Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Скажите, пожалуйста, как оценить помещение, используемое под гостиницу Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества Автор Сообщение Pidgrushinka Сообщения: 3 Добавлено: Ср, 21 Янв 2015 08:36 Есть объект, 3-х этажное здание торгово-офисного назначения. На первом и втором этажах - торговые помещения, на 3-м этаже расположена мини-гостиница, которая не действует сейчас и никогда не действовала. Там просто номера для приезжих гостей владельца этого здания. Как посчитать доход от сдачи этой недвижимости (3-го этажа)? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 21 Янв 2015 08:50 На первый взгляд могут быть 2 варианта: 1. Наиболее убедительный - альтернативное использование. И более простая схема: рассмотреть возможное использование помещений в качестве административных, торговых (как и нижние 2 этажа) или, может быть, складских. 2. Более сложный и "фантазийный": попытаться в рамках доходного подхода промоделировать функционирование гостиницы. Доход - от сдачи номеров с учетом заполняемости (судим по аналогии), операционные расходы - все полностью коммунальные + все остальное, что предусматривает функционирование такой гостиницы (судим по аналогии и по фактическим расходам Вашего торгово-офисного здания). _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Pidgrushinka Сообщения: 3 Добавлено: Ср, 21 Янв 2015 08:57 Спасибо. Но думаю точно не складские! Делать склад на 3-м этаже мне кажется неразумным. А можно ли эту площадь использовать в процентном соотношении как коэффициент недозагрузки к общей основной площади? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 21 Янв 2015 09:12 Ну, мало ли - вдруг складские будут просто нужны для первых двух этажей?.. Pidgrushinka писал(а): А можно ли эту площадь использовать в процентном соотношении как коэффициент недозагрузки к общей основной площади? Мысль вообще-то интересная. Как вы помните, при определении рыночной С. мы должны исходить из принципа ЛНЭИ. Т.е., в том же доходном подходе предусмотреть максимальную возможную загрузку объекта. В принципе, Вы можете даже не засовывать эти площади в коэффициент загрузки / недозагрузки объекта в целом, а просто сказать: загрузка площадей 3-го этажа на сегодня и на ближайшую перспективу невозможна. Поэтому в расчетах на дату оценки использование этих помещений не учитывается / не увеличивает стоимость объекта оценки. Но: такое очень сильное заявление требует очень жесткого обоснования - со ссылкой на состояние рынка, вакантность подобных помещений, пессимистические ожидания рынка, необходимость первоначальных кап. вложений при смене варианта использования помещений (с гостиницы на ???). Это очень нетипичная ситуация, и нужно аккуратно доказать, что она реально имеет место быть в Вашем случае... Даже не знаю, стОит ли это делать. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Nawe6401 Сообщения: 67 Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 10:51 Добрый день. Подскажите, если оценивать недвижимость которая используется под гостинницу доходным подходом (путем дисконтирования)., то такую оценку должен делать оценщик с направлением 2.1, или достаточно 1? Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 10:56 Nawe6401 писал(а): достаточно 1 _________________ -Мойша, надо прекращать говорить на русском! -А что, бандеровцев боишься? -Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! Кофтик Сообщения: 118 Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 11:44 Pidgrushinka писал(а): Спасибо. Но думаю точно не складские! Делать склад на 3-м этаже мне кажется неразумным. А можно ли эту площадь использовать в процентном соотношении как коэффициент недозагрузки к общей основной площади? Не можна, бо раніше ви писали: "Там просто номера для приезжих гостей владельца этого здания." Таким чином - приміщення використовуються, мають завантаження і приносять певну користь. Gorets11 Гость Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 15:26 Nawe6401 писал(а): Добрый день. Подскажите, если оценивать недвижимость которая используется под гостинницу доходным подходом (путем дисконтирования)., то такую оценку должен делать оценщик с направлением 2.1, или достаточно 1? Разве сложно понять, что "гостиница" - это не тип здания, а вид бизнеса? Причем, не просто "вид бизнеса", а "вид лицензируемого бизнеса"... Поэтому, если Вы оцениваете, как "гостиницу - то нужно 2.1, если же оцениваете, как "здание" - то достаточно и 1.1 (даже, если НЭИ этого здания - использование в качестве гостиницы. Но в этом случае, правильнее было бы учитывать стоимость выполнения лицензионных условий). IrenaL Сообщения: 516 Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 22:02 Gorets11 писал(а): Разве сложно понять, что "гостиница" - это не тип здания, а вид бизнеса? Причем, не просто "вид бизнеса", а "вид лицензируемого бизнеса"... Поэтому, если Вы оцениваете, как "гостиницу - то нужно 2.1, если же оцениваете, как "здание" - то достаточно и 1.1 (даже, если НЭИ этого здания - использование в качестве гостиницы. Но в этом случае, правильнее было бы учитывать стоимость выполнения лицензионных условий). Горец, думаю Вы к вопросу оценки гостиницы как бизнеса подошли слишком строго. Думаю, что и направления 1.1 достаточно в сертификате для такой оценки. Поскольку методика оценки объектов недвижимости предусматривает возможные подходы к оценке как с точки зрения гипотетической сдачи площадей в аренду (рента), так и с точки зрения организации бизнеса (доход) - все укладывается в пп42, 43 НС №1 и п12 НС №2. Начать нужно с НЭИ: оценщик должен доказать, что эффективней - сдавать в аренду площади и получать пассивный доход или же более эффективно организовать гостиничный бизнес. Кроме того, гостиничный бизнес - бизнес с т.н. торговым потенциалом: могут быть в составе магазины, рестораны и т.д. Кроме того, есть еще земельный участок, что также надо учитывать. Согласна, второй вариант - больше головоломки, но и результат м.б. интересней, более стоящий. И еще вопрос, разве в Украине гостиничный бизнес лицензируемый? Нужны разрешения разных инстанций (пожарники, санстанция и т.д.). Классность ("звездность") гостинице присваивается в добровольном порядке. Лицензированию подлежит торговля спиртным, табачными изделиями, если она осуществляется на территории гостиницы. Что касается моего противления оценки в рамках направления 2.1. Гипотетически, ситуация у коллеги выглядела следующим образом : пришел клиент с правоустанавливающими доками и техпаспортом на здание гостиницы, просит оценить. А коллега вынужден будет ему объяснять, что к этому всему дай мне такие-то документы : баланс, Ф-2 и т.д. по списку согласно НС №3. Клиент будет немало удивлен - ведь для него гостиница это мизерная доля в его доходах, от которой есть желание избавиться, а у него кроме всего прочего много других видов деятельности. Т.е. я веду к тому, что действуя в направлении 2.1 и НС №3 мы и клиента заставим предоставить много лишней информации и оценщика вынудим делать лишнюю работу В прошлом, приходилось достаточно часто оценивать комплексы баз отдыха. Оценивала в рамках направления 1.1., к оценке подходила с точки зрения бизнеса (доходы от суточного предоставления номеров, торговые площади - доход от сдачи в аренду), рецензенты были согласны. Gorets11 Гость Добавлено: Пт, 20 Фев 2015 22:31 IrenaL писал(а): Горец, думаю Вы к вопросу оценки гостиницы как бизнеса подошли слишком строго. Как я понимаю, вопросы по гостиницам именно и задаются с целью, разобраться именно со "строгой" точки зрения... Поэтому, и пишу именно с этой точки зрения... IrenaL писал(а): Думаю, что и направления 1.1 достаточно в сертификате для такой оценки. Здесь параллельно еще в одной ветке обсуждается вопрос оценки гостиницы. Там я подробнее описал. Но по сути - действительно, 1.1 достаточно. Просто не стоит в этом случае писать в отчете, что оценивается "гостиница". Просто написать, что "нежилые помещения". IrenaL писал(а): Поскольку методика оценки объектов недвижимости предусматривает возможные подходы к оценке как с точки зрения гипотетической сдачи площадей в аренду (рента), так и с точки зрения организации бизнеса (доход) - все укладывается в пп42, 43 НС №1 и п12 НС №2. Начать нужно с НЭИ: оценщик должен доказать, что эффективней - сдавать в аренду площади и получать пассивный доход или же более эффективно организовать гостиничный бизнес. Кроме того, гостиничный бизнес - бизнес с т.н. торговым потенциалом: могут быть в составе магазины, рестораны и т.д. Кроме того, есть еще земельный участок, что также надо учитывать. Согласна, второй вариант - больше головоломки, но и результат м.б. интересней, более стоящий. Все правильно. Если оценивается "гостиница" - нужно 2.1, а если оценивается нежилое строение, которое МОЖНО использовать в качестве гостиницы, тогда - 1.1. IrenaL писал(а): И еще вопрос, разве в Украине гостиничный бизнес лицензируемый? Нужны разрешения разных инстанций (пожарники, санстанция и т.д.). Возможно, что-то изменилось за последние, примерно, три года. Но 3 года назад гостиничный бизнес являлся составляющей оператора туристической деятельности и, соответственно, требовал лицензирования. Причем, главное не путать "агентов" и "операторов": агентов от лицензирования освободили, а операторов нет (во всяком случае, такой была ситуация три года назад). IrenaL писал(а): Классность ("звездность") гостинице присваивается в добровольном порядке. Лицензированию подлежит торговля спиртным, табачными изделиями, если она осуществляется на территории гостиницы. Это все дополнительные процедуры. IrenaL писал(а): Что касается моего противления оценки в рамках направления 2.1. Гипотетически, ситуация у коллеги выглядела следующим образом : пришел клиент с правоустанавливающими доками и техпаспортом на здание гостиницы, просит оценить. А коллега вынужден будет ему объяснять, что к этому всему дай мне такие-то документы : баланс, Ф-2 и т.д. по списку согласно НС №3. Клиент будет немало удивлен - ведь для него гостиница это мизерная доля в его доходах, от которой есть желание избавиться, а у него кроме всего прочего много других видов деятельности. Т.е. я веду к тому, что действуя в направлении 2.1 и НС №3 мы и клиента заставим предоставить много лишней информации и оценщика вынудим делать лишнюю работу Если оценке подлежит ЗДАНИЕ гостиницы - то это 1.1, если же оценке подлежит здание с соответствующей инфраструктурой, такой, как персонал, действующие договора, то оценивается "бизнес", а это 2.1. Moderator3 Moderator Сообщения: 683 Добавлено: Сб, 21 Фев 2015 12:30 Nawe6401 писал(а): Добрый день. Подскажите, если оценивать недвижимость которая используется под гостинницу доходным подходом (путем дисконтирования)., то такую оценку должен делать оценщик с направлением 2.1, или достаточно 1? Рекомендую прочесть "Практика оценки" №5-2007 "оценка гостиниц" _________________ Я живу на своїй, Богом даній, землі! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Сб, 21 Фев 2015 13:25 Gorets11 писал(а): Если оценке подлежит ЗДАНИЕ гостиницы - то это 1.1, если же оценке подлежит здание с соответствующей инфраструктурой, такой, как персонал, действующие договора, то оценивается "бизнес", а это 2.1. забавно, что персонал попал в инфраструктуру! Вообще нужно понимать, что путь оценки недвижки через бизнес таит много чего непонятного. Предположим, путём невероятных усилий удалось корректно оценить бизнес (ЦМК). Если в общем случае ЦМК = МА + Земля + НМА то потом же ж ещё предстоит для недвижки (земельные улучшения и права на землю) выделить из ЦМК стоимость НМА и всех МА, которые не есть земельными улучшениями. Вот в п.37 земляной методики есть жуткая норма оценивать землю под готелями, АЗС, ресторанами и т.п. через "прибыльность". В НС относительно недвижки такого требования вроде бы нет (есть в НС3), а мы это облегчение не ценим - всё хотим глубже капнуть, т.е. через бизнес! _________________ "я не оценщик, я только учусь" Gorets11 Гость Добавлено: Сб, 21 Фев 2015 15:09 Yourick писал(а): забавно, что персонал попал в инфраструктуру! А почему нет? Инфраструктура — комплекс взаимосвязанных обслуживающих структур или объектов, составляющих и/или обеспечивающих основу функционирования системы Или персонал Вы не относите к "обслуживающей структуре, обеспечивающей основу функционирования системы"? Не боитесь разориться, если Ваша гостиница будет функционировать без персонала? Yourick писал(а): мы это облегчение не ценим - всё хотим глубже капнуть, т.е. через бизнес! Да никто ничего не хочет. Я лишь описал, в каких случаях оценка гостиницы подпадает под требования специализации 2.1, а в каких случаях - под 1.1. Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 21 Фев 2015 15:19 Yourick писал(а): Вот в п.37 земляной методики есть жуткая норма оценивать землю под готелями, АЗС, ресторанами и т.п. через "прибыльность". В НС относительно недвижки такого требования вроде бы нет (есть в НС3), а мы это облегчение не ценим - всё хотим глубже капнуть, т.е. через бизнес! Вобще, конечно интересно, почему норма об оценке объектов недвижимости, ассоциированных с бизнесом, упоминается в НС 3. Если я оценщик со специализацией 1.1, то с какой стати я должен знать положения НС 3. По поводу желания копнуть глубже, так так или иначе, но все равно так или иначе выйдешь на оценку бизнеса: в сравнительном подходе аналоги отображают стоимость гостиничного комплекса со всей инфраструктурой, другими активами, необходимыми для такого вида деятельности, в доходном подходе тоже стоимость номера также включает в себя пользование всеми активами, которые обеспечивают услугу проживания в гостинице. В том числе и нематериальные активы. Поэтому так или иначе от стоимости бизнеса, который ведется на конкретном оцениваемом объекте, не уйти при оценке таких объектов. Разве что только затратный подход, где есть возможность определить стоимость каждого компонента отдельно. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вс, 22 Фев 2015 10:18 о готелях и пр. сформировались такое видение: в тех случаях, если объектом оценки является не бизнес а недвижимость, то под любым благоприятным предлогом лучше оставить оценку бизнеса в стороне. варианты аргументации: - морально устаревшее и физически изношенное здание - использование под гостиницу предполагает проведение масштабной реконструкции (ремонтом не отделаешься) - т.е. лучше сломать чем переделывать, - информационнная база для оценки бизнеса слабовата и на выходе можем получить абы-шо, а для вариантов альтернативного использования получаем вполне осязаемые результаты - можно продолжать... ПС. всё упомянутое скорее применимо к историческому наследию и не подойдёт для оценки 3-5*. А вот объекты типа Готель "Центральный дом художника"(Артема, 1-5 Львовская площадь) вряд ли нужно ценить через бизнес - офисы и всё тут. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме