Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Расчет права аренды морских причалов Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков Автор Сообщение Арина Сообщения: 53 Добавлено: Вс, 28 Янв 2018 15:58 Коллеги, помогите с идеями и исправьте ошибки в моих рассуждениях. Есть два отдельных отчета, цель оценки - определение возмещения для изъятия в государственных целях: 1. Договор аренды заканчивается через 4 года. В аренду предоставлены сооружения морских причалов. Данных по доходности данных причалов нет и не будет, рассчитать их самостоятельно в силу специфики бухты также не представляется возможным. В качестве альтернативы дохода я предполагаю найти доход от сдачи имущества в аренду (субаренда не запрещена). Т.к. рынка аренды причалов целиком нет, я хочу найти доход от аренды земли. Для этого у меня есть только земельные участки под жилую застройки в данной прибрежной зоне. Идея такая: взять эти земельные участки (если у кого-то есть идеи как применить корректировку по разрешенному использованию - буду благодарна, т.к. идей пока 0), через ставку капитализации для земли (я предполагаю ее принять на уровне безрисковой, может быть +/- еще какие-то корректировки - подскажите, если есть идеи, т.к. земля возле моря - это хорошее капиталовложение) выйти на ЧОД и найти аренду на оставшиеся 4 года, продисконтировать и получить требуемую цифру. Знаю, что слабое место - не включение дохода от самого причала в эту сумму, но тут на нет и суда нет - данные не предоставлены, расчет Оценщика может быть очень субъективным - ну что-то в этом роде прописать. 2. Причалы в собственности у частного лица. Договор аренды земельного участка заканчивается через 18 лет. С причалами понятно - считаю по затратке, с арендой также как в первом случае. Буду благодарна за мнения Никита Сообщения: 483 Добавлено: Вс, 28 Янв 2018 21:24 а база оценки рыночная? Арина Сообщения: 53 Добавлено: Вс, 28 Янв 2018 21:28 Никита писал(а): а база оценки рыночная? Да Никита Сообщения: 483 Добавлено: Вс, 28 Янв 2018 21:34 Если рыночная, то предлагаю Вам двигаться в контексте пользователей отчёта, а именно рецензент и правохранительно-карательные органы. С оценкой причалов у нас туго, не спорю, у меня первый и последний причалы были в 2008 году, на то время были аналоги в продаже причальных стенок и площадок с причальными стенками...нарыл по всей Украине. Землю, да ещё жилую - это уж точно слабое обоснование.. Причалы считайте затраткой (да там есть один коэф необосновываемый (эконмич износ), но в Вашем случае можно и пофантазировать) и считайте доходником - инфу берите от реальной перевалки грузов по Вашим объектам. Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд: кстати, в оценке у Вас земля или причалы? изымают земучастки или причалы?..и этисамые причалы живут отдельно или являются составными портов? Арина Сообщения: 53 Добавлено: Вс, 28 Янв 2018 22:27 Никита писал(а): Если рыночная, то предлагаю Вам двигаться в контексте пользователей отчёта, а именно рецензент и правохранительно-карательные органы. С оценкой причалов у нас туго, не спорю, у меня первый и последний причалы были в 2008 году, на то время были аналоги в продаже причальных стенок и площадок с причальными стенками...нарыл по всей Украине. Землю, да ещё жилую - это уж точно слабое обоснование.. Причалы считайте затраткой (да там есть один коэф необосновываемый (эконмич износ), но в Вашем случае можно и пофантазировать) и считайте доходником - инфу берите от реальной перевалки грузов по Вашим объектам. Добавлено спустя 2 минуты 26 секунд: кстати, в оценке у Вас земля или причалы? изымают земучастки или причалы?..и этисамые причалы живут отдельно или являются составными портов? Изымается и земля и причалы. Экономического износа нет, т.к. это высоколиквидная земля и недвижимость. Доходную часть не обосную, т.к. это причалы для яхт, данных от арендаторов нет, времени в обрез, поэтому будет куча пробелов, если я рискну считать этот бизнес, не имея ни малейшего понятия о нем. Поэтому хочу так как написала в старпосте, буду рассуждать по примеру Драпиковского и Ивановой - земля не может стоить дешевле, чем за забором. Т.е. обосновать то в принципе свой выбор могу, но понимаю, что это самое узкое место будет Никита Сообщения: 483 Добавлено: Пн, 29 Янв 2018 01:10 ну если у Вас причалы для яхт - то это проще чем причальная стенка для загрузки судов А земля может стоить и больше и меньше чем за забором - если всю землю (или даже Землю) порезать заборами то исходя из Вашей логики, земля у вашего причала и земля причала в Дубаях, Ницце и пенька вкопанного на берегу Сев ледовитого океана имеет одинаковую стоимость Доходник обоснуете очень даже просто - ищите стоимость аренды места яхты (лодки) в Вашем городе либо соседнем городе....на худой конец берите статистику аренды "яхто-места" по Украине....не забывайте Ваш отчёт будут читать рецензент, а потом ещё и ответственные товарисчи....Драпиковский и Иванова для них всего лишь свидетели, а могут и стать соучастниками Добавлено спустя 3 минуты 49 секунд: в любом случае, коллега, я предложил Вам альтернативу, как говорится: "пехотинец в поле, имеет право указывать штабнику"...не владея всей полнотой Вашего задания, условий и ограничений я ест-но могу лишь предполагать, как бы я это читал и принимал бы решение по Вашему отчёту Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 29 Янв 2018 08:51 Арина писал(а): буду рассуждать по примеру Драпиковского и Ивановой - земля не может стоить дешевле, чем за забором. Проблема в том, что Иванова и Драпиковский за забором имеют ввиду не любую землю, а именно аналогичного функционального назначения. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Арина Сообщения: 53 Добавлено: Пн, 29 Янв 2018 09:04 Ну почему же - имеют в виду как раз то, что имеют в виду. Земля на Хрещатике будет стоить как земля на Хрещатике, даже если это земля выделена под сарай. Ну вот как-то так. Этот вопрос очно с ними обсуждался. Конечно, их мнение не совпадает с фондовским, но это их мнение ))) Добавлено спустя 2 минуты 59 секунд: Никита, благодарю за мнение! Да доходный был бы идеальным, но нет ни загрузки, ни затрат у меня, кроме яхто-мест. Ну вот рестораны, гостиницы - пожалуйста, с яхтами еще не подружилась, увы((( Moderator3 Moderator Сообщения: 684 Добавлено: Пн, 29 Янв 2018 09:10 Никита писал(а): ну если у Вас причалы для яхт - то это проще чем причальная стенка для загрузки судов .... Доходник обоснуете очень даже просто - ищите стоимость аренды места яхты (лодки) в Вашем городе либо соседнем городе....на худой конец берите статистику аренды "яхто-места" по Украине.... Присоединяюсь к мнению коллеги _________________ Я живу на своїй, Богом даній, землі! Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 29 Янв 2018 16:59 Арина писал(а): Ну почему же - имеют в виду как раз то, что имеют в виду. Земля на Хрещатике будет стоить как земля на Хрещатике, даже если это земля выделена под сарай. Ну не знаю, не знаю. Есть понятие зоннинга населенных пунктов, в которых могут быть закреплены ограничения по использованию того или иного участка (я понимаю, что у нас за бабло можно отменить любые ограничения, но мы же все-таки исходим из законодательства и врядли сможем написать в отчете, что вот за столько-то решается вопрос и все такое) ввиду которых вы по закону не сможете достичь использования и цены как за забором. В вашем случае могут быть ограничения по застройке береговой линии и таким образом функциональность земли под застройку никак не может быть достигнута (про бабло - выше). И ценность вашего земельного участка именно в прямом выходе к морю/речке, вобщем к водоему. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Один из 9000 Сообщения: 236 Добавлено: Пн, 29 Янв 2018 22:50 Поосторожнее нужно быть с морскими причалами _________________ Нас 9000! Кому-то - это очень много. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме