| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:24 |
  |
Розраховуємо ставку капіталізації Ск методом екстракції
Сучасний стан ринку оренди нежитлових приміщень типового використання (офісні, адміністративні) в м. Києві є достатньо сформованим і сталим, що дає можливість установити ставку капіталізації на основі ринкових
даних шляхом екстракції. Середній рівень ставки капіталізації визначають як відношення річного доходу, одержаного від здачі в оренду приміщень, до ціни продажу цієї нерухомості. Як інформаційну базу щодо ринкових пропозицій ставок орендної плати за 1 м2 площі й пропозицій вартості продажу офісних та адміністративних приміщень у районі розташування оцінюваної земельної ділянки використовують офіційні дані, наприклад, бюлетені "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Киева", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости", дані консультацій із фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців у районі розміщення об'єкта оцінки.
У табл. 1-2 містяться дані про діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за споживчими якостями оцінюваної будівлі, а також вартісні показники пропозицій до продажу офісних та адміністративних приміщень. Слід зазначити, що аналоги у двох таблицях хоча і мають однакові номери, але, зрозуміло, вони не збігаються.
Таблиця 1
Дохід від оренди аналогів
Номер об'єкта аналога Дохід від оренди, грн/місяць Дохід від оренди, грн/м на місяць
1 7611,10 64,39
2 6088,88 56,64
3 8480,94 65,67
4 4349,20 59,82
5 9785,70 66,84
6 60073,33 70,68
7 13047,60 65,24
8 4697,14 56,27
9 5980,15 72,95
Середнє значення | 64,28
Таблиця 2
Вартість не житлових приміщень аналогів
Номер об'єкта-аналога Вартість нежитлових приміщень, виставлених на продаж, подібних до об'єкта оцінки, грн Вартість, грн/м2
1 309 880,50 2417,19
2 244 642,50 2874,65
3 244 642,50 2998,25
4 434 920,00 3267,67
5 299 007,50 3996,98
6 353 372,50 2945,89
7 217 460,00 2998,88
8 250 079,00 3052,85
Середнє значення | 3195,14
У відповідності з наведеними даними, потенційний річний доход, який може бути отриманий від оренди 1 м2 подібної нерухомості становить:
ПДм2 =64,28 грн./м2 х 12міс. = 771,36 грн.
Ефективний річний дохід з урахуванням можливого завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати тощо, встановлений експертним шляхом на рівні 75% на основі даних дослідження
ринку, консультацій із фахівцями агентств нерухомості й відділів оренди підприємств-орендодавців, буде:
ЕДм2 = 771,36 х 0,75 = 578,52 грн.
Виходячи із середніх даних вартості 1 м* нежитлових приміщень та ефективного річного доходу, який може бути одержаний від їм2 подібної нерухомості, ставка капіталізації в такому разі становить:
Ск=ЕДм2/Вм2=578,52/3195,14
Джерело:
18. Ю.Ф. Дехтяренко, М.Г.Лихогруд, Ю.М.Манцевич, Ю.М.Палеха «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні», - м.Київ, 2007 |
|
|
  |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:31 |
|
... не зрозумів...Ск для нежитлової нерухомості у м.Києві дорівнює 18%?  У Броварах менше....і знову - експертним шляхом...25%, забагато, як на мене... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:34 |
|
та - то приклад старий. чого ти. я про алгоритм
мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду (объявление типа "продам или сдам"). по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
Последний раз редактировалось: zanoza (Вт, 01 Апр 2008 12:46), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:36 |
|
А-а-а..  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:41 |
|
| zanoza писал(а): |
| мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду. по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
мне тоже так казалось... и сейчас кажется Иначе нужно привести все аналоги к одному сосоянию, местоположению и т.д. и т.п. и потом считать. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:45 |
|
не-не, тут берутся подобные аналоги. то есть близко расположенные и в подобном состоянии. я вот к чему вывесила этот кусок:
получается, что мы в отчете подбираем и аналоги продаж и аналоги аренды в нашем районе подобные по состоянию. то есть Ск можно определить сразу исходя из нами подобранных данных согласно этому расчету. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:48 |
|
| КовАл писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду. по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
мне тоже так казалось... и сейчас кажется Иначе нужно привести все аналоги к одному сосоянию, местоположению и т.д. и т.п. и потом считать. |
дык ключевое слово - аналог
поэтому чем тщательнее подойти к подбору аналогов тем больше из них останется "двойных" (и для продажи и для аренды) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:55 |
|
+1 Hard_Pragmatic,если все аналоги похожи. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 13:16 |
|
| КовАл писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду. по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
мне тоже так казалось... и сейчас кажется Иначе нужно привести все аналоги к одному состоянию, местоположению и т.д. и т.п. и потом считать. |
И мне.
Но эт хорошо, если мы имеем стоимость и ставку аренды одного и того же объекта. А если нет?
Чесно, в таких случаях я иду по второму пути. Привожу к объекту оценки и стоимость и аренду. А далее, ясно из формулы расчета. Не совсем правильно (идеально), спорно да, НО, где взять достоверные данные если не в Киеве объект?.
Лучшего на сегодня не вижу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:00 |
|
тобто можно
всем спасибо |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 15:48 |
|
Господа, хочу предостеречь от "слепого" использования каких-либо Коэффициентов из этой и др. книг!
Имел горький опыт - зачастую автор(ы) имеет ввиду, что это абсолютно условный, абстрактный, напримерный и т.п. расчёт только для отображения техники конкретного метода.
Вот, например, абсолютно спорный вариант ЕВД = ПВД х 0.75. Хороший себе експертный путь уменьшения дохода... 
Вывод - всё считать и приводить серьёзную аргументацию.
ПС. Извините, если коснулся "прописных истин". |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 18:34 |
|
Yourick
подчеркиваю - к обсуждению предлагался алгоритм, никак ни конкретніе цифрі.
ясно, что недобор арендной платы надо аргументировать. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 12:44 |
|
ЕВД = ПВД - НД - ОР
НД - недополучение дохода из-за незанятости помещений и/или невыплаты арендной платы
ОР - операционные расходы
Список операционных расходов, составленный по многим объектам недвижимости:
1. Плата за услуги по управлению
2. Коммунальные услуги
3. Вывоз мусора
4. Зарплата персоналу и начисления на зарплату
5. Содержание и ремонт
6. Договорные услуги (противопожарная система, лифт, внутр.коммуникации, телефон)
7. Содержание офиса, его уборка
8. Журналы и газеты
9. Поездки, представительские расходы
10. Дезинфекция
11. Банковские платежи
12. Плата за юридические услуги
13. Реклама
14. Плата за бухгалтерские услуги
15. Расходы на автотранспорт
Список приведен по книге Генри С. Харрисона "Оценка недвижимости"
Задаюсь вопросом - и какой же усредненный процент составляет ЕВД в ПВД? 75% не такая уж нереальная величина... |
Последний раз редактировалось: N.D. (Ср, 02 Апр 2008 12:58), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 12:58 |
|
Перенесемся в наши реалии (кстати, не самые нетипичные)
1. Плата за услуги по управлению – ладно может быть
2. Коммунальные услуги – ага щаз, пусть арендатор плотит
3. Вывоз мусора - ага щаз!, пусть арендатор плотит
4. Зарплата персоналу и начисления на зарплату - ладно может быть… один человек
5. Содержание и ремонт – 50/50 с арендатором а то и щаз…
6. Договорные услуги (противопожарная система, лифт, внутр.коммуникации, телефон) - ага щаз!, пусть арендатор плотит
7. Содержание офиса, его уборка - 50/50 с арендатором а то и щаз…
8. Журналы и газеты – щаз! два раза
9. Поездки, представительские расходы – поездки куда? Из Днепропетровской области во Львовскую для поиска арендаторов?
10. Дезинфекция – папращу не ругаться!
11. Банковские платежи – с налички?
12. Плата за юридические услуги – а шо ж тогда в п.1. и п.4?
13. Реклама – это называется нанять брокера
14. Плата за бухгалтерские услуги – брокера забыли, а бухгалтера нет?
15. Расходы на автотранспорт – для поездки раз в месяц за оплатой?
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:08 |
|
Понятное дело, что Харрисон описывал не совсем характерную для нас ситуацию. У него в списке ОР даже "уборка снега" есть
Вопрос в другом. Операционные расходы - это расходы арендодателя, связанные с функционированием объекта недвижимости в целом (либо доля в общих расходах, если оценивается встроенное помещение здания). Из опыта работы приходилось анализировать статьи расходов торгово-офисных центров. Их величина составляет порядка 25-30% от ПВД.
А потому неоднократно виденные в других работах ЕВД=0,95хПВД или даже 0,97 вызывают некоторое недоумение |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
