< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Дисконтирование или Капитализация?

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Дисконтирование или Капитализация?

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Автор

Сообщение

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 12:20

Слава Будде, форум возрождается! Нормальные и конструктивные темы пошли Smile

Как всегда +1 к Серый
и большой +1 к voron_sasha2
а к rudge как всегда всё те же вопросы и сомнения, ну ладно повторяться не буду их уже Серый частично озвучил.

То rudge, может быть, что бы тут по десятому кругу всё не перелопачивать, ты бы всё таки закончил обещанные материалы по Семнару и выложил бы как обещал ибо кажется мне они оооочень перекликаются с обсуждаемой темой?

Добавлено спустя 7 минут 25 секунд:

Владимир Владимирович писал(а):

Коллеги

Владимир Владимирович писал(а):

вопрос: За что мы (покупатель) Платим Деньги?

интересны ваши ответы.

Вы уверены, что этот вопрос именно для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? Smile

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 13:28

Ту коллеге Серый

Цитата:

rudge, Вы опять как это часто бывает (без обид) своими же примерами противоречите сами себе.

Тут нет противоречия. Ибо в первых расчетах показано влияние роста доходности. А в расчете по моему офису этой «поправки» (влияния изменения доходности) нет. Если бы я ее поставил в 2008 год то наверное получил бы не стоимость 2010 года. Вот толька в 2008 году я не знал какую "поправку" ставить, да и какой у нее должен быть знак, + или -. Ну не Глоба я, простите.
Ну и еще нюанс. Я из-за лени капитализировал не ЧОД, а ПВД. Реальная ставка капитализации сегодня не 0,15, а 0,9, Согласен в одном пример не очень удачный в связке с предыдущими. Но вопрос были разные.

Ту коллеге voron_sasha2.
Коллега Серый прав. Я отстаивал и буду отстаивать то, что нельзя, да же виртуально, менять характеристики ОО. Что касается НЕИ, то для ОО оно заключается в максимально допустимом рынком использовании объекта «как есть», В НЕИ для бизнеса уже можно, да и нужно, учитывать потенциал объекта доходности. И как правило этот «потенциал» и есть условие инвестора.
Вот что я писал в Чт, 05 Июл 2012 14:07 (4-й лист темы)

Цитата:

Вот ход мыслей инвестора (приблизительный)
1. Купить по дешевле.
2. Реконструировать для получения более высокой доходности.
Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции"
В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый).

Или не так рассуждает инвестор и должен рассуждать оценщик?

Ту коллеге Hard_Pragmatic
Я не забыл про материалы. Мало того они уже готовы и да же прошли рецензию уважаемого нами Гуру. Осталось небольшая доработка стилистики (чем и занимаюсь), и решить где их «озвучить» в первую очередь. Здесь на форуме или на специализированном семинаре, а потом на форуме.

Ту коллеге Владимир Владимирович.
На Ваш вопрос

Цитата:

«За что мы (покупатель) Платим Деньги?»

Отвечу просто. За то что видим, а не за то что оценщик виртуально, опираясь на НЕИ, пардон, нарисовал.

PS; Хорошо хоть сомнения появились у некоторых коллег Smile

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:03

rudge писал(а):

Тут нет противоречия. Ибо в первых расчетах показано влияние роста доходности. А в расчете по моему офису этой «поправки» (влияния изменения доходности) нет.

Самый важный момент в Вашем примере - это то, что доходность со временем не изменилась, а изменился доход от объекта, и как результат этого изменилась и стоимость объекта.

Добавлено спустя 7 минут 34 секунды:

Возвращаясь к Вашему примеру

rudge писал(а):

Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды)

ЧОДгод = 10*12=120

Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м

Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать).

Итак с учетом роста

ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132

Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132

Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м

Что изменилось?

Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%.

Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м

Предположим, что Прогнозная АС=100 ед./м., т.е. рост составит 10.
Тогда исходя из Вашей логики
Крост=0,12*10=1,2 (а че, нормальная такая ставка капитализации 120%)
А стоимость составит:
С дох рост = 100*12/1,2=1000 ед.
Все таже штука за метр, как ни расти арендная плата.
Согласитесь, бред (мягко говоря).
Да и не соответствует реальности ни капли, что на рынке недвижимости (с ростом/падением арендных ставок происходит рост/падение стоимости, не обязательно пропорциональное, но происходит), что на рынке акций (с ростом/падением дивидентных выплат стоимость акций падает/растет, опять таки не обязательно пропорционально изменениям темпа выплат).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Владимир Владимирович

Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:36

Торопиться не нада (с)))

Hard_Pragmatic писал(а):

... для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? Smile

Хотя может быть и отдельная, с долгим обсуждением

Цитата:

За то что видим

Правильный ответ, но не точный )))
Уверен, что будет ответ, Правильный и Точный и будет понятно когда без разницы какая капитализация прямая или кривая, а когда только дисконтирование денежного потока (ДДП)

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".

Flexio

Сообщения: 129
Откуда: Черкаси

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:43

Серый писал(а):

[
Тогда исходя из Вашей логики
Крост=0,12*10=1,2 (а че, нормальная такая ставка капитализации 120%).

Нормальная ставка при гиперинфляции т.е. рост цен в 10 раз. Коллега voron_sasha2 всё разложил в этом споре, что если брать рыночные данные, то коллега рудж прав, а если тыкать пальцем в ж...(кумулятивный метод), тогда возникают проблемы. О станции метро знают все и давно ставки оренды и стоимость продажи увеличили в соответствии с перспективами.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:57

Дык и я же коллега об этом.

Цитата:

Все таже штука за метр, как ни расти арендная плата.

Бред.
Вот почему нет смысла в прогнозировании (в оценке) роста доходности. Я уж молчу про наши, пардон, опусы ибо согласен с вами

Цитата:

Да и не соответствует реальности ни капли, что на рынке недвижимости (с ростом/падением арендных ставок происходит рост/падение стоимости, не обязательно пропорциональное, но происходит),

Вот только Вы не хотите понять что определение роста/падения для каждой составляющей формулы практически не реально.
То о чем я говорю не вписывается в сложившиеся каноны чему и меня в свое время учили. Но со временем я стал задумываться над вопросом (проблемой). Почему определяя РС пользуясь одинаковыми рыночными данными у разных оценщиков, итог разный? Для себя, а похоже и не только для себя, я причину этого явления увидел.

Мне очень трудно здесь отстаивать свою позицию частями, да и плохо это получается, по тому что я не хочу сейчас выложить те материалы где я говорю о существующей проблеме и обосновываю свои доводы расчетами.
Если я скажу что про определении РС ставка капитализации не отражает дохода инвестора на вложенный капитал в объект доходности, а отражает только возврат вложенного капитала не обосновав расчетом, Вы же точно не согласитесь со мной. Ибо нас всегда учили что ставка капитализации отражает две составляющие, доход на вложенный капитал и возврат капитала. Так вот это не соответствует действительности при определении РС. Это справедливо в бизнесе. А прогноз в бизнесе и прогноз в оценке, как говорят в Одессе это две большие разницы.
Материалы уже готовы и отрецензированы. Просьба еще немного потерпеть. Скажу одно, просмотрев мои расчеты, обоснования и выслушав доводы, уважаемый Гуру произнес "Смело. Согласен. Готовь на семинар".
По этому я такой прыткий Shocked

voron_sasha2

Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ

Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 17:06

rudge писал(а):

"Смело. Согласен. Готовь на семинар".

О! Коллега, поздравляю! Тогда будем подождать Smile

_________________
Старый ворон мимо не какнет!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:31

rudge писал(а):

Я отстаивал и буду отстаивать то, что нельзя, да же виртуально, менять характеристики ОО.

Ну вот, опять... Smile

Сапожная мастерская на 58 кв.м. на центральной улице города... офис - не лучше? Магазин - не лучше?

rudge писал(а):

Что касается НЕИ, то для ОО оно заключается в максимально допустимом рынком использовании объекта «как есть».

???
Кто это сказал? А потенциал развития объекта, включающий в себя в том числе и учет первоначальных инвестиций? Уажаемый коллега rudge, вы все-таки говорите о стоимости при текущем использовании, а не о рыночной стоимости - и безусловно, не о ЛНЭИ, принцип которого включает в себя минимум 4 условия...

rudge писал(а):

В НЕИ для бизнеса уже можно, да и нужно, учитывать потенциал объекта доходности. И как правило этот «потенциал» и есть условие инвестора.

Ну, тогда уже было бы неплохо для начала определиться с терминами: "бизнес" (см. НС №2 - бизнес просто оценке не подлежит Smile

), а также "потенциал объекта доходности".

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 12:15

Grey Horse писал(а):

Ну вот, опять... Smile

Сапожная мастерская на 58 кв.м. на центральной улице города... офис - не лучше? Магазин - не лучше?

Знаете это как у Жванецкого. Первая - водка, вторая - водка, третья - вода.
Нет, не лучше ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ. Хотел бы я Вас коллега увидеть на месте покупателя который видит перед собой "сапожную мастерскую на 58 кв.м.", пусть да же в самом что ни на есть центре, по стоимости магазина.
Вот интересно, что бы Вы сказали оценщику?????

Grey Horse писал(а):

Кто это сказал? .

Я сказал!!!

Цитата:

А потенциал развития объекта, включающий в себя в том числе и учет первоначальных инвестиций? .

Вот именно "в том числе и учет первоначальных инвестиций" которые уже по своей сути отражают, то бишь, РАВНЫ, стоимости ОО. Что касается "потенциала то это уже проблемы бизнеса который инвестор может осуществить на базе ОО = "сапожная мастерская". Хош офис, хош магазин. Но НА БАЗЕ ОО=САПОЖНАЯ МАСТЕРСКАЯ, которую мы оцениваем.

Цитата:

Уажаемый коллега rudge, вы все-таки говорите о стоимости при текущем использовании, а не о рыночной стоимости - и безусловно, не о ЛНЭИ, принцип которого включает в себя минимум 4 условия...

Читайте внимательно. Я не просто так написал

rudge писал(а):

... заключается в максимально допустимом рынком использовании объекта «как есть».

ибо мы при определении РС руководствуемся рыночными данными, а не тем что есть/происходит на/с ОО
Тут "как есть", отражает не эффективность использования ОО с точки зрения НЕИ и рынка, а физическую и функциональную возможности ОО. Есть "мастерская" это функция и должна остаться, "площадь 58 кв.м" она и должна остаться в отчете.

Цитата:

), а также "потенциал объекта доходности".

Правильно не подлежит. Тогда почему же его пытаются "вставить" путем расчета потенциала ОО?
Да и не об этом я говорил. Я говорил о том, что нельзя путать НЕИ присущее ОО с НЕИ присущее бизнесу построенному на базе этого же ОО. Разницу улавливаете?
Вот я расписал где видна разница между НЕИ ОО и НЕИ бизнеса на базе ОО

Цитата:

реализовать потенциал ОО о котором Вы говорите.
Первое тут наше, оценка.
Второе не наше, бизнес-планирование.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 14:16

Grey Horse, с rudge спорить бесполезно, он непробиваем. Или упертый, как все Сергеи Николаевичи, а тезка?
В который раз задаю Вам, rudge, вопрос, как Вы будете оценивать такие объекты, как будущий урожай. Вот есть крестьянин, есть у него земля, которую он вчера улучшил вспахав ее и посеяв пшеницу. Сегодня ему нужны деньги и передает он в залог свой будущий урожай. Найти в продаже такие же объекты не получится ибо с/х земля не продается.
Или как будете оценивать право получения платежей по депозиту или по кредиту?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 14:49

Прочитала и растерялась...rudge и Серый вот пример, объясните как вы думаете как корректно посчитать. Пусть есть квартира площадью 70 кв.м на первом этаже на центральной улице в областном центре, окна выходят не во двор, а на центральную улицу. Квартира в хорошем состоянии, с ремонтом 5 летней давности. Пусть квадратный метр таких квартир стоит 1000 у.е., а аренда в месяц за квартиру 2000 грн. Изложите как бы Вы (rudge и Серый) посчитали этот объект (доходным подход, а то сравнительным неинтересно). Пишите, пожалуйста, всё: НЭИ, расчёты ставок и т.п. и т.д.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:18

Ellenka писал(а):

Намекаете на возможность перевода в нежилое состояние.
А зачем извращаться доходным, если есть аналоги для сравнительного подхода, которые уже учитывают всю перспективность такого объекта.
В свое время была у меня в работе такая квартира на Богдана Хмельницкого в Киеве, в акурат напротив "Леонардо". И чтобы не городить огород в сравнительном подходе был как раз и выполнен подбор аналогов квартир именно на первом этаже и именно с таким расположением. И все.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:26

Серый писал(а):

Ellenka писал(а):

А предположим нет таких аналогов, все квартиры такие уже продали и переделали под магазины, офисы и т.п. У вас двоих рассуждения по поводу расчётов по доходному подходу разные, поэтому и хочется на одном примере посмотреть конкретные объяснения и расчеты.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:28

Коллега Серый=тезка
Ну Вы меня рассмешили своими вопросами. К стати ранее я таких от Вас не припоминаю. Да и какое отношение это имеет к данной полемике? Этот Будущий Урожай (БУ), что является объектом доходности приносящем постоянный доход во времени?
Так же мне не понятно каким ражном

Цитата:

Найти в продаже такие же объекты не получится ибо с/х земля не продается.

выделеное к такому ОО как будущий урожай. Тут я бы уточнил Не БУ, а право НА .....
Аналогично

Цитата:

Или как будете оценивать право получения платежей по депозиту или по кредиту?

При чем тут депозит или кредит Sad

Уж если Вас так это интересует то плиз попробую вспомнить. Лет 100 не делали.
Вот кратко алгоритм по которому мы делали.
1. Анализ урожайности в регионе и на предприятии по виду посева.
2. Анализ цен предложения или данных биржевых торгов на дату заключения кредитного договра.
3. Расчет общей стоимости всего урожая на дату заключения кредитного договора С=п1хS х п2
4. Расчет ставки дисконта (Мы делали кумулятивным стандартно через без рисковую на депозит Юр. + риски, да бы учесть риски ибо они по более чем у недвижимости. Так тогда это было проще) Хотя можно было пойти и через рыночные себестоимость+наценка.
5. Расчет РС компаундированием полученной в п3. Период (степень) от даты заключения кредитного договора до даты окончания договора.
Тут возможно можно было бы брать период от даты массовых торгов на год. Но я уже писал ОО=право на БУ, по этому брали по договору.

PS; "непробиваемый" не верно, ибо да же здесь на форуме я соглашался с мнением коллег отличным от моего если был не прав. Упертый ДА. Но не тупо, ибо то о чем я говорю 1. Логично. 2. Мною просчитано в качестве доказательства для самого себя.
Странно только почему Вы вместе с коллегой Grey Horse не хотите просчитать разные варианты и сравнить доходный с полученным в сравнительном. подходе.
К стати, а что на счет этого

Цитата:

при определении РС ставка капитализации не отражает дохода инвестора на вложенный капитал в объект доходности, а отражает только возврат вложенного капитала

скажите?

Добавлено спустя 12 минут:

Ellenka писал(а):

Опаньки, ну прямо вечер спецзаданий Smile

Аналоги в Киеве кажется всегда были в последние лет 10. Нет в этом районе, ищем в аналогичном, по приближенном характеристикам и применяем так называемый коэффициент инвестиционной привлекательности.
Его в таком варианте лучше через ЗУ считать. ИХМО
Доходник для квартиры, как на меня, не корректен в принципе. Их, да же если и покупают для сдачи в аренду, то сдают как гостиницу с мебелью и тп

Ellenka

Сообщения: 237

Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:53

Просто коллеги пишут об учёте прогнозов...так у меня фантазия хорошая: пусть купила я эту квартиру и сделала там аптеку (парикмахерскую, магазин и т.п.) и сдаю её в аренду, понятно что арендные ставки для моей аптеки (парикмахерской, магазина) выше, чем арендные ставки на квартиру да и стоимость выше. Или бы такое не прогнозировали?? Поэтому и интересует именно доходный подход. Пусть это будет абстрактный пример (можете квартира заменить на упоминаемую ранее сапожную мастерскую, тогда может не так будет ДП смущать). Просто хочу ход мыслей и расчетов rudge и Серый посмотреть.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме