| Автор |
Сообщение |
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:01 |
  |
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:04 |
|
с первой же страницы:
| Цитата: |
| ринкова вартість об’єкта оцінки – жилої трикімнатної квартири № ХХХ, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, будинок № УУУ, та належить Пупкиной Катерині Олександрівні, визначена станом на 05.03.2008 р., за замовленням Іванова Івана Івановича |
то есть звучит так, как будто у вас рыночная стоимость определена по заказу Иванова Ивана Ивановича. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:12 |
|
- Потребитель оценки?
| Цитата: |
| При аналізі альтернативних варіантів використання необхідно прийняти в увагу крім поточного використання – житло й альтернативний варіант – офіс |
- НЭИ "на отцепись". Згідно Листа Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.01.2001 р. N 5/2-6: «Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм Житлового кодексу для постійного проживання громадян. Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру чинним законодавством забороняється. Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться в разі визначення їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх в нежилі, що регулюється ст. 8 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 N 189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання". Згідно з СНіП 08.01-89 "Жилые здания" такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах і повинні мати входи і евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку та використовуватися за призначенням» - все. нафиг рассматривать НЭИ под офис квартиры на 4 этаже?!! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:23 |
|
zanoza
Было, что то или от госпідпремництва, или от КМУ, разъяснение или постанова, не помю, но точно было
"жилье, квартиру можно использовать под бизнес который не мешает жителям здания". Не дословно.
Кажется в журнале "Дебет кредит" печатали.
Проблема в том что в стоимости предложения таких квартир продавец уже как правило учитывает фактор использования жилья под бизнес, особенно 1 й этаж с выходом окон на проход.. Тут нужно быть осторожным. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:28 |
|
по поводу отказа от доходного подхода - понятен, но вяло. для одессы наверное сдача квартир в аренду интересная штука должна быть...
на агенте.уа пишут, что аренда трехкомнатной квартиры в Приморском районе находится в диапазоне 500$-1000$ месяц... фигассе
| Цитата: |
| Здача в оренду об’єкта оцінки є економічно недоцільної |
потом дочитаю, убегаю. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:51 |
|
| Цитата: |
| особенно 1 й этаж с выходом окон на проход. |
- да, но не 4 же?
и если при использовании сравнительного подхода брать жилые квартиры с подобным расположением - то цена на них будет учитывать перспективное использование под офис.
и потом, я читала эти разъяснения. там есть ряд нюансов - использовать может только хозяин, для ведения _своей_ деятельности, прочее бла-бла. сдавать в аренду, если он не ЧП с прописанными услугами по аренде недвижимости, тоже не может. мы же в законодательных рамках пытаемся находиться и в рамках здравого смысла. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 14:00 |
|
zanoza не спорю, но
Я не про объект в отчете писал, а в общем.
Далее я писал "Проблема в том что в стоимости предложения таких квартир продавец уже как правило учитывает фактор использования жилья под бизнес, особенно 1 й этаж с выходом окон на проход.. Тут нужно быть осторожным." допишу, при выборе АНАЛОГОВ.
Что касается отчета. В целом нормально.
Лишнее описание не используемых подходов. Проще отдельным разделом обосновать их не использование. К стати это требует НС.
Может надо было бы учесть поправку на торг, Не знаю ситуации в Одессе Я уточняю у риэлтеров. Но прописываю даже если = 0.
А поправку на местоположение по недвижке, да же если в одном доме, сам бог велел учесть. Благо здесь она не повлияла на стоимость.
Видите их отсутствие порождает вопросы. Хотя из схемы все понятно.
Хотя! Может тут до моря на 700 м ближе, а до остановки и того больше. А может там на другом конце улицы трамвай поворачивает в 4 утра. Для некоторых это очень важно.
Пардон далее продолжу позже. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 10 Апр 2008 14:12), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 14:04 |
|
Очень подробно о состоянии квартиры - это хорошо, я пол специально не фотографирую и подъезд тоже
А зачем описывать ликвидность объекта, если Вы не определяете ликвидационную стоимость? Я не дорываюсь, просто интересно 
Рыночный подход для оценки таких объектов более достоверен, хотя я делаю оба.
Обоснование корректировок такое же как у всех (и у меня) - абсолютно не подтверждено розрахунками
Объект простой, отчет нормальный
Выкладывайте что то интересное и сложное |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:25 |
|
| zanoza писал(а): |
с первой же страницы:
| Цитата: |
| ринкова вартість об’єкта оцінки – жилої трикімнатної квартири № ХХХ, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, будинок № УУУ, та належить Пупкиной Катерині Олександрівні, визначена станом на 05.03.2008 р., за замовленням Іванова Івана Івановича |
то есть звучит так, как будто у вас рыночная стоимость определена по заказу Иванова Ивана Ивановича. |
Национальный стандарт оценки №1:
" 60. Висновок про вартість майна повинен містити відомості
про:
замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;
назву об'єкта оцінки та його коротку характеристику;
мету і дату оцінки;
вид вартості, що визначався;
використані методичні підходи;
величину вартості, отриману в результаті оцінки.
У разі потреби оцінювач має право відобразити у висновку свої
припущення та застереження щодо використання результатів оцінки."
Пункт 1 этой статьи гласит, что Заказчика оценки мы обязаны указывать в выводах. |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:29 |
|
| zanoza писал(а): |
| нафиг рассматривать НЭИ под офис квартиры на 4 этаже?!! |
Согласен - НЭИ на отцепись, согласен что в данном случае квартира на 4-ом этаже никому не нужна в качестве коммерческой недвижимости, но, опять Национальный стандарт оценки № 1:
"
" 56. Звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у
стислій формі.
Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен
містити:
опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;
дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі
потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна
відповідно до вимог законодавства;
мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної
бази оцінки;
перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких
проводиться оцінка;
перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;
опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та
іншої інформації під час проведення оцінки;
висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш
ефективного використання об'єкта оцінки;
виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та
оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою
яких підготовлено висновок про вартість майна;
письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних
даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі
неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та
обґрунтування застережень і припущень щодо використання
результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки
майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її
проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження
достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його
вартість;
висновок про вартість майна;
додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі
потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і
підтверджують припущення та розрахунки." |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:38 |
|
| zanoza писал(а): |
по поводу отказа от доходного подхода - понятен, но вяло. для одессы наверное сдача квартир в аренду интересная штука должна быть...
на агенте.уа пишут, что аренда трехкомнатной квартиры в Приморском районе находится в диапазоне 500$-1000$ месяц... фигассе |
Совершенно верно, если ставка капитализации для этих квартир (если её посчитать не куммулятивным способом) меньше чем безрисковая ставка (проценты по депозиту) - то я считаю экономически нецелесообразным. |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:41 |
|
| Olenka писал(а): |
| А зачем описывать ликвидность объекта, если Вы не определяете ликвидационную стоимость |
Это требование нескольких банков, а учитывая то, что это не противоречит законодательству, то мне совсем не трудно это указать. |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 44
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:41 |
|
Ева говорила о некорректности слов "на замовлення"
тут стандарт ни при чем игра слов |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
 |
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:43 |
|
| Olenka писал(а): |
| Обоснование корректировок такое же как у всех (и у меня) - абсолютно не подтверждено розрахунками |
Согласен, конечно плохо что без расчетного обоснования, но это была обычная, а не образцово-показательная работа, поэтому пока к сожалению вот так. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:48 |
|
хотел би поучаствовать в дискуссии, но отчет не откривается  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
