< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Дисконтирование или Капитализация?

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Дисконтирование или Капитализация?

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Автор

Сообщение

voron_sasha2

Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 10:38

rudge писал(а):

Следовательно разницы нет как считать.

Серый писал(а):

Наверное, такое утверждение будет корректным при условии постоянных и относительно бесконечных доходов во времени. Тогда да, непрямая капитализация/дисконтирование сворачивается в прямую капитализацию.

это Вы пишите о математике и бесспорно пишете правильно, однако, что касается сути расчета, то в случае правильного расчета как ставки капитализации так и ставки дисконта результат должен сойтись. В этом я, как уже и писал, солидарен с rudge Отвечая на вопрос Юта попробую объяснить своё утверждение.

Юта, когда Вы рассчитываете стоимость методом прямой капитализации дохода, то имеете, условно говоря, два варианта расчета ставки капитализации 1. с помощью рынка 2. расчет ставки дисконта и возврата капитала
В первом варианте ставка капитализации, определенная по данным рынка включает в себя всё. Т.е. она уже учитывает мнение инвестора о требуемой общей доходности вложений и возврате этих вложений. Таким образом данная ставка капитализации уже учитывает реакцию типичного инвестора на те грядущие изменения, которые произойдут.

Во втором случае Вам придется рассчитывать раздельно ставку капитализации и возврат капитала. Как я понимаю Вас смущает именно расчет ставки дисконта, поскольку существует значительная доля вероятности, что условно безрисковая её составляющая изменится. Если так, то на мой взгляд это беспокойство беспочвенно. Дело в том, что данная ставка рассчитывается из предположения, что она отражает общую норму доходности на вложенный капитал, т.е. доходность, которую считает приемлемой типичный инвестор с учетом тех грядущих изменений, которые произойдут. Как Вы будете описывать и рассчитывать эти риски, дело техники, просто нужно иметь ввиду, что эта ставка дисконта включает в себя вероятность изменения налогообложения и т.д.

Что касается дисконтирования, то там Вы рассчитываете норму прибыли (ставку дисконта) для конкретного периода, поэтому в конкретном периоде у Вас может измениться составляющая ставки дисконта, однако, общая норма доходности проекта должна быть такой, которая удовлетворит типичного инвестора с учетом тех грядущих изменений, которые произойдут.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 11:23

На конец то появился коллега рассуждающий как оценщик, а не как инвестор. Спасибо voron_sasha2
Я уже устал говорить о том что задача оценщика определить стоимость (в данном случае РС) опираясь на сложившуюся на дату оценки доходность ОО, а не прогнозировать действия инвестора который априори уже знает "стоимость" объекта вложения инвестиций, которая выражается суммой тех самых инвестиций.
Отсюда к стати и понятие "альтернативные вложения". Но все это справедливо в бизнес-планировании. Это там прогноз изменения доходности, ЧДП и тп. В оценке такой прогноз неприемлем. Это не я сказал так пишут в МСО

Цитата:

Стандарт 1 (МСО 1)
Рыночная стоимость как база оценки

3.0. Определения
3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

Касаемо термина "прогноз" в оценке он должен отражать лишь то что объект приносящий доход и в будущем будет приносить доход. А вот какой? Это уже к Глобе, ибо, процитирую МСО

Цитата:

Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.

Что касается недостроя, то тут действительно только дисконтирование ибо начало получения ЧОД от ОО не совпадает с датой продажи/покупки/оценки, и этот фактор нужно учесть в расчетах. Как? Пардон, но это отдельная тема.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 13:21

rudge писал(а):

Цитата:

Стандарт 1 (МСО 1)

Рыночная стоимость как база оценки

3.0. Определения

3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

А я уже устал Вам повторять, что Вы не верно трактуете определение. На конкретную дату - это не значит, что вижу/знаю только то, что сегодня и все. Это значит, что учитываю те прогнозы развития рынка, которые мне известны на сегодня. Это и будет:

rudge писал(а):

«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате.

rudge писал(а):

Далее. Определение рыночной стоимости одинаково для всех объектов оценки. Чисто интересно, как Вы оцените предприятие без анализа его прошлой деятельности и без учета прогнозов развития рынка его продукции (может, например, с какого-то периода в будущем вводится запрет на его продукцию, что, без сомнения, отразится на объемах производства т.к. потребители зная о запрете будут постепенно переоснащаться на использование другой продукции. В свою очередь это отразится и на стоимости продукции и на общих доходах предприятия и на его стоимости вконце концов).
Или на примере недвижимости, например, предполагается введение новых требований к объектам недвижимости, что приведет к перевод существующих в более низкий класс и снижение арендных ставок.
Конечно, Вы опять скажете, что я рассуждаю как инвестор, так все покупатели и продавцы так рассуждают, никто же не вываливает денюжку абы вывалить, а просчитывает доходы от этого вывала. Поэтому и оценщику не деться никуда от этого, ибо оценщик должен мыслить как типичный субъект рынка.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 14:07

Уважаемый коллега Серый
1. Плиз, не присваивайте мне то что написано в МСО. Хотя мне приятно Smile

2. Касаемо предприятия, в Вашем варианте, или объекта доходности, в общем варианте.
А как Вы будете учитывать все то о чем Вы написали (не хочу засорять) при определении РС , на пример сравнительным подходом?
Или есть методы учета динамики ситуации на рынке в сравнительном подходе? Я что то не встречал. Или пропустил. Если есть, плиз поделитесь.
3. Все то о чем Вы пишите произойдет в будущем. Не на дату оценки. Следовательно и РС будет другая. (см. МСО)
Повторюсь Вы правильно рассуждаете но как инвестор. Вот ход мыслей инвестора (приблизительный)
1. Купить по дешевле.
2. Реконструировать для получения более высокой доходности.
Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции"
В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый).
Прогнозирование оценщиком "реконструкции" объекта оценки (не важно каким путем) это в принципе не правильно. Ибо это будет уже не ОО на дату оценки, а новый объект с новыми свойствами, да и экономическая ситуация на более позднюю дату оценки будет другая, не свойствена оцениваемому объекту.
Не ужели опыт 2008-2010 (обвал) годов нас ни чему не научил? Посмотрите свои же отчеты тех периодов. И проанализируйте заложенные там прогнозы. Я свои посмотрел Crying or Very sad

PS; Может по тому что мы уподобляемся Глобе и сложилась сегодняшняя ситуация? Может по этому РС одного и того же объекта оцененного разными оценщиками отличается в разы? Может по этому нас и критикуют?

Flexio

Сообщения: 129
Откуда: Черкаси

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 15:48

Юта писал(а):

Народ, хотелось бы услышать ваше мнение.

Согласно прикінцевих положень налогового кодекса:
10. Встановити, що за податковими зобов'язаннями з податку на
додану вартість, що виникли: з 1 січня 2011 року до 31 грудня
2013 року включно ставка податку становить 20 відсотків; з 1 січня
2014 року - 17 відсотків.

Насколько, по-вашему в период до 01.01.2014 года корректно применение метода прямой капитализации ( в тех случаях, где при определении ЧОДа НДС снимается)? Ведь потоки априори не будут постоянными и одно из основных условий применения прямой капитализации не выдерживается. Для банков я давно доходную недвижимость только дисконтированием считаю.
Может, где-то уже обсуждалось - подскажите.

По моему скромному мнению, любым расчётам с участием НДС место не ранее пункта "Узгодження результатов". Для чего оцениваете недвигу? Для продажи? То почему тогда учитываете прогноз только для лиц "платникив ПДВ"? А если физлицо купит. В дефиниции рыночной стоимости не сказано, что покупатель должен платить НДС. Smile

Если речь о рыночной стоимости для продажи. ИМХО мы должны вывести тот размер денежных средств, который заплатит покупатель, а будет он с НДС или нет смотреть по продавцу в самом конце отчёта. Если продавец платнык, то эта сумма включает НДС по СЕГОДНЯШНЕЙ ставке, а якщо ни, то ни. Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 15:55

Flexio писал(а):

.... Если продавец платнык, то эта сумма включает НДС по СЕГОДНЯШНЕЙ ставке, а якщо ни, то ни. Smile

Позволю себе уточнить "...а якщо ни," то НДС=0, ибо РС включает все налоги
PS; Вспомнил! А если НДС остановится на сегодняшнем уровне (изменят закон), тогда как будет выглядеть "учет НДС" по действующему закону?
Это к вопросу о корректности прогнозирования от Глобы

Flexio

Сообщения: 129
Откуда: Черкаси

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:03

Говоря о СЕГОДНЯШНЕЙ ставке я имел в виду то, что продаваться будет объект в ближайшее время и платиться 20% продавцом в тоже ближайшее время. Прогноз по ПДВ к рыночной стоимости вообще не имеет отношения.

ЗЫ а вообще многие коллеги крутят ПДВ, как цыган солнцем. Как то одна коллега, не буду тыкать пальцем, умудрилась оценить кредитное авто физлица, отобранное ДВС, и снять с рыночной стоимости ещё и НДС (коего там быть не может) и продают авто на 20% дешевле рыночной стоимости. Только позов в суд отрезвил....

Последний раз редактировалось: Flexio (Чт, 05 Июл 2012 16:10), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:10

Flexio писал(а):

Говоря о СЕГОДНЯШНЕЙ ставке я имел в виду то, что продаваться будет объект в ближайшее время и платиться 20% продавцом в тоже ближайшее время.

Ой, коллега. Гляньте в дефиницию РС. "Продаваться не будет", а продается на дату оценки . Следовательно учитываем то "що маємо" на дату оценки=продажи. Остальное к Глобе

Flexio

Сообщения: 129
Откуда: Черкаси

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:12

rudge писал(а):

Flexio писал(а):

Дорогой коллега не цепляйтесь к словам. Понятно, что имелось в виду УКЛАДАННЯ УГОДИ, а не дефиниция РС. Smile

Да и нет там такого слова, там "можливе".

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:18

Flexio писал(а):

Дорогой коллега не цепляйтесь к словам. Понятно, что имелось в виду УКЛАДАННЯ УГОДИ, а не дефиниция РС. Smile

Я не цепляюсь. Я констатирую. РС подразумевает переход права собственности на дату оценки. То что в реалиях сделки с использованием наших расчетных РС происходят позже нас не должно волновать и следовательно и в расчетах этот фактор учитывать нельзя.

Flexio

Сообщения: 129
Откуда: Черкаси

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:24

rudge писал(а):

Flexio писал(а):

Дорогой коллега не цепляйтесь к словам. Понятно, что имелось в виду УКЛАДАННЯ УГОДИ, а не дефиниция РС. Smile

Ну да, согласен, так точнее. Very Happy

voron_sasha2

Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:38

Опа! Юта! Простите, нагородил огород со ставкой дисконта в предыдущем сообщении, приняв ПДВ за налог на прибыль, читал не внимательно Embarassed

. Пепел на мою голову! Всё сообщение в мусорку Smile

Что касается недвижимости, то присоединяюсь к комментарию Flexio НДС снимать/не снимать в конце, в зависимости от статуса собственника на дату оценки.

_________________
Старый ворон мимо не какнет!

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 17:40

rudge писал(а):

А как Вы будете учитывать все то о чем Вы написали (не хочу засорять) при определении РС , на пример сравнительным подходом?

Или есть методы учета динамики ситуации на рынке в сравнительном подходе? Я что то не встречал. Или пропустил. Если есть, плиз поделитесь.

А они в принципе и не нужны ибо рынок все корректирует сам. Если вдруг станет известно, что под действием некоторых факторов завтра что-то будет дешевле/дороже, чем сегодня, то сегодняшняя стоимость уже отреагирует на это. Например, не трудно догадаться что будет с акциями, пусть будет, кофейных компаний СЕГОДНЯ, если вдруг пойдет прогноз, что ЗАВТРА потребление кофе упадет. Акции упадут в цене уже сегодня, не дожидаясь завтрашнего падения потребления кофе. Также для предприятий, например, в рамках метода мультипликаторов есть такая штука, как мультипликаторы будущего/мультипликаторы роста (в разной литературе встречал по разному), аозволяющие в сравнительном подходе учесть возможные изменения рынка. На практике пока не опробывал, чесно признаюсь.
Что касается недвижимости. Опять-таки, есль вдруг станет известно, что некий объект завтра будет стоить дешевле/дороже, то его стоимость сегодня уже станет меньше (потому что покупатель не купит сегодня дороже, чем это будет стоить завтра, разумеется с учетом стоимости денег во времени)/больше (потому что нынешний владелец не отдаст просто так дополнительную будущую прибыль).

Также при оценке под международный аудит по всем компаниям первое требование - это построение денежного потока исходя из прогноза экономической ситуации, рынка продукции, основного сырья. Для недвижимости - исхояд из прогноза рынка недвижимости: динамика арендных ставок, ставок дисконтирования/капитализации. И попробуйте им сказать, что принимаются постоянные показатели в прогнозном периоде исходя из факта на сегодня без доказательства обзором. Не сдадите ни одной работы.

Простой пример: на рынке представлено некое кол-во аналогичных объектов, пусть будет, офисного назначения, которые сдаются по 10 дол. за м2, заполнены они все примерно одинаково на 95%. Рядом строится еще один объект, сдача в эксплуатацию которого предполагается в следующем году. Согласно прогнозного исследования рынка, ввод данного объекта приведет к снижению заполняемости существующих объектов до 80% и снижения арендной ставки до 9 дол. за м2.
Некий продавец продает уже представленный на рынке объект, а некий покупатель хочет купить, но сойтись в цене не могут и решили они пойти к оценщику. Нужно сегодня оценить данный объект.
Оценщик 1 (Я) сделает так: учтет существующий на дату оценки прогноз и учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. Использует метод ДДП, в котором до прогнозного ввода нового объекта показатели арендной ставки, заполняемости и ставки дисконта дудут на существующем уровне, после - с учетом прогнозных изменений. Более чем уверен, что такого оценщика поймут и продавец (т.к. он понимает, что объект завтра будет стоить дешевле) и покупатель (т.к. он не переплатит за ту прибыль, которую он не получит.
Оценщик 2 (рудж) скажет: серодня ставка 10, заполняемость 95, вот вам прямая капитализация по полной программе и пофиг, что будет завтра, (хотя он и имеет прогноз того, что будет завтра). Введут объект, изменится рынок - приходите, посчитаем.

Я с оценщиком 2 и с Вами, рудж, в корне не согласен.
Вы мне предлагаете посмотреть на отчеты и прогнозы 2008-2009 г. Оценщик использовал те прогнозы, которые были на дату оценки. Прошло время - прогнозы изменились, стоимость скорректировалась. Но оценивать с точки зрения только того, что есть сейчас и все, а что было вчера или прогнозируется завтра - пофиг - в корне не верно.
Уже тысячу раз Вам говорили, что допущение, что ставка будет неизменной на всем периоде прогнозирования/в бесконечном периоде это точно такое же допущение, что она будет расти/падать и с каким темпом, Вы задали темп равный нулю.

Добавлено спустя 43 минуты 32 секунды:

Ну и тоже позволю себе немного поцитировать МСО.
МСО 1, п. 2.1:

Цитата:

"Обїєкт оцінки повинен розглядатися так, якби він був виставлений для продажу на ринку, а не оцінювався для будь-яких інших цілей".

МСО 1, п. 3.2.8.:

Цитата:

"за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи, розсудливо передбачає, що типово мотивований продавець і типово мотивований покупець достатньо поінформовані про властивості та характьеристики майна, його фактичне та можливе використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Передбачається, що кожен з них діє у власних інтересах , компетентно і розсудливо і шукає найкращу зі своєї точки зору ціну. Розсудливість визначається відношенням до стану ринку на дату оцінки, а не відношенням до вигод, що можуть бути отримані в майбутньому. Необовязково є нерозсудливим для продавця в умовах падіння цін на ринку продаж майна за ціною, меншою, ніж попередній рівень цін. У таких випадках, як і у інших ситуаціях купілі-продажу на раинку зі змінними цінами, розсудливий покупець і продавець будуть діяти відповідно до найповнішої інформації про стан ринку, яка є доступною на цей момент".

МПО 1, п. 5.7.3:

Цитата:

"дані про попит та пропозицію характеристики найбільш ймовірного ринку для нерухомості аналізуються для того, щоб визначити перелік обєктів, що конкурують з даним обєктом в сегменті ринку, а також перелік обєктів, що можуть бути адаптовані або збудовані, що збільшить конкурентну пропозицію. Ринки аналізуються задля того, щоб визначити ринкові тенденції, співвідношення між попитом та пропозицією, ринкові поглинання та іншу ринкову інформацію".

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:32

voron_sasha2 писал(а):

Опа! Юта! Простите, нагородил огород со ставкой дисконта в предыдущем сообщении, приняв ПДВ за налог на прибыль, читал не внимательно Embarassed . Пепел на мою голову! Всё сообщение в мусорку Smile

Ну уж нет, все равно спасибо Smile

Хороший повод для познавательной дискуссии. Просто я с утра пребывала в состоянии легкого культурного шока - эвон, как оказалось... а я-то... темнота Smile

rudge писал(а):

Я уже устал говорить о том что задача оценщика определить стоимость (в данном случае РС) опираясь на сложившуюся на дату оценки доходность ОО, а не прогнозировать действия инвестора

Я не столь закаленный в боях полемист, но попробую донести свое видение.
При всем моем уважении не во всем согласна с rudge
По-моему, в том и заключается смысл разных подходов к оценке. что в их основу положены разные принципы. И как раз в основу доходного подхода положен, в том числе, принцип ожидания.
А это, насколько я понимаю, уже предполагает некое предположение именно о будущем использовании ОО. Тогда как в основу сравнительного подхода положен принцип замещения, который, на первый взгляд, не предполагает прогнозирования, но это только на первый взгляд Wink

Ну, давайте конкретно (мне так легче): есть некое помещение в спальном районе. Сложившаяся арендная ставка 10 ед/м2.
Сложившаяся цена продажи в данном районе для подобных помещений 1000 ед/м2.
Приводить определения РС из НС № 1 не буду – все знают.
Предположим, и покупатель. и продавец провели соответствующий маркетинг и действуют со знанием дела. Так вот, если со знанием дела, то они знают, что через три года в данном районе предполагается ввод новой станции метро (предположим), что резко поднимет привлекательность месторасположения (заметьте, безо всяких вложений со стороны покупателя).

rudge писал(а):

А как Вы будете учитывать все то о чем Вы написали (не хочу засорять) при определении РС , на пример сравнительным подходом?
Или есть методы учета динамики ситуации на рынке в сравнительном подходе? Я что то не встречал. Или пропустил. Если есть, плиз поделитесь.

А как вы думаете, в тех 1000 ед/м2, по которым сегодня предлагается недвижимость не сидит осведомленность продавцов о предстоящих переменах? Я думаю, что они уже все и спрогнозировали, и продисконтировали и даже прокомпаундировали, сами этого не подозревая. А вот договора аренды на вторичном рынке часто заключаются на 1 год, и в тех 10 ед/м2 арендной платы грядущие перемены никак не отражены. Но покупатель-то знает, что через 3 года к нему очередь будет стоять - рядом с метро-то Very Happy

И сдавать помещение он будет ну уж не по 10- точно.
То есть, я хочу сказать, что недвижимость – это не пирожок с мясом, прогнозирования полезного использования которого кроме как «на сегодня» не имеет смысла и просто опасно для здоровья. Недвижимость приобретается на длительный срок, при этом и покупатель, и продавец в той или иной степени делают прогноз по его дальнейшему использованию, они ведь действуют со знанием дела, а оценщик должен отразить их действия, определив РС.

Lovchiy

Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете

Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:43

Юта писал(а):

Предположим, и покупатель. и продавец провели соответствующий маркетинг и действуют со знанием дела. Так вот, если со знанием дела, то они знают, что через три года в данном районе предполагается ввод новой станции метро (предположим), что резко поднимет привлекательность месторасположения (заметьте, безо всяких вложений со стороны покупателя).

Ну а раз знают и учитывают прогнозные влияния на РС, то зачем Вы собираетесь вносить какие то корректировки? Может они не достаточно "обізнані" в ситуации на рынке или есть иные обстоятельства которые знает оценщик и не знает типичный покупатель?

_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент

Последний раз редактировалось: Lovchiy (Чт, 05 Июл 2012 18:49), всего редактировалось 1 раз

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме