< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Определение стоимости инвестиционного проекта на промежуточной стадии

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Определение стоимости инвестиционного проекта на промежуточной стадии

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5 След.

Автор

Сообщение

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 13:52

Grey Horse еще раз благо дарю за ответ. Хоть кому то не пофигу
А тепер самое интересное.

Grey Horse писал(а):

Так вот, короткие ответы на Ваши вопросы, как они заданы:
1. не знаю,
2. нет,
3. нет.

Ответ на первый вопрос в статье Д.э.н., профессора Грибовского С.В.,
«Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования» написанной еще в 2007 году.
Цитирую

….

Цитата:

Представим чистый операционный доход текущего года в следующем виде [2]:
NOI = V x Ron + V x Rof , (1)
где V – текущая стоимость объекта недвижимости, Ron - норма отдачи на капитал, а Rof - норма возврата капитала.
Выражение (1) дает нам представление о структуре чистого операционного дохода [2]. Первое слагаемое представляет собой доход на капитал. А второе - доход для возврата капитала.
Чистый операционный доход, определяемый первым слагаемым, квалифицируется на рынке как требуемый доход на капитал. Именно он является основным стимулом для инвестора вкладывать деньги в тот или иной бизнес проект. После создания доходного объекта этот доход может использоваться собственником на издержки, связанные с потреблением, и/или на наращение доходного актива, а доход, определяемый вторым слагаемым, должен использоваться для возврата истощаемой части актива. ….

Коллега как-то да же обидно за Вас. Вы и

Цитата:

…не знаете…

такого
Ответ на второй вопрос пилемизируемый.
Вы говорите «Нет» Я говорю «Да». Кто из нас прав?
Вообще то коллега, я перед тем как сказать «Да» послушал очень многих бизнесменов. И все они, особенно в сегодняшней ситуации в экономике, криком кричат «… да мне бы вернуть (реально – отбить) вложенное…».
Я понимаю и уважаю Ваше мнение, ибо нас так всех учили, но сегодняшнее мое мнение такое, первичное требование (желание) инвестора как минимум вернуть вложенное, а уж потом если ….. даст, получить чистую прибыль.

Ответ на третий вопрос, это собственно частичная проверка ответа на первый вопрос. Вторая часть формулы 1 как раз отражает доход который выступает в роли возврата вложенного в объект, инвестированного, капитала.

Ну и самое интересное.
Давича перечитывал интересную книгу Гуру А. Н. Чиркина «Оценка бизнеса» (2003г). Думаю, да же уверен, Вы ее то же читали.
Там есть интересный раздел, точнее тема, «Общее представление о методах капитализации»
Я, да простит меня коллега и Гуру А. Н. Чиркин, позволю себе прокомментировать некоторые цитаты из этой книги. А точнее из так называемого «Конспекта лекций по оценке бизнеса» из Базового курса подготовки оценщиков.
И так

Цитата:

…Вкладывая (инвестируя) капитал в любой объект, приносящий доход, инвестор стремится, во-первых, получить вознаграждение за использование этого капитала, и, во-вторых, вернуть первоначальную сумму вложенного капитала [ 2 ]. Соответственно доход инвестора состоит из: а). дохода на инвестированный капитал (в виде процентов на первоначальную сумму) и б). возврата первоначальной суммы инвестированного капитала . Инвестированный капитал может быть возмещен либо в составе ежегодного дохода, либо путем перепродажи имущества по окончанию периода инвестирования, либо путем комбинации предыдущих перечисленных возможностей….

Опаньки, а Вам это ничего не напоминает? (см мой вопрос №1)
Внимательно прочитав становится понятно что эта цитата отражает общий интерес инвестора как бизнесмена. По простому, инвестор купил что то приносящее доход с целью заработать. При этом он как минимум хочет не потерять вложенное, тесть вернуть первоначальную сумму инвестированного капитала (см. б) но и заработать, получить

Цитата:

а). дохода на инвестированный капитал (в виде процентов на первоначальную сумму)

Но какая же сумма отражает РС? Вся? Сумма "возврата" и "интереса"? Или только сумма "возврата"?
Как для меня так это очевидно и четко прописано Гуру Чиркиным А. Н. это

Цитата:

Инвестированный капитал может быть возмещен либо в составе ежегодного дохода, либо путем перепродажи имущества по окончанию периода инвестирования, либо путем комбинации предыдущих перечисленных возможностей

То есть, инвестиционный капитал, вернувшийся инвестору (некими путями), отражает РС на дату вложения его в объект. Все остальное интерес бизнеса.
Отсюда, так как нас оценщиков интересует ответ на вопрос, какова РС объекта, я отстаиваю свою позицию что РС равна сумме текущей стоимость будущих выгод в денежном выражении от владения объектом за период возврата вложенного капитала, проще окупаемости. А вот вторая часть (см цитату А.Н.Чиркина) это интерес инвестора ради чего он покупал объект.
Далее, Гуру А. Н. Чиркин приводит пример с банковским кредитом, где тело кредита приравнено к инвестициям, а %% это чистый доход (интерес) банка.
Цитирую задачу

Цитата:

Банк предоставил предпринимателю кредит на сумму 15 000 у.е. на срок 3 года под 25% годовых (другими словами, инвестировал в дело предпринимателя данную сумму на данных условиях). Предполагается, что кредит должен быть погашен по схеме самоамортизирующегося кредита – см. ( 4 ), взнос на амортизацию единицы. Используя указанную функцию денежной единицы, можно определить размер ежегодного платежа, амортизирующего кредит:…………….

не буду все цитировать (см А. Н. Чиркина)
Далее он, Гуру, резюмирует

Цитата:

Очевидно, что с точки зрения банка стоимость активов (денежных средств), инвестированных в дело предпринимателя, составляет 15 000 у.е.

То есть, говоря языком оценщика, «заплатив за объект приносящий доход 15 000 у.е.» мы имеем его стоимость. А %% на эту сумму (15000 у.е) это прибыль банка.
Дык и я же об этом талдычу.
Ой как не удобно то получилось. Оказывается, я или плагиатом занялся (см. мою работу от 2012 г) или велосипед изобретал. Да простит меня коллега, Гуру А. Н. Чиркин это не плагиат, это «велосипед».
Вот только почему-то Вы коллега Grey Horse мне, моему мнению не верите? Пардон "рыломс не вышел", или не "дорос до Гуру", мол кто ты такой что бы "редактировать", как там Серый сказал,

Цитата:

...Люди, мировые светила оценки и инвестиционного анализа сидели всю жизнь, что-то дисконтировали, приводили к дате оценки какие-то денежные потоки. А тут пришел рудж и сказал, что фигня это все. Ваша сумма дисконтированных неких денежных потоков по периодам - никакая не стоимость этого объекта.

(Я, кстати, то же почти всю сознательную жизнь дисконтировал).
Вы считаете что мой аналогичный пример не вяжется с логикой оценки? А как же пример от Гуру А. Н. Чиркина и за одно и мнение ФГИУ рекомендовавшее этот труд к использованию при подготовке оценщиков? Или Вы не доверяете Гуру А. Н. Чиркину?
Читаем Гуру А. Н. Чиркина далее
Цитирую

Цитата:

R – норма капитализации (норма дохода). Условно можно сказать, что норма капитализации – это величина, обратная известному из экономического анализа сроку окупаемости инвестиций.

Опаньки, дык сам А.Н. Чиркин сказал, что ставка капитализации отражает доход генерируемый ОО за период окупаемости. Или передо мной не текст Гуру от оценки, а черный квадрат Малевича?
А откуда же такое суждение? Откуда берется норма капитализации? Так вот откуда;

Цитата:

а). норма капитализации определена по рыночным данным о сделках с объектами – не только функциональными аналогами объекта оценки, но и имеющими срок оставшейся экономической жизни, сопоставимый с таковым для объекта оценки;

Ой блин оказывается я все это время "рвался в открытую дверь"?
Правда, далее уважаемый Гуру, почему то не стал развивать тему «окупаемости», вдруг, ни с того ни сего, написал

Цитата:

При этом, как уже упоминалось выше, в данном случае норма капитализации R является нормой дохода, учитывающей (в явном виде не разделяя их) как доход на основную сумму инвестированного капитала, так и возврат первоначальной суммы капитала.

Что это, пардон, раздвоение личности, или «правая рука на ведает что делает левая», или банальная ошибка?
Смею предположить, что в данной цитате из Гуру оценщика, «вылез» Гуру Экономист. Ибо последнее справедливо в финансово-экономическом анализе, а не в оценке.
И на последок, рекомендую почитать статью Д.э.н., профессор Грибовского С.В.,
«Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования» во вложении. Особенно раздел «Выводы».
PS; я не стал тут полностью приводить текст из книги А. Н. Чиркина, а привел только некоторые его суждения, ибо уверен что она есть у каждого уважающего себя оценщика. Не обессудьте, но поверьте это не подтасовка фраз вырванных из контекста.
Да простит меня коллега А. Н. Чиркин, его книгу можно взять здесь

!	Moderator7:
	Модератор не простит. Ссылка удалена.

Доступна всем.

gribovsky_stavki-1842.doc !!!

Описание:

Статья Грибовского

Downloads

Имя файла:

gribovsky_stavki-1842.doc

Размер файла:

222.5 Kб

Скачан:

10 раз

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1254

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 15:48

Ну, наконец то, жара пошла... Собственно ради этого и создавался, я думаю, форум. Честно говоря уже соскучился по толковым диспутам.
Ай да Рудж, молодец, смело, открыто, в лоб и доходчиво - свою позицию.
Получил порцию удовольствия, сижу - перевариваю.
Подумал на вскидку какой из трех подходов самый "туманный". ДП. Просто ранее об этом не задумывался.
И если с нормой на доход как то более менее понятно, то с нормой возврата капитала в основном и есть "туман". Вы только вспомните сколько МОДЕЛЕЙ существует. И все применимы только при ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях. Универсальных то нет.
Возьмем наши современные отечественные условия.
Самое важное - как во времени (прогнозный период) ведет себя стоимость объекта и арендная плата.
У нас :
1. Стоимость объекта в гривнах растет
2. Стоимость объекта в долларах падает
Тоже относится к арендной плате.
Теперь по сути.
Попытаемся рассмотреть дело под другим углом. Т.е. а не представляется ли нам, господа, что интерес бизнеса - это не что иное как трансформированное нематериальное право на эксплуатацию самого объекта, право так сказать на потенциальную возможность заработка (получения дохода). К примеру обычная вещь такая как топор таким не обладает (топор не коммерческая вещь и сам по себе не генерирует доходы). О чем нельзя сказать о доходной или коммерческой недвижимости.
Таким образом общая стоимость объекта способного приносить доход выглядит как стоимость самого материального актива + стоимость нематериального актива (интереса бизнеса). Если это так, то мы вступаем в несколько иной уровень спора.
Можно сказать в теорию и философию.
Тогда версии такие:
1. Стоимость объекта чиста сама по себе.
2. Обладание объектом (а значит и его стоимость) содержит нематериальный актив в виде потенциальных возможностей.
Другое дело реально в жизни он (инвестор) ими воспользуется или нет не известно (может не хочет сам, может не может в силу не умения, а может ему тупо не дают этого сделать ну хотя бы в виде повышенных налогов, войны и еще чего то).
Это то как вижу я (пока еще далеко не все осмыслил), но это первое что залетело.
А на каких позициях стоите Вы?
Вопрос поднятый Руджем оооочень интересный.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 17:19

Ну ОК. Раз такая жара пошла, то продолжаем разговор.

rudge писал(а):

Согласен НО!!! Это по Вашему мелочи?
Серый писал(а):
….как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов…..

Вы откуда это взяли? Какое отношение методика расчета РС доходным подходом имеет к затратке и сравнению?

Вас уже несколько раз просили не вырывать фразы, а уж тем более их части из общего контекста выражения.
Так вот, привожу полное свое выражение:

Серый писал(а):

Предположим (выделено жирным специально), Ваша теория верна.
Возникают следующие вопросы. Есть три подхода к оценке любого объекта. Классика оценки говорит, что если во всех подходах были применены корректные исходные данные, то полученные результаты должны быть сопоставимы (в самом идеале - должны совпасть).
Вы же по своей теории даже в рамках одного подхода - доходного, не сможете получить и близко сопоставимые результаты в рамках методов дисконтирования и методов капитализации. Вернее, Ваш метод расчета стоимости в рамках Вашей же теории в рамках метода ДДП я вижу (то, что приведено в табл.3). Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.
Ну и уж гулять так гулять, как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов.

Чувствуете разницу при прочтении всего текста и только вырванного Вами?
"Ну то таке." М.Б. Маркевич (это тоже цитата Гуру, правда не от оценки).
Изложу его еще раз. В практике оценки есть три подхода: доходный, сравнительный, затратный. Оценочная теория говорит, что определение рыночной стоимости возможно в рамках всех трех подходов. Также оценочная теория говорит, что при применении в рамках всех трех подходов корректных рыночных данных, то полученные результаты должны быть близки по значению. С этим Вы спорить не будете? Лично для меня понятно, что запрашиваемая продавцом стоимость за некий объект сформирована исходя в том числе и из остаточного срока жизни данного объекта. Аналогично и в рамках затратного подхода этот остаточный срок жизни объекта учитывается в ходе расчета износа.
Так вот собственно сам вопрос. В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости. Как это Вы реализуете в рамках метода ДДП в доходном подходе Вы показали. Я и спросил как эта теория формирования стоимости в период окупаемости реализуется в рамках сравнительного и затратного подхода. Ну вот Вы в примере определили срок окупаемости в 5 лет. Как этот срок применяется или влияет на расчеты в рамках сравнительного и затратного подхода. Вот и весь вопрос.

rudge писал(а):

Серый писал(а):
В той связи у меня два вопроса:
1) а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет;

Да что Вы говорите. Вам наверное не ведома дефиниция рыночной стоимости. Еще раз попрошу прочитайте ее. А по секрету скажу Вам что РС пофигу мнение продавца и что он будет делать с ОО.

Дефиниция ведома, но на всякий случай пересмотрел еще раз. Но так и не понял, что я такого крамольного, не соответствующего ей сказал/спросил.
Могу Вам также по секрету сказать, что рыночной стоимости вобщем то не особо интересно и мнение покупателя и что он будет делать с ОО. Рыночную стоимость по определению интересует только мнение рынка.

rudge писал(а):

Вот еще пример «ловли блох»
Серый писал(а):
А что вы хотели этим доказать?
Первые два расчета - одно и тоже, только во втором случае длинный хвост свернут в более короткую версию.
Третий расчет - доказательство того, что прямая капитализация является частным случаем дисконтирования, если предполагаются долгие и равные по величине денежные потоки

Да ничего я Вам не пытался доказать этими расчетами. Они просто показывают всем известный постулат, что все расчеты РС в Доходном Подходе при равных исходных данных равны.

Не протсто в доходном подходе, а рыночная стоимость ОО в рамках всех подходов примерно равна.

Добавлено спустя 5 минут 3 секунды:

rudge писал(а):

А ЭТО КАК И ЧТО?
Цитата:
Если вдруг Вы бросили практикующую деятельность ради доказательства своей теории (ну может на Нобелевскую рассчитываете, а там не только коньячок с бутерами, там огого на сколько хватит), то бросайте это дело, не выйдет ничего.

Это относится к ТЕМЕ?
Вы меня абсолютно не знаете и при этом пытаетесь унизить…………..

Во-первых, я Вас унизить не в коем случае не собирался, и в мыслях такого не было даже. ОК, ответил где-то в более свободной форме, присущей общению в более тесном кругу достаточно хорошо знакомых людей, друзей и отличной от делового общения. Наверное, в конце своего выражения нужно было бы поставить смайл, тогда бы суть была бы более шуточной, поднятой в свете коньячка и бутербродов. Приношу свои извинения, и повторюсь, никоим образом унизить и в мыслях не было.
Хотя Вы, пардон, тоже не особо корректничали.

rudge писал(а):

Своих мозгов наверное не хватило.

Каким образом Вы померяли объем/достаточность моих мозгов?
Цитата Гуру выше по тексту.

Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:

rudge писал(а):

Правда справедливости ради, нужно ответить еще на один вопрос, но это после того как Вы ответите на мои вопросы. Вот он
Серый писал(а):
Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.

К стати этот вопрос стал причиной того, что я попросил Вас ответить на мои вопросы. Или это запрещено?????????
Позже я попробую привести расчет. Потерпите.

Позже я приведу свои аргументы, почему Ваш расчет меня не совсем устраивает. Потерпите.

Добавлено спустя 6 минут 29 секунд:

rudge писал(а):

Уважаемый Grey Horse БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЧТО Вы ответили на мои вопросы.
Но что бы Вам не было обидно за то что я не ответил на Ваши я отвечаю.

Grey Horse писал(а):
…..Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн. Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...

Ну во-первых это не корректно коллега. Ведь полемика должна идти в сопоставимых данных. Вы помнится, где то выше, критиковали «автора» статьи за то, что тот валит в кучу дисконтированное и не дисконтированное. Или я ошибаюсь?
Но все-таки…..
Да, в реалиях, за 30 лет собственник получит 4500 ед. И то частями. Но что он за них купит, за эти деньги через 30 зет? По логике стоимости денег во времени, то же, что и на дату оценки. Ну не мне Вам говорить, что дисконтирование проводится, что бы учесть и инфляцию, и изменение стоимости объекта, и ….

А что Вас не утраивает. Справедливости ради, нужно говорить, что 4500 инвестор получает не за 30 лет, а в течении 30 лет ибо он получает по 150 ден ед. каждый год в течении 30 лет.
Ну и не мне Вам объяснять, что инвестиции иногда делаются в ходе анализа многих параметров. Например, инвестор при наличии двух одинаковых проектов с точки зрения экономического результата выберет тот, который будет давать более высокую доходность/более короткий срок возврата. Да и вообще инвестиции могут быть как средство диверсификации имеющихся денежных ресурсов.

Добавлено спустя 3 минуты 51 секунду:

rudge писал(а):

Цитата:
Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...
Ага. Вот тут же Вы сами подтвердили мое Выше 750 «эквивалент», то есть равно 4 500.
Или я что то не так читаю? Или право получить 4500 не рано реальному получению 4500? Или право мы приобрели за 750, а 4500 мы не получи? Где что не так?

750 сегодня - эквивалент 4500, размазанных на 30 лет. Абсолютно верно.

Добавлено спустя 3 минуты 1 секунду:

rudge писал(а):

Вопрос был не в этом. Вопрос о том (см мою статью)
Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?

Реверсия - это часть стоимости. Это примерно как 4=2+2 или 3+1. Т.е. как четверку не расписывай, все равно она остается четверкой. Так и тут: 2/3 - это стоимость в прогнозный период, а вторая 2/1 - это реверсия или вторая часть четверки.
Т.е. как в данном случае 4 так и стоимость разделили на некие составляющие.

Добавлено спустя 9 минут 46 секунд:

rudge писал(а):

Grey Horse писал(а):
…. давайте усложним ситуацию: предположим, что срок экономической жизни у нашего Объекта - не 30 лет, а 5 лет. Тождественно равен сроку окупаемости!..

Вот это интересный вопрос.
Что напрашивается сразу.
Скорее всего, такой ОО не будет иметь интереса у инвестора и как следствие РС как объекта доходности. Тут скорее всего будет стоимость ликвидации. Точно так же как если бы ОО давал отрицательный ДП.

Если позволите, кардинально противоположный пример из реалий жизни. Все мы знаем ситуации, когда инвестиции в некий объект не вернутся. Например, приобретенные на пике своей стоимости в 2007-2008 годах объекты сейчас приносят далеко не те доходы, что на момент приобретения. Таким образом, если собственник такого объекта сейчас разделит заплаченные средства - они же инвестиции, на тот годовой доход который объект приносит сейчас, то срок окупаемости превысит срок жизни такого объекта, т.е. окупаемости не будет. Но тем не менее, такие объекты приносят доход, они продаются, а значит имеют рыночную стоимость, но вложенных средств не вернут.

Добавлено спустя 11 минут 2 секунды:

rudge писал(а):

Коллега, а в сравнении мы (да и операторы рынка) учитываем/ют эти параметры? Оценивая, на пример помещение магазина, мы учитываем его период экономической жизни и период окупаемости? Ну если период окупаемости косвенно мы учитываем (в виде аналогов одинакового конструктива) то период экономической жизни уж точно нет.

В корне несогласен. При подборе объектов сопоставления мы должны подбирать аналогичные объекты, в том числе и с учетом расположения их в здании. Мы же подбираем квартиры по типу (хрущевка/сталинка) или серии, в аналогичном местоположении эти объекты будут примерно одного года постройки, особенно для районов типовой застройки. для магазинов/офисов аналогично.
Также и для объектов движимого имущества мы же учитываем год выпуска или некий показатель наработки (количество оттисков, наработка моточасов/пробег), что также влияет на срок жизни.

rudge писал(а):

А вообще то рынку пофигу какой у объекта период окупаемости и экономической жизни.
Отсюда можно предположить что если на рынке аналогичные Объекты, без учета периода экономической жизни, продаются за 450 то и РС будет 450.

Так в чем же и вопрос полемики. Рынок говорит, что некая вещь стоит 450. Что рынок вкладывает в это значение.
Если, например, старая хрущевка стоит столько-то, то аналогичная новая (предположим, построили ее по методу воссоздания) явно же будет стоить дороже, хотя бы потому что она простоит дольше.
Теже автомобили одной и той же модели в зависимости от года стоят по-разному. Наверное, все-таки рынку не пофиг.

Добавлено спустя 9 минут 9 секунд:

rudge писал(а):

PS; to Серый.
Ответ на Ваш вопрос
Цитата:
…покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации….

Показываю
Определяем ставку капитализации
R = Y + SFF (5;20%) = 0,2 + 0,1344 = 0,3344
Где
Y = 0,2 (см условие задачи)
SFF (5;20%) = 0,1344 ( при 20% на 5 лет)
Капитализируем
PV = ЧОД/R = 150 / 0,3344 = 448,56
ЧОД = 150 по условиям задачи
Те же (почти) 488, 59

А теперь почему Ваш расчет меня не совсем устраивает:
1. По определению метода прямой капитализации, его суть состоит в получении неких равновеликих денежных поступлений в бесконечно долгом периоде. Ваша же теория задания четкого срока в виде периода окупаемости явно противоречит сути метода.
2. По Вашей теории рыночная стоимость формируется только в период окупаемости, т.е. рыночная стоимость отображает только возврат понесенных инвестиций и не отображает доход на эти инвестиции. Так почему же Вы тогда у себя в расчете ставки капитализации учитываете и норму дохода на инвестированный капитал? Наверное, было бы логично в рамках Вашей теории капитализировать на норму возврата инвестированного капитала.
Цитату Гуру повторять не буду.

Ну и могу предложить альтернативный вариант расчетов.
Определяем ставку капитализации
R = Y + SFF (30;20%) = 0,2 + 0,000846 = 0,200846
Где
Y = 0,2 (см условие задачи)
SFF (30;20%) = 0,000846 (при 20% на 30 лет)
Капитализируем
PV = ЧОД/R = 150 / 0,200846 = 746,84
ЧОД = 150 по условиям задачи.

Как видите, тоже вроде как не сильно отличается.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Сб, 29 Авг 2015 12:05

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 29 Авг 2015 18:12

Если позволите, продолжу задавать свои вопросы. На этот раз в привязке к реальной оценочной ситуации. Требуется определить справедливую стоимость объекта оценки с целью бухгалтерского учета. Объект классифицирован как неспециализированный, соответственно его справедливая стоимость соответствует рыночной стоимости. Применяется доходный подход. Условия те же, что и в обговариваемом примере: срок службы актива составляет (пусть это будет остаточный срок службы) 30 лет. По результатам анализа рынка установлено, что годовой ЧОД составляет 150 ден. ед., ставка дисконтирования составляет 20%.
По Вашей теории, уважаемый rudge, и приведенным расчетам в рамках методов ДДП и апямой капитализации, РС объекта составляет 450 ден. ед. и формируется от денежного потока в течении 5 лет. Значит ли это, что заказчик оценки должен у себя в бухгалтерском учете отобразить амортизируемую стоимость актива на уровне определенной рыночной стоимости в 450 ден. ед., и срок амортизации указать 5 лет?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 29 Авг 2015 21:27

Серый писал(а):

Вас уже несколько раз просили не вырывать фразы, а уж тем более их части из общего контекста выражения.

Коллега, да не вырываю я из фразы. Я просто в целях экономии места не цитирую всю фразу и обозначаю это общепринятым многоточьем в начала и в конце фразы. Я уже говорил Вам об этом.

Серый писал(а):

В практике оценки есть три подхода: доходный, сравнительный, затратный. Оценочная теория говорит, что определение рыночной стоимости возможно в рамках всех трех подходов. Также оценочная теория говорит, что при применении в рамках всех трех подходов корректных рыночных данных, то полученные результаты должны быть близки по значению. С этим Вы спорить не будете? Лично для меня понятно, что запрашиваемая продавцом стоимость за некий объект сформирована исходя в том числе и из остаточного срока жизни данного объекта. Аналогично и в рамках затратного подхода этот остаточный срок жизни объекта учитывается в ходе расчета износа.
Так вот собственно сам вопрос. В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости. Как это Вы реализуете в рамках метода ДДП в доходном подходе Вы показали. Я и спросил как эта теория формирования стоимости в период окупаемости реализуется в рамках сравнительного и затратного подхода. Ну вот Вы в примере определили срок окупаемости в 5 лет. Как этот срок применяется или влияет на расчеты в рамках сравнительного и затратного подхода. Вот и весь вопрос.

Да ни как он не влияет ни в затратке, ни в сравнении. Ибо ни затратный, ни сравнительный подходы не учитывают на прямую доходность в принципе. Доходность тут может выступать только как один из факторов сравнения. Но она же косвенно отражается и в месте расположения, например недвижимости. Как в сравнении, так и в затратке. Но все это косвенно, а не на прямую как в доходном подходе.
Коллега Серый поймите меня, я веду речь исключительно о доходном подходе и только о РС. По сему вот так с ходу сформулировать Вам логический ответ на Ваш вопрос из другой, пардон, "оперы" трудновато однако. И опять же в данной полемике для меня важно то, что нужно теорию оценки «оторвать» от теории финансово-экономического анализа из которой теория оценки родилась в принципе, точнее преобразовать теорию финансово-экономического анализа в теорию оценки. Вы литературу то по доходному подходу гляньте. Та да же задачи, в большинстве, не спрашивают "какова стоимость", а спрашивают "какова доходность".
И еще, ну где Вы у меня видели что бы я говорил это

Цитата:

… В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости…

Охххххх. РС формируется спросом и предложением и только.
Я же говорю, что доход генерируемый объектом доходности в период окупаемости приведенный к дате оценки (продажи) отражает РС. Точнее, стоимость за которую объект приобретен, если вести речь о продаже/покупке.

Серый писал(а):

Дефиниция ведома, но на всякий случай пересмотрел еще раз. Но так и не понял, что я такого крамольного, не соответствующего ей сказал/спросил.
Могу Вам также по секрету сказать, что рыночной стоимости в общем то не особо интересно и мнение покупателя и что он будет делать с ОО. Рыночную стоимость по определению интересует только мнение рынка.

Да я собственно и не сомневался в том что Вам ведома дефиниция РС. Однако «крамола» в этом вопросе

Серый писал(а):

1) …а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет;

Я просто процитирую часть дефиниции РС и в ней отмечу не соответствие

Цитата:

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки або подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу

«Можливе», следовательно, Ваши вопросы о том что будет делать с ОО продавец в рамках определения РС просто не корректны. От того будет он продавать или сдавать в аренду, РС объекта не изменится ибо РС это «….вартість, за яку можливе відчуження…», а не стоимость в момент отчуждения (это, в экономике, уже цена).

Серый писал(а):

Grey Horse писал(а):
…..Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн. Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...
…….
А что Вас не утраивает. Справедливости ради, нужно говорить, что 4500 инвестор получает не за 30 лет, а в течении 30 лет ибо он получает по 150 ден ед. каждый год в течении 30 лет.

Не устраивает вот это

Цитата:

…Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...

не сопоставимые величины. (см мой ответ).
Да «в течении 30-и лет» и «за 30 лет» это одно и тоже. «Это» называется ПЕРИОД.
Пардон, очень важная «блоха» в нашей полемике.

Серый писал(а):

Ну и не мне Вам объяснять, что инвестиции иногда делаются в ходе анализа многих параметров. Например, инвестор при наличии двух одинаковых проектов с точки зрения экономического результата выберет тот, который будет давать более высокую доходность/более короткий срок возврата. Да и вообще инвестиции могут быть как средство диверсификации имеющихся денежных ресурсов.

Вот я против чего в оценке. Это утверждение справедливо в финансово-экономическо анализе, где инвестора интересует «…более высокая доходность/более короткий срок возврата…», а не стоимость объекта которую определяет оценщик. Кстати, Вы сами невольно, говорите о том что РС = сумме «…возврата…» вложенного капитала.
Или опять передо мной квадрат Малевича?

Цитата:

…Реверсия - это часть стоимости...

А это по Вашему что

rudge писал(а):

… Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?

не часть стоимости?

Цитата:

Знаете, есть такая пословица «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Так вот, Ваш пример, пардон, из этой оперы, ибо:
1. Покупая объект доходности, покупатель руководствовался рыночными данными на дату оценки (2007-2008 года), а не на сегодня 2015 г. Я уверен что Зная о том что будет в 2015 году сделка «…. між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи…» (см дифиницию РС) не состоялась бы. Или состоялась бы, но стоимость была бы другой.
2. Тем не мание, эти объекты действительно приносят доход. НО КАКОЙ Доход 2015 г, а не 2007/8 года. Ну, а про стоимость продажи я помолчу.
3. вот только РС 2015 года не равна, РС 2007 года.
Ну почему Вы все время уходите от РС точнее от «…даты оценки…»?
К стати Коллега Серый, а как Вы в свете вашего примере относитесь к "прогнозированию". Вас после ретроспективного роста стоимости закладываемого оценщиками в расчеты РС произошёл банальны обвал цен?
И куда только Глоба то смотрел? Crying or Very sad

rudge писал(а):

Серый писал(а):

В корне несогласен.
При подборе объектов сопоставления мы должны подбирать аналогичные объекты, в том числе и с учетом расположения их в здании. Мы же подбираем квартиры по типу (хрущевка/сталинка) или серии, в аналогичном местоположении эти объекты будут примерно одного года постройки, особенно для районов типовой застройки. для магазинов/офисов аналогично.
Также и для объектов движимого имущества мы же учитываем год выпуска или некий показатель наработки (количество оттисков, наработка моточасов/пробег), что также влияет на срок жизни.

Вы тут ведете речь о сопоставимых аналогах. Дык я и не спорю, аналоги должны быть сопоставимы. Вот только как Вы учитываете период экономической жизни? То что Вы написали в своих аргументах, особенно про «моточасы» это скорее физизнос, не имеющий ни какого отношения к экономическому обесцениванию.

Серый писал(а):

Так в чем же и вопрос полемики. Рынок говорит, что некая вещь стоит 450. Что рынок вкладывает в это значение.

Соотношение спроса и предложения

Цитата:

Если, например, старая хрущевка стоит столько-то, то аналогичная новая (предположим, построили ее по методу воссоздания) явно же будет стоить дороже, хотя бы потому что она простоит дольше.

Не факт. Я сталкивался с фактами, что стоимость не зависела от года постройки, да порой и от конструктива. Мало того, у меня пример ежедневно перед глазами. Мой офис 2 группы капитальности, а рядом такой же офис по геометрии но 4-й группы капитальности так вот арендные ставки (читай доходность) у нас почти одинаковые. А некоторые помещения сосед сдает да же дороже чем я. Это его величество рынок.

Цитата:

Теже автомобили одной и той же модели в зависимости от года стоят по-разному. Наверное, все-таки рынку не пофиг.

Коллега рынку действительно не пофиг, если сравнивать яблоки с коровами. Определяя РС аналоги должен быть сопоставимы. По сему, нельзя для расчета РС брать КТЗ с разным пробегом или годом выпуска.

Серый писал(а):

А теперь почему Ваш расчет меня не совсем устраивает:
1. Как по мне, при столь незначительных по абсолютной величине исходных данных, разница между 450 и 488,59 в абсолютной величине все-таки великовата (несмотря на примерно 8,5% относительного отклонения).

Ну это же банальная опечатка. (там 448,56 должно быть). Или Вам все таки нравится «блох» выискивать?

Цитата:

2. По определению метода прямой капитализации, его суть состоит в получении неких равновеликих денежных поступлений в бесконечно долгом периоде. Ваша же теория задания четкого срока в виде периода окупаемости явно противоречит сути метода.

Вот если бы Вы внимательно прочитали, то что я писал в 2012 году Вы бы увидели там мой вопрос. А что отражает ставка капитализации в оценке? В экономике все ясно там и интерес и возврат капитала. А в оценке что? Я предположил что R (в нашем примере) это просто некий коэффициент равный обратной величине сроку окупаемости. Ведь в итоге нас интересует РС на дату оценки, а не «ценность» объекта в необозримом будущем.

Цитата:

3. По Вашей теории рыночная стоимость формируется только в период окупаемости, т.е. рыночная стоимость отображает только возврат понесенных инвестиций и не отображает доход на эти инвестиции. Так почему же Вы тогда у себя в расчете ставки капитализации учитываете и норму дохода на инвестированный капитал? Наверное, было бы логично в рамках Вашей теории капитализировать на норму возврата инвестированного капитала.
Цитату Гуру повторять не буду.

Вы просили показать расчет, я показал.
Согласен, не вяжется. Вот почему для определения РС нужно анализировать рынок (метод экстракции), а не проводить расчеты, в которых полно субъективизма.
Следовало бы R определить по формуле R = ЧОД/С = 150/450 = 0,3333
Но тогда бы Вы сказали бы что это «подтасовка». К сожалению, пример чисто теоретический. А вообще-то повторю сказанное ранее

Цитата:

…. мой вопрос. А что отражает ставка капитализации в оценке?
В экономике все ясно там и интерес и возврат капитала.
А в оценке что?
Я предположил что R (в нашем примере) это просто некий коэффициент равный обратной величине сроку окупаемости. Ведь в итоге нас интересует РС на дату оценки, а не «ценность» объекта в необозримом будущем. .

Повторю. Я считаю, что методология определения РС доходным подходом не должна копировать методологию финансово-экономического анализа. Отсюда все мои рассуждения.

Серый писал(а):

1. Мой расчет Вы видели.
2. Вы путаете амортизацию бухгалтерскую с экономической.
В бух учете амортизируется недвижимости это простой перенос ее стоимости на затраты за период 20 (15) лет в зависимости от объекта. По сему, уж как то не вяжется Ваш вопрос с бух учетом.
3. Если рынок сказал что объект стоит 450 то бух обязан переоценить актив до 450-ти. При этом это стоимость справедлива только один год. Через год нужно делать переоценку на (см дефиницию РС) новую «…дату оценки…», на основании новых рыночных данных.
Так же смотри Налоговый кодекс п 145.1 и 145.1.2
Последний цитирую, ибо тут важный нюанс

Цитата:

…Згідно з пп. 145.1.2 Податкового кодексу нарахування амортизації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється наказом по підприємству при визнанні цього об'єкта активом (при зарахуванні на баланс), але не менше ніж визначено в п. 145.1,…

То есть

Серый писал(а):

….амортизируемую стоимость актива на уровне определенной рыночной стоимости в 450 ден. ед., и срок амортизации указать 5 лет…

будет амортизироваться бухгалтером не 5 лет ЧТО ВЫ ПЫТАЕТЕСЬ МНЕ ПРИПИСАТЬ, а в соответствии с Вашим заданием минимум 30 лет.

HUGO писал(а):

И если с нормой на доход как то более менее понятно, то с нормой возврата капитала в основном и есть "туман". Вы только вспомните сколько МОДЕЛЕЙ существует. И все применимы только при ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях. .

Вот в этом то и проблема коллега. Кто как хочет тот, так и считает. И самое интересное все соответствует НС. И мы еще удивляемся почему это стоимость одного и того же объекта разнится в разы?

Цитата:

Универсальных то нет. .

Думаю, их и не будет. Но вот методология принципы должна быть четка «привязаны» а дефиниции стоимости и к подходу ее определения. На мой взгляд, не допустимо, принципы или методы, относящиеся к доходному подходу, применять, на пример, в затратке.

HUGO писал(а):

……Тогда версии такие:
1. Стоимость объекта чиста сама по себе.
2. Обладание объектом (а значит и его стоимость) содержит нематериальный актив в виде потенциальных возможностей….

(МНОГОТОЧИЕ ПЕРЕД И ПОСЛЕ ФРАЗЫ НЕ ЕСТЬ «ВЫРВАННОЕ ИЗ КОНТЕКСТА»)
Коллега Вы правы в стоимости сидят все, как материальные активы так и не материальные. Вы же на практике сталкивались, особенно в 2006-2008 годах, когда одинаковые квартиры, при этом еще и в одном доме и на одном этаже, имели разную стоимость только по тому, что в одной можно организовать бизнес, а в другой нельзя (или можно, но менее доходный). Как на меня разница в стоимости как раз и есть стоимость не материального актива называемого Вами «…потенциальной возможностью…».

Думаю мне не запрещено задавать пару вопросов.
Коллеги что для Вас выгоднее
1) вложить в объект доходности 1 млн (или купить), а через лет этак через 30 получит 3 млн за которые можно будет купить такой же объект доходности как и тот что сегодня стоит 1. млн?
или
2) вложить в объект доходности 1 млн (или купить), а через лет этак через 30 получит 3 млн за которые можно будет купить такой же объект доходности как и тот что сегодня стоит 1. млн, но же за 2 млн, а 1 млн останится у Вам?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 13:40

rudge писал(а):

Абсолютно верно, мы ведем печь о РС. И о том что она никак не зависит от доходности как минимум в сравнительном подходе, ну вы уж явно лукавите. Ибо сами предлагаете метод экстракции при определении ставки капитализации. Т.е. тем самым делаете доходный и сравнительный подход взаимозависимыми. Даже не Вы делаете, а рынок это сам сделал. Ибо покупатель, особенно это актуально для доходных объектов, анализирует и показатели рынка доходности аналогичных активов, а именно арендные ставки, и показатели рынка продаж - предложения к продаже, и сопоставляя их принимает решение о покупке или ведет переговоры с собственником.
Аналогично и затратный подход. Вы вот предложили срок окупаемости считать как соотнесение стоимости объекта по затратке и дохода. Так что это как не прямая связь между подходами. А соответственно, и если есть связь между подходами, то и базовые параметры в подходах тоже должны быть одинаковыми.
И на самом деле так оно и есть. Ибо инвестор учитывает оставшийся срок службы актива, что в доходном подходе в виде срока, в течении которого он сможет получать доход, что в сравнительном подходе, учитывая сколько актив сможет прожить, что в затратном подходе - тот же метод срока жизни при расчете накопленного износа.

Добавлено спустя 4 минуты 17 секунд:

А разве вот это

rudge писал(а):

Я же говорю, что доход генерируемый объектом доходности в период окупаемости приведенный к дате оценки (продажи) отражает РС. Точнее, стоимость за которую объект приобретен, если вести речь о продаже/покупке.

и вот это

rudge писал(а):

И еще, ну где Вы у меня видели что бы я говорил это
Цитата:
… В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости…

Не одно и тоже. Как по мне, то одно и тоже, только мое выражение более простое, без профессиональных наворотов и выражений.

Добавлено спустя 9 минут 59 секунд:

rudge писал(а):

Вообще, для меня как-то непонятно. С одной стороны Вы против и финансово-экономического анализа в оценке, и против инвестиционно-ипотечного анализа в оценке, но сами же в подтверждение своей теории приводите примеры из сферы банковского анализа, ипотечного анализа. Например, вот этот Ваш пример:

rudge писал(а):

Далее, Гуру А. Н. Чиркин приводит пример с банковским кредитом, где тело кредита приравнено к инвестициям, а %% это чистый доход (интерес) банка.
Цитирую задачу
Цитата:
Банк предоставил предпринимателю кредит на сумму 15 000 у.е. на срок 3 года под 25% годовых (другими словами, инвестировал в дело предпринимателя данную сумму на данных условиях). Предполагается, что кредит должен быть погашен по схеме самоамортизирующегося кредита – см. ( 4 ), взнос на амортизацию единицы. Используя указанную функцию денежной единицы, можно определить размер ежегодного платежа, амортизирующего кредит:…………….
не буду все цитировать (см А. Н. Чиркина)
Далее он, Гуру, резюмирует
Цитата:
Очевидно, что с точки зрения банка стоимость активов (денежных средств), инвестированных в дело предпринимателя, составляет 15 000 у.е.
То есть, говоря языком оценщика, «заплатив за объект приносящий доход 15 000 у.е.» мы имеем его стоимость. А %% на эту сумму (15000 у.е) это прибыль банка.
Дык и я же об этом талдычу.

Т.е., когда это нам удобно - мы обеими руками за, а когда неудобно - да фигня это все, нужно убрать это.
Позже я приведу Вам реальный пример из оценочной жизни, где будут и банки, и кредиты, и рыночная стоимость. Вобщем, все будет.

Добавлено спустя 9 минут 27 секунд:

rudge писал(а):

А это по Вашему что
rudge писал(а):
… Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?
не часть стоимости?

По Вашей теории - это не часть именно рыночной стоимости, насколько я ее правильно понял. Это что-то сверх рыночной стоимости.

rudge писал(а):

Цитата:
Если позволите, кардинально противоположный пример из реалий жизни. Все мы знаем ситуации, когда инвестиции в некий объект не вернутся. Например, приобретенные на пике своей стоимости в 2007-2008 годах объекты сейчас приносят далеко не те доходы, что на момент приобретения. Таким образом, если собственник такого объекта сейчас разделит заплаченные средства - они же инвестиции, на тот годовой доход который объект приносит сейчас, то срок окупаемости превысит срок жизни такого объекта, т.е. окупаемости не будет. Но тем не менее, такие объекты приносят доход, они продаются, а значит имеют рыночную стоимость, но вложенных средств не вернут.

Знаете, есть такая пословица «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Так вот, Ваш пример, пардон, из этой оперы, ибо:
1. Покупая объект доходности, покупатель руководствовался рыночными данными на дату оценки (2007-2008 года), а не на сегодня 2015 г. Я уверен что Зная о том что будет в 2015 году сделка «…. між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи…» (см дифиницию РС) не состоялась бы. Или состоялась бы, но стоимость была бы другой.
2. Тем не мание, эти объекты действительно приносят доход. НО КАКОЙ Доход 2015 г, а не 2007/8 года. Ну, а про стоимость продажи я помолчу.
3. вот только РС 2015 года не равна, РС 2007 года.
Ну почему Вы все время уходите от РС точнее от «…даты оценки…»?
К стати Коллега Серый, а как Вы в свете вашего примере относитесь к "прогнозированию". Вас после ретроспективного роста стоимости закладываемого оценщиками в расчеты РС произошёл банальны обвал цен?
И куда только Глоба то смотрел?

Кто по Хому, а кто про Ярему. Я Вам привел пример, когда инвестиции не окупятся, т.е. срок окупаемости превысит срок фактической жизни объекта. Но тем не менее, рыночная стоимость таких объектов есть.
Вот что хотел показать этим примером.

Добавлено спустя 8 минут 42 секунды:

rudge писал(а):

Мало того, у меня пример ежедневно перед глазами. Мой офис 2 группы капитальности, а рядом такой же офис по геометрии но 4-й группы капитальности так вот арендные ставки (читай доходность) у нас почти одинаковые. А некоторые помещения сосед сдает да же дороже чем я. Это его величество рынок.

Пусть даже в вашем примере объекты имеют одинаковый уровень дохода в виде арендной ставки, но это абсолютно не значит что за них заплатят одинаковые деньги. И вот почему. Предположим, что Ваш офис и офис соседа были построены в одном году. Таким образом, на текущий момент они имеют одинаковый фактический срок службы. Но по нормативам срок службы объекта второй группы капитальности (вашего офиса) больше, чем срок службы объекта четвертой группы капитальности (офиса соседа). Таким образом, Вы сможете получать доход более длинный период, чем Ваш сосед. Т.е. остаточный срок службы Вашего офиса больше соседского, а значит и текущая сумма дисконтированных годовых доходов будет выше, значит и стоимость тоже будет выше.
Или Вы и тут против.

Добавлено спустя 3 минуты 42 секунды:

rudge писал(а):

Ну нельзя подобрать идеальный аналог (а тем более несколько), чтобы они были один-в-один с объектом оценки. Все равно будут какие-то отличия, на которые нужно делать поправки, и ранжир этих поправок задает рынок.

Добавлено спустя 4 минуты 32 секунды:

rudge писал(а):

Серый писал(а):

А теперь почему Ваш расчет меня не совсем устраивает:
1. Как по мне, при столь незначительных по абсолютной величине исходных данных, разница между 450 и 488,59 в абсолютной величине все-таки великовата (несмотря на примерно 8,5% относительного отклонения).

Ну это же банальная опечатка. (там 448,56 должно быть). Или Вам все таки нравится «блох» выискивать?

Интересно, а как к Вам попала эта версия моего ответа. Если посмотреть мое сообщение, то ее там нет. Она была изначально, но потом я эту Вашу опечатку увидел и убрал этот пункт.

Добавлено спустя 7 минут 17 секунд:

rudge писал(а):

Цитата:
2. По определению метода прямой капитализации, его суть состоит в получении неких равновеликих денежных поступлений в бесконечно долгом периоде. Ваша же теория задания четкого срока в виде периода окупаемости явно противоречит сути метода.

Вот если бы Вы внимательно прочитали, то что я писал в 2012 году Вы бы увидели там мой вопрос. А что отражает ставка капитализации в оценке? В экономике все ясно там и интерес и возврат капитала. А в оценке что? Я предположил что R (в нашем примере) это просто некий коэффициент равный обратной величине сроку окупаемости. Ведь в итоге нас интересует РС на дату оценки, а не «ценность» объекта в необозримом будущем.

Помнится, мы Ваш труд и Вашу теорию обсуждали и тогда, и еще не раз. И вот еще раз начали обсуждать. И, наверное, еще не раз будем обсуждать. А все потому, что, по утверждению И.Б. Ивановой, с тех пор, как в в оценку ввели дисконтирование - больше ничего нового не придумали (не дословно, но смысл таков). Вы, похоже, таки решили опровергнуть предположение Гуру.

Добавлено спустя 8 минут 38 секунд:

rudge писал(а):

Ну хоть с чем-то согласились, что хоть что-то не вяжется.
Опять, таки, на Ваш расчет хочу предложить свой:
R = ЧОД/С = 150/750 = 0,2
И Вы тоже можете сказать, что это подтасовка.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 14:49

rudge писал(а):

2. Вы путаете амортизацию бухгалтерскую с экономической.
В бух учете амортизируется недвижимости это простой перенос ее стоимости на затраты за период 20 (15) лет в зависимости от объекта. По сему, уж как то не вяжется Ваш вопрос с бух учетом.
3. Если рынок сказал что объект стоит 450 то бух обязан переоценить актив до 450-ти. При этом это стоимость справедлива только один год. Через год нужно делать переоценку на (см дефиницию РС) новую «…дату оценки…», на основании новых рыночных данных.
Так же смотри Налоговый кодекс п 145.1 и 145.1.2
Последний цитирую, ибо тут важный нюанс
Цитата:
…Згідно з пп. 145.1.2 Податкового кодексу нарахування амортизації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється наказом по підприємству при визнанні цього об'єкта активом (при зарахуванні на баланс), але не менше ніж визначено в п. 145.1,…

То есть
Серый писал(а):

….амортизируемую стоимость актива на уровне определенной рыночной стоимости в 450 ден. ед., и срок амортизации указать 5 лет…
будет амортизироваться бухгалтером не 5 лет ЧТО ВЫ ПЫТАЕТЕСЬ МНЕ ПРИПИСАТЬ, а в соответствии с Вашим заданием минимум 30 лет.

Опять вы, как сказал кот матроскин, на меня бочку катите. Я Вам ничего не приписал/не пытался приписать, а задал вопрос. И Ваш ответ для меня следующий: рыночная стоимость 450 ден. ед., сформирована она за период окупаемости 5 лет., а амортизировать ее следует на 30 лет - остаточный срок службы актива.

Добавлено спустя 3 минуты 57 секунд:

rudge писал(а):

HUGO писал(а):

И если с нормой на доход как то более менее понятно, то с нормой возврата капитала в основном и есть "туман". Вы только вспомните сколько МОДЕЛЕЙ существует. И все применимы только при ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях. .

Вот в этом то и проблема коллега. Кто как хочет тот, так и считает. И самое интересное все соответствует НС. И мы еще удивляемся почему это стоимость одного и того же объекта разнится в разы?

Почему разница в стоимостях получается в разы - не стандарты виноваты. Как документ не пиши, но если исполнитель запрограммирован на конкретный итог, то он его и получит. И стандарты, методики там абсолютно не виноваты.

Добавлено спустя 24 минуты 21 секунду:

А теперь обещанный пример из реальной практической оценочной жизни, с кредитами, банками и прочими прочностями. И даже с учетом к привязке к теме данной темы (пардон за тавтологию).
И в привязке к Вашему примеру, процитированному из учебника Гуру

rudge писал(а):

Так вот начну повествование.
Объект оценки - право требования банка к заемщику согласно кредитного договора. Банк решил продать право требования по данному кредитному договору другому лицу.
Определяется рыночная стоимость объекта оценки.
Суть следующая. В 2007 году некий заемщик пришел в банк с инвестиционным проектом строительства некоего предприятия. На всякий случай, банк импортный. У заемщика были: площадка под строительство предприятия, разрешение на использование месторождения, ну и сам инвестиционный проект. Банку проект показался привлекательным, он полностью прокредитовал строительство предприятия. Объект небольшой, строительство не заняло много времени.
Но что-то пошло не так, и уже в 2012 году заемщик прекратил исполнять свои обязательства, т.е. платит по кредиту.
На дату оценки общая сумма задолженности заемщика составила, допустим, 18 000 000 денежных единицы.
В привязке к Вашей цитаты из учебника Гуру, казалось бы что проще: выдал 15 лямов, значит и стоимость 15 лямов, а все что сверху - все доход.
Ан нет.
Упущу всю промежуточную подноготную в виде описания объекта, его мощностей, анализа производственных показателей, мощностей и т.д.
Заемщик может погашать свои обязательства за счет свободных денежных потоков, которые образуются в ходе его деятельности.
Именно анализом этих денежных потоков оценщик и занялся.
Сумма совбодных денежных потоков, которые заемщик может направить на погашение своих обязательств в каждый год определен как: EBITDA - налог на прибыль - кап. вложения на поддержание объекта в работоспособном состоянии +/- изменение рабочего капитала.
Срок дисконтирования принят на уровне 10 лет, что соответствует ОСПИ предприятия (определено по основному технологическому оборудованию). При этом остаточный срок действия кредитного договора на дату оценки составлял 2 года, за которые, забегу на перед получить сумму задолженности, не реально, а так за 10 лет можно получить максимум.
Определение доходов, затрат, ставок дисконтирования и прочего упускаю.
По результатам расчетов получилось, что приведенная к дате оценки величина свободных денежных потоков составила всего, допустим, 1 000 000 денежных единиц.
Цифры изменены относительно реальных показателей, но суть соотношения и их числовой порядок - сохранены.
Так о чем это я. Ах да. Не получается как в примере Гуру. И близко не получается то, что банк выдал. Иными словами, получаем, что 18 000 000 требования на самом деле стоит всего 1 000 000.
Ну и про срок окупаемости, за который вроде как инвестор/банк должен вернуть выданное, тоже ничего не получается, нету тут его, вернее, он просто огромен. и уходит далеко в неизвестность.
Ну вот где-то так.
За сим кланяюсь, уже и так половину футбола пропустил (что творит со мной оценка, раньше такого и близко не произошло бы).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 19:23

Серый писал(а):

… И Ваш ответ для меня следующий: рыночная стоимость 450 ден. ед., сформирована она за период окупаемости 5 лет., а амортизировать ее следует на 30 лет - остаточный срок службы актива….

А в чем проблема? 450 это РС и буху не важно как ее определили. Может вообще сравнением. А амортизировать ее, расшифровываю, переносить первоначальную стоимость актива без НДС в затраты, бух будет в соответствии с НК. При этом буху точнее Налоговому кодексу (НК), пофигу какой срок окупаемости актива, да хоть 1 месяц. НК, точнее законодатель, сказал амортизировать 20 лет, значит, бух будет амортизировать 20 лет.
Я вообще не пойму, какое отношение сей пример имеет к определению стоимости доходным подходом?
Ну да ….. с Вами, Вы спросили, я ответил.

Серый писал(а):

.... не стандарты виноваты. Как документ не пиши, но если исполнитель запрограммирован на конкретный итог, то он его и получит. И стандарты, методики там абсолютно не виноваты.

Пардон, но не соглашусь с Вами. Стандарты, методики и т.п устанавливают «правила игры» и если эти правила допускают необоснованную «вольность» со стороны оценщика то и результат будет разный. (Напомню, все что я здесь пишу относится только к РС) Не мне Вам рассказывать сколько методов расчета ставки дисконта и коэффициента капитализации, и сколько там субъективизма. А мы знаем что разница, например коэффициента капитализации, на 1 процент в итоге дает очень существенную разность в стоимости. А прогнозирование……..
Вот Вам, подтверждение моему. (это из статьи «ВЛИЯНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА НА ПОВЫШЕНИЕ РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ». Фирсов А.В., аспирант, Институт экономики промышленности, НАН Украины, г. Донецк)

Цитата:

Таблица 5 – Сводная таблица стоимости ПАО «ДМЗ» за 2011 год
Методы оценки Стоимость предприятия, тыс.грн
1 По методу дисконтирования денежных потоков 2 760 625
2 По методу капитализации 2 145 306
3 По методу чистых активов 428 933
4 По методу ликвидационной стоимости 364 593
5 По данным рынка капиталов 1 842 822
6 По данным о проведенных сделках 1 906 553

Как видно, нет ни одного «совпадения» РС, а судя по статье результаты 1,2,5,6 основываются на рыночных данных. А разница в, почти, миллиард говорит о том, что НС допустил такой итог. Далее автор рассуждает о том что каждая из этих стоимостей интересует конкретного оператора рынка. Но тогда эти стоимости не РС , ибо рынку пофигу для чего будет использоваться актив.
Лень дальше приводить аргументы.

Серый писал(а):

А теперь обещанный пример из реальной практической оценочной жизни, с кредитами, банками и прочими прочностями. И даже с учетом к привязке к теме данной темы (пардон за тавтологию).
И в привязке к Вашему примеру, процитированному из учебника Гуру
Так вот начну повествование.
Объект оценки - право требования банка к заемщику согласно кредитного договора. Банк решил продать право требования по данному кредитному договору другому лицу.
Определяется рыночная стоимость объекта оценки……

1. В своем примере (про банк) уважаемый Гуру показал где для банка возврат капитала, а где доход на инвестиции. И ту я с ним двумя руками - ЗА. Жаль только что Гуру не стал развивать тему окупаемости и того что мы сегодня обсуждаем.
2. Коллега Серый, честно, я нифига не понял в Вашем примере, а посему и не могу ничего сказать.
Если Вам не трудно дайте, плиз, исходные данные:
- сумма кредита
- процент
- срок кредитования
- условия погашения тела кредита
- сколько выплачено тела кредита и %% до 2012 года
- остаток 18 000 000, это что, тело кредита или тело кредита + %% + штрафные санкции?
- проектная годовая чистая доходность актива в валюте по НЕИ, а если можно то по периодам.
- проектная доходность актива в % (рентабельность на вложенный капитал) по НЕИ
- общие брутто затраты на создание актива, точнее его стоимость на начало эксплуатации .
За ранние благодарен.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 19:51

rudge писал(а):

Если Вам не трудно дайте, плиз, исходные данные:
- сумма кредита
- процент
- срок кредитования
- условия погашения тела кредита
- сколько выплачено тела кредита и %% до 2012 года
- остаток 18 000 000, это что, тело кредита или тело кредита + %% + штрафные санкции?
- проектная чистая доходность актива в валюте по НЕИ
- проектная доходность актива в % (рентабельность на вложенный капитал) по НЕИ
- общие брутто затраты на создание актива, точнее его стоимость на начало эксплуатации .

Да пожалуйста:
- сумма кредита - 15 000 000 ден. ед.
- процент - 5,5% годовых;
- срок кредитования 9 лет;
- условия погашения тела - в принципе не имеет значения, там доп. соглашениями он несколько раз откладывался, выплаты тела так и не начались по факту;
- тела не выплачено вообще, процентов выплачено 2 200 000 ден. ед.
- 18 000 000 - это фактическая задолженность заемщика перед кредитором на дату оценки, в том числе и тело, плюс невыплаченные проценты по графику, плюс штрафные санкции за просрочки выплат;
- что касается показателей проекта, то бизнес-план оценщику не предоставлялся. Да он в принципе и не нужен, есть текущая ситуация, какая разница что там было в планах. Могу предположить, что раз банк выдал кредит, то эти показатели его устраивали и явно не предполагали невозврата кредита. Оценщик проанализировал фактические показатели деятельности предприятия за три года до даты оценки, что и было положено в основу прогноза, плюс анализ рыночных данных. Кредит покрывал полностью создание предприятия, у заемщика на момент кредитования был только земельный участок для строительства предприятия и права на разработку месторождения, которое являлось сырьем для производства продукции (собственно, комплектация и настройка оборудования выполнялась исходя из качественных характеристик сырья).
Но суть не в том. Суть этого примера была в том, что по приведенному Вами примеру из книги следует, что раз банк выдал 15 000 у.е., то стоимость этой инвестиции равна 15 000 у.е.
Процитирую еще раз:

rudge писал(а):

А в жизни далеко все не так может получиться, что пример и показал (да и реальные сделки с кредитными портфелями, когда проблемные кредиты продаются с большим дисконтом относительно номинала или фактической суммы требований).
Приведенный пример в книге характерен только для ситуации беспроблемного кредита, когда все платежи выполняются в установленные сроки и в полном объеме.
Ну вот где-то так.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 22:04

Спасибо за оперативность.

Серый писал(а):

Что касается кредита, то согласен в жизни всякое бывает. Но есть еще такое понятие НЕИ. Скорее всего Гуру приводя пример исходил из этого. Для примера это нормально. Тут для меня важен вывод. Автор четко обозначил денежные потоки. Где интерес банка, а где возврат инвестиций.
Может я повторяюсь но....
Представьте что тело кредита = инвестиции в ОО = РС ОО, а сумма выплаченных средств по %% (25) это интерес банка. Ставка же капитализации которая отражает в себя и интерес банка, и возврат капитала = 0,5123 при ЧДП = 7684,43 который состоит из ДП в интерес банка и ДП на возврат кредита. Дав же из этого примере видно что ДП на возврат кредита отражает стоимость тела кредита.
Вот собственно из этого и, как Вы говорите, исходит моя теория. Только я не пойму, почему этого ни сам Гуру и Вы не видите. Crying or Very sad

К стати про "показатели проекта", по умолчанию проект рассчитывается по НЕИ. Для оценки это очень важные данные. В этом плане очень хорошо все прописывалось в проектах времен СССР.
Ладно. До завтра

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 08:10

rudge писал(а):

Так я же уже три страницы как пытаюсь доказать Вам, что, если предположить правильность Вашей теории, то она действует только в идеальных условиях. В процитированном примере - это если заемщик все четко и вовремя оплатит. Опять таки в вашем процитированном примере срок окупаемости скорее всего будет близок к сроку кредитования. В приведенном же мной примере выданные кредиты не вернутся в полном объеме, не вернется ни тело кредита, ни проценты в тех условиях, которые соответствовали бы НЭИ. Отсюда срока окупаемости по вашей теории нет, а значит и рыночной стоимости нет.
А классической же теории пофиг что там было до даты оценки, есть НЭИ на дату оценки (что максимально можно получить за объект), вот и все, из этого и строится расчет, и это будет рыночной стоимостью без никаких сроков окупаемости и прочих условностей.

rudge писал(а):

Да это то понятно. Только НЭИ с момента выдачи кредита изменились и на дату оценки они стали совсем другими, и на дату оценки "те НЭИ" уже никому не интересны впринципе, а бабло выдано тогда (по вашему примеру - размер инвестиций) и вот это уже не изменить.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 09:46

Вопрос обоим (Руджу, Серому). Потом объясню. Как бы банально это не звучало, но все же прошу ответить.
По какой формуле вы производите КОМПАУНДИРОВАНИЕ ДОХОДНОГО объекта.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 10:36

HUGO писал(а):

Не применяю такой расчет при определении стоимости объекта оценки. И не применял никогда.
Вернее, не применял в рамках доходного подхода.
В рамках затратного подхода он широко используется при приведении затрат прошлых периодов к дате оценки с применением различных индексов, отображающих изменение стоимости за период от даты формирования затрат до даты оценки.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пн, 31 Авг 2015 11:22), всего редактировалось 1 раз

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 11:06

Жаль. Вопрос вроде совсем невинный. Но он пролил бы свет на дисконтирование. Very Happy

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме