| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 11:47 |
  |
| Grey Horse писал(а): |
Хочу заметить, уважаемый коллега rudge  , что вот этот тезис:
| Цитата: |
Равны ли между собой:
- сегодняшняя (на дату оценки) стоимость Объекта Оценки
и
- приведенные к текущей (на дату оценки) с использованием процедуры дисконтирования и адекватной ставки дисконта будущие выгоды в денежном выражении от прав на Объект Оценки за весь оставшийся срок экономической жизни... |
у меня лично по-прежнему сомнения не вызывает.
С точки зрения классической теории и логики дисконтирования. |
Вопрос первый «не вызывает сомнения» в чем??????
Второй вопрос Так Равен али Нет?
| Цитата: |
| И спрашиваю я коллег об этом только потому, чтобы аккуратно, последовательно начать обсуждение проблемы с азов, раз уж такая карта ложится... |
Еще раз повторю. (про азы)
Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки.
Все что потупит обладателю оцениваемого объекта, после периода окупаемости, это чистая прибыль бизнеса построенного на ОО и к РЫНОЧНОЙ стоимости они (поступления) не имеют никакого отношения. ЭТО ТОТ ИНТЕРЕС ИНВЕСИТОРА на котором Вы всегда акцентируете внимание.
| Цитата: |
| В частности, чувствую, что эта тема теперь Вам будет не настолько близка. |
а где Вы видели что я отказался от ОЦЕНКИ. Я прекратил ПРАКТИКОВАТЬ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 11:48 |
|
| rudge писал(а): |
Я же убежден, и в своей статье еще в 2012 году (она у Вас есть) расчетами доказал, что рыночная стоимость не с амортизированного ОО не может быть равна
Цитата:
приведен(ой) к текущей (на дату оценки) с использованием процедуры дисконтирования и адекватной ставки дисконта будущие выгоды в денежном выражении от прав на Объект Оценки за весь оставшийся срок экономической жизни...
|
Вы вот сейчас взяли и просто, мягко говоря, опровергли всю теорию оценки, да что там оценки, весь ипотечно-инвестиционный анализ рубанули под корень. Люди, мировые светила оценки и инвестиционного анализа сидели всю жизнь, что-то дисконтировали, приводили к дате оценки какие-то денежные потоки. А тут пришел рудж и сказал, что фигня это все. Ваша сумма дисконтированных неких денежных потоков по периодам - никакая не стоимость этого объекта.
Я Вас правильно понял?
| rudge писал(а): |
Оуууу я как коллега Grey Horse поступлю
А «…будущие денежные потоки…» это что? Брутто аль чистые и в какой «мере»? И от какого ОО они материального аль нет?
Но все таки, попробую ответить, при условии что ОО материальный. |
Как мне казалось, сама аббревиатура NPV - Net present value или чистая приведенная стоимость дает ответ на этот вопрос. Кому интересен объект с оборотом, скажем, в миллиард в некий период времени, если для получения этого оборота в тот же период времени нужно нести затрат в два миллиарда.
Добавлено спустя 2 минуты 19 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Ладно, подождем, может, кто еще откликнется... |
Фиг там, как всегда все те же из числа самых неконтролированных, а все остальные - контролируемые/опекаемые модераторами Извините, за отступление от темы.
Добавлено спустя 7 минут 49 секунд:
| rudge писал(а): |
Еще раз повторю. (про азы)
Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки. |
Т.е. это фактически точка безубыточности, когда приведенные к дате оценки денежные потоки суммарно по периодам перекроют те затраты, которые были понесены на объект оценки (не важно, строился он с нуля или был куплен уже готовым). Я Вас правильно понимаю? и Если правильно, то приведите пожалуйста источник данного определения рыночной стоимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 12:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ладно, подождем, может, кто еще откликнется... |
Можно? 
Хотя о чем ту говорить? Принципиальное уже сказано, остатеся только присоединиться
| Grey Horse писал(а): |
| Абсолютно неправильное рассуждение... и даже нету места тут все расписывать, почему это неправильно - нужно человеку садиться и начинать с азов... |
+100
п.с. когда-то я своим стажерам/ученикам задолбался теоретически отвечать на глупый вопрос:
| Цитата: |
Почему вся будущая прибыль от проекта или деятельности бизнеса (это и есть NPV) должна уйти к продавцу в виде суммы продажи? Что в таком случае остается покупателю, если он в момент покупки выкладывает сумму, равную NPV, то есть будущей прибыли от покупаемого проекта/бизнеса?
|
и расписал всё в цифрах, после этого до многих сразу дошел смысл дисконтирования так что если есть необходимость (и если найду) могу тут расписать.
п.с2. рад всех старых, новых Форумчан тут видеть в добром здравии и в высоком интеллектуальном тонусе |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 12:28 |
|
| Серый писал(а): |
| Как мне казалось, сама аббревиатура NPV - Net present value или чистая приведенная стоимость дает ответ на этот вопрос. |
Я вообще то о future cash flows спрашивал. Ладно проехали Вы частично правы.
| Серый писал(а): |
Вы вот сейчас взяли и просто, мягко говоря, опровергли всю теорию оценки, да что там оценки, весь ипотечно-инвестиционный анализ рубанули под корень. Люди, мировые светила оценки и инвестиционного анализа сидели всю жизнь, что-то дисконтировали, приводили к дате оценки какие-то денежные потоки. |
Вот именно, теорию ОЦЕНКИ, а не того что касается ипотечно-инвестиционный анализа и тп.
Я говорю и настаиваю на том, что почти вся теория доходного подхода в Оценке «передрана» из теории финансово экономического анализа (ФЭА). Только акценты разные. В оценке задача узнать стоимость имея рыночные ЧДП и К доходности аналогов (назову так), а в ФЭА стоимость уже известна, известен и К доходности объекта инвестирования, желаемая доходность инвестора (кумулятивный метод от сюда как раз), а требуется узнать или ЧДП или на оборот.
| Цитата: |
А тут пришел рудж и сказал, что фигня это все. |
Да фигня. Ибо не логично заплатить за ОО сумму ВСЕХ сгенерированных объектом ЧДП за весь период его существования приведенных к дате покупки.
Думаю, Вы бы имея миллион не согласились бы купить ОО, что бы потом, за весь период владения ОО, после его 100% амортизации (прекратил генерировать ДП), получить тот же миллион да еще и частями.
| Цитата: |
Ваша сумма дисконтированных неких денежных потоков по периодам - никакая не стоимость этого объекта. |
Я этого не говорил. Читайте мое внимательно.
Для не зрячих цитирую свое
| rudge писал(а): |
| Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 12:54 |
|
| rudge писал(а): |
| Второй вопрос Так Равен али Нет? |
Да, sorry, некорректный ответ...
Не вызывает у меня сомнения, что равен.
| rudge писал(а): |
| Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки. |
Глубочайшее заблуждение - и я по-прежнему удивляюсь, откуда это у Вас... 
Если приведенных к дате оценки, как Вы говорите - то исключительно за весь срок оставшейся экономической жизни.
Если за период окупаемости, как Вы опять-таки... - то можно условно (и грубо!) предположить, что период окупаемости есть величина, обратная ставке капитализации, и тогда в чем-то Вы правы, только потоки не приведенные к дате оценки тогда нужно суммировать, а разновременные недисконтированные! И этот, второй вариант к дисконтированию отношения не имеет...
| rudge писал(а): |
| Все что потупит обладателю оцениваемого объекта, после периода окупаемости, это чистая прибыль бизнеса построенного на ОО и к РЫНОЧНОЙ стоимости они (поступления) не имеют никакого отношения. ЭТО ТОТ ИНТЕРЕС ИНВЕСТОРА на котором Вы всегда акцентируете внимание. |
Нет, категорически неправильно...
Продисконтируйте доходы от объекта за период окупаемости, сложите - и давайте посмотрим вместе, что получилось...
| rudge писал(а): |
| а где Вы видели что я отказался от ОЦЕНКИ. Я прекратил ПРАКТИКОВАТЬ. |
Ооооо!!!  Вот это, пожалуй, самое страшное!! 
| Серый писал(а): |
| Фиг там, как всегда все те же из числа самых неконтролированных, а все остальные - контролируемые/опекаемые модераторами |
Так, и я уже перестаю понимать, где же в этой классификации - я.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
п.с. когда-то я своим стажерам/ученикам задолбался теоретически отвечать на глупый вопрос...
и расписал всё в цифрах, после этого до многих сразу дошел смысл дисконтирования |
Вот оно!! Но, поскольку тут писать и рисовать на бегу тяжело и неудобно... я этого и не начинаю. А на самом деле нужно это просто просчитать для себя, в конкретных числах - и все будет понятно.
| rudge писал(а): |
| Да фигня. Ибо не логично заплатить за ОО сумму ВСЕХ сгенерированных объектом ЧДП за весь период его существования приведенных к дате покупки. |
Логично вполне. Ибо на этом метод дисконтированных денежных потоков и основан.
А если это нелогично - то то, что Вы предлагаете, уже не дисконтирование, а какой-то совсем другой мат. и экономический аппарат.
Но к дисконтированию он отношения не имеет и - внимание! - никоим образом дисконтирование не отменяет и не подвергает сомнению. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 13:00 |
|
| rudge писал(а): |
| Я говорю и настаиваю на том, что почти вся теория доходного подхода в Оценке «передрана» из теории финансово экономического анализа (ФЭА). Только акценты разные. В оценке задача узнать стоимость имея рыночные ЧДП и К доходности аналогов (назову так), а в ФЭА стоимость уже известна, известен и К доходности объекта инвестирования, желаемая доходность инвестора (кумулятивный метод от сюда как раз), а требуется узнать или ЧДП или на оборот. |
Так в оценке же тоже стоимость известна. Выходишь на рынок продаж, выбираешь подобные объекты - вот тебе и известная стоимость.
И кто вам сказал, что стоимость всегда известна. Инвестор может знать сумму необходимых инвестиций и некие прогнозированные доходы от понесенных инвестиций. Вот он и приводит инвестиции и будущие денежные потоки к одной даты для принятия решения о целесообразности инвестирования.
Добавлено спустя 3 минуты 3 секунды:
| rudge писал(а): |
| Да фигня. Ибо не логично заплатить за ОО сумму ВСЕХ сгенерированных объектом ЧДП за весь период его существования приведенных к дате покупки. |
Мы тогда, исходя из Вашей теории, должны у заказчика спрашивать, а собирается ли он продавать объект или так интересуется. И если собирается, то когда именно. Ибо тогда получается, что если он не собирается продавать - то все, что генерирует объект - его, а если собирается, то он должен как-то делиться с будущим собственником/покупателем денежными потоками. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 13:06 |
|
Серый
100%.
Добавлено спустя 27 минут 25 секунд:
Ёлки-палки, уважаемый коллега rudge
Ладно!
Вот числа и пример.
Предположим, совершенно упрощенная ситуация: Объект существует бесконечно долго и приносит своему Хозяину 150 грн. за год. Доход постоянен... совсем простая ситуация.
По рыночным данным, стоимость такого объекта - 750 грн.
Срок окупаемости - 5 лет. Ставка Капитализации - 20% годовых.
Т.е., вы хотите сказать, что РС Объекта - это сумма дисконтированных потоков за 5 лет? Проверяем... Исходя из того, что по условиям задачи ставка капитализации в этом частном случае! равна ставке дисконтирования.
Сумма = 125,0 + 104,2 + 86,8 + 72,3 + 60,3 = 448,6 грн.
Аж никак не 750, правда? и явно не за счет округлений...
Вот Вам противоречивость Вашего утверждения... и моя правота.
| Grey Horse писал(а): |
| Если за период окупаемости, как Вы опять-таки... - то можно условно (и грубо!) предположить, что период окупаемости есть величина, обратная ставке капитализации, и тогда в чем-то Вы правы, только потоки не приведенные к дате оценки тогда нужно суммировать, а разновременные недисконтированные... |
Т.е., за срок окупаемости мы можем просто просуммировать неприведенные доходы:
150 х 5 = 750 грн.
- и получить, да, стоимость Объекта, РС. Потому как это срок окупаемости - 5 лет.
И к дисконтированию это отношения, уж извините, не имеет...
Добавлено спустя 7 минут 3 секунды:
В общем, и где тот уважаемый коллега rudge...
Тему вбросил и ушел... и правильно... за вином, коньяком и бутербродом... очень разумно, кстати!
А я тут растекаюсь мыслию по древу уже неясно для кого. Натошшак и на тверёзую голову.
| Цитата: |
Седок - поэт,
А конь - Пегас,
Пожар померк, потом погас,
А скачка разгоралась. |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 14:33 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Вот числа и пример.
Предположим, совершенно упрощенная ситуация: Объект существует бесконечно долго и приносит своему Хозяину 150 грн. за год. Доход постоянен... совсем простая ситуация.
По рыночным данным, стоимость такого объекта - 750 грн. |
Елы палы Grey Horse, А ОТКУДА ВЫ ЗНАЕТЕ ЧТО РС ОО = 750 грн??????????????? По рыночным данным? Дык это искомая величина!!!!!!
В коне не верно поставлено задание.
Давайте отсюда начнем. Анализируя Рынок мы видим что
| Цитата: |
| Срок окупаемости - 5 лет. Ставка Капитализации - 20% годовых. |
Я еще добавлю эффективный срок генерирования ЧДП = пусть 30 лет
Расчеты в файле
Получили
Дисконтирование до конца 30 лет табл 1
Стоимость = 750 ед
Дисконтирование на период окупаемости 5 лет + реверсия лет табл 2
Стоимость = 750 ед
Капитализируем
Стоимость = 750 ед.
Далее то что я отстаиваю
Табл 3
Дисконтируем на период окупаемости без реверсии
РС = 450 ед
Разница 300 ед. ЧТО ЭТО?
Это «интерес» инвестора ради чего он и покупал.
Если же следовать Вашей логике, пардон логике МСО и НС, то имеем заплаченные инвестором 750 ед которые ему вернулись в сумме тех же 750 ед в течении 30 лет еще и частями.
Вопрос А НА КОЙ ЕМУ ЭТОТ ГЕММОРОЙ НУЖЕН БЫЛ??????????
В общем, и где тот так уважаемый коллега Grey Horse ...
| Цитата: |
| Тему вбросил и ушел... и правильно... за вином, коньяком и бутербродом... очень разумно, кстати! : |
не дождетесь
Добавлено спустя 25 минут 3 секунды:
| Серый писал(а): |
| Так в оценке же тоже стоимость известна. |
Ага. А что мы тогда определяем???????????????
| Цитата: |
| Выходишь на рынок продаж, выбираешь подобные объекты - вот тебе и известная стоимость. |
какое отношение это имеет к доходному подходу? Не валите все в кучу. Это сравнение.
| Цитата: |
| И кто вам сказал, что стоимость всегда известна. Инвестор может знать сумму необходимых инвестиций и некие прогнозированные доходы от понесенных инвестиций. Вот он и приводит инвестиции и будущие денежные потоки к одной даты для принятия решения о целесообразности инвестирования. |
Но это не имеет ни какого отношения к оценке. Тут задачи разные. Инвестор зная сумму которую он хочет вложить (читай стоимость ОО) желает знать какова будет от этого «выгода» Далее см мой файл.
| Цитата: |
| Мы тогда, исходя из Вашей теории, должны у заказчика спрашивать, а собирается ли он продавать объект или так интересуется. И если собирается, то когда именно. Ибо тогда получается, что если он не собирается продавать - то все, что генерирует объект - его, а если собирается, то он должен как-то делиться с будущим собственником/покупателем денежными потоками. |
Читайте дефиницию рыночной стоимости. Это стоимость при гипотетической продаже и мнение заказчика тут не важно. Важно что определяется РС.
О других видах стоимости речь не веду. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
27.5 Kб |
| Скачан: |
25 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 15:40 |
|
| rudge писал(а): |
| Если же следовать Вашей логике, пардон логике МСО и НС, то имеем заплаченные инвестором 750 ед которые ему вернулись в сумме тех же 750 ед в течении 30 лет еще и частями. |
На самом деле, если быть точным, то это даже МСО и НС говорят, а учебники...
И - немножечко не в Вашей трактовке.
Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн.
Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!
А дисконтированный доход за все 30 лет он в качестве альтернативы условно получает в составе вот этих 750 грн. единоразово на дату оценки - в составе стоимости Объекта.
И получается, что размазанные на 30 лет 150 грн. годовых и эквивалентны в таких условиях (20%) стоимости Объекта в 750 грн. И в этом смысл его геморроя... получить не сегодня 750, а за 30 лет - 4 500 грн.
Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...
И - все. Это и есть сущность дисконтирования...
| rudge писал(а): |
Дисконтируем на период окупаемости без реверсии
РС = 450 ед
Разница 300 ед. ЧТО ЭТО? |
А это просто такой технический прием... стоимость реверсии. Именно прием, в ряде случаев позволяющий дополнить дисконтирование на ограниченный срок до прямой капитализации на значительно бОльший срок получения дохода от объекта.
И с точки зрения доходного подхода абсолютно неважно, сколь долго реальный или гипотетический инвестор собирается Объектом владеть.
И все-таки, по секрету, уважаемый коллега rudge, после того, как Вы возразите моему предыдущему тексту (не сомневаюсь... ) - где Вы обнаружили эту сакраментальную привязку доходного подхода к сроку окупаемости?..
Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:
| rudge писал(а): |
| Елы палы Grey Horse, А ОТКУДА ВЫ ЗНАЕТЕ ЧТО РС ОО = 750 грн??????????????? По рыночным данным? Дык это искомая величина!!!!!! |
А если мы не имеем таких рыночных данных - как мы определим ставку капитализации и Ваш срок окупаемости? 
Добавлено спустя 8 минут 36 секунд:
И расчеты у вас математически корректные в файле, но вот трактовка результатов...
| Цитата: |
| Можно сделать вывод что РС = 450, стоимость интереса инвестора = 300, а общая стоимость ОО (я бы ее назвал ценность) = 750 |
Вот если мы оцениваем для недвижимости РС полного права собственности, то что такое - общая стоимость? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 16:09 |
|
| rudge писал(а): |
Дисконтирование до конца 30 лет табл 1
Стоимость = 750 ед
Дисконтирование на период окупаемости 5 лет + реверсия лет табл 2
Стоимость = 750 ед
Капитализируем
Стоимость = 750 ед. |
А что вы хотели этим доказать?
Первые два расчета - одно и тоже, только во втором случае длинный хвост всернут в более короткую версию.
Третий расчет - доказательство того, что прямая капитализация является частным случаем дисконтирования, если предполагаются долгие и равные по величине денежные потоки.
| rudge писал(а): |
Дисконтируем на период окупаемости без реверсии
РС = 450 ед
Разница 300 ед. ЧТО ЭТО?
Это «интерес» инвестора ради чего он и покупал. |
В той связи у меня два вопроса:
1) а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет;
2) накой в такой ситуации покупателю покупать, ведь заплатив сейчас 450 он получает возврата на текущую дату только 300.
Предположим (выделено жирным специально), Ваша теория верна.
Возникают следующие вопросы. Есть три подхода к оценке любого объекта. Классика оценки говорит, что если во всех подходах были применены корректные исходные данные, то полученные результаты должны быть сопоставимы (в самом идеале - должны совпасть).
Вы же по своей теории даже в рамках одного подхода - доходного, не сможете получить и близко сопоставимые результаты в рамках методов дисконтирования и методов капитализации. Вернее, Ваш метод расчета стоимости в рамках Вашей же теории в рамках метода ДДП я вижу (то, что приведено в табл.3). Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.
Ну и уж гулять так гулять, как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов.
Мне вот даже интересно стало, а Вы вот до сих пор оценку делали по своей теории, или все-таки по классике?
Если вдруг Вы бросили практикующую деятельность ради доказательства своей теории (ну может на Нобелевскую рассчитываете, а там не только коньячок с бутерами, там огого на сколько хватит), то бросайте это дело, не выйдет ничего.
Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:
| Grey Horse писал(а): |
Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн.
Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!
А дисконтированный доход за все 30 лет он в качестве альтернативы условно получает в составе вот этих 750 грн. единоразово на дату оценки - в составе стоимости Объекта.
И получается, что размазанные на 30 лет 150 грн. годовых и эквивалентны в таких условиях (20%) стоимости Объекта в 750 грн. И в этом смысл его геморроя... получить не сегодня 750, а за 30 лет - 4 500 грн.
Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...
И - все. Это и есть сущность дисконтирования... |
Сущая правда. Ни дать, ни взять, нечего добавить. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 21 Авг 2015 17:54 |
|
И еще тогда, уважаемый коллега rudge... до пары.
В Таблице 3 у Вас пример. Ваша логика - РС формируется за период окупаемости а то, что свыше этого - это какая-то... надбавка, ладно.
Так в этом примере давайте усложним ситуацию: предположим, что срок экономической жизни у нашего Объекта - не 30 лет, а 5 лет. Тождественно равен сроку окупаемости!..
Ставка дисконта - та же, 20%, т.к. риски получения периодического дохода и общая экономическая ситуация - те же, как и раньше.
Ваш пример 3 прекрасно описывает и эту ситуацию, видите?! Дисконтируем за те же 5 лет, получаем Вашу псевдо-РС - ту же самую! Один в один, те же 450 грн.!
Т.е., по логике Вашей модели Ваша РС зависит только от срока окупаемости! И объект, приносящий доход 5 лет, имеет ту же РС, что и объект, приносящий такой же доход с такими же рисками - но в течение 30 лет!
Как по мне - нонсенс получился, логика ушла и забыла вернуться. А каково Ваше мнение? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 24 Авг 2015 12:40 |
|
Коллеги. я устал «копаться в Ващих блохах» и смотреть как это делаете Вы в моих. Прежде чем продолжать полемику на данную тему (которая к стати не вяжется с темой ветки) я предлагаю Вам ответить на следующие вопросы, а уж по итогам ответов попытаться или найти решение задачи или прекратить полемику.
За ранее спасибо
1. Справедливо ли что, в формуле
NOI = V x Ron + V x Rof
где
V – текущая стоимость объекта недвижимости,
Ron - норма отдачи на капитал,
Rof - норма возврата капитала.
NOI состоит из двух частей;
первая - отражает доход на вложенный капитал;
вторая - доход для возврата капитала, вложенного в объект?
2. Справедливо ли, логично ли то суждение, что инвестор, вкладывая средства в объект доходности;
первое – сначала желает вернуть вложенное (как минимум не потерять),
второе - получить, сверх вложенного, доход от объекта в который он вложил свои средства?
3. Справедливо ли, логично ли то суждение, что ЧОД генерируемый объектом, в сумме «возврата капитала» приведенного к дате оценки, равна стоимости инвестированного, в такой объект, капитала, а сумма ЧОД приведенной к дате оценки генерируемого объектом сверх суммы «возврата капитала» есть доход на вложенный в объект капитал?
Просьба ответить однозначно, "Да" или "Нет", а не рассуждать на тему "... вот если бы на рыбе была шерсть, то там были бы блохи...."
За ранее спасибо
Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд:
Модераторы,
а может голосование устроить? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Авг 2015 20:49 |
|
| rudge писал(а): |
| Коллеги. я устал «копаться в Ващих блохах» и смотреть как это делаете Вы в моих. Прежде чем продолжать полемику на данную тему (которая к стати не вяжется с темой ветки) я предлагаю Вам ответить на следующие вопросы, а уж по итогам ответов... |
Здравствуйте, девочки...
Знаете, как это смотрится со стороны, уважаемый коллега rudge?
Вот как.
Вы выдвигаете определенные теоретические построения. Неоднозначные совершенно. Когда Вам начинают доказывать, что все немножко не так, Вы сами - сами! - приводите числовой пример. Со своими комментариями.
Когда же с Вами начинают предметно (ура!) спорить и доказывать конкретику нестыковок Ваших же тезисов, на Ваших же числах - Вы внезапно говорите, что все это, все Ваши принципиальные нестыковки - это "блохи", а потому давайте говорить о высокой, глубокой, светлой и пр. теории.
Другими словами, посылаете оппонентов с их аргументами, основанными, как это ни смешно, на Ваших же тезисах. Оппонентов, которые Вас выслушивали, готовились к беседе с Вами, готовили аргументы.
Не вопрос. Делайте что хотите и с кем хотите в таком случае.
Я же предпочитаю - по "блохам". На которых практика реальная основана...
Значит - не по пути, шо ж поделаешь.
| rudge писал(а): |
Модераторы,
а может голосование устроить? |
Во-во, подыщите себе таким образом достойных собеседников-теоретиков. Проголосуйте за несколько версий Таблицы Умножения - и так найдите истинную.
Кстати, рекомендую даже не голосование, а, например, армрестлинг. Команда однодумцев на команду. И все будет решено - лёгко.
| rudge писал(а): |
| Просьба ответить однозначно, "Да" или "Нет", а не рассуждать на тему "... вот если бы на рыбе была шерсть, то там были бы блохи...." |
Даже из уважения к Вам отвечу...
Только все это очень напоминает вопрос Карлсона к фрекен Бок, когда она его уверяла, что на простой вопрос можно легко дать ответ Да или Нет. После чего Карлсон предложил ей таким образом ответить на вопрос: "Ты перестала пить коньяк по утрам?" Так и у Вас... Я не про коньяк.
Так вот, короткие ответы на Ваши вопросы, как они заданы:
1. не знаю,
2. нет,
3. нет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 25 Авг 2015 07:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Коллеги. я устал «копаться в Ващих блохах» и смотреть как это делаете Вы в моих. Прежде чем продолжать полемику на данную тему (которая к стати не вяжется с темой ветки) я предлагаю Вам ответить на следующие вопросы, а уж по итогам ответов попытаться или найти решение задачи или прекратить полемику. |
Как известно, дьявол кроется в мелочах. Поэтому уж не обессудьте. Мы пытаемся разобраться в выдвинутой же Вами теоретической выкладке, при этом задавая вопросы. Наверное, это нормально в свете обсуждения чего-то нового. Поэтому, скорее всего, вопросы должны исходить к Вам, а не от Вас. Если же Вы считаете это поиском блох - не вопрос, ищите тогда себе другое общество для обсуждения. Вон как раз собрались кардинально оценочное законодательство поменять, обратитесь в то более высокое общество, раз наше Вас не устраивает, там как раз думают, как же очередную волну приватизации провести, ломают голову как же себя не обделить (по аналогии с эпизодом "Свадьбы в Малиновке"). Ваша теория как нельзя кстати будет, такой кусок стоимости мигом обрубает. Глядишь, вообще примут без вопросов и обсуждения, а все объекты будут оцениваться по методу Руджа.
Лично мне после Вашего крайнего высказывания, тема стала не интересна. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2015 12:26 |
|
Знаете коллеги, я не думал, что Вы такие, пардон, обидчие и при этом перейдете на личность, а не на поиск истины. Я не хотел копаться в Ваши, пардон, блохах=ляпах, но видимо придется.
И так по порядку.
| Серый писал(а): |
| Как известно, дьявол кроется в мелочах. …. |
Согласен НО!!! Это по Вашему мелочи?
| Серый писал(а): |
| ….как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов….. |
Вы откуда это взяли? Какое отношение методика расчета РС доходным подходом имеет к затратке и сравнению?
| Серый писал(а): |
В той связи у меня два вопроса:
1) а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет; |
Да что Вы говорите. Вам наверное не ведома дефиниция рыночной стоимости. Еще раз попрошу прочитайте ее. А по секрету скажу Вам что РС пофигу мнение продавца и что он будет делать с ОО.
| Цитата: |
| 2) накой в такой ситуации покупателю покупать, ведь заплатив сейчас 450 он получает возврата на текущую дату только 300. |
Что это как не передергивание моей трактовки? Где я такое говорил?
| rudge писал(а): |
| Можно сделать вывод что РС = 450, стоимость интереса инвестора = 300, а общая стоимость ОО (я бы ее назвал ценность) = 750 |
И Вы еще обижаетесь на меня? Как же, он проигнорировал мои вопросы и назвал их «ловлей блох». Я то как раз отношусь к Вам корректно да же когда вижу у Вас ошибку.
Вот еще пример «ловли блох»
| Серый писал(а): |
А что вы хотели этим доказать?
Первые два расчета - одно и тоже, только во втором случае длинный хвост всернут в более короткую версию.
Третий расчет - доказательство того, что прямая капитализация является частным случаем дисконтирования, если предполагаются долгие и равные по величине денежные потоки |
Да ничего я Вам не пытался доказать этими расчетами. Они просто показывают всем известный постулат, что все расчеты РС в Доходном Подходе при равных исходных данных равны.
Вы же вместо того, что бы обсуждать суть предложенного мною копаетесь в «блохах».
А ЭТО КАК И ЧТО?
| Цитата: |
| Если вдруг Вы бросили практикующую деятельность ради доказательства своей теории (ну может на Нобелевскую рассчитываете, а там не только коньячок с бутерами, там огого на сколько хватит), то бросайте это дело, не выйдет ничего. |
Это относится к ТЕМЕ?
Вы меня абсолютно не знаете и при этом пытаетесь унизить…………..
| Серый писал(а): |
| ...Сущая правда. Ни дать, ни взять, нечего добавить. |
Своих мозгов наверное не хватило. Ниже я дам ответ на это замечание коллеги Grey Horse
| Серый писал(а): |
| Наверное, это нормально в свете обсуждения чего-то нового. Поэтому, скорее всего, вопросы должны исходить к Вам, а не от Вас: |
Вы считаете что мне нельзя да же вопросы оппонентам задавать? Но это же бред.
Теперь, я все таки отвечу на Ваши вопросы по сути .
| Цитата: |
| Мне вот даже интересно стало, а Вы вот до сих пор оценку делали по своей теории, или все-таки по классике? |
Я делал отчеты в соответствии с НС.
Вот собственно и все вопросы. И тот не по сути проблемы в отличии от коллеги Grey Horse.
Правда справедливости ради, нужно ответить еще на один вопрос, но это после того как Вы ответите на мои вопросы. Вот он
| Серый писал(а): |
| Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости. |
К стати этот вопрос стал причиной того, что я попросил Вас ответить на мои вопросы. Или это запрещено?????????
Позже я попробую привести расчет. Потерпите.
Уважаемый Grey Horse БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЧТО Вы ответили на мои вопросы.
Но что бы Вам не было обидно за то что я не ответил на Ваши я отвечаю.
| Grey Horse писал(а): |
…..Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн. Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!... |
Ну во-первых это не корректно коллега. Ведь полемика должна идти в сопоставимых данных. Вы помнится, где то выше, критиковали «автора» статьи за то, что тот валит в кучу дисконтированное и не дисконтированное. Или я ошибаюсь?
Но все-таки…..
Да, в реалиях, за 30 лет собственник получит 4500 ед. И то частями. Но что он за них купит, за эти деньги через 30 зет? По логике стоимости денег во времени, то же, что и на дату оценки. Ну не мне Вам говорить, что дисконтирование проводится, что бы учесть и инфляцию, и изменение стоимости объекта, и ….
| Цитата: |
| Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть... |
Ага. Вот тут же Вы сами подтвердили мое Выше 750 «эквивалент», то есть равно 4 500.
Или я что то не так читаю? Или право получить 4500 не рано реальному получению 4500? Или право мы приобрели за 750, а 4500 мы не получи? Где что не так?
| rudge писал(а): |
| Дисконтируем на период окупаемости без реверсии РС = 450 ед Разница 300 ед. ЧТО ЭТО? |
| Grey Horse писал(а): |
| А это просто такой технический прием... стоимость реверсии. …. |
Ну во первых, это что насмешка? Во вторых, спасибо что разъяснили, что такое реверсия, а то я не знал.
Вопрос был не в этом. Вопрос о том (см мою статью)
Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?
| rudge писал(а): |
| Елы палы Grey Horse, А ОТКУДА ВЫ ЗНАЕТЕ ЧТО РС ОО = 750 грн??????????????? По рыночным данным? Дык это искомая величина!!!!!! |
| Цитата: |
| А если мы не имеем таких рыночных данных - как мы определим ставку капитализации и Ваш срок окупаемости? |
Методом экстракции.
Кстати, я все время интересовался у Гуру, как это реально сделать?
Кстати, у меня тут пока писал, появился ответ, как упрощенно рассчитать период окупаемости. Поделить ЧДП на Данные из затратки.
| rudge писал(а): |
| Можно сделать вывод что РС = 450, стоимость интереса инвестора = 300, а общая стоимость ОО (я бы ее назвал ценность) = 750 |
| Grey Horse писал(а): |
| Вот если мы оцениваем для недвижимости РС полного права собственности, то что такое - общая стоимость? |
Дык вот же ответ на Ваш вопрос
| Цитата: |
| ….я бы ее назвал ценность…. |
. Это что не ловля «блох»?
| Grey Horse писал(а): |
| …. давайте усложним ситуацию: предположим, что срок экономической жизни у нашего Объекта - не 30 лет, а 5 лет. Тождественно равен сроку окупаемости!.. |
Вот это интересный вопрос.
Что напрашивается сразу.
Скорее всего, такой ОО не будет иметь интереса у инвестора и как следствие РС как объекта доходности. Тут скорее всего будет стоимость ликвидации. Точно так же как если бы ОО давал отрицательный ДП.
В свете этого я могу сказать, что то что я отстаиваю нельзя применять тупо как нельзя применять тупо и сам доходный подход.
Вот тут ответ на Ваш вопрос. Правда статья об оценке привлекательности ИП, а не об оценке объекта доходности. Но суть та же. (см в разделе «Преимущества и недостатки периода окупаемости»)
http://www.olegmartynov.com/%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%BE%D0%B4-%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B0%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8/
| Grey Horse писал(а): |
| …. Т.е., по логике Вашей модели Ваша РС зависит только от срока окупаемости! И объект, приносящий доход 5 лет, имеет ту же РС, что и объект, приносящий такой же доход с такими же рисками - но в течение 30 лет! |
Вообще то на этот вопрос уже есть ответ (погуглите или я выложу когда найду но я уже его читал) Ответ по памяти такой
Для расчета РС с использованием периода окупаемости данные с рынка должны быть сопоставимы. Следовательно, и аналоги должны имеет одинаковый период, как существования, так и окупаемости.
Теперь мой аргумент. Скорее вопрос аргумент.
Коллега, а в сравнении мы (да и операторы рынка) учитываем/ют эти параметры? Оценивая, на пример помещение магазина, мы учитываем его период экономической жизни и период окупаемости? Ну если период окупаемости косвенно мы учитываем (в виде аналогов одинакового конструктива) то период экономической жизни уж точно нет.
А вообще то рынку пофигу какой у объекта период окупаемости и экономической жизни.
Отсюда можно предположить что если на рынке аналогичные Объекты, без учета периода экономической жизни, продаются за 450 то и РС будет 450.
| Grey Horse писал(а): |
| …. И все-таки, по секрету, уважаемый коллега rudge, после того, как Вы возразите моему предыдущему тексту (не сомневаюсь... ) - где Вы обнаружили эту сакраментальную привязку доходного подхода к сроку окупаемости?.. |
Что значит обнаружил? Вы что не знакомы с методом Ринга? Мне помнится его еще в институте нам освещали.
Вообще то все выше написанное это не ответы на суть проблемы, это, еще раз пардон, ловля блох, как бы Вы коллеги не обижались. Ибо эти вопросы/ответы не отвечают на принципиальный вопрос, Ху из прав?
PS; to Серый.
Ответ на Ваш вопрос
| Цитата: |
| …покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации…. |
Показываю
Определяем ставку капитализации
R = Y + SFF (5;20%) = 0,2 + 0,1344 = 0,3344
Где
Y = 0,2 (см условие задачи)
SFF (5;20%) = 0,1344 ( при 20% на 5 лет)
Капитализируем
PV = ЧОД/R = 150 / 0,3344 = 448,56
ЧОД = 150 по условиям задачи
Те же (почти) 488, 59
PPS; думаю, что такое фактор фонда возмещения не нужно обїяснять |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
