нерыночных арендных платежей
б) Передача ПП по Договору Аренды. Оплата – арендные платежи (арендная ставка не соответствует рыночным). Сумма дисконтированных арендных платежей = РС ПП - Частичный Единоразовый платеж.

В случае с гос. землей де-факто происходит 3-й вариант, (де-юро естественно нет), но оценщику по-любому нужно найти РС ППЗУ, поэтому он ищет только «Хвостик» = «РС ПП - Сумма дисконтированных нерыночных арендных платежей» = Сумма дисконтированных (Арын – Анерын), а остальная составляющая РС ППЗУ это будет предполагаемый заключенный Договор аренды с нерыночными арендными ставками. По-сему этот «Хвостик» я и называю Инвест. стоимость.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 13:43

Hard_Pragmatic писал(а):

чем разные? и там и там Арендатор получает одни и те же права, просто форма передачи этих прав и соответственно форма оплаты разная.

Неужели вы не замечаете существенной разницы именно в форме передачи прав, и возможностью распорядиться этим правом?
1) Мне продали право пользования, я больше ничего не плачу, и могу свободно продать право другому.
2) Мне дали право пользоваться, за пользование я регулярно плачу, могу передать попользоваться другому, но платить буду до конца.
Это же две разные модели!

Hard_Pragmatic писал(а):

3. Комбинированный: Передача Права пользования (ПП) + Передача ПП по Договору Аренды.
а) Передача ПП по Договору купли-продажи ПП. Оплата – Частичный Единоразовый платеж. = РС ПП - Сумма дисконтированных нерыночных арендных платежей
б) Передача ПП по Договору Аренды. Оплата – арендные платежи (арендная ставка не соответствует рыночным). Сумма дисконтированных арендных платежей = РС ПП - Частичный Единоразовый платеж.

Это, по сути, тоже две разные оценки: 1) право арендатора на определенный срок, 2) право арендодателя на определенный срок.

В который раз повторюсь: если вы говорите о РС ПП, то уточняйте - о каком пользовании идет речь, на каких условиях. Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии Smile

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 14:33

N.D. писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

модели разные, а передано одно и то же:
1.Объем прав (право пользования) №1 = Объем прав (право пользования) №2
2. Срок пользования №1 = Срок пользования №2
3. Право пользования переходит от Собственника а Арендатору
(о!, похоже, я наконец-то полностью описал Объект оценки Smile

)

И это подтверждает интегральный показатель - стоимостная оценка этой передачи: Стоимость ПП №1 = Стоимость ПП №2.

Вы смешиваете предмет сделки и формы её реализации.

И похоже Вы не хотите это увидеть, потому что Ваш пример не полон его следует записать так
1) Мне продали право пользования, я больше ничего не плачу, и могу свободно продать право другому. и/или могу передать попользоваться другому
2) Мне дали право пользоваться, за пользование я регулярно плачу, и могу передать попользоваться другому и/или могу свободно продать право другому.

и там и там у правообладателя одинаковые возможности.

Добавлено спустя 5 минут 41 секунду:

N.D. писал(а):

В который раз повторюсь: если вы говорите о РС ПП, то уточняйте - о каком пользовании идет речь, на каких условиях. Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии Smile

Вот о таком, которое должно характеризоваться следующим:
1.Объем прав
2. Срок предоставления прав
3. От кого к кому эти права переходят

все остальные параметры:
4. форма сделки
5. форма оплаты

на РЫНОЧНУЮ стоимость НЕ влияют.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 16:59

Hard_Pragmatic писал(а):

2) Мне дали право пользоваться, за пользование я регулярно плачу, и могу передать попользоваться другому и/или могу свободно продать право другому.

В том-то и дело, что продать право в этом случае вы не можете. Продать, чтобы получить деньги на руки и избавиться от обязательств перед арендодателем.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 17:12

Уважаемые Коллеги
Вот че я надумал за время таймаута.
Все мы, где-то рядом с истиной говоря мы всегда путаемся в объекте, в моменте оценки кажется твое Hard_Pragmatic.

В своих суждениях оценщики часто густо упускают один важный фактор при оценке, например объекта недвижимости (и не только).
Суть этого фактора в том, что объект, например здание СКЛАД, имеет на рынке две (основные) функции. И еще одна специфическая - для использования в бизнесе.

1. Склад выступает как товар для получения дохода в виде наценки (покупка с целью перепродажи).
2. Склад выступает инструментом для получения дохода от, на пример, сдачи в аренду
3. Склад выступает инструментом для получения доп дохода при использовании в бизнесе на его базе. (например, для оптовой торговли)
Попробуем рассмотреть эти варианты с точки зрения определения (как просчитать), его Склада, РС.

Вариант 1
Ближе сравнение. Здесь принцип « никто не заплатит за товар больше чем он стоит на рынке» (хотя как на меня, это при определении РС, основной принцип). Ярчайший пример перепродажа квартир.
Но возможно просчитать доп. доход и определить, его Склада, стоимость, капитализируя наценку. Чего никто не делает, наверное, по тому, что в силу большого срока экспозиции и значительных рисков да и наверное это вряд ли отвечает принципу ЛНЭИ.

Вариант 2
Ближе доходность. Капитализируется сложившаяся на рынке арендная ставка. Здесь данный подход обусловлен как раз ЛНЭИ.

Вариант 3.
Ближе доходность, ну как ЦИК-а. В этом варианте дисконтируется общий ЧОД от бизнеса с последующим выделением доли ЧОД от Склада как субъекта бизнеса. (на пример оптовой торговли). Но тут трудно доказать, что именно оптовая торговля в нашем примере есть ЛНЭИ

Теперь попробуем рассмотреть объект оценки «ПП» как части общей стоимости, с позиции этих вариантов.

Вариант 1.
ПП – товар, который покупается с целью перепродажи и получения дохода в виде наценки. Возможно?
Да, вот варианты.
а) покупатель покупает полное право собственности в котором ПП выступает как часть;
б) покупатель покупает отдельно ПП по договорной ниже, чем РС стоимости;
в) покупатель скупает оптом все ПП по более низкой за счет опта стоимости и перепродает в розницу, частями.

Вариант 2.
ПП – покупается с целью использования как инструмент для получения дохода от, на пример, сдачи, его ПП, в аренду.
Возможно?
Да, вот варианты
а) покупатель покупает полное право собственности в котором ПП выступает как часть;
б) покупатель покупает отдельно ПП по договорной ниже, чем РС стоимости;
в) покупатель скупает оптом все ПП по более низкой за счет опта стоимости и перепродает в розницу, частями.

Вариант 3.
ПП – покупается как инструмент для получения доп. дохода, при использовании в бизнесе на его базе.
Возможно?
Да, вот варианты.
а) покупатель покупает полное право собственности в котором ПП выступает как часть;
б) покупатель покупает отдельно ПП, по договорной стоимости;
в) покупатель покупает отдельно ПП, по стоимости не выше Рыночной;
г) покупатель покупает отдельно ПП, по стоимости выше Рыночной.
При этом для покупателя не важно, какая стоимость ПП, Рыночная или Нет.
Важно, что ПП ему необходимо для ведения бизнеса и при этом, желательно что бы стоимость ПП была не выше РС - «никто не заплатит за товар больше чем он стоит на рынке» если не будет каких ни будь особых условий.

Исходя из всего этого понятно, что для каждого варианта свой подход по определению стоимости и естественно полученный результат будет иметь разную дефиницию стоимости, равно как и сумму.

Правильно сказал уважаемый N.D.. «Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии».
Думаю, уж если мы хотим прийти к истине, то есть смысл выделить в отдельные разделы дискуссии по рыночной, спец., инвест., ликвид. и т.п стоимости прав пользования.
А то получается чуть до «братоубийства» не доходит споря о «зеркале глядя на него с разных сторон».

Уважаемый Hard_Pragmatic
N.D. писал(а):
В который раз повторюсь: если вы говорите о РС ПП, то уточняйте - о каком пользовании идет речь, на каких условиях. Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии

Твой ответ
Вот о таком, которое должно характеризоваться следующим:
1.Объем прав
2. Срок предоставления прав
3. От кого к кому эти права переходят

А эт мое.
Второе и третье не влияет на РС о которой говорит N.D..
Полное право не может быть ограничено никакими дополнительными условиями, окромя как законом, перед которым все (участники рынка) равны.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 22:49

Постараюсь всё-таки обосновать для Hard_Pragmatic'а (и не только для него Smile

), что описанные им модели - разные.
Нестыковки начались, когда стал рассматриваться сравнительный подход. Начнём издалека (заодно, надеюсь, станет очевидно, почему я такое значение придаю правоустанавливающему документу).

1. Вы приходите на рынок с госактом (свидетельством о праве собственности в случае здания) и говорите - купите. Вам платят за него рыночную цену. Это - РС земельного участка (или, что то же самое, РС права собственности).
2. Вы приходите на рынок с договором купли-продажи права аренды на 10 лет и говорите - купите. Сознательный покупатель так рассуждает:
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Дисконтированную на 10 лет рыночную арендную плату А.
- Какие у меня будут затраты? 0!
Вам заплатят PVA(CL, 10)xА. Это - РС права аренды.
3. Вы приходите на рынок с договором аренды на 10 лет и говорите - купите. Именно так - купите этот договор целиком, а не просто возможность арендовать землю! Сознательный покупатель так рассуждает (для примера, в договоре заложена рыночная арендная плата А):
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Рыночную арендную плату А каждые 10 лет.
- Какие у меня будут затраты? А, каждые 10 лет.
Вам заплатят за него ноль. Это - стоимость права аренды (см. ниже).

Вот в чем разница между этими документами (и, собственно, разница в моделях оценки).

И ещё. Почитав МСО 2007 (последний вышедший, в укр.переводе), склоняюсь к мысли, что фундаментальным понятием для рыночной стоимости права аренды (и объекта вообще) является возможность отчуждения этого права (объекта). Т.е. в случае использования земель гос. и ком.собственности по договору аренды, рассчитанная величина может быть эквивалентом рыночной стоимости (поскольку используется рыночная база оценки), но в силу юр.запрета на отчуждение она не называется рыночной стоимостью. Для договора купли-продажи права аренды это не так (см. выше).

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 11:52

N.D. писал(а):

1. Вы приходите на рынок с госактом (свидетельством о праве собственности в случае здания) и говорите - купите. Вам платят за него рыночную цену. Это - РС земельного участка (или, что то же самое, РС права собственности).

Вы приходите на рынок с Объектом и соответствующими правами на него, и продаете соответственно этот Объект и права. Да эти права подтверждаются госактом/свидетельством, но продаете вы не эти бумажки, а ПРАВА указанные в этих бумажках.
Потому дальше у Вас нестыковочки

N.D. писал(а):

2. Вы приходите на рынок с договором купли-продажи права аренды на 10 лет и говорите - купите. Сознательный покупатель так рассуждает:
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Дисконтированную на 10 лет рыночную арендную плату А.
- Какие у меня будут затраты? 0!
Вам заплатят PVA(CL, 10)xА. Это - РС права аренды.

уточняю, купите - права аренды на 10 лет

N.D. писал(а):

3. Вы приходите на рынок с договором аренды на 10 лет и говорите - купите. Именно так - купите этот договор целиком, а не просто возможность арендовать землю!

Да как можно продать ДОГОВОР? продать можно ПРАВА закрепленные этим Договором.
Поэтому опять уточняю, купите - права аренды на 10 лет, хотите сразу (Договор купли-продажи) хотите в рассрочку (Договор Аренды)

Еще раз, попытайтесь определить в Вашем 3-ем варианте, что Вы продаете, а для этого определитесь с характеристикой Объекта оценки:
1.Объем прав
2. Срок предоставления прав
3. От кого к кому эти права переходят
4. форма сделки
5. форма оплаты

и тогда всё станет на свои места Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 14:16

Hard_Pragmatic писал(а):

"Продать договор" - это фраза (возможно, не самая удачная), адекватно описывающая ситуацию.
В первом и втором случае после продажи у вас (продавца) не остается ничего. Вы, что называется, "продали целиком".
А теперь третий случай. Документ (договор аренды) обуславливает ваше право владеть и пользоваться и ваши обязательства по оплате. В комплексе. Вы же в своем примере оцениваете только право владения и пользования по этому документу (!), а обязательства игнорируете. Это неправильно.

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 20:25

А кто реально видел ПП как объект учета на реальном предприятии? Кто и для чего его ставил на баланс?

Я такого например не встречал. Однако, пару лет назад при изучении земельного рынка мне массово предлагали пустые юр. лица с этими самыми правами аренды. Стоимость составляла 50-80% от права собственности на на аналогичные ЗУ в собственности.

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 20:28

Цитата:

А кто реально видел ПП как объект учета на реальном предприятии? Кто и для чего его ставил на баланс?

- бюджетники, их КРУ дрючит. и все. им от этого - ни горячо, ни холодно.

а по поводу продажи юрлиц - тут интереснее. не каждое юрлицо может себе выбить толковый участок с хорошим целевым в аренду на 49 лет, тем более - право постоянного пользования (особенно если осталось с перестроечных времен, его ж фиг сейчас переоформишь).

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 21:24

N.D. писал(а):

Если это еще интересно, в начале след. недели выложу для ознакомления статью v.2.0 Smile

где обещанная статья? Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 23:00

КовАл писал(а):

где обещанная статья? Smile

Будет в ближайшие дни) Как раз дорабатывается...

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 09:36

а я так поняла, вы все рассматриваете тут не улучшенные участки земли?
потому что есть такое вот:

Цитата:

При визначенні вартості права оренди землі для
забудованої земельної ділянки доцільно застосовувати принцип
залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між
фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

п.45 МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 15:54

zanoza писал(а):

а я так поняла, вы все рассматриваете тут не улучшенные участки земли?
потому что есть такое вот:

Цитата:

п.45 МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок

Все правильно, только далее расчет все равно выходит на ЧОДзд/Кзд
По этому при выборе формулы не важно вакантный или нет ЗУ.
Это для определения ЧОД и К важно.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... , 10, 11, 12 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме