Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Математические методы оценки стоимости имущества Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Gorets33 Гость Добавлено: Пт, 26 Июл 2013 23:02 VVG писал(а): 1. Скажем так, когда в сторонних отчетах сталкиваешься с цифрами заниженными в 2-3 раза от минимальных реально существующих на рынке, это позволяет предполагать занижение результата. А еще это позволяет предполагать, что хозяева бухали в квартире и превратили ее в "ужас". А еще это позволяет предполагать, что изменилась текущая рыночная ситуация. А еще это позволяет предполагать, что не те оценщики "занизили", а Вы завысили. А еще это позволяет предполагать, что по объявленным ценам в данном районе (доме) квартиры не покупают. поэтому реальный торг превышает среднестатистический торг по городу... А еще это позволяет предполагать, что, к примеру, тот оценщик знал, что 10-15 лет назад в данном доме произошел взрыв газа, в результате которого были повреждены несущие конструкции. А Вы этого не знаете и, соответственно, Ваша методика дает сбой, а не методика тех оценщиков... Хотя, не исключен и вариант, что тот оценщик, действительно, занизил стоимость. Но, обратите внимание, вариант, что ранее оценщик занизил стоимость - не единственный! Он, лишь, один из многих вариантов! Но что дает Вам основание считать, что Ваш метод более точен? VVG писал(а): 2. Относительно установленного алгоритма, как например в автометодике. По опыту оценки автотранспорта манипуляции с методикой в рамках законодательства могут принести не более 15-20 процентов моржи, которые с двух, трёхразовыми занижениями и рядом не стояли. Чтобы сравнивать автометодику и оценку недвижимости, скажите, каким образом влияет на стоимость автомобиля то обстоятельство, что недалеко от гаража, в котором стоит авто, находится ТЭЦ или проходит ЛЭП? А потом скажите, как эти же "прелести" влияют на жилье... А еще скажите, каким образом определить состояние квартиры в зависимости от срока эксплуатации многоквартирного дома? А вот если Вы расскажете, как заложить в подобную методику разницу в стоимости "избушек на курьих ножках" расположенных в деревнях с населением 300 жителей в условиях, что одна деревня находится на берегу Днепра или Печенежского водохранилища, а другая, такая же, с теми же 300 жителями, находится в середине Сумской области? Как Вы эти параметры предлагаете учесть с помощью общей методики? А потом еще добавьте сюда такую же деревеньку, но расположенную расстоянии 1,5 км от того же Днепра или Печенежского водохранилища... Думаю, что с особенностями планировки этих "избушек" мы заморачиваться не будем (хотя, планировка дома влияет на его стоимость, иногда не меньше, чем расположение). И без них хватает параметров... Пишу я это чтоб напомнить: автомобиль - это продукт КОНВЕЙЕРА! ВСЕ автомобили, сошедшие с одного конвейера - ИДЕНТИЧНЫ! Что касается недвижимости - то это ШТУЧНЫЙ товар! Даже в одном и том же доме, новом, только-что построенном одной и той же компанией, квартиры с одним и тем же количеством комнат будут иметь РАЗНЫЕ потребительские качества! Вы, например, как планируете учитывать в "методике" случай, когда в одном и том же стояке квартиры, находящиеся одна над другой, отличаются по площади на 20-30% только за счет того, что, например, до 3-го этажа кладка несущих шла в 3 кирпича, а с 4-го этажа началась кладка в 2 кирпича... Как с помощью методики этот параметр "узаконить"? Спасибо Модератору! А то я пока писал - тема перебазировалась... VVG Сообщения: 676 Откуда: Любашевка Добавлено: Пт, 26 Июл 2013 23:29 Gorets33 1. Но что дает Вам основание считать, что Ваш метод более точен? Речь не о "моем методе", а о возможности фальсификации результата... Пишу я это чтоб напомнить: автомобиль - это продукт КОНВЕЙЕРА! ВСЕ автомобили, сошедшие с одного конвейера - ИДЕНТИЧНЫ! Что касается недвижимости - то это ШТУЧНЫЙ товар! Даже в одном и том же доме, новом, только-что построенном одной и той же компанией, квартиры с одним и тем же количеством комнат будут иметь РАЗНЫЕ потребительские качества! Так вот речь идет о том, что если ОДИН И ТОТ ЖЕ ДОМ будут оценивать два разных специалиста один в мин, другой в макс, на выходе легко получить разницу более двух-трех раз... Это не правильно, это провоцирует коррупцию и дискредитирует профессию. Как с помощью методики этот параметр "узаконить"? Кто хочет ищет возможности, кто не хочет ищет отговорки. (с)[/i] _________________ Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. Gorets33 Гость Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 00:42 VVG писал(а): Gorets33 1. Но что дает Вам основание считать, что Ваш метод более точен? Речь не о "моем методе", а о возможности фальсификации результата... Прошу прощения, я неверно выразился. Я имел ввиду не Ваш метод, а то, что правы именно Вы, а не другой оценщик, который оценил дешевле. Что касается возможностей для фальсификации - то в этом я с Вами согласен: они есть. Также, как они присутствуют в любом другом виде оценки штучного продукта. Знаете, я когда-то слышал историю про одного бизнесмена. который торговал еще с советских времен драгоценными камнями. И, соответственно, как любой человек, занимающийся перепродажами, считал, что он хорошо разбирается в предмета своей деятельности. Так вот, история заключалась в том, что к нему попал камень (если не путаю, вроде, бриллиант) с какими-то непонятными прожилками внутри. Он решил, что прожилки - это брак. В результате, он быстренько "сдал" этот камень. Естественно, заработал свои интересы. А через какой-то небольшой промежуток времени он узнал. что такие прожилки - это совсем не брак, а какая-то особенность камней, которые добываются в очень ограниченном количестве и считаются крайне ценными. Когда он поближе изучил вопрос - он узнал, что на этом камне, вместо заработанных им, не знаю, 500-1000 рублей, он мог заработать несколько десятков или, даже, сотен тысяч долларов - его, как настоящего еврея, чуть сердечный приступ не хватил! Это я к тому, что вопрос может быть не только в фальсификации, но и в квалификации тоже. VVG писал(а): Так вот речь идет о том, что если ОДИН И ТОТ ЖЕ ДОМ будут оценивать два разных специалиста один в мин, другой в макс, на выходе легко получить разницу более двух-трех раз... Типа, как в анекдоте: сколько стоит эта шуба? А мы покупаем или продаем? Но в целом, я с Вами согласен: при правильном подборе аналогов и грамотном применении поправок, результат не должен отличаться сильно. Если же стоимость отличается в два раза - то возникает вопрос: кто именно неправильно посчитал? Тот, у кого получилось больше неверно подобрал аналоги и ввел неверные поправки? Или тот, у которого результат получился ниже? Кто сможет это определить? Рецензент? А насколько хорошо Рецензент владеет вопросом по данному региону и состоянию рынка недвижимости в нем? Насколько сможет Рецензент определить, кто из этих двух оценщиков прав? Почему Вы сразу считаете, что неправ тот оценщик, который оценил дешевле? VVG писал(а): Это не правильно, это провоцирует коррупцию и дискредитирует профессию. Здесь нужно просто определить: чего мы хотим? Дискредитация оценочной деятельности происходит по двум причинам: 1.Конкуренция вынуждает идти на "не совсем законные способы ведения дела"... Назовем это так. 2.Полное попустительство и нежелание что-то делать, чтобы ситуацию исправить, со стороны регулятора (ФГИУ). В условиях монопольного положения - таких "занижений" и "завышений" будет гораздо меньше. Но монополия ведет к другим проблемам. И дискредитации данного вида деятельности при монополии не избежать все равно... Получается, единственный способ вернуть профессии оценщика статус - должен начать активно работать регулятор. Но если смотреть на вещи объективно - понятно, что Работать Фонд не собирается и не будет: слишком уж привыкли они за 20 лет грести бабло ничего не делая... Поэтому, сейчас выбрана стратегия на монополизацию. Полагаю, помимо других причин, еще и потому, что руководство ФГИУ просто не может придумать, как иначе исправить ситуацию. VVG писал(а): Кто хочет ищет возможности, кто не хочет ищет отговорки. (с)[/i] Согласен. Можно искать и отговорки. Но вопрос я задал не просто так: действительно, время от времени мне приходится сталкиваться с оценкой домов, расположенных на разном удалении от курортной зоны. Причем, 90% таких населенных пунктов имеют крайне невысокое количество жителей (до 1000, но чаще даже до 300-500). Соответственно, база для сравнения - если в таком н.п. есть хоть один аналог - я уже мысленно кричу "ура"... Хоть к чему-то можно привязаться... В основном аналоги приходится собирать в соседних населенных пунктах... А вот среди соседних попадаются разные, с разной удаленностью от курортной инфраструктуры, причем, даже расположенные на берегу, но по разным историческим причинам не ставшие "курортами"... Человеческий мозг может, после нудной работы, выбрать подходящие аналоги, либо придумать коэффициенты. Машина на такое не способна по простой причине: она работает с теми данными, которые ей дали в процессе программирования и не в состоянии анализировать эти данные в таком объеме, в каком их может анализировать человеческий мозг. Добавлено спустя 1 минуту: Блин, много текста получилось... Толстой отдыхает. Прошу прощения. Немножко понесло на ночь глядя... galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 06:52 [quote="Stepanio"] Цитата: Я все понимаю, выучились! Что дальше все гос. предприятия «спецы» оценят или через фонд толкнут, а ежели чего – ой сбой программного обеспечения! Какой контроль качества – маразм, идиотизм, полный бред…… Постанова только для физических лиц. Позиция ФДМУ озвученная неофициально: юридические лица - отдельный компот, который по 1ю8 не "кушают". Stepanio Сообщения: 460 Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 07:10 galswit писал(а): Постанова только для физических лиц. Позиция ФДМУ озвученная неофициально: юридические лица - отдельный компот, который по 1ю8 не "кушают". Вот-вот! А еще они говорили, что приватизация и аренда 1.8 делать не будут! А вы как думаете ее не впихнут сюда!? Конечно все зайдет! Нахрена допусти мне заказывать 2 отчета – правильный и для НО, если я сразу закажу для НО, а там и цену скинут, потому что «3-чке» 100 грн. дал на сигареты, а он мне аналоги с окраины выбрал! Ничего не меняется! _________________ Поднимайся снова и снова, пока львами не станут агнцы Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 07:24 galswit писал(а): Постанова только для физических лиц. Позиция ФДМУ озвученная неофициально: юридические лица - отдельный компот, который по 1ю8 не "кушают". пожалуйста, более развернуто этот посыл изложите. _________ За все имущество сказать не смогу, скажу только за недвижимость. Математика, это здорово, но это тонкий инструмент, который позволяет совершать огромное количество манипуляций, при оценке. то, о чем говорил Горец, очень важно Цитата: автомобиль - это продукт КОНВЕЙЕРА! ВСЕ автомобили, сошедшие с одного конвейера - ИДЕНТИЧНЫ! Что касается недвижимости - то это ШТУЧНЫЙ товар! Рынок недвижимости это рынок Несовершенной Конкуренции (должны об этом говорит еще на базовых курсах) и сравнивать Недвижимость и Транспорт, Оборудование, ТНП и пр., как минимум не корректно, а по крупному безграмотно. Даже морские суда, которые относятся к недвижимости (согласно ГК и определенной логике), сравнивать нужно максимально осторожно, т.к. это очень деликатный объект. Математикой просто манипулировать. Цитата: сталкиваешься с цифрами заниженными в 2-3 раза от минимальных реально существующих на рынке чисто для примера математических разборок Калифорнийский Севастополь. Развитый, реальный, высоко прозрачный рынок недвижимости, максимально доступная информация (программный перевод) Средняя по листингу - $1.23M Средняя продажная - $ 0.46M разница - 2,7 раза, о чем может говорить ... фраза "вот это да" из оригинала А мы все о количестве аналогов спорим _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 07:32 Stepanio писал(а): А еще они говорили, что приватизация и аренда 1.8 делать не будут! А вы как думаете ее не впихнут сюда!? Конечно все зайдет! Нахрена допусти мне заказывать 2 отчета – правильный и для НО, если я сразу закажу для НО, а там и цену скинут, потому что «3-чке» 100 грн. дал на сигареты, а он мне аналоги с окраины выбрал! Ничего не меняется! В общем, в этом посыле непонятно ничего... Владимир Владимирович писал(а): пожалуйста, более развернуто этот посыл изложите. Речь, как я понимаю, идет о том, что последние (буквально) дни все чаще звучат различные разъяснения и толкования (вопреки предыдущим толкованиям) П231, что все-таки асессорская деятельность будет применяться только если в сделке принимает участие физлицо. Как, собственно, и прописано во вводной части к П231. Но пока все - на уровне слов. И еще со стороны пришла информация, непроверенная: руководство асессоров претендует в первую (и во вторую) очередь на доход от оценки квартир, может быть, также типовой коммерческой недвижимости. Самолеты, заводы, пароходы, ОИС, корпоративные права им по барабану. На этом этапе, господа, на этом... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 07:33 Що таке оцінка: мистецтво чи наука – це питання дискусійна майже філософське, на кшталт, що первинне побут чи свідомість. Як для мене, то більш схиляюсь до поняття – наука, хоча без частки «мистецтва» не обходиться, як і в інших напрямках науки є допуски, припущення, експертні опитування. Відповідно, математичні методи – це добре, більш конкретніше, менше суб'єктивності. Все в цьому світі зводиться до цифр, до аксіом, все можна оцифрувати. Це не є сказав, а Піфагор. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 07:35 K_BM писал(а): Відповідно, математичні методи – це добре, більш конкретніше, менше суб'єктивності. Все в цьому світі зводиться до цифр, до аксіом, все можна оцифрувати. Це не є сказав, а Піфагор. 100%. И мозги развивает. И сметливость. И наблюдательность. И общий кругозор необычайно расширяет. Как-то так... Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды: Vlada писал(а): Согласна с Петром, что матметоды -это скушно, их применение сводит оценку на более упрощенный уровень, а оценка это действительно искусство (позволяет об этом судить 10 лет стажа оценщика) Именно скушшно . Добавить нечего. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 07:38 Владимир Владимирович писал(а): Математика, это здорово, но это тонкий инструмент, который позволяет совершать огромное количество манипуляций, при оценке. то, о чем говорил Горец, очень важно Математикой просто манипулировать. Маніпулювати можна не тільки математикою, а і мистецтвом, словом, Історією (ну це Ви знаєте). І щоб ніким не маніпулювали, потрібно насамперед знати предмет. Математика – сама точна наука, після філософії. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Gorets33 Гость Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 08:38 Владимир Владимирович писал(а): Средняя по листингу - $1.23M Средняя продажная - $ 0.46M разница - 2,7 раза, о чем может говорить ... фраза "вот это да" из оригинала А мы все о количестве аналогов спорим Очень показательно: Средняя цена по листингу - +3,2% Средняя цена продажи - -4,1% Прямо как у нас! Цена предложения растет, цена реальных продаж падает! Добавлено спустя 4 минуты 55 секунд: Grey Horse писал(а): И еще со стороны пришла информация, непроверенная: руководство асессоров претендует в первую (и во вторую) очередь на доход от оценки квартир, может быть, также типовой коммерческой недвижимости. Самолеты, заводы, пароходы, ОИС, корпоративные права им по барабану. Это было понятно с самого начала. Вместо того. чтобы все это расписывать, можно сказать одним словом: они претендуют на тот участок оценочной деятельности, где для работы можно не включать мозги. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 09:04 Ага, а дома в потемкинских деревнях куда? Добавлено спустя 5 минут 37 секунд: А вообще, если говорить об избирательности, надо было вводить не 1.8 как оно есть, а 1.8- оценка квартир в столице, областных центрах и ЮБК и аналогов много, и неадекват практически отсутствует. Здесь реальные деньги только и есть, особенно, если стоиымость услуг привязать к стоимости недвиги 5% (как это было у 12 ) _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 09:29 Gorets33 писал(а): Это было понятно с самого начала. Завидую. Gorets33 писал(а): Вместо того. чтобы все это расписывать, можно сказать одним словом: они претендуют на тот участок оценочной деятельности, где для работы можно не включать мозги. Ну да... и понимай каждый, кто как хочет. Что, впрочем, неважно. СИМа писал(а): Ага, а дома в потемкинских деревнях куда? К домам, я так понимаю, они тоже не готовы. Программа хорошо (?) обрабатывает квартиры, но к ситуации, когда появляются 2 компонента в объекте (земля, улучшения), боюсь, что не готова сооовсем. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Gorets33 Гость Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 09:42 СИМа писал(а): А вообще, если говорить об избирательности, надо было вводить не 1.8 как оно есть, а 1.8- оценка квартир в столице, областных центрах и ЮБК и аналогов много, и неадекват практически отсутствует. Здесь реальные деньги только и есть, особенно, если стоиымость услуг привязать к стоимости недвиги 5% (как это было у 12 ) +1 Добавлено спустя 39 секунд: Grey Horse писал(а): Gorets33 писал(а): Это было понятно с самого начала. Завидую. Не надо... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 27 Июл 2013 10:05 K_BM писал(а): Математика – сама точна наука, після філософії. Ну если точнее, то Аристотель говорил о мудрости, как о самой точной науке, философия - всего лишь любовь к ней, а это все-таки не совсем одно и то же Философы такого могут нафилософствовать - мама не горюй Среди отцов-основателей НО, думаю, таковых (или мнящих себя таковыми), думаю немало Добавлено спустя 4 минуты 1 секунду: "А математику уже затем учить следует, что она ум в порядок приводит" Михайло Ломоносов. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме