| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 12:43 |
  |
| ВалентинаЕ писал(а): |
| какой вид стоимости мы прописываем в договоре с ОГИС , думаю, что все прописывают рыночную, посокольку иной вид стоимости согласно НС №1 должен быть указан либо в определении суда, либо в каком другом документе. Следовательно, какие виды аналогов мы должны взять - те, которые вращаются на свободном, конкуретном рынке. Хочет ОГИС продать товар по сниженной (а не заниженной оценщиком) стоимости - есть процедура, которая худо-бедно у них прописана. И эта вот стоимость, на мой взгляд, может рассматриваться как ликвидационная. |
Ну, собственно, мне и хотелось это показать, только другими словами, со ссылками на...  и заходом с разных сторон.
| ВалентинаЕ писал(а): |
| Какие-то поправки на условия продажи, кроме уступки на торг (это - святое!), на мой взгляд, могут быть в том случае, если продается доля, часть имущества, на которое наложен арест - тогда, право первоочередной покупки получают сособственники, следовательно имущество уже попадает на ограниченный рынок. |
Да. Только не на ограниченный рынок, хочется сказать, а на рынок, где продаются подобные ограниченные права, но покупатели типично мотивированы и не ограничены в сроках... Если возникают такие юридические ограничения, то они относятся к оцениваемому имуществу, объекту, а не к мотивации продавцов-покупателей продать побыстрее-купить подешевле РС.
| slon_kharkov писал(а): |
| Поэтому, если заказчик оценки хочет определенный другой вид стоимости (указание на это содержится в договоре на оценку) и это не противоречит законодательству, то я не вижу проблем с определением стоимости отличимой от рыночной. Вот такое мнение. |
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 12:55 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| Следовательно, какие виды аналогов мы должны взять - те, которые вращаются на свободном, конкуретном рынке. |
И при этом Вас совсем не смущает то, что право пользования и право владения принадлежит одному лицу, а право распоряжения другому? Т.е., право собственности на данный объект распределено между различными субъектами... Как Вы учитываете данное обстоятельство при ОБЯЗАТЕЛЬНОМ (согласно стандартам) анализе прав объекта оценки и объектов - аналогов? (Я так понимаю, под выражением "которые вращаются на свободном, конкурентном рынке" Вы имеете ввиду некий монолитный рынок недвижимости, на котором отсутствует деление по видам товаров, по правам на товар и любые другие деления?) |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 13:31 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| И при этом Вас совсем не смущает то, что право пользования и право владения принадлежит одному лицу, а право распоряжения другому? |
Вы все время утверждаете, что право распоряжения объектом перешлок исполнительной службе. Мне вот интересно, на основании чего Вы это утверждаете?
Вы сами говорите, да и все это знают, что любое право в объекте стоит денег. Тогда, чтобы к исполнительной службе (да и к любому другому лицу) право может перейти за стоимость этого права, а сам переход должен быть подтвержден неким правочином (договор купли/продажи, дарения, наследства, мены, аренды и т.д.). Сомневаюсь, что ОГИС что-то покупает у владельца объекта.
Далее, правообладатель неких прав может продать только принадлежащие ему права, и никак не больше. ОГИС же продает весь объект, т.е. полные права. Спрашивается, почему.
Да потому что никакие права к ОГИС не переходили и полное право как было у собственника так и остается.
А ОГИС действует как гос. орган, следящий за тем, чтобы не нарушались права. Т.е. есть нарушенное право - должник не отдал долг в установленный срок. ОГИС выполняет функцию по установлению того, чтобы должник отдал занятое, а кредитор получил причитающиеся ему средства в максимально полном объеме. А то что Вы называете правом распоряжения, так никаке это не право, а ОГИС накладывает арест на имущество должника и реализует его самостоятельно только для того, чтобы должник не мог реализовать его по заведомо заниженной цене через разные схемы (так должно быть в чистом виде, на самом деле как действует ОГИС и как продает имущество - отдельная тема). Своего рода, ОГИС выполняет функции узаконненого вышибалы денег.
Таким образом, никакие права к ОГИС не переходят. Она (ОГИС) всего лишь выполняет функции принудительного торговца имуществом должника, т.е. выполняет функции посредника. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 13:46 |
|
ОГИС не выполняет функции принудительного торговца! ОГИС проводит исполнительные действия-описывает и арестовывает имущество. И в Акте описи и ареста указывается кому передается на ответственное хранение, при необходимости ответственным хранителем может быть назначен любой с предупреждением об уголовной ответственности. Собственник по АКТу может быть ограничн в праве пользования/ хранения и т.д. Принудительным торговцем выступет торгующая организация. По опыту работы с ОГИС - им все равно какая цифра на выходе, им главное процедуру соблюсти и сроки ( ну у нас так было ). В договорах с ГУЮ указывался только один вид стоимости : РС и ни чего другого! В ЛС видели коррупционную составляющую и требовали только РС.
А вообще-то там очень много противоречий... и каждый исполнитель-оценщик риски берет на себя - сможет ли убедительно аргументировать в суде свою трактовку НПА |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 13:59 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| И при этом Вас совсем не смущает то, что право пользования и право владения принадлежит одному лицу, а право распоряжения другому? Т.е., право собственности на данный объект распределено между различными субъектами... Как Вы учитываете данное обстоятельство при ОБЯЗАТЕЛЬНОМ (согласно стандартам) анализе прав объекта оценки и объектов - аналогов? |
Уважаемый Gorets33, я бы не стала утверждать, что "право распоряжения имуществом принадлежит другому лицу", - оно ограничено, в силу наложеного ареста на имущество.
| Gorets33 писал(а): |
| (Я так понимаю, под выражением "которые вращаются на свободном, конкурентном рынке" Вы имеете ввиду некий монолитный рынок недвижимости, на котором отсутствует деление по видам товаров, по правам на товар и любые другие деления?) |
Нет, уважаемый, не горячитесь, сегментация рынка - это азбука |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 14:05 |
|
| Серый писал(а): |
| Вы все время утверждаете, что право распоряжения объектом перешло к исполнительной службе. Мне вот интересно, на основании чего Вы это утверждаете? |
С ответом я немного припозднился...  До меня уже ответили, что к ОГИС никакие права не переходят. Право распоряжения переходит к кредитору в момент заключения договора о залоге. А законодательство устанавливает каким именно образом кредитор может этим правом воспользоваться. Ведь ОГИС - это исполнительный орган. Он, как и торгующая компания, действуют в интересах того самого держателя права распоряжения (как правило, это кредитор). А в том, что Вы пишите про ОГИС я с Вами совершенно согласен!
Кстати, именно на том основании, что это право переходит к кредитору в момент заключения договора залога, а не в момент, когда дело дошло до торгов, я и утверждаю, что не факт, что здесь можно говорить о "принудительном" характере реализации! Ведь в момент заключения договора залога должник действовал по собственной инициативе, осознанно, без давления, полностью отдавая отчет в своих действиях! Где же принуждение? Он ведь это право передал кредитору добровольно! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 14:16 |
|
Коллеги об чем спор? (РС не РС - "ромашка какая то" Из "Джентельмены удачи")
ОГИС работает по постанове КМУ, а там четко написано, "Рыночная". И нам не дано менять ее.
Другое дело какой сегмент рынка брать для анализа, "свободный" или "ограниченный" (назову их так). В данном случае "ограниченный" это рынок продаж объектов только ОГИС. А он, нужно отметить, довольно крупный и активный.
Лично я придерживаюсь последнего, ибо тут есть вполне достоверные данные по продажам (отчеты бирж) и в цене уже учтены проблемы присущие объекту продажи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 14:28 |
|
| rudge писал(а): |
| В данном случае "ограниченный" это рынок продаж объектов только ОГИС. А он, нужно отметить, довольно крупный и активный. |
А как формируется стоимость (ну, или цена конкретной сделки) при реализации объекта ОГИС? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 16:51 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Кстати, именно на том основании, что это право переходит к кредитору в момент заключения договора залога, а не в момент, когда дело дошло до торгов, я и утверждаю, что не факт, что здесь можно говорить о "принудительном" характере реализации! Ведь в момент заключения договора залога должник действовал по собственной инициативе, осознанно, без давления, полностью отдавая отчет в своих действиях! Где же принуждение? Он ведь это право передал кредитору добровольно! |
Как-то странно Вы трактуете ЗУ Про заставу (ст. 17, ст. 20), получается что кредитор может не дожидаться погашения кредита в установленный срок, пренебречь правами должника и в любой момент реализовать объект (предмет) залога. И у нас разве только объекты (предметы) залога продаются с принудительных торгов? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 19:16 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А как формируется стоимость (ну, или цена конкретной сделки) при реализации объекта ОГИС? |
Обыкновенным сравнением с необходимыми поправками. И поручаем Рыночную но в своей конкретной нише общего рынка. Ведь все объекты продаются с торгов, а это априори метод формирования РС. По крайней мере меня так учили в свое время
А почему никого не смущает что существуют такие сектора на рынке недвижимости как, на пример, 1-комнатные квартиры на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала и 1-комнатные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажек но с выходом окон на красную линию проходной улицы. Тут вроди бы нет спора. Аналоги подбираются соответствующие. А сектор рынка объектов продаж от ОГИС вдруг становится вне Закона. Где логика? Чем он не угодил? Тем что есть специфика? Но ведь формирование стоимости 1-комнатных квартир на 1-м этаже 9-ти этажек с выходом окон на красную линию проходной улицы в сравнением с формированием стоимости 1-комнатных квартир на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала тоже разные. В каждом из этих секторов рынка своя специфика формирования стоимости и свои цены.
Или такое суждение алогично? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 19:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Ведь все объекты продаются с торгов, а это априори метод формирования РС. |
Не уверена. обратимся к первоисточнику (НС1)
| Цитата: |
ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження
об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою,
укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного
маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи,
розсудливо і без примусу |
Согласитесь, когда Вашу квартиру или иное имущество выставляют на торги - тут присутствует определенная доля "принуждения" - Вы вынуждены продавать имущество из-за сложившихся обстоятельств
| rudge писал(а): |
на пример, 1-комнатные квартиры на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала и 1-комнатные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажек но с выходом окон на красную линию проходной улицы. Тут вроди бы нет спора. Аналоги подбираются соответствующие. А сектор рынка объектов продаж от ОГИС вдруг становится вне Закона. Где логика? Чем он не угодил? Тем что есть специфика? Но ведь формирование стоимости 1-комнатных квартир на 1-м этаже 9-ти этажек с выходом окон на красную линию проходной улицы в сравнением с формированием стоимости 1-комнатных квартир на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала тоже разные. В каждом из этих секторов рынка своя специфика формирования стоимости и свои цены.
Или такое суждение алогично?
|
Алогичность- не алогичность, но элемент софистики присутствует, на мой взгляд. Квартира, где бы она не располагалась обладает некой стоимостью, которую можно с большой долей вероятности определить, корректно применяя процедуры оценки. Если Вас спросить, сколько стоит Ваша квартира - Вы назовете приблизительную стоимость, без оговорок собираетесь ли Вы ее закладывать в банк или она (не дай Бог) арестована ОГИС. Будучи выставленной на торги она, скорее всего будет продана по цене ниже рыночной - при достаточном развитии рынка жилой недвижимости по рыночной стоимости ее или подобную ей квартиру можно без особого труда приобрести на открытом рынке, не заморачиваясь с процедурой участия в торгах. Поэтому, подбирая объекты сравнения на сегменте рынка принудительных продаж мы рискуем изначально брать в качестве ориентира стоимости (цены), которые сформированы на нерыночной базе (не соблюдается добровольность сделки с одной стороны). |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 21:06 |
|
| Юта писал(а): |
| ниже рыночной |
Я так понял что в сравнении Вы берете данные со свободного рынка и вводите соответствующую поправку на проблему от ОГИС. Следовательно я осмелюсь предположить, что Вы знаете методику расчета поправки на проблему объекта от ОГИС? Тогда поделитесь.
Я же предложил сравнивать ОО с теми, что уже проданы ОГИС на торгах где в таких аналогах уже учтены ВСЕ проблемы. Видимо по причине проблем ОГИС объекты от ОГИС и продаются на торгах по стоимости ниже чем на свободном рынке.
Вы что, не согласны что сектор рынка "проблемных" существует? А это что по Вашему https://trade.informjust.ua/ ?
Это что не данные по предложениям https://trade.informjust.ua/default.aspx?mf=trade ?
Если есть желание то поищите и результаты торгов. Они открытые.
| Цитата: |
| ...не соблюдается добровольность сделки с одной стороны. |
с какой? со стороны собственника? А он то тут при чем после решения суда об аресте имущества. Чувствуете АРЕСТЕ, то есть фактической потере права собственности. И да же при всем этом, у собственника, пока Де Юре, еще есть шанс продать самому и погасить долги. Или Кто то заставляет ОГИС продавать по не рыночной стоимости? Прочитайте постановление КМУ которым руководствуется ОГИС. Там четко написано - РС.
PS Почему то все думают о владельце но никого не волнует то положение в котором оказался кредитор в пользу которого ОГИС продает актив должника. А ведь он то уж точно заинтересован вернуть свои кровные и с ним обязательно согласовывают стартовую стоимость знакомя с отчетом об оценке.
Добавлено спустя 4 минуты 38 секунд:
Да забыл. Знаете коллега Юта, можно посчитать и РС офиса через аналоги квартир. Главное
| Цитата: |
| .... корректно применяя процедуры оценки |
я бы еще добавил, "зная как поправки определить" Тут я про поправку на проблему ОГИС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 21:49 |
|
| rudge писал(а): |
Юта писал(а):
ниже рыночной
Я так понял что в сравнении Вы берете данные со свободного рынка и вводите соответствующую поправку на проблему от ОГИС. Следовательно я осмелюсь предположить, что Вы знаете методику расчета поправки на проблему объекта от ОГИС? |
Не знаю и не вижу необходимости в такой поправке. Читаем ЗУ "Про виконавче провадження":
| Цитата: |
Стаття 58. Визначення вартості, оцінка майна боржника
1. Визначення вартості майна боржника проводиться державним
виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою
діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" |
Что-то я не вижу здесь никаких оговорок насчет "проблем от ОГИС". Зато четко вижу "ринкові ціни", дифиниция которой Вам известна. Так что боюсь, проблема не в ОГИС а в Вашем умении (желании) читать между строк.
| rudge писал(а): |
| Я же предложил сравнивать ОО с теми, что уже проданы ОГИС на торгах где в таких аналогах уже учтены ВСЕ проблемы. Видимо по причине проблем ОГИС объекты от ОГИС и продаются на торгах по стоимости ниже чем на свободном рынке. |
Таки ниже? Написать "ниже рыночных" рука не поднялась?
Потому что рыночная цена - это только та, которая формируется на свободном рынке, свободном в т.ч. и от "проблем ОГИС".
| rudge писал(а): |
| Чувствуете АРЕСТЕ, то есть фактической потере права собственности. |
С чего Вы это взяли? Потеря права распоряжения - это не равно потере права собственности. Собственник остается собственником, а вот добровольность сделки с его стороны утрачена - это да.
| rudge писал(а): |
| Или Кто то заставляет ОГИС продавать по не рыночной стоимости? |
Жизнь диктует ОГИС свои жестокие законы
В 90% случаев сумма долга гораздо меньше рыночной стоимости квартиры - ОГИС хочет получить свое, а сколько "сдачи" получит должник - его волнует в последнюю очередь.
| rudge писал(а): |
| И да же при всем этом, у собственника, пока Де Юре, еще есть шанс продать самому и погасить долги. |
И вот если этот собственник придет к Вам за оценкой своей квартиры - Вы тоже при оценке будете принимать во внимание "проблемы ОГИС"? И на каком основании? Уточните, если не трудно.
Задача ОГИС - взыскать сумму долга и побыстрее (в сроки, часто более короткие, чем типичные на рынке), так что здесь одно из двух - или, подыгрывая ОГИС определять некую суррогатную проблемную стоимость "для ОГИС" и обзывать ее "рыночной", не имея на то достаточных оснований, или руководствоваться законом и определять рыночную стоимость, проводя свою деятельность "відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". И спать спокойно.
Добавлено спустя 15 минут 42 секунды:
А поправка, которую можно применить для объекта, который планируется продавать на конкурентных торгах - это поправка на минимальный "шаг" торгов, если таковой существует. Тогда это будет использование результатов оценки в качестве "начальной стоимости". |
Последний раз редактировалось: Юта (Пн, 20 Май 2013 22:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 22:24 |
|
| rudge писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| А как формируется стоимость (ну, или цена конкретной сделки) при реализации объекта ОГИС? |
Обыкновенным сравнением с необходимыми поправками. И поручаем Рыночную но в своей конкретной нише общего рынка. |
Я немножко не о том... Какова последовательная процедура формирования конкретной цены, заплаченной за конкретный объект на конкретных торгах, который Вы предлагаете использовать в качестве аналогов? Совпадают ли условия с условиями формирования РС? Думаю, что нет...
| rudge писал(а): |
| Почему то все думают о владельце но никого не волнует то положение в котором оказался кредитор в пользу которого ОГИС продает актив должника. |
Извините, уважаемый коллега rudge, но в определении рыночной стоимости присутствуют, повторюсь в n-й раз, добровольный покупатель и добровольный продавец, а нет никакого кредитора какой-либо из сторон сделки и охов и ахов о его непростой судьбе... А о владельце я думаю исключительно в плане того, соответствует ли он определению добровольного продавца. Не соответствует - все, аналоги по этим сделкам не могут использоваться для определения РС. И точка.
Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:
И, в общем, поддерживаю уважаемую коллегу Юта на 99,9%. У нее в последние дни получается формулировать мысли как-то доходчивее, чем у меня...
Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд:
| Юта писал(а): |
| Задача ОГИС - взыскать сумму долга и побыстрее (в сроки, часто более короткие, чем типичные на рынке), так что здесь одно из двух - или, подыгрывая ОГИС определять некую суррогатную проблемную стоимость "для ОГИС" и обзывать ее "рыночной", не имея на то достаточных оснований, или руководствоваться законом и определять рыночную стоимость, проводя свою деятельность "відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". |
 |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 20 Май 2013 22:36 |
|
Ув.Grey Horse, спасибо за поддержку!
| Grey Horse писал(а): |
| У нее в последние дни получается формулировать мысли |
ну хоть в "последние дни" поформулируем |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
