| Автор |
Сообщение |
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
 Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 11:38 |
  |
| rudge писал(а): |
Вы это серьезно?
Там всего две формулы и те из доходника.
 |
Вполне. А вы, похоже, не видите, в каком контексте названы нерыночные виды стоимости. |
Последний раз редактировалось: N.D. (Чт, 12 Фев 2009 11:54), всего редактировалось 1 раз |
|
  |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 11:47 |
|
О самой главной собаке, которую ты так упорно не замечаешь (хотя она уже десять раз как эксгумирована  ).
О том, как Арендатор продает свое ППа Субарендатору
| КовАл писал(а): |
Если же ставка в договоре будет рыночной, то доп. доход арендатора составит:
110 (рыночная ар. ставка) – 110 (ставка в договоре) = 0 (доп. доход)
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
|
Да есть смысл, сможет он (Арендатор) его продать – СМОЖЕТ и далеко не за 0 грн.!!!!
Просто напросто Арендатор с Субарендатором подпишет с Договор субаренды. И соответственно Арендатор БУДЕТ ПОЛУЧАТЬ РЫНОЧНУЮ СТАВКУ, а Соответственно и рыночная стоимость этого Договора субаренды для Арендатора (да и для Субарендатора, пофих для кого, ибо оценивается сделка) составит 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2.
А 0 грн. это Баланс сделки для Арендатора (Превед Михайло!!!), он купил ППа за 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2 у Собственника и продал его Субарендатору за те же 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2. ИБО мы рассматриваем Рыночную стоимость!
А вот тут ты определяешь НЕ РС ППа
| КовАл писал(а): |
Теперь о том, как определяется стоимость ППа. Как и записано в методике определяется она путем дисконтирования разницы между арендной ставкой в договоре и рыночной арендной ставкой. Т.е. если арендатор имеет дополнительный доход в течении трех лет, например
110 (рыночная ар. ставка) – 100 (ставка в договоре) = 10 (доп. доход)
Он его продисконтирует и получит рыночную стоимость своих прав по этому договору. Например:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн.
Затем, он выставит его на рынок по стоимости 27,35 грн и продаст его субарендатору.
|
27,35 грн это тот самый «хвостик» (еще больше уверяюсь в том что это Инвест стоимость) который добавляется к стоимости нерыночного Договора аренды, что бы в сумме дать таки РС ППа.
Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:
| rudge писал(а): |
Уважаемый КовАл пишет
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос
Обидно как то. 
Ведь ранее, Вы меня вместе с коллегой Hard_Pragmatic-ом, готовы были на дыбу посадить за крамольное суждение.
Похоже на мелкий плагиат. 
Ну да ладно прощаю 
Hard_Pragmatic
А все таки она круглая |
почему РС НЕ равно 0, описано выше, так что дыба остается |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 11:55 |
|
[quote="N.D."]
| rudge писал(а): |
| Налог на ЗУ я отнимал от дог аренды (если он был) еще 5 или 6 лет назад. |
Вы определяете РЫНОЧНУЮ стоимость зем.участка. Доходным подходом. Отнимаете налог на землю, затраты по самой сути - НЕРЫНОЧНЫЕ. Мне опять продолжать?
Напомню коллега
НС1
"чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми;"
Уточню для Вас персонально
Для получения валового дохода от ЗУ его надо иметь (распоряжаться им) для начала.
Для того, чтобы его иметь, надо платить налог установленный Законом. Для того чтобы получить ЧОД надо сдать ЗУ в аренду, получить валовый доход и отминусовать затраты на содержание ЗУ - минимум, это налог, что вписывается в понятие витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми;"
И ОПЯТЬ ЖЕ БУДЬТЕ КОРРЕКТНЫ
Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?
Добавлено спустя 5 минут 16 секунд:
почему РС НЕ равно 0, описано выше, так что дыба остается
Hard_Pragmatic ну спасибо, осчастливил.
Да нет тут РС.
Прочитай внимательно еще раз преамбулу и сам проект Методики. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 12:06 |
|
Уважаемый rudge, надеюсь я нашел аргумент, который наконец вас убедит)
И стоимость участка - это пример. Мой пример, где иллюстрируется нерыночность обязательных затрат.
Вы определяете рыночную стоимость земельного участка. Доходным подходом. При этом, рассчитывая ЧОД, отнимаете земельный налог - затраты по своей сути нерыночные.
А теперь внимание: нормативная денежная оценка этого участка 100000 грн., 1% = 1000 грн. Но! У вас есть договор купли-продажи этого участка годичной давности, где указана стоимость 200000 грн.
Согласно ст.7 ЗУ "Про плату за землю"
У разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою ціни земельної ділянки, що зазначена в угоді.
Т.е. в расчет вы должны включить налог 2000 грн. Таким образом, в отсутствии договора купли-продажи плата за землю одна (1000 грн.), при наличии - другая (2000 грн.).
Вы и дальше будете утверждать, что определили рыночную стоимость участка? Уверен, что да.
Вы и дальше будете утверждать, что учли только рыночные затраты в расчете? Надеюсь, что нет |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 12:12 |
|
| rudge писал(а): |
почему РС НЕ равно 0, описано выше, так что дыба остается
Hard_Pragmatic ну спасибо, осчастливил.
Да нет тут РС.
Прочитай внимательно еще раз преамбулу и сам проект Методики. |
причем тут преамбула?
причем тут проект Методики?
отличные метод вести спор 
был совершенно конкретный пример, в нем было написано, что Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн., ты это подтвердил, я это опроверг,
и тут преамбула, проект… съезд? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 12 Фев 2009 12:13), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 12:12 |
|
Повторю для Вас N.D.
Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 12:12 |
|
2 Hard_Pragmatic:
Рыночная стоимость права аренды, если договорная арендная плата равна рыночной, равна нулю. Несомненно, здесь КовАл прав.
Добавлено спустя 3 минуты 31 секунду:
| rudge писал(а): |
Повторю для Вас N.D.
Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ? |
А это КТО говорил?
| rudge писал(а): |
| Но я говорю и отстаиваю то, что "...величина стоимости права пользования арендатора" созданная "разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды (уточню) рассчитанной по алгоритму" - не может быть рыночной в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные. |
| rudge писал(а): |
| А так, как РС не допускает использование данных основанных на каких либо ограничениях, допущениях, доп. условиях и т.д и т.п. |
Какая разница, каким корректным примером я показываю вашу неправоту?.. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 12:25 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
причем тут преамбула?
причем тут проект Методики?
отличные метод вести спор
был совершенно конкретный пример, в нем было написано, что Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн., ты это подтвердил, я это опроверг,
и тут преамбула, проект… съезд? |
Просто там есть объяснение почему в твоем примере не РС.
Подходы определения стоимости в твоем примере, ДА, (упрощенно) из РС. Но сам итог по СУТИ не РС в свете НС1.
Ну вчитайся плиз.
Вот что я же писал ранее. Повторюсь.
Обратите внимание:
1. В понятии "Вартість права оренди" нет слова - РЫНОЧНОЙ
2. "Вартість права оренди" рассчитывается для обоих субъектов сделки при том на разных данных присущих каждому из них.
Ну не может РС одного и того же быть разной для обоих (каждого) из частников рынка.
3. из определения ЧОД убрано требование рассчитывать только на данных рынка. Допустили использование "плати, визначеної договором оренди".
Как видите, даже здесь не говорится, что стоимость определенная по новым предлагаемым алгоритмам, есть рыночная.
И далее.
Другое дело если исходить из логики операторов рынка ППЗУ, то им действительно по барабану РС не РС. Если продается то можно купить.
И это ППЗУ имеет свою стоимость. И тут я на Ваше стороне коллега КовАл. Она, как на меня, больше отвечает Украинскому понятию РС чем думает чиновник.
Но мы к сожалению, вряд ли докажем это дяде майору.
Мое ПРОТИВ, коллега, только по тому, что мы ведем (обязаны?) полемику в рамках действующих Методик и НС. Или если не в этих рамках то обязательно уточнять это. Ибо не все читающие нас в курсе Методик и НС (я о не оценщиках)
Думаю Вас это удовлетворит
Добавлено спустя 6 минут 54 секунды:
| N.D. писал(а): |
2 Hard_Pragmatic:
Рыночная стоимость права аренды, если договорная арендная плата равна рыночной, равна нулю. Несомненно, здесь КовАл прав. |
А я нет.
Только уточню, что если договорная арендная плата равна рыночной то она заключалась с условиями оговоренными в принципах ЛНЭИ
| rudge писал(а): |
Повторю для Вас N.D.
Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ? |
А это КТО говорил?
| rudge писал(а): |
| Но я говорю и отстаиваю то, что "...величина стоимости права пользования арендатора" созданная "разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды (уточню) рассчитанной по алгоритму" - не может быть рыночной в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные. |
| rudge писал(а): |
| А так, как РС не допускает использование данных основанных на каких либо ограничениях, допущениях, доп. условиях и т.д и т.п. |
Какая разница, каким корректным примером я показываю вашу неправоту?..[/quote]
Повторю
Где я говорил, (да же здесь) что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?
И
Добавлено спустя 31 минуту 14 секунд:
Уважаемый Hard_Pragmatic
Ты просил обосновать РС ПП = 0
Пробую
Рассматриваю вариант в идеале с точки зрения дефиниции РС.
Сознательно оговариваю, что на рынке нет гос и ком собственности.
Есть собственник, который готов сдать в аренду, что-то за 1000
Он, собственник, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по 900. (ЧОДс)
Ну не берут по 1000.
Далее
Есть потенциальный арендатор. Он хочет взять в аренду это что-то за 800.
Он, потенциальный арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900. (ЧОДа)
Ну не сдают по 800.
Далее считаем ЧОД рыночную для права пользования.
ЧОДр = ЧОДс = ЧОДа
Отсюда ЧОДр = ЧОДс – ЧОДа = 900 – 900 = 0
Отсюда РС = 0/К = 0
ЗАЧЕРКНУТОЕ НЕ ПРАВИЛЬНО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 12 Фев 2009 16:37), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 13:27 |
|
| rudge писал(а): |
Повторю
Где я говорил, (да же здесь) что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ? |
Опа... Т.е. ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату (валовый доход) и земельный налог, прокапитализированный - это НЕРЫНОЧНАЯ стоимость?
Ну тогда, пожалуйста, покажите, как вы определяете рыночную стоимость доходным подходом. Просвещусь... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 13:46 |
|
| N.D. писал(а): |
| rudge писал(а): |
Повторю
Где я говорил, (да же здесь) что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ? |
Опа... Т.е. ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату (валовый доход) и земельный налог, прокапитализированный - это НЕРЫНОЧНАЯ стоимость?
Ну тогда, пожалуйста, покажите, как вы определяете рыночную стоимость доходным подходом. Просвещусь... |
Вы че прикалываетесь?
ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату....
С чего Вы это взяли? Вы анализировали мои отчеты?
Протрите монитор коллега.
Пардон коллега, Вы бы хоть вопрос поставили корректно.
(из Вашего) "определяете рыночную стоимость доходным подходом.
РС ЧЕГО? Стакана?
"А не просчитать ли Вам РС ДТЗ". Эт вопрос с той же оперы
Там где-то я уже такое писал. Повторю.
Эт че экзамен и Вы экзаменатор.
"А ключ от квартиры, где деньги лежат", Вам не надо? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 13:49 |
|
| rudge писал(а): |
Уважаемый Hard_Pragmatic
Ты просил обосновать РС ПП = 0
Пробую
Рассматриваю вариант в идеале с точки зрения дефиниции РС. |
Какого пользования (в ЗКУ их два)? На каких условиях? (Это к вопросу о стакане).
| rudge писал(а): |
| Подчеркну, я не определяю в данном примере стоимость ПП для собственника, равно как и стоимость ПП для арендатора. Тут совсем другой расчет. Ты там где-то его приводил. |
А что, собственно, вы стараетесь определить? Идентифицируйте, не сочтите за труд.
Добавлено спустя 5 минут 56 секунд:
| rudge писал(а): |
Вы че прикалываетесь?
ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату....
С чего Вы это взяли? Вы анализировали мои отчеты? |
Нет, не анализировал.
Но даже если вы не применяете инвестиционный метод оценки земельных участков, то ваша логика, считаю, позволит (если уж вы моделируете идеальные ситуации) изложить модель расчета рыночной стоимости свободного земельного участка этим методом. Есть госакт на объект оценки и данные о рыночной арендной плате за подобные участки. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 14:05 |
|
Для Вас персонально N.D.
РС ПП - Рыночная стоимость права пользования (не материального актива)
и не Важно какого и какую.
Да, и не опираюсь я нв ЗКУ, и никаких особых условий в примере нет.
Есть одно требование НС1 при определении РС, привязка всех данных к РС согласно этого:
ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;
А почему бы Вам не поставить Ваш вопрос А что, собственно, вы стараетесь определить? Идентифицируйте, не сочтите за труд. к автору НС1 в отношении, выше приведенной из НС1, дефиниции РС?
Для ВАС
Это теоретический пример. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 14:16 |
|
Вы это серьёзно?!
Определяете рыночную стоимость, настаиваете на критериях её дефиниции, но при этом не говорите стоимость ЧЕГО?..
Тогда, я так понимаю, вопрос о модели расчета инвестиционным методом вы проигнорируете... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 14:41 |
|
Ух "как все запущено"
Вы коллега понятие теоретический понимаете?
В теории абсолютно не важно стоимость ЧЕГО определяется. Если Вы так настойчивы то пусть будет СТАКАНА.
Для Вас персонально. Может так поймете.
Есть собственник, СТАКАНА, который готов сдать в аренду, этот СТАКАН за 1000
Он, собственник, проанализировал рынок сдачи в аренду аналогичного СТАКАНА и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда СТАКАНА по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по СТАКАН по 900. (ЧОДс)
Ну не берут СТАКАН в аренду по 1000.
Далее
Есть потенциальный арендатор. Он хочет взять в аренду СТАКАН за 800.
Он, потенциальный арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда СТАКАН по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900. (ЧОДа)
Ну не сдают СТАКАН по 800.
Далее считаем ЧОД рыночную для права пользования СТАКАНОМ.
Оказывается, анализ рынка сдачи СТАКАНА в аренду, показал следующее;
ЧОДр = ЧОДс = ЧОДа
Отсюда ЧОДр = ЧОДс – ЧОДа = 900 – 900 = 0
Отсюда РС ПП СТАКАНОМ = 0/К = 0
ЗАЧЕРКНУТОЕ НЕ ПРАВИЛЬНО
Вы пишите.
Тогда, я так понимаю, вопрос о модели расчета инвестиционным методом вы опять проигнориуете...
Попробую ответить 
инвестиционная стоимость - знаю;
доходный метод - знаю;
метод сравнения - знаю;
затратный метод знаю.
инвестиционный метод - ????? - не знаю |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 12 Фев 2009 16:38), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 12 Фев 2009 14:52 |
|
| rudge писал(а): |
Далее считаем ЧОД рыночную для права пользования.
ЧОДр = ЧОДс = ЧОДа
Отсюда ЧОДр = ЧОДс – ЧОДа = 900 – 900 = 0
|
во-первых ЧОД собственно только один бывает.
во-вторых чёйта вдруг, ЧОД считается таким образом?????
| Цитата: |
чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від
використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат,
пов'язаних з отриманням цієї суми;
|
сума надходжень від використання об'єкта оцінки - 900
вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми -0
ЧОД = 900 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
