< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Рудь Сергей Николаевич

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Доска почёта

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5 След.

Автор

Сообщение

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:32

Серый писал(а):

zanoza писал(а):

...которые были все-таки куплены за три копейки по цене соседних промзданий....

.... потому что покупались у государства.....
Давайте будем исходить из принципа как это должно было бы быть правильно, а не как сделали на самом деле. Ни один разумный собственник не отдаст будущие выгоды кому-то на шару.

Давайте исходить из того, что там и были реализованы все эти проекты, потому что исходная цена была копеечная. А если бы там уже сидели в цене все "будущие выгоды", то не факт, что хватило бы денег на столь масштабные инвестиции.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:41

zanoza писал(а):

Исходите из чего хотите, я ж не против. Только лично я, как эффетивный собственник, будущие выгоды отдать кому-то бесплатно не собираюсь.
Почему-то будущий урожай все продают исходя из будущего дохода (с учетом необходимых затрат на его получение), если объект недвижимости требует ремонта, то почему-то все закладывают инвестиции чтобы получать более высокую нормальную арендную ставку или депозит с учетом ставки доходности и еще куча примеров. И ниче, принцип ожидания не смущает никого. Собственник либо сам получает потенциальный будущий доход от объекта либо продает это право/возможность кому-то другому. Но продает, а не дарит. А когда из склада/цеха делается ТЦ или ОЦ с учетом необходимых инвестиций - вдруг низзя.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:48

Как эффективному собственнику, что Вам мешает инвестировать в свою недвижимость???? Наверно, все таки отсутствие денежки. Меня очень улыбает объявления в газете "продаю квартиру под бизнес, можно сделать отдельный вход, можно...." и цена как-будто уже и вход есть и все доки, осталось только ступеньки помыть....

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:02

Серый писал(а):

Не был на семинаре

очень жаль... лично мне было бы приятно с Вами познакомиться лично...

Серый писал(а):

Но исходя из ранее проведенных полемик, догадываюсь о чем речь.

правильно догадываетесь и всё остальное, что Вами написано - в точку, но раз уж было писано

rudge писал(а):

Персонально коллеге КовАлу

то отвечу.

Коллега, rudge, давайте начнем с определения инвестиционной стоимости

Цитата:

інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

таким образом стоимость эта, как уже говорил Серый, не рыночная. Поэтому я склонен не согласиться с Вашим утверждением о том, что

rudge писал(а):

Это те "затраты" на достижение НЕИ

На самом деле это затраты на достижение условий, требований и целей конкретного инвестора (см. определение инвест. ст-ти), которые могут совпадать или не совпадать с затратами, необходимыми для приведения объекта оценки к его наиболее эффективному состоянию. Таким образом

Цитата:

26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про
оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх
відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку,
вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі
виходячи з принципу найбільш ефективного використання.

Поэтому, прав Серый, когда говорит, что

Серый писал(а):

Если же даже конкретный инвестор задает некие параметры и они соответствуют среднерыночным, то инвестиционная стоимость переходит в рыночную.

правда я бы его несколько перефразировал и написал так:

Цитата:

Если же даже конкретный инвестор задает некие параметры и они соответствуют типичным на рынке, то значение инвестиционной стоимости будет равна рыночной

Добавлено спустя 11 минут 43 секунды:

zanoza писал(а):

СИМа писал(а):

Как эффективному собственнику, что Вам мешает инвестировать в свою недвижимость???? Наверно, все таки отсутствие денежки.

бедность не порок (с) Very Happy

Ну, а если говорить серьезно, то для начала давайте определимся с тем, что Вы и zanoza хотите сказать... если я правильно понял ваш посыл, то его суть в следующем: если я, как собственник, учел выгоды в стоимости объекта, то покупателю уже нет смысла его приобретать, т.к. он уже эти выгоды не получит.
Правильно я вас понял?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:25

СИМа писал(а):

Так стоимость же объекта не меняется в зависимости от того Иванов в него инвестирует или Петров.
Повторюсь, собственник либо сам получает будущие доходы, естетственно инвестировав необходимые средства для их получения, либо продает это право. Ведь вы же не продаете склад/цех в чистом виде по стоимости офиса, вы же продаете разницу между стоимостью готового ОЦ/ТЦ и стоимостью инвестиций, необходимых для преобразования склада/цеха в ОЦ/ТЦ, что делается в рамках метода дисконтирования денежных потоков. Фактически тем самым получая стоимость того объекта, который есть у вас на дату оценки:
Стоимость склада на дату оценки равна приведенная на дату оценки стоимость ТЦ/ОЦ после проведения реконструкции минус приведенная стоимость инвестиций для преобразования склада/цеха в ТЦ/ОЦ.
В итоге полученная стоимость должна быть выше или равна стоимость таких же складов, предложенных на рынке. если стоимость выше - это и есть дополнительный доход, есть смысл заваривать кашу. если равна - можно варить можно не варить, получится тоже самое, если ниже - смысла нету ничего затевать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:27

Покупатель значительно переплачивает.
Для того, чтобы начать извлекать доход, необходимо вложить не только дополнительно деньги, но и время, что ведет к упущенной выгоде. Зачем мне еще пару лет ( в лучшем случае) строить (согласования, разрешения, вводы, с учетом коррупции и резких изменений в эк и полит (налоговой) ситуации, полная непредсказуемость завтрашнего дня!!) если я могу инвестировать во что-либо, что начнет приносить доход в кратчайшие сроки?
Жаль, я не владею информацией по ситуации, которая возникла 16.03., поэтому мне не корректно быть в теме.
В данном случае, я рассуждаю как "типичный покупатель", а ваша логика "типичный продавец" - как всегда - конфликт интересов Laughing

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:36

СИМа писал(а):

Предполагаю, что
1. коллега СИМа уже написал свой пост, к тому моменту как коллега Серый ЕЩЁ раз не смог пройти мимо разъяснений про применение дисконтирования денежных потоков.
2. если в оценке нужно учесть коррупционную составляющую - кто ж вам мешает.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:36

Как Вы учитываете сложность и непредсказуемость ведения бизнеса в стране?

Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:

Yourick, Вы правы. Мы кнопали на перегонки Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:41

СИМа писал(а):

Для того, чтобы начать извлекать доход, необходимо вложить не только дополнительно деньги, но и время, что ведет к упущенной выгоде. Зачем мне еще пару лет ( в лучшем случае) строить (согласования, разрешения, вводы, с учетом коррупции и резких изменений в эк и полит (налоговой) ситуации, полная непредсказуемость завтрашнего дня!!) если я могу инвестировать во что-либо, что начнет приносить доход в кратчайшие сроки?
...
Как Вы учитываете сложность и непредсказуемость ведения бизнеса в стране?

всё это учитывается рисками в ставке дисконта (т.е. задается требуемая в данной ситуации норма прибыли), которая переводит стоимость будущих доходов в текущие... именно по той причине, которую Вы описали, будущие деньги стоят меньше сегодняшних.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:53

Ковал, да вы у меня еще спросите сколько будет 2+2. Smile

Разжевали мне как ребенку. Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:59

СИМа, я вовсе не хотел Вас обидеть Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:29

Мне кажется, что сценарии оценки очень сильно зависят от конкретной ситуации - и это разумно.
В принципе, это все описывал и Фоменко в публикациях, которые на Форуме представлены уже довольно давно...

Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объектов с функциональным использованием Б нужно... только один.
В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция продавцов. И рыночная стоимость определяется просто ценой, по которой эти объекты выставляются на продажу, исходя из их текущего использования.
Никакие перспективные варианты развития (и их влияние на стоимость) учитывать нецелесообразно.

Вариант №2. Существует 1 объект с текущим функциональным использованием А, который можно перепрофилировать на функциональное использование Б (как и раньше, более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объект с функциональным использованием Б - нужен.
В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция покупателей. Рыночная стоимость будет определяться как раз с учетом вариантов развития объекта и, соответственно, инвестиций в это развитие... Грубо говоря - метод остатка.
Нет, лучше, конечно, продисконтировать с учетом времени... но логика алгоритма от этого не меняется.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:41

2 Grey Horse
Вариант №1, Вариант №2, ... Вариант №N варианты в анализе НЭИ при определении РС - вот и усё.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:43

Grey Horse писал(а):

Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объектов с функциональным использованием Б нужно... только один.
В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция продавцов. И рыночная стоимость определяется просто ценой, по которой эти объекты выставляются на продажу, исходя из их текущего использования.
Никакие перспективные варианты развития (и их влияние на стоимость) учитывать нецелесообразно.

а Вам не кажется, что ДО того момента, пока этот один проект не будет исполнен, то НЭИ этих объектов (при условии рассмотрения этих объектов в отдельности, а не одним лотом) будет использование Б? А вот, как только данный проект будет применен к одному из зданий, изменятся рыночные условия и, соответственно, у всех остальных зданий поменяется НЭИ, что в свою очередь приведет к изменению их ценности и стоимости?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:45

КовАл писал(а):

Grey Horse писал(а):

Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объектов с функциональным использованием Б нужно... только один.

В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция продавцов. И рыночная стоимость определяется просто ценой, по которой эти объекты выставляются на продажу, исходя из их текущего использования.

Никакие перспективные варианты развития (и их влияние на стоимость) учитывать нецелесообразно.

а Вам не кажется, что ДО того момента, пока этот один проект не будет исполнен, то НЭИ этих объектов (при условии рассмотрения этих объектов в отдельности, а не одним лотом) будет использование Б? А вот, как только данный проект будет применен к одному из зданий, изменятся рыночные условия и, соответственно, у всех остальных зданий поменяется НЭИ, что в свою очередь приведет к изменению их ценности и стоимости?

100%. Кто первый - тот и сливки снимает.
Все остальные начиают искать новое НЭИ для своих объектов.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Доска почёта

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме