| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Чт, 17 Янв 2008 17:54 |
  |
Ковал
+100 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Ежов
Возраст: 42
Сообщения: 7
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 17 Янв 2008 18:10 |
|
Я бы не акцентировал внимание на "запрещено к эксплуатации". Заключения об аварийности здания и запрещению к дальнейшей его эксплуатации выносят спец. организации, данный род деятельности подлежит лицензированию. Если нет соответствующего акта, к оценщику могут возникнуть вопросы... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 17 Янв 2008 18:22 |
|
Уважаемый ЕЖОВ
Согласен с вами.
Вопрос в достоверности самого акта.
И если, на пример, здание эксплуатируется или будет эксплуатируется, без соответствующих подтвержденных затрат на устранения износа из 70% хотя бы 50%, то тут вопрос.
Далее, а куда смотрел оценщик при определении стоимости, которая в таком (70% физ износа) случае, будет явно занижена.
Что касается определения физ. износа то его определение при проведении оценки нам дано законом, стандартами и сертификатом.
Другое дело, что использование данных по определению физ износа ограничено нашей оценкой. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 17 Янв 2008 19:26 |
|
| СИМа писал(а): |
Хочу ввести весовой коэффициент (0,3-я , и 0,7 по Акту).
|
Вот этого я бы совершенно не делал, по той же причине, по которой это не делают со стоимостями, полученными разными подходами, но отличающимися почти в два раза.
Так как Акт говорит здание аварийное – использовать нельзя, а оценщик в принципе нормально – использовать можно, при таких крайних заключениях кто-то обязательно неправ.
И исходя из заинтересованности сами знаете кого неправ сами знаете кто  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 09:06 |
|
Всем, всем, всем отгромнейшее СПАСИБО!
Из Ваших мнений составила свое:
1. Физизнос только свой.
2. Доходник посчитала, но в ограничительных написала 2,5 листа на все подходы.
3. Сравнительный тоже попыталась вывести.
Вывод о стоимости контрольно пробила инфой о стоимости ком имущества в городе(официальная информация), ввела коэффиц. на отсутствие коммуникаций в селе и эконом.износ . Цифра приблизительно сошлась. Расхождение 4%.
Я только не поняла телодвижений Заказчика. У кого из бухгалтеров не спрашивала какова цель желания занизить- все пожимали плечами. Обычно хотят больше видеть стоимость, что бы играть на прибыли и НДС . А снижение придумали только то, что можно обосновать списание денег на ремонт. А у Вас какие еще есть варианты? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 09:10 |
|
да какие - чем ниже оценочная при аренде, тем ниже при выкупе.
тем больше можно раздуть смету, что опять же дает снижение цены при выкупе.
в селах и маленьких городах это распространенная практика.
хорошо, что стоимость получилась нормальная. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 09:13 |
|
Удачи СИМа |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 10:46 |
|
rudge , спасибо.
zanoza, вся фишка в том, что деревня в самом деле дохлая. там стоят по центру двухэтажки, люди побросали. Окон -дверей нет, желающих заселиться тоже не увидела. Короче депресняк полный.
Смысл выкупать у государства дешевле, если и так никто не берет.
Что-то я здесь все равно недопонимаю, короче нет чувства полного удовлетворения.  |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 10:57 |
|
СИМа, а может попробывать убедить под разборку. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 11:06 |
|
Думала про разборку (справочно прикинуть). Звонила по конторам, которые делают все под ключ- предлагала ( только кидала инфу,что флигель, но метраж тот же). Сказали, что не выгодно- разбирайте сами, привозите, а мы у Вас купим. Короче этот вариант откинула: да и не состыковочка логическая- встроенное помещение в двухэтажном жилом доме ( правда последний подъезд заброшен).
А вообще-то жутко, дома на 12 квартир, а жилые 1кв., 2кв, 7кв.
На первом этаже зановесочки,а везде далее пустые оконные глазницы. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 11:18 |
|
во - это то, о чем я говорю. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 11:25 |
|
Согласен, встроенное не разберешь
Да и затартка проблематична
Думаю в Вашем сообщении от Пт Янв 18, 2008 9:06 am Ви на правильном пути. Остается грамотно, в смысле что бы всех устроило, учесть все остальные износы. Особенно внешний. Попробуйте через зарплату в селе.
Тут надо анализ наличия рабочих мест и ссотнести, например с селом где экономическая ситуация лучше.
Где то Олиференко давала этот материал |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 11:47 |
|
Ой да простят матадоры
внешнего износа
Определение внешнего износа (экономического обесценивания) для Объекта оценки.
Экономическое обесценивание – снижение стоимости, вызванное негативным воздействием внешних факторов, на которые не может влиять производитель:
Местоположение Объекта оценки
Узкая специализация
Отсутствие рынков сбыта
Превышение предложения над спросом
Новые технологии
Экономический спад (застой ).
Для предприятий – производителей продукции сельского хозяйства за последние 10 лет произошел спад валового дохода почти на 50% независимо от формы собственности, кроме хозяйств населения.
Индексы продукции сельского хозяйства (овощи)
по категориям хозяйств (1990 = 100%)*,**
Валовая продукция сельского хозяйства
хозяйства всех категорий Тепличные хозяйства хозяйства населения
1991 86,8 82,6 96,9
1995 65,1 47,9 106,3
1996 58,9 37,9 109,4
1997 57,8 36,2 109,7
1998 52,1 30,4 104,4
1999 48,5 27,5 99,1
2000 46,5 24,3 92,4
.*Государственный департамент продовольствия Украины
** Минстат Украины (Структурные изменения в экономике)
Производство с/х продукции падает из-за слабой технической оснащенности хозяйств, отсутствия оборотных средств, повышения цен на топливо, гербициды, посевной материал, удобрения….. Во всех хозяйствах уменьшение обрабатываемых площадей составляет от 40 до 70% от выделенных. Остаточная стоимость зданий и сооружений, которые в настоящее время не используются -огромная, а рыночная стремится к стоимости стройматериалов, которые можно получить после разбора зданий и сооружений. Практически во всех хозяйствах летнее выращивание овощей в открытых грунтах сокращено до минимума (для собственных нужд). Оценщики рассмотрели изменение валового сбора овощей по регионам, граничащих с Днепропетровской областью,
Валовой сбор овощей по регионам (в хозяйствах всех категорий; тыс. т.)*,**
Области
1986-1990 (в среднем за год) 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Днепропетровская 508 456 638 539 508 506 386 372
Донецкая 654 618 488 299 309 352 329 312
Запорожская 357 310 299 218 205 240 266 243
Кировоградская 193 183 249 184 213 308 216 219
Луганская 350 288 246 169 155 170 206 185
Николаевская 305 285 185 159 169 169 166 152
Полтавская 306 286 319 284 360 316 232 214
Харьковская 358 277 396 353 381 402 284 262
Херсонская 432 423 277 209 195 381 404 314
.*Государственный департамент продовольствия Украины
** Минстат Украины (Структурные изменения в экономике)
В Днепропетровской области снижение выращивания овощей составляет 27%, а круглогодичное выращивание овощей (тепличные комплексы) на 75% по сравнению с 1990годом.
Валовой сбор овощей по регионам (в тепличных хозяйствах;  *,**
Области
1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Днепропетровская 100 66,8 62,8 60,1 55,4 46,4 45,7
Донецкая 100 65,2 61,1 59,2 53,8 48,2 46,2
Запорожская 100 64,9 63,5 60,3 54,8 49,5 48,3
Кировоградская 100 61,0 58,3 55,2 51,2 47,3 46,1
Луганская 100 69,1 65,1 59,9 54,6 49,4 48,3
Николаевская 100 62,5 59,3 58,4 54,3 49,7 46,2
Полтавская 100 61,2 54,2 51,9 48,2 44,5 43,5
Харьковская 100 60,9 57,3 55,6 50,1 44,9 41,5
Херсонская 100 64,3 59,6 57,2 52,2 46,8 44,6
Объект оценки был построен в течение 1980-1985 гг, а с 1990 года начались экономические проблемы в Украине, которые привели к сокращению производства в с/х. В 1997 году Тепличный комбинат «Дніпро» по товарному кредиту получил и установил оборудование в теплицах, соответствующее новым технологиям выращивания овощей, а 12.08. 1999 года был признан предприятием-банкротом. Его имущество было передано двум юридическим лицам.
Валовый сбор овощей в тепличных хозяйствах Днепропетровской обл. по сравнению с 1997 годом (годом приобретения и установки оборудования)
снизился на 100%- (45,7/60,1*100%)= 23,96% 24%.
Объектом оценки являются здания и сооружения, относящиеся к специализированной недвижимости,
без выделения земельного участка со смонтированными инженерными коммуникациями и установленным оборудованием.
Рыночная стоимость Объекта оценки подвержена снижению стоимости по сравнению со стоимостью замещения в силу следующих обстоятельств:
Наличие Сервитута- право постоянного пользования земельным участком передано ООО «ММММ»;
Все оборудование, инвентарь и инженерные сети принадлежат ООО «ММММ»;
Падение стоимости имущества из-за проблем развития с/х отрасли;
Экономический застой в Украине и отсутствие потенциальных покупателей на аналогичную специализированную недвижимость*.
Капитальные вложения, которые надо вложить в комплекс, что бы погасить задолженность в размере 7 млн.грн. и изыскивать оборотные средства – 2,8млн.грн ежегодно.
*Только в Днепропетровской области (по данным областного управления с/х) предложены Оценщикам к продаже 6 тепличных комплексов 2 – в Апостоловском р-не, 1-в Павлоградском районе, 1 – в Ингулецком районе, 2- в Верхнеднепровском районе.
На основании проведенных исследований Оценщики считают что, размер экономического обесценивания для зданий и сооружений как минимум должен соответствовать сокращению производства за последние три года, т.е в размере 24%. При этом рыночная стоимость недвижимости в с/х даже без Сервитутов составляет на дату оценки 30-50% от стоимости замещения.
Коэффициент экономического обесценивания составляет 24%.
Кпр.э.о = 1 – К.эо/100%;
Кпр =0,76
Срын. = С восстан. Х Кпр.ф.и х Кпр.эо,
Где:
Срын.- рыночная стоимость зданий и сооружений;
Кпр.ф.и. – коэффициент пригодности по физическому износу;
Кпр.эо – коэффициент пригодности по экономическому обесцениванию |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 12:00 |
|
А чего не посчитать экономический износ через уменьшение численности населения в нас. пункте. Ведь не от хорошей же жизни она уменьшилась. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Янв 2008 12:05 |
|
Или жителей в конкретном здании
Согласен Вариантов много
Тока какой прокатит |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
