| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 12:12 |
  |
| zanoza писал(а): |
Серый, а как вам кажется
Цитата:
шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями.
не получится ли здесь право пользования землей = праву собственности на землю? |
Ну по логике не должно. Ведь Вы когда доход между компонентами разделите, то вполне логично, что каждый из компонентов будете дисконтировать на свой срок пользования: для права собственности - условно-бесконечный (в зависимости от состояния собственности), для ограниченного срока - на этот срок. Я так и делал и до сих пор. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 12:38 |
|
| Цитата: |
| для ограниченного срока - на этот срок. |
и там не будет никакой реверсии, правильно? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 13:48 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
для ограниченного срока - на этот срок.
и там не будет никакой реверсии, правильно? |
Ну конечно, срок истек, объект вернулся к хозяину. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:08 |
|
В таком случае бессрочное право пользования будет равно праву собственности? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:14 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| В таком случае бессрочное право пользования будет равно праву собственности? |
Фактически так оно и есть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:21 |
|
| Серый писал(а): |
| Bogdan Gun писал(а): |
| В таком случае бессрочное право пользования будет равно праву собственности? |
Фактически так оно и есть. |
Пардон коллеги.
А как быть с "правом на продажу" Ведь его в "бессрочном праве пользования" нет. Явно поправка напрашивается.
Отсюда "бессрочное право пользования" НЕ может равняться "праву собственности". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:44 |
|
Вопрос как эту поправку для Фонда ГИ обосновать? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:54 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Вопрос как эту поправку для Фонда ГИ обосновать? |
По методике разница в стоимости.  А лучше всего аналоги подбирать с ППЗУ и не вносить поправок |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 12:09 |
|
| rudge писал(а): |
Пардон коллеги.
А как быть с "правом на продажу" Ведь его в "бессрочном праве пользования" нет. Явно поправка напрашивается.
Отсюда "бессрочное право пользования" НЕ может равняться "праву собственности". |
А зачем Вам право на продажу. Ведь реверсия - это не обязательно продажа после прогнозного периода. Это свернутый результат от деятельности в постпрогнозный период.
Постройте денежный поток не на, допустим, 5 лет, а на весь срок пользования (при бессрочном и срок будет бессрочным, условно примите 100 лет). За счет коэффициента дисконта текущая стоимость денежного потока будет все время уменьшаться, а в определенный период она станет практически равной нулю. Вот Вам и срок, на протяжении которого есть экономический интерес (и не такой уж он бессрочный), после которого вроде как текущей выгоды просто нету. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 13:41 |
|
| Серый писал(а): |
А зачем Вам право на продажу. |
Даже странно от Вас уважаемый коллега слышать такое. Я на Вас обиделся 
Ладно, по делу.
| Цитата: |
| Постройте денежный поток не на, допустим, 5 лет, а на весь срок пользования (при бессрочном и срок будет бессрочным, условно примите 100 лет). За счет коэффициента дисконта текущая стоимость денежного потока будет все время уменьшаться, а в определенный период она станет практически равной нулю. Вот Вам и срок, на протяжении которого есть экономический интерес (и не такой уж он бессрочный), после которого вроде как текущей выгоды просто нету. |
Да, если пользователь не собирается продавать Но это не РС
Если речь об РС, то есть одно НО, со ставкой дисконта. Именно в ней "сидит" риск связанный с "не возможностью продать". Равно как и в Коеф. Кап. Последний нужно рассчитывать применяя адекватные аналоги как по продаже, так и по аренде. И если все правильно учесть то разница в стоимости точно будет.
Другое дело как реально посчитать? И какова она, разница, будет. Может и не будет смысла ее учитывать в силу "мизерности".
НО!!!!
Описать и попробовать рассчитать, или вписать какие то "застереження", считаю нужно. (что бы не придрались) Ибо сегодня, по закону, "бессрочное право пользования" = "в користуванні" (акт иль решение Мес. Сов.) не продается и не передается. Оформляются новые права (доки) на нового собственника (аренда, право собственности).
PS: собственно, стоимость права на продажу должна быстрее всего должно равняться сумме затрат на оформление такого права. (стоимость переоформления документов с "права пользования" на "право собственности") |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 14:20 |
|
| rudge писал(а): |
| Даже странно от Вас уважаемый коллега слышать такое. Я на Вас обиделся |
На обиженных водку возят, а пить не дают
| rudge писал(а): |
| Да, если пользователь не собирается продавать Но это не РС |
Напомню, что доходом является не только то, что ты получаешь, но и то что ты экономишь.
| rudge писал(а): |
Если речь об РС, то есть одно НО, со ставкой дисконта. Именно в ней "сидит" риск связанный с "не возможностью продать". Равно как и в Коеф. Кап. Последний нужно рассчитывать применяя адекватные аналоги как по продаже, так и по аренде. И если все правильно учесть то разница в стоимости точно будет.
Другое дело как реально посчитать? И какова она, разница, будет. Может и не будет смысла ее учитывать в силу "мизерности". |
Ну если уж идти по сути вопроса, то право пользования земельным участком (срочное, бессрочное) в чистом виде как самостоятельный объект не может быть продано, а только как актив в составе юр. лица. Отсюда, по Вашей теории, риск на невозможность продажи равен 100% и объект стоимости не имеет.
Относительно корректировки, то она будет и будет она переменной от срока пользования относительно права собственности - бессрочного права пользования. И чем меньше будет срок пользования, тем больше будет корректировка относительно права собственности. Где-то по этому поводу даже были материалы Ивановой/Драпиковского, кажется (или в их книге это было) вот не помню. Поищу у себя, если найду - выложу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 16:23 |
|
| Серый писал(а): |
Ну если уж идти по сути вопроса, то право пользования земельным участком (срочное, бессрочное) в чистом виде как самостоятельный объект не может быть продано, а только как актив в составе юр. лица. |
Почму только Юр лица? А Физ лицо чем Вам не угодило? Дом на ЗУ в постоянном пользовании на пример.
| Цитата: |
| Отсюда, по Вашей теории, риск на невозможность продажи равен 100% и объект стоимости не имеет. |
Если исходить как раз из теории то такая продажа возможна. А вот если из существующего Законодательства, то Вы правы. Продать такой объект как самостоятельный не возможно. Но в "праздничном комплекте" "ОНО" что то будет стоить
К стати, а почему риск должен быть 100%?
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
| Цитата: |
| Относительно корректировки, то она будет и будет она переменной от срока пользования относительно права собственности - бессрочного права пользования. И чем меньше будет срок пользования, тем больше будет корректировка относительно права собственности. |
Если говорить о РС то да так и будет. Ибо РС во времени переменна.
А если говорить о затратке, то что в начальном периоде, что в средине, что в конце, приведенные затраты будут одинаковы (должны быть). Даже с учетом потери стоимости во времени. Они будут всегда соответствовать "времени" их начисления. Такова природа их начисления. (тарифы формируются на конкретную дату по номиналу на эту дату) Небольшая разбежка будет за счет "инерционности" субъекта формирующего цену/стоимость.
| Цитата: |
| Где-то по этому поводу даже были материалы Ивановой/Драпиковского, кажется (или в их книге это было) вот не помню. Поищу у себя, если найду - выложу. |
За ранее благодарны |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 16:48 |
|
rudge писал(а):
| Цитата: |
| Почму только Юр лица? А Физ лицо чем Вам не угодило? Дом на ЗУ в постоянном пользовании на пример. |
Щас я начну обижаться. Уже тысячу раз терли, у кого может быть право пользования (у физ. лица в существующих условиях его быть не может). Плюс к тому же опять таки согласно процедуры, если лицо владело объектом недвижимости и земельным участком на праве, отличном от права собственности, то при отчуждении прав на земельные улучшения автоматически прекращается право пользования земельным участком и новый владелец улучшений проходит все круги местного зема или ада (по выбору, хотя ад выглядит проще) для оформления права срочного пользования - аренды (т.к. если даже у продавца улучшений участок был на праве бессрочного пользования, то новый владелец улучшений не сможет получить участок на тех же условиях).
rudge писал(а):
| Цитата: |
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
|
Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности. rudge писал(а):
Но в "праздничном комплекте" "ОНО" что то будет стоить
Будет только в том случае, если стоимость пользования прошлым пользователем, например арендная плата, была ниже рыночной и новый пользователь получит земельный участок на тех же условиях. А если опять таки, новый собственник улучшений будет должен идти и оформлять все по-новому (читай, по рыночным данным на дату оформления), то соответственно и выгоды иметь не будет. А раз нету выгоды, то и платить незачто.
Как по мне, исходя из сложившейся моей практики, анализа законодательства и литературы, то такая вещь, как право пользования земельным участком в чистом виде как самостоятельный объект имеет стоимость для конкретного лица-нынешнего владельца, может быть выражено только в виде экономии в платежах по сравнению с существующей рыночной ситуацией (что, наверное, придает ему статуса рыночной стоимости, хотя по логике это не так, т.к. это право не может быть продано практически). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 17:24 |
|
| Серый писал(а): |
Щас я начну обижаться. Уже тысячу раз терли, у кого может быть право пользования (у физ. лица в существующих условиях его быть не может). |
НУ ДА?????? Что Вы там говорили по водку и обиженных? Сегодня ТЫСЯЧИ физ лиц собственников жилых домов, особенно в селе имеют документы на право постоянного пользования ЗУ. Вы наверное давно на селе бывали
rudge писал(а):
| Цитата: |
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
|
| Цитата: |
| Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности. |
Эт с чего Вы взяли что меняется собственник и сам объект? Иль собственнику здания на ЗУ с правом пользования не может заключить договор аренды (когда то их даже напрягали к этому) иль приватизировать????? Ка Вы думаете изменится стоимость ППЗУ на стоимость ПС (права собственности)? Я думаю изменится.
Ну, а по следующему нет смысла полемизировать, ибо Вы, к сожалению, ошиблись в "приоритетах".
| Цитата: |
| Как по мне, исходя из сложившейся моей практики, анализа законодательства и литературы, то такая вещь, как право пользования земельным участком в чистом виде как самостоятельный объект имеет стоимость для конкретного лица-нынешнего владельца, может быть выражено только в виде экономии в платежах по сравнению с существующей рыночной ситуацией (что, наверное, придает ему статуса рыночной стоимости, хотя по логике это не так, т.к. это право не может быть продано практически). |
Ну не всегда, коллега. Обладателю документа "Свидетельство на право пользования" никто не запрещал сдавать вакантную часть ЗУ (и не только) в аренду по более высокой цене чем налог на ЗУ (вот Вам и доход с (+)- м), в отличии от тех кто сидит на аренде, где четко субаренду запрещают. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 17:45 |
|
| rudge писал(а): |
| Сегодня ТЫСЯЧИ физ лиц собственников жилых домов, особенно в селе имеют документы на право постоянного пользования ЗУ. Вы наверное давно на селе бывали |
Хотелось бы реже бывать, так задолбал этот оздоровительный труд во всех его проявлениях, да не получается. Ну не об этом. Да, имеют старые доки на право постоянного пользования, которые были получны до вступления в действие определенных законодательных актов. Но новый собственник земельных улучшений не сможет получить такой же документ, т.к. он доступен только для определенного перечня пользователей и физ. лиц там нету.
| rudge писал(а): |
Цитата:
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
Цитата:
Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности.
Эт с чего Вы взяли что меняется собственник и сам объект? Иль собственнику здания на ЗУ с правом пользования не может заключить договор аренды (когда то их даже напрягали к этому) иль приватизировать????? Ка Вы думаете изменится стоимость ППЗУ на стоимость ПС (права собственности)? Я думаю изменится. |
Насколько я понял, то приведенные в примере затраты отображают сумму затрат для оформления права собственности. Соответственно, до их внесения собственником объекта было одно лицо, а пользователем другое. Отсюда и объект был "право пользования". После того, как пользователь затратил некую сумму, он стал собственником и объект стал "право собственности". Или нет.
| rudge писал(а): |
| Ну не всегда, коллега. Обладателю документа "Свидетельство на право пользования" никто не запрещал сдавать вакантную часть ЗУ (и не только) в аренду по более высокой цене чем налог на ЗУ (вот Вам и доход с (+)- м), |
Врядли, хотя утверждать не буду. И с другой стороны, собственник земельного участка что лох, чтобы отдать кому-то кусок земли за земельный налог, чтобы тот сдавал эту землю за более высокую плату (я, конечно, понимаю, что у нас в стране все возможно), но с точки зрения здорового смысла - это невозможно. Да и, с учетом того, что на право постоянного пользования может выдаваться только государственная или коммунальная земля, то дополнительный доход туда и пойдет т.к. это раньше делалось с субарендой, пока ее полностью не запретили. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
