| Автор |
Сообщение |
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 08:48 |
  |
Подскажите пожалуйста, возможно ли применение более чем одного метода оценки земли в следующей ситуации:
Земельный участок под выкуп, в настоящее время в аренде, выделен для обслуживания кафе (реально - под строительство незамкнутого декоративного ограждения,которое пока не построено) имеет "п" образную форму, разомкнутую в сторону дороги. Рынок продаж земельных участков в поселке развит. Поселок курортный, продажных аналогов достаточно много. Но они скорее всего не совпадают по целевому назначению (в оценке участок коммерческий, в аналогах под инд.застройку, хотя поселок курортный, там практически все участки используются по коммерцию, независимо от назначения  )
Тоесть сразу напрашивается метод сопоставления цен продаж. Рынка аренды нет. Данные очень разрознены и малоприменимы. Если что то и попадается то из разряда "Сдам кафе на летний период, площадь 50 кв.м., земля 3 сотки", тоесть без конкретики, что бы можно было попытаться очистить от улучшений.
Нужен совет по возможности использования еще какого то метода, если не затруднит. Спасибо |
|
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 08:58 |
|
Сравнительный с корректировкой на целевое назначение уч-ка + "затратка" т.е. метод остатка или экономический метод. |
|
|
|
 |
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 09:04 |
|
А как сделать экономический метод, если участки подобной конфигурации не могут быть реально застроены чем то потенциально доходным и соответственных продаж я не найду? Как вводить корректировку на конфигурацию?
Добавлено спустя 3 минуты 10 секунд:
Участок полторы сотки, вытянут в виде буквы "П" вдоль периметра другого участка (который в оценку не попадает) |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 09:53 |
|
Теперь понял, что это за участок... видимо есть участок на котором стоит здание и оцениваемый, на котором расположено ограждение... всё принадлежит одному собственнику (вернее, оцениваемый в аренде).
Вот посмотрите эти файды, может поможет: |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
форма участка.rar |
| Размер файла: |
14.14 Kб |
| Скачан: |
98 раз |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 10:50 |
|
Интересные файлы, спасибо огромное, буду изучать.
По поводу экономического подхода, в принципе реализовать можно, но только в виде расчета комплекса из двух участков. Из предположения, что недвижимость собственника находится на составном земучастке (часть в собственности - пятно застройки, часть в аренде - территория для обслуживания). Нужно запросить дополнительно документы по размеру участка который внутри нашего, доки на недвижимость, реализовать экономический подход для определения стоимости всего участка (состоящего из двух, известной площади) и потом уже в этой стоимости пропорционально выделить оцениваемый.
В принципе логика есть. Буду считать. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 22:20 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
.. Нужно запросить дополнительно документы по размеру участка который внутри нашего, доки на недвижимость, реализовать экономический подход для определения стоимости всего участка (состоящего из двух, известной площади) и потом уже в этой стоимости пропорционально выделить оцениваемый.
В принципе логика есть. Буду считать. |
хоть логика тут и есть, но результатом приемлемым проверяющими органами не пахнет, т.е. таким образом можно и участок соседа сюда приплюсовать, а за ним и всю набережную, посчитать все скопом, а потом выделить нашу "п"-образную составляющую и типа оценка готова...
аналогами, учитывая файлики любезно предоставленные КовАлом (кстати, спасибо, интересные файлы), а также затраткой с учетом того что планируется там построить, т.е. проект уже готов? если да, то посчитать будет не проблема... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
nasten6ka
Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2009 23:43 |
|
свои 5 коп, сейчас, как я понимаю, з/у в находится в аренде и выполнен проект отвода? договором аренды разбит: часть на это (кафе), часть на то (ограждение)? для проверяющих (из моей практики) не зависимо от того, на что там разбит договор аренды, но если скорее всего и логичнее выдаваться будет единый гос акт как на "обслуговування кафе" однозначно без разделения на "ограждение буквой П" и пятно застройки и прилегающую территорию под кафе. для выкупа как правило 2 метода используем: распределения и остатка. и весь участок выкупаемый и передаваемый в собственность 1 юр. (физ) лицу должен иметь одну и ту же стоимость в расчете на квадрат. уж так повелось.
у меня был вопиющий случай: пром база + кафе с магазином, которые я и оценила соответственно распределению площадей и арендных ставок в договоре аренды. забраковали, назвали бредом и сказали все переделать под земельну дилянку для обслуговування пром бази в расчете на одну и ту же стоимость на квадрат...."леди с дилижанса - пони легче", как говорится пересчитала все одинаково - всем стало легче. |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Май 2009 11:07 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| ...часть в собственности - пятно застройки, часть в аренде - территория для обслуживания... |
...первый участок (на котором стоит кафе) уже не в аренде, а в собственности, поэтому складывать их в одну кучу мягко говоря "шось нэ тэ"...
Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд:
и не важно, что это один собственник это еще доказать нужно, может однофамилец, разговоры о том что "ну я то знаю..." не в счет |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Май 2009 14:30 |
|
прошу прощения, видимо, что он в собственности, я не доглядела. но в любом случае, любой участок оценивается прежде всего изходя из НЭИ. и на букву "П" с ограждением выдавать гос акт...я , конечно, не знаю "уровень" органов земресурсов в вашем городе и области, но у нас бы не дали. думаю, вы понимаете, что такой "объект недвижимости" без второго участка с кафе просто неликвиден. и писать, что НЭИ участка - строительво ограждения, как-то абсурдно. с точки зрения землеустройства, правильно заказать проект отвода (т.к. он обязательно разрабатывается при смене границ участка) на выделение земельного участка для эксплуатации и обслуживания кафе, доснять букву "П" и установить новые границы, а оценку участка делать как земли коммерции с учетом затрат на разработу проекта отвода.
но......как рассудят ваши компитентные органы - я представления не имею |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 16 Май 2009 15:55 |
|
ну да, если абстрагироваться от всего окружающего, то участок в виде буквы "П" шириной в 1 метр (условно) нафиг никому не нужен, пусть он даже на главной площади страны, поскольку использовать его либо невозможно либо крайне неудобно... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 12:28 |
|
Кстати ,в экономическом методе, когда считаем улучшения по прибыли инвестора есть какие то рекомендации? Или может пройти и без ее учета? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 13:05 |
|
не понял, уточните вопрос..? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 13:29 |
|
Я про экономический метод (если его все таки придется считать).
"Экономический метод предусматривает определение стоимости земельного участка как остатка между ожидаемой ценой продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения с учетом прибыли инвестора".
Прибыль инвестора, что тут имеется ввиду? Прибыль застройщика? |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 13:32 |
|
аа, ну да...
учитывать нужно, посмотрите в ветках про прибыль застройщика/подрядчика обсуждали |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
nasten6ka
Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 18 Май 2009 15:20 |
|
экономический метод - комбинация сравнительного и затратки. если будете ценить "букву П", то его нельзя применить никак, выведь в продаже не найдете подобных аналогов с аналогичными улучшениями - ограждением.
а "прибыль инвестора", мне советовали просто отталкиваться от банковской по депозитам - как минимально возможная, +5. вобщем, когда брали безрисковую 10, инвестора - 15%.
я думаю, что прибыль "инвестора" можно посчитать: посчитав земельный участок как свободный+затраты на строительство объекта (затратка для недвижимости). а потом подобрать аналоги уже застроенные и продающиеся аналогичные нашему объекту. прибыль инвестора будет разность между уже затроенным участком, выставленным на продажу, и той суммой (чистый участок+затраты на строительство+затраты на проектную документацию, всякую бюрократию). как мне видится, это и будет "прибыль инвестора". в идеале, все аналоги застроенных участков - новострои и затратка для недвижимости без износа.
но сама ни разу так не считала, а тем более для проверяющих товарищей, у которых и так вопросы найдутся. не любят они новаторства ((
по нашим общим мучителям напишу в личку |
_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
