< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости?

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости?

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 След.

Автор

Сообщение

Gorets11

Сообщения: 956
Откуда: Харьков

Добавлено: Ср, 09 Авг 2023 15:22

Ту4а писал(а):

Для покупателя он тоже будет получать ту же прибыль, которая только будет уменьшать его затраты на приобретение (точки без убыточности он никогда не достигнет)

Хорошо, назовите сумму рыночной стоимости, уплаченную покупателем за помещение, я без труда напишу Вам период, через который покупатель выйдет на точку безубыточности. А если Вы напишете день месяца, когда совершена сделка, не исключено, что я смогу написать Вам и день, когда у покупателя возникнет прибыль.

Ту4а писал(а):

Просто как пример.

Забегая в своем ответе чуть вперед, сразу скажу: пример очень неудачный. В том числе, он указывает на то, что Вам не помешало бы уделить больше внимания изучению аналитики и постараться лучше разобраться на рынке недвижимости. Дело в том, что для помещений под аптеку и стоматкабинет совершенно разные требования. Начиная от санитарно-технических, архитектурно-планировочных, и заканчивая месторасположением. Т.е., говоря по-простому, это сравнение помещений торгового назначения с помещениями офисного назначения. Что, действительно, является грубой ошибкой (по моему мнению, т.к., нормативно это нигде никак не урегулировано).

Ту4а писал(а):

Собственник встроенного помещения и аптеки как бизнеса хочет все это продать.

Двигаться дальше в ответе было бы неправильно до тех пор, пока Вы не укажете, что именно оценивает оценщик: помещение или бизнес? Если помещение - то какая разница, была там аптека, продуктовый магазин или магазин запчастей для комбайнов? Имеем помещение торгового назначения, следовательно, сравнивать и брать в качестве основы для сравнения необходимо помещения торгового назначения. Причем, ни в коем случае не разделяя их по видам бизнеса! А какой именно вид бизнеса будет там работать далее - мы, в конце концов, не провидцы и на фантасты... К помещению это никакого отношения не имеет.
Если же заказчик заказал оценить бизнес - тогда какая разница, можно там организовать стоматкабинет или нельзя? Будет это выглядеть более выгодным или не будет? Оценивается конкретный бизнес!!! Его и надо оценивать... Если же Вам заказали оценить перспективы размещения в этом помещении стоматкабинета - то какая разница, что там было, аптека или ресторан? Вы рассчитываете стоимость размещения в этом помещении конкретного вида бизнеса для конкретного заказчика. Т.е., вообще нерыночный вид стоимости...
Я полагаю, я достаточно подробно описал проблематику использованного Вами примера...

Ту4а писал(а):

Вариант первый: отдельно подается помещение, отдельно оборудование.

А Вам заказали оценить ЧТО? Если помещение, то зачем Вы оцениваете стоимость оборудования? Если бизнес, то могу, ошибаться, но в этом случае Вам, вроде, вообще не потребуется стоимость ни помещение, ни оборудования... Там другие факторы формирования стоимости...

Ту4а писал(а):

Собственник не идиот - продает бизнес.

Собственник вправе делать что ему придет в голову... Это его личное дело. Вам он платит за оценку ЧЕГО?

Ту4а писал(а):

Пришел оценщик, провел исследование и выяснил, что аптек рядом как на собаке блох. А вот стоматологического кабинета нет.

На "полставочки" маркетологом устроился? Laughing

Так, может, не стоит ему оценкой заниматься? Зачем работать "наполовину" и там, и там? Как по мне, лучше заниматься чем-то одним, но профессионально!

Ту4а писал(а):

Посчитал, что если продать аптечное оборудование и организовать стоматологию, то это будет ой как прибыльно...Так нас учили...

Ага, помню... На одном из повышений обязали мне посмотреть ролик "обучающий"... Блин, ролик был, больше, чем на полчаса... Хоть я уже через пару минут понял, что "преподаватель" даже не понимает, чем занимаются оценщики, тем не менее, потратил время и досмотрел до конца... Обманываю, конечно... Да самого конца досмотреть, все-таки, сил не хватило... Crying or Very sad

Мазохизм - это, все-таки, не мое... Wink

Тем не менее, могу точно утверждать два момента: первое: преподаватель - типичный маркетолог, у которого в голове перемешалось очень многое: начиная от непосредственно маркетинга и заканчивая рынком финансов... Но, увы, осознать, что к чему относится, он не сумел. Как не сумел понять и того, что ничего, из того, что содержалось в ролике, к оценщикам и оценке не имело ни малейшего отношения... Второе: преподаватель - понятия не имеет, кто такие оценщики, понятия не имеет, что у них есть какое-то законодательство, регулирующее их деятельность, и понятия не имеет, чем вообще оценщики занимаются... Напоминаю: это опыт недавних курсов ПК. Т.е., то самое, "чему нас учат"...
Это я к тому, что не все, чему Вас учили, стоит воспринимать, как "истина в последней инстанции"... Лучше помнить, что когда Вас будут "спрашивать", аргумент "меня так учили" не будет являться "аргументом"... Причем, самое неприятное в том, что даже если "спрашивать" Вас будут те же самые преподаватели, которые Вас этому учили... К сожалению, есть и такой опыт... Crying or Very sad

Ту4а писал(а):

Но реально такой подход не выполним.

Почему же "не выполним"? Вы только, что, описали основу для определения одного из многих видов стоимости, с которыми нам приходится работать... Т.е., это не только выполнимо, это достаточно часто применяется на практике. Просто, в этом сегменте немножко другие расценки на работу... Но это уже вопрос третьего порядка... Wink

Ту4а писал(а):

А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости.

Возвращаемся к началу моего ответа... Что мы оценивали???
Если бизнес - то, все правильно, Вы оценили по потокам текущую стоимость бизнеса. Для продавца она, действительно, такая, как Вы оценили (хотя, зачем именно Вы поднимали потоки - для меня загадка). Только к помещению какое отношение это все имеет?
Если же Вы продали "это всё", как "комплект" (помещение + оборудование), тогда горе Вам, если Вы оценивали это все по потокам... Необходимо было оценивать каждую материальную позицию: отдельно помещение, отдельно каждый элемент оборудования. Потом, просто сложить полученные результаты и получить стоимость "комплекта". Но, подчеркну, это НЕ стоимость данного БИЗНЕСА! Это стоимость имущества, которое Вам заказали оценить... Т.е., для нас, это даже разные специализации в КС...

Ту4а писал(а):

Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта.
А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд.

Если предположить, что описанный Вами пример происходит в государстве с работающей судебно-правовой системой, то можете смело посылать и этого прокурора, и этого "обиженного" продавца, куда угодно... Правда, если пошлете слишком, уж, далеко, придется заплатить штраф за использование нецензурной лексики... Wink

НО! Возвращаясь к написанному выше, подчеркну: это в том случае, если цель и предмет оценки у Вас совпадает с тем, что Вы оценивали. Потому, что, как вытекает из описания Вашего примера, у Вас не совпадают цель и предмет оценки с тем, что именно Вы в конечном итоге оценивали...
Т.е., если все так, как Вы описали, то прокурор может оказаться прав и Вы, действительно, нанесли ущерб!

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 10 Авг 2023 10:13

Цитата:

А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости.
Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта.
А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд.

Извините, а каким боком прошлый собственник к возможностям нового собственника. Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей, положения на рынке, доступных конкретно ему. К НЭИ существующего объекта это не имеет вообще никакого отношения.
А если у нового собственника по каким-то причинам деятельность пошла хуже, чем у прошлого, то по вашей логике он тогда должен прийти к прошлому собственнику и попросить компенсировать убыток. Может, кому-то вообще где-то что-то бесплатно дает. Так, что теперь в денежных потоках всем затраты обнулять.[/quote]

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ту4а

Сообщения: 43

Добавлено: Пн, 14 Авг 2023 10:23

Gorets11 писал(а):

Вы оценили (хотя, зачем именно Вы поднимали потоки - для меня загадка)

Ну типа обосновали НЭИ.
Я исхожу из того, что только доходным подходом можно обосновать НЭИ и, соответственно, максимальную стоимость. Именно эти условия и заложены в основу обсуждения: есть максимальная стоимость, она стала рыночной, по ней прошла сделка - где интерес покупателя? Есть ли там дополнительные слагаемые - не важно, их стоимость не изменится.

Gorets11 писал(а):

у Вас не совпадают цель и предмет оценки с тем, что именно Вы в конечном итоге оценивали.

- а если совпадают с тем же результатом?

Серый писал(а):

Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей

- да, но это и приговор оценщику - он не предусмотрел этих возможностей, значит ценил не по НЭИ, значит нарушил Стандарт, значит занизил стоимость. Так ведь?

_________________
Туча небо ... кроет

Gorets11

Сообщения: 956
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 14 Авг 2023 13:28

Ту4а писал(а):

Ну типа обосновали НЭИ.

Обосновали НЭИ путем фальсификации величины денежного потока? Забавная мысль... После такого, действительно, найти интерес покупателя не просто... Laughing

Ту4а писал(а):

Я исхожу из того, что только доходным подходом можно обосновать НЭИ и, соответственно, максимальную стоимость.

А на чем такое мнение основывается? Можете пояснить?
Например, на мой взгляд, НЭИ можно обосновать исключительно сравнительным подходом... Доходный подход основывается исключительно на предположениях, поэтому, больше подходит для "разговоров на тему", но никак не для реальных действий... Тем более, что покупатель, в тот момент, когда принимает решение, руководствуется не тем, сколько он получит в течение 5-10 лет, а тем, за какую стоимость предлагаются на рынке аналогичные по полезности объекты...

Ту4а писал(а):

Именно эти условия и заложены в основу обсуждения: есть максимальная стоимость, она стала рыночной, по ней прошла сделка - где интерес покупателя? Есть ли там дополнительные слагаемые - не важно, их стоимость не изменится.

Я Вам предлагал указать дату сделки, и я сразу же написал бы Вам интерес покупателя... Не захотели... Но вопрос продолжаете задавать... Странная позиция... Вы хотите разобраться? Или поговорить?
Интерес покупателя заключается в том, что в тот момент, когда покупатель получается право собственности, он уже окупил свои вложения: он поменял бумажки на актив, который от данной сделки не потерял ни одной копейки, продолжает иметь стоимость, равную рыночной стоимости этого актива. Надеюсь, это понятно? Далее, уже первый месяц эксплуатации данного актива приносит покупателя прибыль в размере арендной платы минус накладные расходы. Причем, под величиной арендной платы понимается средняя стоимость независимо от того, сдал покупатель этот актив в аренду и получает непосредственный доход, или эксплуатирует его самостоятельно, не платя арендную плату стороннему лицу. Вам мало этого интереса покупателя? Какой и где Вы хотите найти еще?
В принципе, вспоминая Вашу паталогическую направленность на привязку именно к "максимальной" стоимости при определении НЭИ, можно еще пофантазировать по поводу использования данного актива в целях производства / продажи наркотиков, использования его в качестве "дома терпимости" и т.п.... Ну, чтоб в рамках доходного подхода обеспечить максимальную стоимость актива согласно НЭИ...

Ту4а писал(а):

Gorets11 писал(а):

у Вас не совпадают цель и предмет оценки с тем, что именно Вы в конечном итоге оценивали.

- а если совпадают с тем же результатом?

Чтобы совпадали с тем же результатом - потрудитесь привести пример, в котором Ваши расчеты не противоречат цели и предмету оценки... Тогда и будем смотреть, в каком месте результат совпадает, а к каком не совпадает.

Ту4а писал(а):

Серый писал(а):

Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей

Я ведь уже писал Вам, отвлекитесь от конкретизации видов бизнеса! Такая конкретизация никакого отношения к НЭИ не имеет. Просто потому, что НЭИ - это характеристика ПОМЕЩЕНИЯ, а не вида бизнеса, который можно в этом помещении проводить... Т.е., когда Вы сравниваете помещение с точки зрения проведения там деятельности аптеки и стоматкабинета, Вы рассматриваете доходность КОНКРЕТНОГО вида бизнеса (что выгоднее? Аптека или стоматкабинет?)... Соответственно, определяете в этом случае НЭИ НЕ помещения, а БИЗНЕСА... Если же целью оценки у Вас является оценка помещения - то Вы полностью нарушаете и условия договора на оценку, и нормативно-правовые акты по оценке... Соответственно, такой отчет об оценке - это фигня, а не оценка...
Единственное, подумалось, вот... Если Вы возьмете ВСЕ существующие в мире виды бизнеса... И попробуете их проанализировать применительно к данному помещению... Не знаю, можно ли в таком случае отнести такой анализ к анализу НЭИ помещения? Может быть, и можно было бы... Правда, в этом направлении я не думал по той простой причине, что понимаю: такой физической возможности ни у Вас, ни у кого-то другого, нет и никогда не будет... Cool

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Пн, 14 Авг 2023 13:59

Gorets11 писал(а):

НЭИ - это характеристика ПОМЕЩЕНИЯ, а не вида бизнеса, который можно в этом помещении проводить.

Я би звернув увагу на термін РЕКОНСТРУКЦІЯ (п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво):
Перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення
Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності)

Тобто, при зміні цільового призначення приміщень, наприклад, з торгових на стоматкабінет, необхідно виконати проект з реконструкції таких приміщень, прийняти їх до експлуатації, а потім в них проводити відповідну господарську діяльність.

На мою думку, це вже розрахунок інвестиційної вартості.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 15 Авг 2023 08:36

Серый писал(а):

Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей

- да, но это и приговор оценщику - он не предусмотрел этих возможностей, значит ценил не по НЭИ, значит нарушил Стандарт, значит занизил стоимость. Так ведь?[/quote]
Нет. Потому что есть конкретный объект оценки. И не надо придумывать вокруг него ничего, не присущего ему. Вполне же возможно, что есть кто-то, кто круче того, кто купил, с еще большими выгодами, чем он. НЭИ - это в том числе техническая возможность. Очевидно, что в том состоянии объект оценки не может иметь тех возможностей, которые имеет больший по показателям объект (цена на опте, положение на рынке. общегрупповые затраты и т.д.) Вы же не будете оценивать местного производителя лимонада "Колокольчик" исходя из показателей Кока-Колы. Ну или как минимум, Вы тогда должны учитывать и затраты, в том числе и временные, для возможного достижения Колокольчиком уровня Кока-Колы.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets11

Сообщения: 956
Откуда: Харьков

Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 12:52

VladimirVI писал(а):

Вопрос только в одном: термин "функциональное назначение", примененный в ДБН и употребляемый строителями имеет то же самое значение, какое в этот термин вкладывают оценщики? Или это слова омонимы?
Уточню: когда-то был период, в технической документации на строения / помещения было принято писать в качестве функционального назначения вид деятельности, который заявлен собственником для данного строения / помещения. Потом, поскольку виды деятельности стали меняться с большой скоростью (стал приобретать популярность арендный вид деятельности), стала возникать проблема: в тех.документации написано, что данное строение является "кафе", а новый арендатор открывает в этом помещении магазин... Приходит, тогда еще, милиция и задает резонный вопрос: "на каком основании изменено функциональное назначение помещений?" Когда таких проблем по всей Украине набралось достаточно много, термин "функциональное назначение" был подкорректирован и с тех пор во всей технической документации стали указывать только "не жилое" и "жилое" назначение... Это наглядный пример того, что термин "функциональное назначение" со временем меняет свой смысл... И, как мне кажется, его смысл также меняется и в зависимости от того, кто именно и в рамках каких условий этот термин использует... Это я к тому, что значение этого термина в ДБН не обязательно совпадает со значением этого термина в оценке...

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 14:05

Gorets11 писал(а):

Як би хто не трактував термін «функціональне призначення», а всі вимоги ДБН спрямовані на сталу безпечну життєдіяльність людей у цих та оточуючих приміщеннях.

Наприклад, використання рентгенобладнання у стоматології передбачає застосування спеціальних домішок для штукатурення стін внутрішніх приміщень; використання деяких медичних препаратів вимагає до встановлення системи вентиляції внутрішніх приміщень із механічним спонуканням та обов'язковою мережею пожежогасіння; встановлення будівельних елементів вібро- та шумозаглушення.

Зазначені особливості призводять до удорожчання вказаних приміщень як на етапі будівництва, вводу до експлуатації, так і на етапі експлуатації.

Для здійснення якісної оцінки необхідно враховувати наведенні чинники, навіть якщо вони не співпадають із баченням оцінювача.

Gorets11

Сообщения: 956
Откуда: Харьков

Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 14:59

VladimirVI писал(а):

Як би хто не трактував термін «функціональне призначення», а всі вимоги ДБН спрямовані на сталу безпечну життєдіяльність людей у цих та оточуючих приміщеннях.

А мой вопрос и не подразумевал наплевательское отношение к тем, кто в данном помещении будет находиться. Я говорю лишь о том, совпадают ли понятия функционального назначения, о которых говорится в ДБН, с теми понятиями которые содержатся в наших нормативных документах? И не только в наших. Например, далее Вы приводите пример рентгенлаборатории. Появилась идея попробовать на ее примере как-то более конкретно рассмотреть данный вопрос.

VladimirVI писал(а):

Наприклад, використання рентгенобладнання у стоматології передбачає застосування спеціальних домішок для штукатурення стін внутрішніх приміщень;

И не только в стоматологии... Любое помещение, в котором располагается рентген аппарат требует организационно-строительных мероприятий для противодействия излучению. Это по санитарным нормам так... И здесь мы попадаем на некоторую растяжку: давайте попробуем Ваш пример "расширить и углубить" (извините, пришла в голову популярная когда-то фраза Embarassed

). Например, имеем построенную строителями квартиру на первом этаже многоэтажного жилого дома. Здесь у нас все нормально: по всем "понятиям" это "жилое помещение". Дальше, эту квартиру купил другой собственник, сделал там отдельный выход, не стал менять планировку, перевел помещение в нежилой фонд и стал использовать в качестве офиса. Здесь тоже все в порядке: по всем терминам, используемым сегодня нашими службами и органами власти, произошло то, что Выше Вы обозначили, как "реконструкция", поскольку изменилось функциональное назначение, были проведены работы, направленные на вмешательство в несущие конструктивы дома... А дальше, микрорайон разрастается, меняется планировка самого микрорайона и следующий собственник принимает решение: он оставляет текущие размеры старыми, делает в помещениях другой ремонт и открывает там магазин. Что имеем? С точки зрения оценщиков - функциональное назначение изменилось? Очевидно! Причем, оно для нас изменилось не потому, что был сделан ремонт, а потому, что изменилась конфигурация микрорайона и теперь данное помещение целесообразно стало использовать в качестве, в котором до изменений конфигурации микрорайона его использовать было нецелесообразно. А с точки зрения строителей? Вроде, ремонт не относится к "реконструкции", никаких разрешений не требует. По моему мнению, с точки зрения строителей функциональное назначение этого помещения не изменилось... Но продлеваем пример дальше: пришел следующий собственник и сказал: "Классное место, проходное, но магазинов вокруг слишком много, лучше я открою здесь диагностический кабинет, в котором будет и рентген". Выделил из всей имеющейся площади 2 кв.м., выстроил защитную стену по всем нормативам, предусмотренным для работы рентген аппарата... Возникает вопрос: что произошло с функциональным назначением? Для строителей, для оценщиков? Оно изменилось? Если изменилось, то для ВСЕГО помещения, или только для тех 2 кв.м., которые подверглись реконструкции?
Интересно было бы узнать Ваше мнение по этому вопросу!

VladimirVI писал(а):

Для здійснення якісної оцінки необхідно враховувати наведенні чинники, навіть якщо вони не співпадають із баченням оцінювача.

Но ВСЕГДА ли это надо делать? И, главное, КАКИМ ОБРАЗОМ это делать?
В том примере, который мною был "углублен" выше, если, вдруг, у данного помещения появится новый собственник, который пожелает открыть там магазин, будет рассуждать примерно так: рентген кабинет - по характеру его коммерческого использования не требует обязательного выхода на красную линию, ему не обязательно иметь активный пешеходный трафик перед дверями... Но старый хозяин установил перегородку со свинцовой дверью, которые защищают от радиации... Мне теперь это предстоит демонтировать, а это дополнительные деньги... Т.е., один собственник использовал помещение НЕ по НЭИ (для его целей вполне подошло бы и помещение, расположенное в менее проходном месте или вообще на 5 этаже, т.е., которое стоит на рынке дешевле), а мне теперь из-за этого придется влезать в дополнительные затраты, чтобы вернуть это помещение в состояние, при котором его можно использовать с максимальной выгодой... Как нам теперь смотреть на функциональное назначение? Как учитывать "наведенні чинники"?
Тоже интересно было бы ознакомиться с Вашим мнением, как именно следует конкретизировать и расшифровывать ту "общую" мысль, которую Вы озвучили.

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 23:30

На мою думку, якщо приміщення підлягають використанню без яких-небудь негативних впливів на навколишнє середовище (наприклад, офіс), то і об'єкти порівняння, відповідно, будуть із співставним функціональним призначенням.

Але, якщо приміщення підлягають використанню із негативним впливом на навколишнє середовище, то краще використовувати матеріали із розділу ОВНС (оцінки впливів на навколишнє середовище) проектної документації (ДБН А.2.2-1:2021 Склад і зміст матеріалів оцінки впливів на навколишнє середовище (ОВНС)) або самостійно врахувати відповідні коригування (напр. у грошовому еквіваленті на квадратний метр), при цьому буде і інший прогнозований грошовий потік.

Враховувати зміну функціонального призначення доцільно при виникненні надмірного впливу додаткових витрат на розрахунок прогнозованої вартості.

Gorets11

Сообщения: 956
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 10:02

VladimirVI писал(а):

Может, я туповат... Но я из Вашего ответа не понял, как, по Вашему мнению, все же следует рассматривать функциональное назначение объекта в приведенном мною примере? И каким образом учитывать то, что имеем? Общие фразы - это красиво, но, к сожалению, слабо информативно... Что означает фраза: "якщо приміщення підлягають використанню"? В описанном мною примере, имеем помещение, которое оборудовано защитными конструкциями от влияния на окружающую среду, следовательно, как минимум, допускает возможность подобного использования... Но мы ведь понятия не имеем кто купит это помещение и каким образом он будет его использовать. Как мы, оценщики, в ходе выполнения работ по оценке, должны / можем учесть все это?

Ту4а

Сообщения: 43

Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 10:14

Серый писал(а):

Нет. Потому что есть конкретный объект оценки. И не надо придумывать вокруг него ничего, не присущего ему. Вполне же возможно, что есть кто-то, кто круче того, кто купил, с еще большими выгодами, чем он. НЭИ - это в том числе техническая возможность

Но НЭИ, в том числе и максимальная стоимость. И я согласен со всеми аргументами при условии, что фактически ценится не по НЭИ, просто говорится, что по НЭИ, а ценится по факту. И утверждение это безответственно, потому что все понимают - анализ многообразия не возможен и не выполним. Но если все понимают это, возникает вопрос: почему оно в нормативке?

VladimirVI писал(а):

- давайте не о частностях в условных примерах. Главное: если НЭИ (максимальная стоимость) - где интерес покупателя?

_________________
Туча небо ... кроет

Gorets11

Сообщения: 956
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 11:10

Ту4а писал(а):

Главное: если НЭИ (максимальная стоимость) - где интерес покупателя?

Так, я ведь, уже многократно, с разных сторон описал Вам, где именно интерес покупателя! Знаете, есть такой вопрос детский прикол: "Купи слона..." На любое возражение следует фраза, типа, "это все фигня, а ты купи слона..." И так до бесконечности... Так и Вы... Surprised

Посмотрите на покупателя, выходящего из офиса нотариуса после сделки купли-продажи: что он имеет? А имеет он актив, рыночной стоимостью, равной той, которую он только, что, заплатил (т.е., он не потерял ничего вообще!!!) и ПЕРСПЕКТИВЫ получать неограниченное время прибыль от эксплуатации этого актива, причем, эта прибыль превышает величину прибыли, которую данный покупатель мог бы получать от обладания теми деньгами, которые он за этот актив заплатил. И почему Вы считаете, что покупатель не имеет в такой сделке ИНТЕРЕСА? Разве, Вам мало интереса, при котором ничего не теряя, человек получает перспективы получать что-то дополнительное? Вы, надеюсь, знаете, способ доказывания "от обратного"? Если Вы не видите интереса покупателя в прямой проекции, рассмотрите ситуацию исходя из предпосылки, что у покупателя нет интереса... Почему его нет? (Базовые основы, с чем именно остается покупатель после сделки, я описал.)

Добавлено спустя 13 минут 38 секунд:

Ту4а писал(а):

Но НЭИ, в том числе и максимальная стоимость.

Самое главное в этом предложении, на мой взгляд, то самое " "в том числе"... Т.е., это не единственное требование! Но Вы, по какой-то странной причине, другие факторы отметаете...

Ту4а писал(а):

И я согласен со всеми аргументами при условии, что фактически ценится не по НЭИ, просто говорится, что по НЭИ, а ценится по факту.

Снова неверная трактовка. На мой взгляд. Я уже предлагал Вам попытаться остановиться на изначальном понятии: что именно Вы понимаете под НЭИ? Но Вы отказались давать расшифровку... Привели пример, указывающий на то, что Вы, на мой взгяд, совершенно не понимаете, что это такое... Но от углубленного разбора ВАШЕГО примера уклонились...
А то, что по факту, в большинстве случаев ценится "по факту" - это просто такое совпадение... Которое получается потому, что владелец стремится и сам использовать свое имущество по НЭИ... Поэтому, иногда, примерно, в 95-99%, эти два вида использования совпадают...

Ту4а писал(а):

И утверждение это безответственно, потому что все понимают - анализ многообразия не возможен и не выполним.

Это Вы говорите о том, что ВЫ понимаете под анализом НЭИ... На мой взгляд, слишком уж ужасного многообразия на рынке недвижимости у нас нет... Всего четыре варианта: торговая площадь, офисная, производственно-складская, жилая. Все! Есть, правда, несколько частных случаев... Например, гараж... Но это та же производственно-складская недвижимость. Просто, основным назначением для нее, заложенным на этапе строительства, является складирование там одного конкретного вида имущества: автомобиля. О каком "невообразимом многообразии" Вы говорите?

Ту4а писал(а):

Но если все понимают это, возникает вопрос: почему оно в нормативке?

Чтобы такие, как Вы, не назначали НЭИ помещения "стоматкабинет", только потому, что вблизи от этого помещения есть масса торговых помещений...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 18:54

Цитата:

Но НЭИ, в том числе и максимальная стоимость.

Нет. НЭИ - это не просто (или в том числе) максимальная стоимость. А максимальная стоимость при условии физической возможности, финансовой осуществимости, юридической дозволенности. И если что-то не доступно (не характерно) конкретному объекту оценки, а доступно другому и дает ему бОльшую стоимость, то это не значит просто перенести это свойство на объект оценки.
В то же время стандарт указывает, что если текущее использование отличается от НЭИ, затраты на на переход к НЭИ учитываются при определении стоимости.
А то, что Вы приводите как НЭИ, по факту описывается как "Синергии" в МСО 104.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 20 Авг 2023 09:07

Серый писал(а):

Цитата:

[/quote]

Не забуваємо, що оцінка ринкової вартості робиться на підставі типових ринкових даних, а не особистих навичках господаря бізнесу.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме