| Автор |
Сообщение |
Gorets33
Гость
|
 Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 16:38 |
  |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| galswit писал(а): |
Сегмент рынка на котором продается значительное количество имущества имеет свои особенности и правила которые влияют на стоимость. Имеет ли пофессиональное право неучитывать это оценщик? Вот вопрос, а ответ каждый дает себе сам.
|
|
А вот писал я:
Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок...
Как говорится, "найдите десять отличий"... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 17:14 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Как говорится, "найдите десять отличий"... |
Не спорю, в утверждениях отличий нет, просто речь то не об этом.
Отличия есть в выводах из этих утверждений, у Вас вывод, что стоимость посчитанная в такой способ и на таком рынке это РС ,у galswit и я присоединяюсь:
| galswit писал(а): |
| 2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость; |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 17 Май 2013 17:25 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Не спорю, в утверждениях отличий нет, просто речь то не об этом.
Отличия есть в выводах из этих утверждений, у Вас вывод, что стоимость посчитанная в такой способ и на таком рынке это РС ,у galswit и я присоединяюсь:
| galswit писал(а): |
| 2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость; |
|
Тогда понятно. Поскольку никто (в том числе и уважаемый galswit) пока еще не обосновал, почему рынок продаж заложенного имущества со сходными правовыми ограничениями, с одинаковыми требованиями к сроку экспозиции, нельзя считать "рынком", я остаюсь при мнении, что посчитанная на основании ЭТОГО рынка стоимость, является рыночной". В остальном - спасибо Вам за ссылку на ветку... Почитаю повнимательнее...  |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 18 Май 2013 08:19 |
|
Істина не постійна, істина змінна в часі.
НСО №1
| Цитата: |
| 49. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо… |
Якщо об'єкти порівняння приймаються з відкритого ринку, а термін їх експозиції перевищує, наприклад, 6 місяців, при цьому термін реалізації об'єкту оцінки законодавчо обмежено 2 місяцями, то хто може на 100% стверджувати, що не потрібно застосовувати показник корегування на дану відмінність – умови продажу. І тому, з моєї точки зору, опираючись на вищенаведене, ринкова вартість для застави та для примусової реалізації може відрізнятись.
Проблема - огрунтування показника корегування.
Хоча, застосовуючі ст.8 ЦКУ, сутто гіпотетично, можна провести аналогію з корегуванням на дану відмінність активу ІІ групи основних засобів – КТЗ. Методикою оцінки КТЗ законодавчо встановлений такий коефіцієнт корегування.
Поняття «база оцінки» більш дохідливо визначане в МСО2011 |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 18 Май 2013 13:29 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Поскольку никто (в том числе и уважаемый galswit) пока еще не обосновал, почему рынок продаж заложенного имущества со сходными правовыми ограничениями, с одинаковыми требованиями к сроку экспозиции, нельзя считать "рынком", я остаюсь при мнении, что посчитанная на основании ЭТОГО рынка стоимость, является рыночной". |
Может, и поздно - но вдогонку к дискуссии. Тема может показаться очень философской, но... На самом деле это не так. Вы
Нужно просто обратиться (внимательно!) к первоисточнику. Лучшим таковым я считаю все-таки МСО, а не наши... гм... НСО. Так вот в МСО говорится следующее:
| Засади МСО (2011) писал(а): |
Поняття ринку передбачає, що товари або послуги можуть бути предметом обміну між покупцями і продавцями без необґрунтованих обмежень їхньої діяльності...
Для того, щоб визначити найбільш ймовірну ціну, яка буде сплачена за актив, дуже важливо розуміти масштаб ринку, в якому цей актив обертається... Ринок може бути визначений за різними критеріями. До них належать:
(a) вид товару або послуги, наприклад, ринок автомобілів відрізняється від ринку золота;
(b) масштаб або розповсюдження обмежень, наприклад, виробник товарів не може мати дистриб'юторів або маркетингової інфраструктури для продажу кінцевим споживачам, або кінцеві споживачі можуть не вимагати товарів в обсязі, в якому вони виробляються виробником;
(c) географія, наприклад, ринок схожих товарів або послуг може бути локальним, регіональним, національним або міжнародним...
Ринок у контексті МСО означає ринок, на якому актив або зобов'язання, що оцінюються, як правило, обмінюються на дату оцінки, і до якого більшість учасників цього ринку, в тому числі існуючий власник, як правило, мають доступ...
База оцінки може виконувати одну з трьох основних функцій:
(a) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти...
Ринкова вартість - очікувана грошова сума, за яку актив або зобов'язання може бути обмінений в транзакції на дату оцінки між добровільним покупцем та добровільним продавцем, які не пов'язані між собою, після належного маркетингу та за умов, що сторони обізнані та діяли розсудливо і без примусу...
...Ця очікувана грошова сума повністю виключає очікувану ціну, що завищена або занижена у зв'язку з особливими умовами або обставинами, такими як нетипове фінансування, продаж і зворотна оренда, особливі міркування або пільги, що надаються особам, причетним до продажу, або будь-який елемент спеціальної вартості;
...«добровільний продавець» не є таким, хто вирішив або вимушений продати об'єкт за будь-яку ціну, або таким, хто готовий виставити актив за ціною, яка не вважається на сучасному ринку розумною. Добровільний продавець є мотивованим продати актив на ринкових умовах за найкращою ціною, яка можлива на відкритому ринку після проведення належного маркетингу, незалежно від того, якою може бути ця ціна. Реальні обставини фактичного власника не є частиною цих міркувань, оскільки добровільний продавець є гіпотетичним власником;
...Поняття ринкової вартості передбачає, що ціна узгоджується на відкритому і конкурентному ринку, де учасники діють вільно. Ринок, на якому виставлений актив, може бути міжнародним або регіональним. |
Другими словами, на мой взгляд, Вы выделяете свой "рынок" или его сегмент по мотивации его операторов, а не по типу реализуемого товара. Мотивация - нетипична, не подпадает под типичную мотивацию для Рыночной Стоимости, что по МСО является обязательным.
Поэтому, исходя из такой мотивации - Вы и стоимость, по определению, определяете нерыночную... Остальное - слова.
Добавлено спустя 27 минут 5 секунд:
| K_BM писал(а): |
| І тому, з моєї точки зору, опираючись на вищенаведене, ринкова вартість для застави та для примусової реалізації може відрізнятись. |
Да. От Рыночной Стоимости.
| K_BM писал(а): |
| Методикою оцінки КТЗ законодавчо встановлений такий коефіцієнт корегування. |
И, если я не ошибаюсь - стоимость, полученная с использованием такого коэффициента, называется ликвидационной.
Не Рыночной. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 18 Май 2013 15:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Может, и поздно - но вдогонку к дискуссии. Тема может показаться очень философской, но... |
Наверное, модераторам не понравится... Но лично мне эта тема гораздо интереснее, что обсуждение по восьмому кругу того, "какие гады в ФДМУ и Кабмине, что лишают на с профессии"...
| Засади МСО (2011) писал(а): |
Поняття ринку передбачає, що товари або послуги можуть бути предметом обміну між покупцями і продавцями без необґрунтованих обмежень їхньої діяльності...
Для того, щоб визначити найбільш ймовірну ціну, яка буде сплачена за актив, дуже важливо розуміти масштаб ринку, в якому цей актив обертається... Ринок може бути визначений за різними критеріями. До них належать:
(a) вид товару або послуги, наприклад, ринок автомобілів відрізняється від ринку золота; |
Скажите, а рынок 1-комнатных квартир отличается от рынка офисных или торговых помещений? Если "да", то в ЧЕМ отличие между этими товарами? Если "нет", почему для расчета РС 1-комн. квартиры те же самые МСО не рекомендуют использовать данные по офисным или торговым площадям?
| Засади МСО (2011) писал(а): |
Ринкова вартість - очікувана грошова сума, за яку актив або зобов'язання може бути обмінений в транзакції на дату оцінки між добровільним покупцем та добровільним продавцем, які не пов'язані між собою, після належного маркетингу та за умов, що сторони обізнані та діяли розсудливо і без примусу... |
Я не буду рассматривать мотивации покупателя. Рассмотрим мотивацию продавца. Если мы говорим о залоговом имуществе, то давайте признаем, что человек совершенно СОЗНАТЕЛЬНО, БЕЗ ПРИНУЖДЕНИЯ, брал кредит под залог имущества. Поскольку реализация предмета залога - это продолжение сделки, начавшейся в момент обращения кредитополучателя в кредитное учреждение за получением кредита, то мы вполне обоснованно можем говорить об отсутствии "принуждения" к реализации предмета залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств по данной сделке. Что касается "адекватного маркетинга", то если мы рассматриваем рынок реализации объектов залога в одном сегменте с общим рынком аналогичной недвижимости, тогда, действительно,мы вправе говорить об отсутствии возможностей для адекватного маркетинга. Если мы говорим о сегменте залогового имущества, как об отдельном рынке, то на данном рынке такие факторы, как отсутствие возможностей для осмотра, большая вероятность длительных судебных разбирательств после оформления сделки, возможные проблемы с выселением жильцов из квартиры - это ТИПОВЫЕ условия данного рынка. Следовательно, говорить о "неадекватности" маркетинга в условиях, когда именно такие условия являются типичными для данного сегмента рынка недвижимости, - нелогично. Естественно, это мое субъективное мнение.
| Засади МСО (2011) писал(а): |
| ...«добровільний продавець» не є таким, хто вирішив або вимушений продати об'єкт за будь-яку ціну, або таким, хто готовий виставити актив за ціною, яка не вважається на сучасному ринку розумною. |
Во-первых, даже при принудительной реализации, у нас сохраняется условие, при котором продавец НЕ является таким, кто вынужден продать за ЛЮБУЮ цену. Во-вторых, мы ведь и говорим о стоимости, которая на данном рынке является "разумной". Ведь, как я понимаю, ни у Вас, ни у меня, нет сомнения в том, что абсолютная величина стоимости объекта, реализуемого посредством ИС, будет отличаться от стоимости такого же объекта, но реализуемого без посредничества ИС...
| Засади МСО (2011) писал(а): |
| Добровільний продавець є мотивованим продати актив на ринкових умовах за найкращою ціною, яка можлива на відкритому ринку після проведення належного маркетингу, незалежно від того, якою може бути ця ціна. Реальні обставини фактичного власника не є частиною цих міркувань, оскільки добровільний продавець є гіпотетичним власником; |
Опять же, если мы говорим о рынке заложенного имущества, как о самостоятельном рынке со СВОИМИ, присущими именно этому рынку особенностями, то никакого противоречия с данным определением не наблюдается. Другое дело, если для нас существует только один рынок - рынок недвижимости... Без сегментирования по виду товара на этом рынке... Тогда, конечно, в случае реализации недвижимости посредством ИС, о рыночных условиях мы говорить не можем в принципе... И должны выкручиваться между требованием законодательства определить "рыночную" стоимость там, где действуют НЕ рыночные условия... 
| Засади МСО (2011) писал(а): |
| ...Поняття ринкової вартості передбачає, що ціна узгоджується на відкритому і конкурентному ринку, де учасники діють вільно. Ринок, на якому виставлений актив, може бути міжнародним або регіональним. |
Другими словами, на мой взгляд, Вы выделяете свой "рынок" или его сегмент по мотивации его операторов, а не по типу реализуемого товара. Мотивация - нетипична, не подпадает под типичную мотивацию для Рыночной Стоимости, что по МСО является обязательным.[/quote]
Нет, не я выделяю рынок по мотивации участников, а участники создали рынок, на котором вращаются ТОЛЬКО объекты, соответствующие мотивации участников именно этого рынка. Вопрос о "нетипичности" этой мотивации - думаю, философский. Потому, что если есть достаточно большой рынок с достаточно большим количеством участников, если это рынок, на который может попасть в качестве участника любой желающий, - то можно говорить, что для этого рынка мотивация является типичной. А вот если эту мотивацию попробовать перенести в другой сегмент рынка недвижимости - там это будет, как Вы правильно заметили, НЕтипичная мотивация. |
|
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 685
|
| Добавлено:
Сб, 18 Май 2013 21:30 |
|
| Gorets33 писал(а): |
Наверное, модераторам не понравится... Но лично мне эта тема гораздо интереснее, что обсуждение по восьмому кругу того, "какие гады в ФДМУ и Кабмине, что лишают на с профессии"...
|
|
! |
Moderator3: |
Модераторы одобряют дискуссию.  |
|
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 18 Май 2013 22:05 |
|
| Moderator3 писал(а): |
Модераторы одобряют дискуссию.
|
 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 18 Май 2013 23:34 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Скажите, а рынок 1-комнатных квартир отличается от рынка офисных или торговых помещений? |
Удивительный вопрос...  Ответ - "да", потому как товар-то - разный, предназначен для удовлетворения совершенно разных потребностей, и продавцы-покупатели на нем в общем случае разные...
| Gorets33 писал(а): |
| Поскольку реализация предмета залога - это продолжение сделки, начавшейся в момент обращения кредитополучателя в кредитное учреждение за получением кредита, то мы вполне обоснованно можем говорить об отсутствии "принуждения" к реализации предмета залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств по данной сделке. |
Как по мне, случай так называемой демагогии, извините. В огороде - бузина, а в Киеве... При чем здесь к сделке по продаже такая предыстория? И манипулирование понятиями отсутствия - наличия "принуждения"?
| Gorets33 писал(а): |
| Что касается "адекватного маркетинга", то если мы рассматриваем рынок реализации объектов залога в одном сегменте с общим рынком аналогичной недвижимости, тогда, действительно,мы вправе говорить об отсутствии возможностей для адекватного маркетинга. |
Вот, 100%.
| Gorets33 писал(а): |
| Если мы говорим о сегменте залогового имущества, как об отдельном рынке, то на данном рынке такие факторы |
Не говорим, поскольку это противоречит логике МСО и понятия Рыночная Стоимость. Для одной и той же квартиры есть Рыночная Стоимость и есть Цена, которую можно получить при Вынужденной Продаже.
| МСО 2011 писал(а): |
| «Вимушений продаж» ілюструє ситуацію, у якій відбувається обмін, а не конкретну базу оцінки. |
Добавлено спустя 15 минут 22 секунды:
| Gorets33 писал(а): |
| Во-вторых, мы ведь и говорим о стоимости, которая на данном рынке является "разумной". |
Я так понимаю МСО, что в их понимании это - не рынок. Условие Добровольного Продавца не выполняется...
| Gorets33 писал(а): |
| Ведь, как я понимаю, ни у Вас, ни у меня, нет сомнения в том, что абсолютная величина стоимости объекта, реализуемого посредством ИС, будет отличаться от стоимости такого же объекта, но реализуемого без посредничества ИС... |
Ну, коллега, Вы даете!  Пару раз приходилось сталкиваться с ИС... Опять фактические условия реализации, зачастую, гм... промолчу... ладно, Вы пытаетесь положить в основу существования отдельной Рыночной Стоимости. А скажите, при приватизации - там тоже своя Рыночная Стоимость? Для таких же объектов, как на вторичном, не-государственном рынке? Подсказываю ответ: да, своя, потому что там тоже продавец со своими заморочками и ограничениями! 
| Gorets33 писал(а): |
| Другое дело, если для нас существует только один рынок - рынок недвижимости... Без сегментирования по виду товара на этом рынке... Тогда, конечно, в случае реализации недвижимости посредством ИС, о рыночных условиях мы говорить не можем в принципе... |
Почти соглашусь на 100%. Кроме того, что - как это "без сегментирования по виду товара"!? Это к чему сказано?
| Gorets33 писал(а): |
| Нет, не я выделяю рынок по мотивации участников, а участники создали рынок, на котором вращаются ТОЛЬКО объекты, соответствующие мотивации участников именно этого рынка. |
Масло масляное... Хорошо, не Вы выделяете - но мотивация нетипичных участников рынка (недобровольных продавцов) есть - то есть есть и противоречие с МСО.
Добавлено спустя 9 минут 15 секунд:
| Gorets33 писал(а): |
| Потому, что если есть достаточно большой рынок с достаточно большим количеством участников, если это рынок, на который может попасть в качестве участника любой желающий, - то можно говорить, что для этого рынка мотивация является типичной. |
Как уже говорилось, это - не рынок. Не весь рынок, наверное, точнее будет сказать. И условия его функционирования не соответствуют определению Рыночной Стоимости, поэтому и цены, фиксируемые на этом сегменте, РС не характеризуют, как бы этого не хотелось исполнителям Отчетов для ИС.
| Gorets33 писал(а): |
| И должны выкручиваться между требованием законодательства определить "рыночную" стоимость там, где действуют НЕ рыночные условия... |
Никто.
Не должен.
Ни между чем.
Выкручиваться.
Ерунда надуманная!
В нормативной базе написано: в такой-то фактической жизненной ситуации нужно определить Рыночную Стоимость. Точка, все.
Для ИС определяете Рыночную Стоимость в общечеловеческом понимании, и не нужно стенать, что она-де не соответствует фактической жизненной ситуации.
Это не Ваше дело, не вопрос Вашей компетенции. Требование такой базы оценки прописано в нормативной базе. Не согласны - не выдумывайте РС для ИС, а меняйте нормативную базу.
Не поменяли пока? Значит, следуйте требованиям существующей. Далее см. выше. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 19 Май 2013 02:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Удивительный вопрос... Ответ - "да", потому как товар-то - разный |
Приятно видеть, что Вы соглашаетесь с тем, что на рынке недвижимости предлагается РАЗНЫЙ товар... Возможно, Вы даже согласитесь с тем, что у разного товара могут быть и типичные условия реализации разными...
| Grey Horse писал(а): |
| При чем здесь к сделке по продаже такая предыстория? |
Это не предистория. Это я Вам просто напомнил о том, что договор, на основании которого реализуется залоговое имущество, заключался сторонами добровольно! И именно в этом договоре собственник добровольно соглашается на реализацию своего имущества в случае невыполнения им своих обязательств...
| Grey Horse писал(а): |
| Опять фактические условия реализации, зачастую, гм... промолчу... ладно, Вы пытаетесь положить в основу существования отдельной Рыночной Стоимости. |
Нет. Отдельной рыночной стоимости нет и быть не может. Есть разные рынки. И на разных рынках одна и та же недвижимость будет (должна) иметь различную стоимость.
| Grey Horse писал(а): |
| как это "без сегментирования по виду товара"!? Это к чему сказано? |
К тому, что на рынке недвижимости есть разный товар и этот разный товар может образовывать отдельный сегмент рынка. Причем, одни и те же объекты вполне нормально мигрируют из одного сегмента в другой. Перевели квартиру в нежилой фонд - вот Вам миграция из одного сегмента в другой... Также и с заложенными квартирами: пока идет реализация предмета залога - это один сегмент рынка, как только собственник нашел деньги на погашение долгов - без проблем снимается квартира с принудительной продажи и возвращается в другой сегмент...
| Grey Horse писал(а): |
В нормативной базе написано: в такой-то фактической жизненной ситуации нужно определить Рыночную Стоимость. Точка, все.
Для ИС определяете Рыночную Стоимость в общечеловеческом понимании, и не нужно стенать, что она-де не соответствует фактической жизненной ситуации. |
Я понял Вашу мысль. С точки зрения продавца Вы правы. А как в понятие "рыночная стоимость" в этом случае укладываются мотивации покупателей? Ведь риски, которые присутствуют при приобретении такой квартиры существуют. И они вполне реальные и обоснованные. И их гораздо больше, чем на рынке обычных квартир. Как же быть в таком случае с требованием МСО о том, что и покупатель должен действовать "без помутнений в голове"? Получается, такие квартиры никак не вписываются в понятие "рыночная стоимость": если брать за базу стоимость обычного рынка - тогда Вы нарушаете требования МСО и НС по отношению к покупателю, если вносите соответствующую поправку, которая изменяет стоимость, привязывая ее к конкретным условиям данного сегмента рынка, - тогда нарушаете условия "рыночной стоимости" по отношению к продавцу... Получается, что здесь можно получить "рыночную стоимость" лишь в одном случае: если рассматривать данный сегмент как отдельный рынок, со своими типичными мотивациями сторон, со своими типичными периодами экспозиции, вообще со своими типичными условиями... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 19 Май 2013 08:19 |
|
Коллега Gorets33, Вы со мной спорите или с МСО?
Я рекомендую Вам еще раз их вдумчиво перечитать. А еще это интересно в сравнении с МСО, кажется, 2005, где еще оставалась ликвидационная стоимость...
| Gorets33 писал(а): |
| Также и с заложенными квартирами: пока идет реализация предмета залога - это один сегмент рынка, как только собственник нашел деньги на погашение долгов - без проблем снимается квартира с принудительной продажи и возвращается в другой сегмент... |
Ну да, ну да... Развивая Вашу мысль, рынок можно таким образом дробить на сегменты до бесконечности... по целому ряду признаков... И тогда добьемся того, что вместо концепции Рыночной Стоимости будет немаленькая кучка Инвестиционных Стоимостей - зато для каждой жизненной ситуации, да...
| Gorets33 писал(а): |
| Как же быть в таком случае с требованием МСО о том, что и покупатель должен действовать "без помутнений в голове"? Получается, такие квартиры никак не вписываются в понятие "рыночная стоимость" |
Да. Об этом я и говорю. Конкретные Ваши ситуации с реализацией объектов ИС не подпадают под условия рыночной сделки. И что, в чем трагедия? Вы что, не можете отрешиться от условий реализации и определить для данного актива, данного набора прав, связанных с объектом, Рыночную Стоимость, как того и требует формально нормативная база?
Ну, тогда я не знаю...
Добавлено спустя 10 минут 54 секунды:
| Gorets33 писал(а): |
| если брать за базу стоимость обычного рынка - тогда Вы нарушаете требования МСО и НС по отношению к покупателю, если вносите соответствующую поправку, которая изменяет стоимость, привязывая ее к конкретным условиям данного сегмента рынка, - тогда нарушаете условия "рыночной стоимости" по отношению к продавцу... |
Абсолютно ничего я не нарушаю. РС определяю исходя из предположения о типично-мотивированных покупателе и продавце, а не конкретных и ИС. Все. Это и есть Рыночная Стоимость. Да, оценивая для ИС, просто "забываем", что процедура реализации конкретного объекта в дальнейшем предполагает реализацию через ИС. Уходим от конкретики ситуации к гипотезе РС.
А иначе, если развивать Вашу логику дальше, то объект, который продавец не собирается продавать, имеет РС = 0. Ведь продаваться-то объект не будет вообще в ближайшее время, откуда и какие деньги, о чем Вы; кто их увидит?
Читайте МСО. И не путайте задание на оценку, плохо или хорошо, но обусловленное нормативной базой, и дальнейшее использование Вашей оценки.
Не путайте специфику и объем оцениваемых прав с условиями сделки и мотивацией сторон...
Такое мое мнение. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 19 Май 2013 10:11 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Коллега Gorets33, Вы со мной спорите или с МСО? |
Наверное, это, все-таки, не спор, а дискуссия... И каким образом мои слова противоречат МСО?
| Grey Horse писал(а): |
| Я рекомендую Вам еще раз их вдумчиво перечитать. А еще это интересно в сравнении с МСО, кажется, 2005, где еще оставалась ликвидационная стоимость... |
Вообще-то,лично я говорю только о рыночной стоимости. О ликвидационной я не говорю.
| Grey Horse писал(а): |
| Развивая Вашу мысль, рынок можно таким образом дробить на сегменты до бесконечности... по целому ряду признаков... И тогда добьемся того, что вместо концепции Рыночной Стоимости будет немаленькая кучка Инвестиционных Стоимостей - зато для каждой жизненной ситуации, да... |
Во-первых, причем тут "кучка инвестиционных стоимостей"? Если уж и говорить о "кучке", то это будет "кучка рыночных стоимостей". Второе, ни в МСО, ни в каких иных нормативных документах, Вы не увидите утверждения о том, что рынок недвижимости - единственный и неделимый... Вы ведь не так давно согласились со мной в том, что есть, как минимум, три разных сегмента: рынок жилой недвижимости, рынок офисной недвижимости, рынок торговой недвижимости. Но вот рынок залоговой недвижимости Вы усиленно отвергаете. При этом, насколько я помню, Вы соглашались со мной в том, что недвижимость - это НЕ "четыре стены", а КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ на эти "четыре стены"... Ведь предметом сделки является не недвижимость, как таковая, а права на нее. И тем не менее, Вы все равно отвергаете возможность разделять товары на этом рынке в зависимости от набора прав, которые, собственно, продаются. Не совсем логично, на мой взгляд. В третьих, что касается "бесконечности". Если учесть, что особенностью недвижимости, как товара, является то, что двух идентичных объектов недвижимости нет и быть не может по определению, то, действительно, можно говорить о "бесконечности" сегментов на этом рынке. Так, что, лично я не вижу в такой постановке вопроса ничего противоестественного.
| Grey Horse писал(а): |
| Конкретные Ваши ситуации с реализацией объектов ИС не подпадают под условия рыночной сделки. И что, в чем трагедия? Вы что, не можете отрешиться от условий реализации и определить для данного актива, данного набора прав, связанных с объектом, Рыночную Стоимость, как того и требует формально нормативная база? |
Вот и договорились.... Так ведь я ж о том и говорю! А что такое В ДАННОМ СЛУЧАЕ "рыночная стоимость"? РЫНОЧНОЙ она будет лишь в том случае, если сегмент купли-продажи предметов залога мы будем рассматривать, как отдельный рынок, с его ТИПИЧНЫМИ именно для этого рынка мотивациями сторон, типичным для этого рынка нормативно - законодательным обеспечением, типичными для этого рынка периодом экспозиции и адекватностью маркетинга... Только в этом случае будет соблюдаться один из основополагающих принципов оценки - принцип замещения, который никак не впихивается в случае, когда берутся данные с общего рынка и переносятся на рынок залогового имущества... И в результате, если мы признаем существование конкретного рынка конкретного вида товара, аналоги для сравнения берем не с других рынков, а с этого, тогда мы и на выходе получаем РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ для ЭТОГО рынка! Но здесь, как я понимаю, самое сложное - это согласиться с тем, что рынок недвижимости не является монолитным, что на нем существуют различные сегменты, что один и тот же объект недвижимости может переходить из одного сегмента в другой, и в каждом новом сегменте его РЫНОЧНАЯ стоимость будет соответствовать его стоимости в данном конкретном сегменте! А такого понятия, как "рыночная стоимость вообще, одна для всех сегментов" - не существует. Но зато всё становится на свои места: никаких "конфликтов" ни с МСО, ни с НС, ни с законодательством...
| Grey Horse писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| если брать за базу стоимость обычного рынка - тогда Вы нарушаете требования МСО и НС по отношению к покупателю, если вносите соответствующую поправку, которая изменяет стоимость, привязывая ее к конкретным условиям данного сегмента рынка, - тогда нарушаете условия "рыночной стоимости" по отношению к продавцу... |
Абсолютно ничего я не нарушаю. РС определяю исходя из предположения о типично-мотивированных покупателе и продавце, а не конкретных и ИС. Все. Это и есть Рыночная Стоимость. |
А я предлагаю Вам добавить к Вашей фразе небольшое дополнение таким образом, чтобы Ваша фраза звучала так:
"РС определяю исходя из предположения о типично-мотивированных покупателе и продавце, которые действуют на конкретном рынке" И тогда Вы будете абсолютно правы! Но если Вы будете для расчета РС квартиры в Киеве брать "типично мотивированных продавцов и покупателей" с рынка Нью-Йорка - это будет не правильно. Если Вы будете для для расчета квартиры брать "типично мотивированных продавцов и покупателей" производственно - складской недвижимости - тоже будет неправильно... И я еще пытаюсь Вам обосновать, что когда Вы берете "типично мотивированных" с общего рынка и впихиваете их типичную мотивацию в рамки купли - продажи залогового имущества - это тоже, на мой взгляд, неправильно. И всего лишь! |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Вс, 19 Май 2013 11:07 |
|
Друже Grey Horse, мені імпонує Ваша логіка, бачення. Нажаль, що ця цікава дискусія відбувається не вербально.
Насамперед, я відзначу, що не працюю з ДВС, але показники корегування на «умови продажу» зустрічаю в інших звітах і якщо він в межах до 5%, ставлюсь з розумінням.
Мова лише про ринкову вартість.
Згідно НСО№1, п.49, законодавець проставив ранжиром показники корегування. Мовою математичного модулювання: позначив кореляційну вагомість чинників, які впливають на процес формування ринкової вартості. Свідомо це зроблено чи випадково, але близько до істини. Третім чинником за вагомістю – «умова продажу». Цікаво, а що для вас дефініція «умова продажу», окрім різниця на «попит/пропозиція»?
Я розумію, коли обмежений термін реалізація заставного майна приблизно співпадає з ринковим терміном експозиції на ринку, то підстав для застосування коефіцієнту корегування нема. А якщо термін ринкової експозиції перевищує в 2-3 рази термін примусової реалізації, який обмежений в часі згідно ЗУ і цей же ЗУ вимагає визначати ринкову вартість. При цьому, об'єкти порівняння Ви підбираєте на ринку, який не має умов обмеження в часі щодо їх реалізації.
Не вже для Вас все так категорично і вимоги НСО№1 щодо корегування на умови продажу Ви обмежуєте лише корегуванням на «купівлю/продаж», в даному випадку? |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 11:34 |
|
Добрый день,
извините, что "врываюсь" в догонку в Вашу интересную беседу, но я бы здесь поступила гораздо проще и ближе к жизни:
какой вид стоимости мы прописываем в договоре с ОГИС , думаю, что все прописывают рыночную, посокольку иной вид стоимости согласно НС №1 должен быть указан либо в определении суда, либо в каком другом документе. Следовательно, какие виды аналогов мы должны взять - те, которые вращаются на свободном, конкуретном рынке. Хочет ОГИС продать товар по сниженной (а не заниженной оценщиком) стоимости - есть процедура, которая худо-бедно у них прописана. И эта вот стоимость, на мой взгляд, может рассматриваться как ликвидационная. Какие-то поправки на условия продажи, кроме уступки на торг (это - святое!), на мой взгляд, могут быть в том случае, если продается доля, часть имущества, на которое наложен арест - тогда, право первоочередной покупки получают сособственники, следовательно имущество уже попадает на ограниченный рынок.
За 10 лет практики, были со стороны ОГИС и арбитражных управляющих попытки управления процессом оценки - но доходчивое разъяснение НС №1 снимало все вопросы, либо клиент исчезал- но это же его право |
|
|
|
|
slon_kharkov
Сообщения: 107
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 11:50 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| ... думаю, что все прописывают рыночную, посокольку иной вид стоимости согласно НС №1 должен быть указан либо в определении суда, либо в каком другом документе... |
Не совсем так. В отчете об оценке определяется вид стоимости указаный либо в постановлении суда, либо в законодательстве, либо в договоре (либо рыночная, если ничего нигде не указано). Вид стоимости указаный в договоре не должен противоречить законодательству. При этом вид стоимости (база) в любом случае должен быть обоснован в отчете.
Поэтому, если заказчик оценки хочет определенный другой вид стоимости (указание на это содержится в договоре на оценку) и это не противоречит законодательству, то я не вижу проблем с определением стоимости отличимой от рыночной. Вот такое мнение. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
