| Автор |
Сообщение |
prychkov
Сообщения: 1
|
 Добавлено:
Вт, 22 Май 2012 18:21 |
  |
Всем привет. Читаю книгу по оценке недвижимости дошел до места где применяется регрессионная модель и застрял. Приведу ниже данные с книги, мне не понятно как были получены цифры в модели в самом низу сообщения.
РЕШЕНИЕ:
Формирование выборки и создание информационной базы по недвижимости.
Оценщиком был проанализирован рынок индивидуальных жилых домов и собрана информационная база данных о продажах в течение текущего месяца 29 индивидуальных кирпичных жилых домов с земельными участками, расположенными в разных частях города. В информационную базу данных вошли только те факторы, которые, по мнению оценщика, являются ценообразующими. См. Приложение № 1.
Далее исходя из Приложения № 1.
Выборка является репрезентативной по всем отобранным факторам, так как представленная недвижимость расположена в различных ценовых зонах, имеет различную общую площадь домов и участков, причем дома представлены как с бассейнами, так и без них. Таким образом, можно предположить, что если выбранные факторы действительно являются ценообразующими, то построение регрессионной модели позволит выявить денежный вклад каждого из них.
Расчет статистических характеристик по информационной базе
Этапу непосредственного моделирования предшествует этап расчета средних величин в выборке и составления впечатления о рынке в целом.
Диапазон площади земельных участков, кв.м.-------------------450-10000
Медиана площади земельных участков, кв.м.----------------------------750
Средняя площадь дома, кв.м.:---------------------------------------------196
Диапазон стоимости домов, долл.:-----------------------------49000-542000
Средняя стоимость недвижимости, отнесенная к
площади дома, долл. / кв.м.-----------------------------------------------486
Стандартное отклонение стоимости, долл. /кв.м.-----------------------393
Коэффициент вариации, %--------------------------------------------------80
Среднее отношение площади дома к площади участка, %-------------26
Средний возраст домов, лет--------------------------------------------------8
Результаты, приведенные в таблице, позволяют создать представление о рынке городских индивидуальных жилых домов. В среднем:
• площадь земельного участка составляет 750 кв.м.,
• площадь дома составляет 196 кв.м.
• площадь строения занимает 26% от площади участка,
• стоимость недвижимости, отнесенная к стоимости дома, равна 486
долл./кв.м.
• вариация стоимости 1 кв.м. равна 80%.
Большой диапазон изменения площади земельных участков и высокий коэффициент вариации стоимости 1 кв.м. позволяют сделать вывод, что пользоваться средним значением для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости – неправомерно.
Спецификация регрессионной модели стоимости недвижимости
Оценщиком была специфицирована модель линейной многофакторной
регрессии определения стоимости индивидуального жилого дома с земельным участком.
V=a0+a1s+a2l+a3b+a4v+a5z
где V – оцениваемая рыночная стоимость объекта недвижимости;
s – общая площадь дома;
l – площадь земельного участка;
b – наличие бассейна;
v – возраст дома;
z – ценовая зона, определяющая качество местоположения.
Переменные s,l,v,z – количественные переменные.
Переменная b – качественная. Переменная z также может выступать как количественной, так и качественной переменной, однако в городе при зонировании было строго выдержано отношение ценовых коэффициентов при переходе от зоны к зоне. Зная этот факт, оценщик принял номер зоны в качестве количественной переменной.
Параметризация регрессионной модели стоимости недвижимости
Для параметризации была использована надстройка MS Excel «Анализ
данных/Регрессия». Так как уравнение линейно по коэффициентам, то
параметризация проводилась методом наименьших квадратов. В результате была получена следующая линейная многофакторная модель.
V = 770 + 248s + 50l + 1400b − 996v − 2400z
КАК БЫЛИ ПОЛУЧЕНЫ ЦИФРЫ В ВЫШЕПРИВЕДЕННОЙ МОДЕЛИ???
БОЛЬШОЕ СПАСИБО ТЕМ КТО ПОМОЖЕТ РАЗОБРАТЬСЯ!!! |
Последний раз редактировалось: prychkov (Вс, 27 Май 2012 08:02), всего редактировалось 12 раз(а) |
|
  |
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 22 Май 2012 19:44 |
|
Включить в регресионную модель все факторы влияющие на образование стоимости невозможно. Поэтому в анализе рынка региона анализируете наиболее важные факторы которые влияют на формирование стоимости в данное время для данного региона. Это и будут "те факторы, которые, по мнению оценщика, являются
ценообразующими." При этом необходимо учитывать что количество аналогов рекомендуется принимать не менее трехкратного количества ценообразующих факторов, включаемых в модель.
Кроме этого необходимо учитывать мультиколлинеарность. желательно что бы факторы не имели между собой мультиколлинеарного влияния. |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 23 Май 2012 13:27 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| желательно что бы факторы не имели между собой мультиколлинеарного влияния. |
 Это, в смысле, чтобы они друг на друга не влияли? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 23 Май 2012 13:47 |
|
Grey Horse
Да, вы правы. Для этого строится кореляционная матрица, по результатам которой и определяют наличие или отсутствие мультиколлинеарности. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
