| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:21 |
  |
если Вы распишите и обоснуете все затраты в размере 25-30% так ради Бога,
а вот если просто напишите ЕВД=0,75хПВД да еще сдадите это в Фонд, то там могут спросить:
- сколько, сколько!!! какого Харрисон так много?!!!
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:44 |
|
| Цитата: |
| статьи расходов торгово-офисных центров. Их величина составляет порядка 25-30% от ПВД. |
- с учетом обнала?
а если верьезно - если у вас есть такой документ, то используйте в расчете.
а у нас - все на арендатора ложится. правда, торгово-офисных центров у нас маловато (2) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 16:34 |
|
Уважаемые Hard и zanoza
Полностью с Вами согласен, но только в отношении отдельных, выделенных помещений и особенно в отношении всего здания переданного в аренду. Здесь как правило все висит на арендаторе
Что касается места 1-5 кв. м в зале или холе, то там часто густо все включают в арендную плату для простоты расчетов.
А вообще эти вопросы уточняются при анализе арендных ставок. из опыта 5 ну 10%. Это как правило на ремонты совместных конструктивов (кровля, лифты, туалеты и т.п.) и коммуникаций. Возможно коридоры и то не всегда. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 11:25 |
|
И правда интересно: передавая недвижимость в аренду, арендодатель в типичных условиях не несет никаких затрат по обеспечению функциональности объекта? Т.е. арендная плата практически является его чистым доходом?
Рассматриваете ли вы капитальный ремонт как составную часть ОР? А плату за земельный участок?
ЦКУ, стаття 776:
1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
2. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 11:40 |
|
Вот тут собака зарыта "....якщо інше не встановлено договором ....."
Что касается ЗУ, то пишут в счете "компенсация затрат на ...." это же и по телефонам.
"Т.е. арендная плата практически является его чистым доходом?"
Естественно.
Это по аналогии с депозитом. Арендодатель хочет, на вложенный в недвижимость капитал, получить (чистыми) больше (ну ни как не меньше) чем он мог бы получить на депозите. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Karpenko
Возраст: 44
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 13:33 |
|
На самом деле в Одессе, многие используют расчет ставки капитализации методом экстракции, причем для ее расчетов многие берут данные о средней стоимости предложения о продаже и аренде (без корректирования), используемые в расчете аналоговым и доходным подходами ну и ставка капитализации в среднем вылазит -0,06-0,05 |
|
|
 |
|
Karpenko
Возраст: 44
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 13:35 |
|
| Karpenko писал(а): |
| данные о средней стоимости предложения о продаже и аренде |
Т.Е. аналоги |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 10:45 |
|
народ, а может же быть ставка капитализации по методу эстракции для производственной недвижимости 10%, а для офисной - 23% в одном и том же предприятии?
или это я бочу что-то? |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:01 |
|
Странно как-то получается, производственная офисная недвижимость более рисковая нежели производственная.
Можно немного детальней о твоем объекте и как ты его посчитала? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:08 |
|
а чего удивительного? есть же районы, где производственная недвижимость пользуется большим спросом, чем офисная.
например, бывшие крупные комбинаты.
кому там нужны офисные площади по 3000 м2? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:09 |
|
посчитала по вышеописанной схеме, сейчас проверяю на логику. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:10 |
|
| Богдан писал(а): |
Странно как-то получается, производственная офисная недвижимость более рисковая нежели производственная.
|
а можно сказать по другому офисная быстрее окупаемая чем производственная: 4,3 года против 10 лет 
Трудно говорить без остальных данных, но если грубо то наверное где-то бочишь |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:14 |
|
ой, прагматик, какие там данные... у меня как всегда - завод в заброшенном районном центре.
данных по нему по продажам - 5 штук производмство, 5 штуки офисно-торговой, по аренде по производству и офисам нифига вообще - по районным центрам беру аналоги.
поэтому ясное дело бока есть в аналогах. но все равно, вам кажется, что такой ситуации в принципе не может быть?
мне кажется, что может... |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:41 |
|
Аргумент: против такой ситуации.
В твоем случае производственные и офисные помещения – взаимосвязаны. Если будет производство – офисы в любом случаи нужны, если же производства не будет, то офис может как-то и получится спихнуть. Вывод: производственная недвижимость более резковатая а соответственно и дисконт. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:48 |
|
Факт:
бывшее производство у нас в городе. Большой когда-то завод ПХЗ. все цеха повыкупали в розницу под различное произвосдтво частники. цена на цеха сейчас там - 120-200$/м2
трех-пятиэтажные офисные же здания не сдаются и не продаются совсем, ибо не нужны никому.
нафиг им такое здание, когда можно в своем цеху в бытовке сделать себе офис? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
