| Автор |
Сообщение |
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
 Добавлено:
Ср, 15 Ноя 2006 21:56 |
  |
ОСНОВНЫЕ ОШИБКИ ОЦЕНЩИКОВ В ОТЧЕТАХ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Типы ошибок
1. Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке.
2. Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.
3. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).
4. Противоречия в отчете.
5. Ошибочная методология.
6. Арифметические ошибки.
7. Нарушение формальных требований.
Ошибки по разделам
Постановка задачи
1. Вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе)
2. Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).
Описание объекта оценки
1. Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.
2. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.
3. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.
4. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
5. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка - площади застройки здания.
6. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
7. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.
8. Не описаны обременения на объект оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ)
1. Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
2. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.
3. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).
4. Результаты АННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.
5. Приведенно ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).
Затратный подход
1. Не определяется стоимость земельного участка.
2. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).
3. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.
4. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.
5. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.
6. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.
7. Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.
8. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.
9. Неверно посчитана строительная готовность объекта.
Доходный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
5. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
6. В денежном потоке не учтена реверсия капитала.
7. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.
8. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
9. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
10. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.
11. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
Сравнительный подход
1. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
2. Отсутствует описание объектов-аналогов.
3. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.
4. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.
5. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.
6. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.
Согласование результатов
1. Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.
2. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.
Прочие замечания
1. Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.
2. Отсутствует анализ рынка объекта оценки.
3. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.
4. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.
Формальные признаки
1. Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки.
2. Отсутствует дата составления отчета.
3. Отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости).
4. Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству
Ева, может это хоть немного приблизит тебя к ответу, и успокоит, хотя я делаю "напиши для него так как он хочет, в том виде что он хочет, если это все ранов не вляет на результат". А шо робить... |
|
|
    |
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 09:52 |
|
Нечитабельно... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 10:15 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Нечитабельно... |
Сергей перевожу это типа - "Спасибо"  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 10:48 |
|
скиф, а это чьи требования - не русские ли? но требования вменяемые. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 10:57 |
|
Из Положения о рецензировании УТО
...
5. Формулювання висновків
5.1. У висновках Рецензент повинен кваліфікувати звіт у відповідності до вимог Національного стандарту №1 як такий, що:
a) повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
b) у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;
c) не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватись з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;
d) не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.
5.2. Наведеним висновкам відповідає ситуація коли Звіт:
a) не має зауважень;
b) має незначні зауваження, які суттєво не вплинули на результат;
c) має серйозні зауваження, що потребують переробки Звіту згідно із зауваженнями, або надання додаткової інформації щодо обґрунтованості результатів;
d) не можна розглядати як документ, по якому приймаються юридичні та майнові рішення. Рекомендується виконати альтернативну оцінку (з залученням іншого експерта).
При кваліфікуванні звіту відповідно до пунктів с) та д) оцінку слід кваліфікувати як неякісну та (або) непрофесійну. Оцінка кваліфікується як необ’єктивна в окремих випадках згідно дефініції. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 11:09 |
|
кинку: так в том и проблема, что "серйозні зауваження" - это нечто расплывчатое весьма. и что один считает серьезным, второй считает фигней. и наоборот. 
одному нравится подробное описание города, другому нет.
одному нравится таблица износа на три страницы с дефектацией - другому сделайте меньше.
одному нравятся расписанные объемы необходимого ремонта - другому нет. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 11:22 |
|
читайте последний абзац. вопрос был по неякисной оценке, вот вам и ответ
пункт с) серьезные зауваження - это когда ошибки суттево повлияли на результат, оценка неякисна.
пункт б) - достоверность оценки не задета, поэтому зауваження незначни, оценка в порядке. вот в чем принцип.
| Цитата: |
одному нравится подробное описание города, другому нет.
одному нравится таблица износа на три страницы с дефектацией - другому сделайте меньше.
одному нравятся расписанные объемы необходимого ремонта - другому нет. |
это незначительные зауваження, оценка якисна по любому  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 11:27 |
|
эх...
кинк - кстати, вы есть в списке оценщиков, рекомендованных фондом для работы по аренде госмайна? висит у них на информационной доске. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 11:40 |
|
| Цитата: |
| кинк - кстати, вы есть в списке оценщиков, рекомендованных фондом для работы по аренде госмайна? висит у них на информационной доске. |
наверняка. фирма также участвовала в тендере для работы по аренде комун. майна. И этот тендер был полный цирк. Какой-то кусок дали, но заказов гораздо меньше чем раньше, когда арендаторы сами выбирали из списка рекомендованых |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 11:47 |
|
Что ты как маленькая ей Богу.
Останавливает тебя Гаишник: «Вы не пропустили пешехода».
Два варианта:
1. 10 грн. поехал дальше
2. Где? Кто? Как докажете? вобщем полез в бутылку, завязался с судами потерял кучу денег, времени, нервов, жену/мужа, и как говориться усталый, но довольный вернулся к спокойной жизни.
выбирай |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 12:50 |
|
кинку - из нашего города там подбор гм... специфический. в общеМ, банки с ними не работают принципиально.
а у нас коммунальщики еще до тендеров не додумались. но это, я думаю, не надолго.
прагматику: да дам я 10 грн. дам. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 12:56 |
|
| zanoza писал(а): |
а у нас коммунальщики еще до тендеров не додумались. но это, я думаю, не надолго.
|
гы гы а што это изменит?
| zanoza писал(а): |
прагматику: да дам я 10 грн. дам. |
а може всетаки в экспертную раду? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 13:01 |
|
| Прагматик писал(а): |
| Trinichka писал(а): |
| Нечитабельно... |
Сергей перевожу это типа - "Спасибо" |
Исправила сообщение Скифа, что б было читабельно. И понятно значение слова Прагматику. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 18:41 |
|
Надеюсь, Виктор, ты прав |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
инга
Сообщения: 89
|
| Добавлено:
Ср, 11 Фев 2015 16:02 |
|
Доброго дня! Необхідна ваша думка з наступного питання. в кінці 2013 році була проведеня оцінка квартири в рамках виконавчого провадження , яка в кінцевому випадку на поч. 2014 року була реалізована з торгів і ми вже про нее навіть забули не дивлячись на те, що кошти за роботу й дось не поступили на рахунок. Після реалізації вищезазначеного майна, боржник почитає оскаржувати оцінку майна, процедура оскарження не відповідає п. 57 ЗУ Про виконавче провадження. Відповідачем по даній справі проходить суб'єкт оціночної діяльності. Позивач просить визнати звіт про оцінку майна - незаконним призначають судово - будівельну експртизу за результатами якої звіт визнають неякісним. Відповідно виносять рішення - визнати звіт незаконним.
Зараз ми готуємо апеляцію по даному рішенню. Одним з фактів так званної неякісності звіту судовий експерт наводить той факт, що в обмежуючих умовах наведено обмеження на рахунок того, що оцінювачу не вдалось потрапити в усі приміщення і це вплинуло на вартість отриману в процесі оцінки. Але я як оцінювач , який безпосередньо проводила оцінку виїздила на місце розташування об'єкта (є акт держ виконавця, фото) , боржник не звявився і не дав можливості потрапити в седерину, але із зовнішнього огляду пишу , що квартира має жилий , задовільний стан (все це пишу в обмежуючих умовах, попереджаю всіх про даний факт).
Так є ще декілька пунтків недостовірності оцінки (це стосується переважно застосування поправок, але на це також є обгрунтування), але мене більше всього цікавить питання. Що таке незаконний звіт? Може хтось пояснить будь - ласка, може я щось проспустила під час заняття оціночною діяльністю. Дякую за всі коментарі з даного приводу, дуже будуть актуальними. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
