| Автор |
Сообщение |
YtvtW
Возраст: 37
Сообщения: 51
Откуда: Бессарабия
|
 Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 13:43 |
  |
| AnDrusha писал(а): |
| очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ |
Вот нарыл на форуме (спасибо Максим Сочинский за выложенный материал) рекомендации Валентины Леонидовны по анализу ЛНЭИ:
Анализ ЛНЭИ
Составляем таблицу (номера столбцов по порядку)
1. Объект оценки
2. Стоимость 1 куб. м. по УПВС в рублях
3. Ставка по аренде в долл. США
4. ЛНЭИ (вписываем да или нет)
Смотрим по УПВС стоимость единичного показателя для объекта оценки и стоимость аренды для объекта оценки, вписываем в таблицу. Далее для каждого варианта повторяем подобную операцию. Далее сравниваем по парно альтернативный вариант с объектом оценки. То есть УПВС аналога/УПВС оо и Доход аналога (аренда)/доход оо и смотрим насколько попадаем при перестройки и на сколько вырастет доход. И после этого делаем выводы о ЛНЭИ.
А по поводу корректировки на торг - лучше всего приводить опросники риэлтеров. Но где их взять-то? |
_________________
РС - рыночная стоимость, СП - сравнительный подход, ДП - доходный подход, ЗП - затратный подход, ЗУ - земельный участок, ОО - объект оценки, ЭИ - экономический износ, ФИ - физический износ, ФнИ - функциональный износ |
|
  |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 14:35 |
|
На самом деле они интересуются не мясом а капустой. Этот овощ им очень близок. ( сорри за офтоп) |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Ср, 01 Июн 2011 18:48 |
|
| YtvtW писал(а): |
| AnDrusha писал(а): |
| очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ |
Вот нарыл на форуме (спасибо Максим Сочинский за выложенный материал) рекомендации Валентины Леонидовны по анализу ЛНЭИ:
Анализ ЛНЭИ
Составляем таблицу (номера столбцов по порядку)
1. Объект оценки
2. Стоимость 1 куб. м. по УПВС в рублях
3. Ставка по аренде в долл. США
4. ЛНЭИ (вписываем да или нет)
Смотрим по УПВС стоимость единичного показателя для объекта оценки и стоимость аренды для объекта оценки, вписываем в таблицу. Далее для каждого варианта повторяем подобную операцию. Далее сравниваем по парно альтернативный вариант с объектом оценки. То есть УПВС аналога/УПВС оо и Доход аналога (аренда)/доход оо и смотрим насколько попадаем при перестройки и на сколько вырастет доход. И после этого делаем выводы о ЛНЭИ.
А по поводу корректировки на торг - лучше всего приводить опросники риэлтеров. Но где их взять-то? |
Тема хорошая, но сразу возникнет вопрос о том - А почему такую аренду взяли для этого назначения, а почему для этого и потянет друг за дружкой ряд вопросов....Вообще, теме есть жить, но нужно разобраться более детально...Спасибо!!
Добавлено спустя 30 секунд:
| Борода писал(а): |
| На самом деле они интересуются не мясом а капустой. Этот овощ им очень близок. ( сорри за офтоп) |
+1000000000..
Я не знаю, что еще сказать  |
|
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 09:56 |
|
Добрый день!
Возникло небольшое непонимание с ФДМУ. После рецензирования отчёта прислали замечания. Одно из них выставляю на форум. Прошу помощи и "критики".
Раздел называется: Визначення ставки капіталізації для поліпшеної земельної ділянки.
Вот само замечание: "При визначенні ставки капіталізації для поліпшення земельної ділянки відсутня повна характеристика аналогічних єктів оцінки, корегування. Не зрозуміло чому оцінювачем опосередкована вартість чистого операційного доходу з врахуванням коригування ціни пропозиції по одних об'єктах-аналогах, а загальна ставка капіталізації по інших"
Добавлено спустя 10 минут 8 секунд:
Что-то не получилось прикрепить файл. Сделаем так:
http://upload.com.ua/get/902850423/расчет1.docx |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 10:31 |
|
| ТаТа писал(а): |
Вот само замечание: "При визначенні ставки капіталізації для поліпшення земельної ділянки відсутня повна характеристика аналогічних єктів оцінки, корегування..... |
Тут и я ЗА.
Для пользователя важно видеть что аналоги адекватные ОО, а не просто ссылки на инет. Ведь часто густо эти ссылки не открываются в силу изменения "странички" на указываемом ресурсе. По этому желательно = обязательно привести описание и копию странички из инета в дополнения. Да там еще должны быть контактные данные собственника или рекламодателя.
| Цитата: |
....Не зрозуміло чому оцінювачем опосередкована вартість чистого операційного доходу з врахуванням коригування ціни пропозиції по одних об'єктах-аналогах, а загальна ставка капіталізації по інших"
|
Тут натянуто за уши.
Ибо для расчета применяются рыночные данные не зависимо от того на базе какого объекта они получены.
Это в идеале ЧОД и К берется с одного аналога и то при условии что эти данные отвечают НЕИ и адекватны рыночным. Если это условие не соблюдено то их брать нельзя. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 10:56 |
|
В "додатках" есть распечатанные страницы с интернета+увеличенные фотографии, которые были вместе с объявлением в интернете. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 11:04 |
|
| ТаТа писал(а): |
| В "додатках" есть распечатанные страницы с интернета+увеличенные фотографии, которые были вместе с объявлением в интернете. |
Дык оформите их в виде таблички и меньше будет вопросов. Похоже замечания писались по мере прочтения. Дополнения то в конце отчета. Да и не удобно это при прочтении отчета.
И еще
1. уж очень мало 3 аналога что бы делать выводы
2. данные по аналогам тоже требуют корректировок (как в сравнении), а не просто "среднее"
Главное
3. нельзя брать аналоги разных по статусу населённых пунктов. Только если нет данных вообще. Но тогда корректировка нужно и ограничения в отчете, где указываете в том числе причину такого выбора. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 11:44 |
|
| ТаТа писал(а): |
| Не зрозуміло чому оцінювачем опосередкована вартість чистого операційного доходу з врахуванням коригування ціни пропозиції по одних об'єктах-аналогах, а загальна ставка капіталізації по інших" |
я так понимаю, что Вы посчитали ЧОД для Вашего объекта оценки по одним аналогам, а при расчете ставки кап-ции для определения ЧОДа взяли другие... ну, во всяком случае я так понял это замечание... собственно это и смущает рецензента, возможно, что вполне обосновано...
| rudge писал(а): |
| уж очень мало 3 аналога что бы делать выводы |
ну, как на мой взгляд, то три аналога с нашим рынком тоже хорошо... это, опять таки на мой взгляд, куда лучше, чем расчет ст-ки дис-та с использованием ком-ного подхода. |
|
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 11:46 |
|
Согласна, что аналогов маловато, но их и правда мало. Я понимаю,что проще всего придумать аналоги и контору, занимающуюся продажей и арендой похожих помещений. Тогда и вопросы не возникнут???
На оценке комната в здании почтового отделения. Населенный пункт 9000жителей. Особо и не разгуляешься по аналогам. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 12:03 |
|
| КовАл писал(а): |
| я так понимаю, что Вы посчитали ЧОД для Вашего объекта оценки по одним аналогам, а при расчете ставки кап-ции для определения ЧОДа взяли другие... ну, во всяком случае я так понял это замечание... собственно это и смущает рецензента, возможно, что вполне обосновано... |
Тогда обоснуйте коллега.
Не ужели рыночные доходность и сам ЧОД должны исходить из одного и того же объекта.
Анализ показал что:
На рынке есть данные по 100-а объектам которые дают средний ЧОД (100 ед. ) и данные по 50-и объектам которые имеет доходность 10% (в среднем), а данные по стоимости 1 кв. м.
(аналогичной недвижки) на рынке 1000 за кв. м.
все данные подкреплены (опросом, рекламой и тп и додаются в отчет)
Вам что этого не достаточно для расчетов? Обязательно нужно совпадение?
Обоснуйте такую необходимость.
| rudge писал(а): |
| уж очень мало 3 аналога что бы делать выводы |
| КовАл писал(а): |
| ну, как на мой взгляд, то три аналога с нашим рынком тоже хорошо... это, опять таки на мой взгляд, куда лучше, чем расчет ст-ки дис-та с использованием ком-ного подхода. |
Понятно что лучше что то чем ни чего. Но из личного опыта (судя по ОО) данные есть, разве что в разных населенных пунктах (нужно корректировать).
И еще если мне память не изменяет то при расчете средней величины в математике крайние значения отбрасываются. (уж Вы то лучше меня это знаете) Отсюда желательно иметь минимум 5 аналогов.
Добавлено спустя 6 минут 8 секунд:
| ТаТа писал(а): |
На оценке комната в здании почтового отделения. Населенный пункт 9000жителей. Особо и не разгуляешься по аналогам. |
Берите аналоги (офисные помещения) в подобных населенных пунктах (можно по всей Украине) тут главное сопоставимость областей не корректно сравнивать Полтавскую обл с. Донецкой или Киевской)
НО с условием что расстояние до, на пример, райцентра/обл.центра сопоставимы. Если у Вас ОО на расстоянии до райцентра 20 км то и аналоги должны быть с населенных пунктов в 18-25 км от райцентра. Да и сами райцентры должны быть сопоставимы.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 12:20 |
|
| rudge писал(а): |
Берите аналоги (офисные помещения) в подобных населенных пунктах (можно по всей Украине) тут главное сопоставимость областей не корректно сравнивать Полтавскую обл с. Донецкой или Киевской)
НО с условием что расстояние до, на пример, райцентра/обл.центра сопоставимы. Если у Вас ОО на расстоянии до райцентра 20 км то и аналоги должны быть с населенных пунктов в 18-25 км от райцентра. Да и сами райцентры должны быть сопоставимы.
Удачи |
И взяв n-колв-во аналогов по Полтавской и близлежащим областям, для расчёта ставки капитализации, а затем для расчета аренды только часть из этих же n объектов-я 100% получу "зауваження" по определению ЧОДа и ставки капитализации. |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 12:42 |
|
| ТаТа писал(а): |
И взяв n-колв-во аналогов по Полтавской и близлежащим областям, для расчёта ставки капитализации, а затем для расчета аренды только часть из этих же n объектов-я 100% получу "зауваження" по определению ЧОДа и ставки капитализации. |
Уважаемый Та-Та
Читаем НС№2 = библия = азбука
| Цитата: |
15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;
інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.
Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна. |
Где тут хоть слово о том что от Вас требует ЧИНОВНИК ФГИ ????????
Тогда пусть пишет в рецензию, а Вы оспаривайте. Думаю его не погладят по голове.
Или доказывайте свою правоту со стандартом в руках (если чиновник вменяем)
PS; мне "доказывать" нет смысла Вы же не мне сдаете отчет. Вы спросили я ответил.
Удачи
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
То что я написал я делаю, в т.ч. и для ФГИ. Проблем не было |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 13:20 |
|
[quote="rudge"]
Уважаемый Та-Та
Читаем НС№2 = библия = азбука
[quote]
В споре рождается истина!!!
Представитель ФДМУ мне объяснила, что предложения по аренде и продажам должны быть по одним и тем же помещениям. "ну напишите, что такой информации нет и вы берёте похожие" |
_________________
"Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Сен 2011 13:26 |
|
| ТаТа писал(а): |
В споре рождается истина!!!
Представитель ФДМУ мне объяснила, что предложения по аренде и продажам должны быть по одним и тем же помещениям. "ну напишите, что такой информации нет и вы берёте похожие" |
Дык я же и писал что это в идеале. К стати этого ни где нет в НС. Это озвучивают ГУРУ на повышениях и обучениях. Но их мнение еще не НС, к счастью.
Похоже чиновник адекватный Вам попался. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 08:39 |
|
| rudge писал(а): |
| К стати этого ни где нет в НС. Это озвучивают ГУРУ на повышениях и обучениях. |
В НС вроде и нет, но это же - классика теории!
| rudge писал(а): |
| Но их мнение еще не НС, к счастью. |
Уважаемый коллега rudge - к чему счастью? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
