| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:12 |
  |
Если "под строительство и обслуживание жилого дома." (выделено мною), то в ЗАКОННОМ порядке, подчеркиваю в ЗАКОННОМ, ни один проект нежилого здания не утвердят в архитектуре.
Единственный вариант, это многоэтажка со встроенным магазином. Вот в таком варианте ЛНЕИ логично и обосновано. Но не под торговый центр изи заправку.
Ну, а в жизни, как в жизни. Левая рука не видит, что делает (берет) правая. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:19 |
|
Т.е. аналоги у вас будут участки "под строительство и обслуживание жилого дома.", расположенные во второй линии рядом с данным участком и корректировка на местоположение будет отрицательная? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 16:18 |
|
| Naskel писал(а): |
| Ув. Yourick НЕВ в принципе определено проєктом отвода, т.к. участок на первичном рынке, да и площадь для коммерции великовата, порядка 2 га. Здания и сооружения уже есть, но еще не работают, поэтому не могу определиться с затратами на содержание базы отдыха. Может поможете с этим вопросом. |
Хочу предостеречь, что НЕИ - не только целевое назначение участка, но и масштабность объекта.
Варианты типа "на 2 га построили" :
- дом отдыха площадью помещений 200м2 или
- 10-20 картонных домиков, которые честно сдают по 10грн в день 3 месяца в году или
- парковка для автотуристов
выглядят не очень уверенно.
Т.е. если посчитали доход от 200 м2, а можно построить 2000 м2, то грубо говоря занизим в 10 раз доходность объекта, не изменив целевому назначению участка.
С операционными затратами не помогу - как минимум безнадёжно устарели |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 16:22 |
|
Уважаемый КовАл
Не утрируйте, Вам це не личить 
Вы же не думаете, что я полный профан такое предлагать. 
Да и поправка на это делается. Она считаема. На вскидку, до 50% для ЗУ (внутри квартала - на проходе) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 16:37 |
|
Я отлично понимаю, что вы не профан, поэтому и прошу вас додумать самому... если бы НЭИ участка на перекрестке было жилье, то его стоимость реально должна быть ниже, т.к. врядли нормальный человек будет в восторге от шума и пыли с проезжей части, но, как мы оба понимаем, НЭИ данного участка - строительство магазина и продавать его будут дороже, чем участок во второй линии. А обосновать это можно только тем, что НЭИ данного участка нежилая застройка после изменения целевого назначения. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:03 |
|
Эт в Европе и США
Наши же .... норовят в ЦЕНТР. И опять же, сравнивать надо сравниваемое.
Если на проходе, то и аналоги на проходе. Пусть даже жилье. Я уже говорил, НЕИ в таких аналогах уже забиты в цене продавцом. К стати по НЕИ о котром Вы говорите для 1-х этажей на проход. Ну, а если внутри квартала, то естественно и аналоги должны быть соответствующие.
Наше, пусть даже очень грамотное, суждение о проблемах перекрестка, участников рынка не интересуют. Одни ставят цену, другие с ней соглашаются или нет. Че у них в головах мы врядли сможем узнать. Как правило то о чем Вы говорите по НЕИ.
Но спрос и предложения создали такую ситуацию на рынке аналогичного товара и мы не можем, на момент оценки, в своих расчетах от него уйти. Может в будущем ситуация изменится посмотрим. (к тому идет) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:18 |
|
Да, только подбирать вы будете аналоги с НЭИ - комерция, т.к. если возьмете аналог на перекрестке, на котором машину и пешехода видят 1 раз в день, то получите ерунду в расчетах. А вот объяснить почему вы берете в аналоги землю ИМЕННО на оживленных перекресткав вы должны в НЭИ, сказав о том, что данное место перспективно для ведения бизнеса, и поверьте, гораздо корректней будет взять в аналог такой же участок, в таком же месте, на таком же перекрестке, но с другим функц. назнач. чем аналог с таким же функц. назначением, но с местоположением без перспективы для коммерции. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:42 |
|
"аналоги с НЭИ - комерция,"
Пардон, вакантные ЗУ или застроенные? Тут же разные подходы.
Мы как слепой с глухим. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:50 |
|
Ну, я говорю о сравнительном подходе, т.е. в аналогах незастроеные з.у.
Ну, а вообще мы о НЭИ гаворим, как я понял |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 18:11 |
|
А начиналось все с "базоы отдыха земельного участка в рекриационной зоне.
Я то пляшу от этого. Не вакантный ЗУ. Отсюда и мои аналоги по приведенному Вами примеру с перекрестком.
Что касается вакантного ЗУ то тут все прописано в методике и порядке по оценке ЗУ.
К стати я тут маху дал "купившись" на Ваше "под строительство и обслуживание жилого дома" (см. пост Чт Апр 10, 2008 3:12 pm)
Такого назначения (функционального) ЗУ в кодексе нет.
Есть "Цільове призначення земель України - землі житлової та громадської забудави" Гл. 4 ст. 19 Категоріїї земель.
Вот отсюда и плясать мне надо было (как Вы).
В таком варианте на перекрестке естественно уместны аналоги по коммерции. (Громадська забудова).
Но это не для этой темы ветки.
Сліпий почув |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 18:14 |
|
Посмотрите
Повторю
"На счет ЛНЕИ я где то статейку на форум сбрасывал.
ЛНЕИ это не значит "оценить другой по функции объект" только лиш по тому, что левая ного оценщика так захотела.
Готов отстаивать эте позицию.
Да еще, у Драпиковского в книга "оценка ЗУ" в конце есть примеры отчетов. Там подход определения ЛНЕИ очень грамотно построен. Кажется Казахи. И статья от них же."
Найду статью еще раз выложу.
К стати это (по ЛНЕИ) очень больной и важный вопрос. Отсюда масса ошибок. С обоих сторон и оценщиков и проверяющих (пользователей) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 14 Апр 2008 19:01 |
|
И все таки. Где взять ному затрат на 1 отдыхающего  :" border="0" /> |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 17 Апр 2008 09:41 |
|
А разве такая норма бывает? Вот несколько факторов:
-Санаторий/пансионат/база отдыха/турбаза/кемпинг
-Качество/количество услуг
-Регион
А что делать с заполняемостью? Где взять данные по типичной заполняемости за несколько лет, как прогнозировать!
Нормы кол-ва отдыхающих на территорию есть в ДБН 360-92**. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 17 Апр 2008 10:18 |
|
возмите практику оценки (не помню номер) там весь выпуск посвящен расчету стоимости баз отдыха Маркусом. я сама по нему посчитала- все красиво получилось. Иначе ваще нет инфы адекватной- перерыли весь инет. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 07:53 |
|
4 She: спасибо.
А ведь когда-то в прошлом году даже полистал сию брошурку.
ПС. Что-то можете порекомендовать, коллеги, от прогрессирующего склероза? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
