Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Дисконтирование или Капитализация? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 07:51 Уважаемая zanoza "основной причиной дисконтирования считаю неравномерность денежных потоков" Кто ж против. Только какова она "неравномерность" будет. И не только в порядке цифр а и по направлению "+" или "-". Как определить и притом подтвердить расчетами? "анализ рынка продаж......" дает возможность корректно определить ставку дисконта но "при нынешнем рынке недвижимости" чтото корректно просчитать абсурдно. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 08:04 Hard_Pragmatic писал(а): ЕКЛМН, я опять не понял! причем здесь динамика? что ты не угадываешь?! и соответственно, что ты угадаешь при капитализации?! Прочитал твой пост. Потом свой. Недошло. Вышел с форума. Выпил кофею. Зашел назад. Перечитал свой пост. Потом твой. Непомогло. Поискал контекст - ненашел. Стал читать между строк - нифига там не написано. Спрошу в лоб - Витя, я запуталсо совсем - чего тебе не понятно и что ты хочешь от меня услышать? Как лучше - пряммо иль непрямо капитализировать? Дык вроде написал ужо мненье с плюсами и с минусами. Да и все вышевысказавшиеся в одну дуду дуют. Разными словами только Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 08:15 он же Гоша писал(а): Прочитал твой пост. Потом свой. Недошло. Вышел с форума. Выпил кофею. Зашел назад. Перечитал свой пост. Потом твой. Непомогло. Поискал контекст - ненашел. Стал читать между строк - нифига там не написано. Спрошу в лоб - Витя, я запуталсо совсем - чего тебе не понятно и что ты хочешь от меня услышать? Как лучше - пряммо иль непрямо капитализировать? Дык вроде написал ужо мненье с плюсами и с минусами. Да и все вышевысказавшиеся в одну дуду дуют. Разными словами только ладно, проехали не хватало еще из-за сухой теории... того этого... _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 10:17 +1 к капитализации при оценке "простенького склада". Ведь арендная ставка рассчитывается, ставка кап-ции для таких объектов также рассчитывается (метод экстракции), что же касается дисконтирования, то там больше неопределенности и субъективности, начиная от ставки дисконта и заканчивая прогнозами изменения доходов. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 10:34 КовАл писал(а): +1 к капитализации при оценке "простенького склада" ну а если этот склад на ладан дышит и через 5-10 лет развалиться нафиг, нужны же будут капвложения и/или перепрофилирование, а в капитализации получается что он бодренько и ровненько будет стоят до вторго пришествия и самое интересное что в день пришествия арендная плата будет точно такая же как сейчас – экие мы прозорливые! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 11:02 rudge писал(а): 3. Период прогнозирования не определяется нет надобности по сути подхода. И как следствие уменьшается ошибка. Только не говорите, что мы прогнозируем бесконечный постоянный поток, это суть капитализации которая подразумевает такой прогноз и другого здесь просто не дано. буду всегда это говорить ибо так оно и есть rudge писал(а): 4. По скольку мы определяем стоимость которой предшествует период экспозиции, то мы легко можем получить и проанализировать тенденции доходности на рынке. Чем подкрепим свое субъективное мнение, следовательно оно будет стремится к объективности. не понимаю, почему это не относиться к дисконтированию? rudge писал(а): 5. И пожалуй последнее. По скольку все операторы рынка, как и в медицине, во всем разбираются, то и потенциальный инвестор рассуждает так же, как и оценщик. Он не лезет в мудреные формулы, а зная элементарные законы экономики, применяет теже подходы, что и оценщик, сравнивая, например доходность от депозита, с доходностью от вложения средств в другой актив. И естественно нам проще найти общее понимание с заказчиком при проведении оценки. ха! так давайте теперь вообще больше двух величин в расчете не применять! и заказчикам всё понятно будет. Расчет Оценщику заплатили ХХХ грн. Тогда стоимость объекта = ХХХ грн. х 10000 rudge писал(а): Теперь по поводу дисконтирования. 1. По поводу прогноза периода поступления дохода. Вопрос. Как и чем этот период обосновывается? т.е. бесконечный период поступления дохода при капитализации Вас не смущает? rudge писал(а): 4. Прогноз изменения денежного потока. На чем основывается? На том же на чем и при капитализации. Так там прогнозировать не надо. Просто принять условия капитализации. Что значит, при капитализации не надо прогнозировать изменение денежного потока?! а где же его брать с потолка?! rudge писал(а): 6. Учет налога на прибыль. (у меня есть оценка, где взято 30% , а через год стало 25%, драсте! а в капитализации не тоже самое? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 12:45 Hard_Pragmatic писал(а): ну а если этот склад на ладан дышит и через 5-10 лет развалиться нафиг, нужны же будут капвложения и/или перепрофилирование, а в капитализации получается что он бодренько и ровненько будет стоят до вторго пришествия и самое интересное что в день пришествия арендная плата будет точно такая же как сейчас – экие мы прозорливые! я чё-т не пойму в чем вопрос... если потоки доходов предполагаются переменные, как в твоем примере, то необходимо дисконтировать, но я либо что-то пропустил, либо я чё-т не догоняю... ведь это прописные истины. Hard_Pragmatic писал(а): т.е. бесконечный период поступления дохода при капитализации Вас не смущает? а чё тут смущаться? Если он бесконечный, то бесконечный, если нет, то для этого есть возврат кап-ла. komca Сообщения: 178 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:08 Hard_Pragmatic писал(а): на что я также искренне удивляюсь – А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает? Что уважаемые форумчане думают по этому поводу, и каким методом вы чаще пользуетесь? Кстати хочу заметить, помнится в моей теме мы затрагивали этот вопрос. Здесь поможет и "философичность" постановки проблемы выбора. Если ее свести к критерию конечности или бесконечности периодов прогнозирования, то глупость получается - типа не парюсь с пргнозами на n-е к-во лет беру и капитализирую в бесконечность! А встречаются садо-мазо, которые разбивают период на 12 месяцев (типа 1,2,3 месяца на ремонт) и дисконтируют потоки за 12 месяцев+реверсия! На самом деле, как мне кажется, если оценщик имеет дело с объектами массовыми, не единичными, то капитализацию сдесь более правильно применять, т.к. срабатывает закон больших чисел. Дисконтирование уместнее если речь идет о единичных объектах. Тогда отчет об оценке, типа бизнес-плана, инвечстиционного проекта получается, но тож увлекаться не стоит, помятуя о том, что определяется РЫНОЧНАЯ стоимость, а не инвестиционная! _________________ Не жди пощады от красноармейца. Налетел как вихрь - рубанул сплеча! komca Сообщения: 178 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:15 На счет увлечения дисконтированием особенно при приватизации. Иногда оценщик так увлекается, что в итоге получается, чтоб несчатсный приватизатор имущества был заинтересован (по расчетам оценщика) то ему не точно бесплатно объект отдать надо, но еще и доплатить! _________________ Не жди пощады от красноармейца. Налетел как вихрь - рубанул сплеча! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 19:28 КовАл писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): т.е. бесконечный период поступления дохода при капитализации Вас не смущает? а чё тут смущаться? Если он бесконечный, то бесконечный, если нет, то для этого есть возврат кап-ла. а поговорить? кстати хороший вопрос - возврат кап-ла! я его смысл до сих пор переосмысливаю каждый раз _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Ср, 11 Июн 2008 11:18 Hard_Pragmatic писал(а): ну а если этот склад на ладан дышит и через 5-10 лет развалиться нафиг, Хммм, разговор то был про оценку простенького склада, а раз он развалится нафиг - это ж совсем другой кампот и никакой он не простенький тагда - тагда ентож савсем другие условия задачи... лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 09:46 Ставка дисконтирования (для недвижки или в целом для бизнеса) к окончанию периода прогнозирования может (или должна -?) отличаться численно от ставки диск., рассчитанной на первый период? Или она как показатель доходности конктретного объекта на конктерную дату оценки постоянна для всех периодов? В некоторых отчетах, да и на повышении квалификации высказываются за изменение ставки (хотя бы за счет изменения или безрисковой, или присущих рисков, которые для будущих периодов должны улучшаться, иначе, какой смысл ведения бизнеса, если не ожидать позитивных изменений...как-то так...) .... Теперь же столкнулась с необходимостью указать на источник, в котором такое "разрешается" ... Кто-нибудь встречал в солидных и уважаемых книгах обоснование или критику изменения ставки диск. ? И как делаете вы? Модераторам - переместите, если очень не по теме zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:04 Цитата: Ставка дисконтирования (для недвижки или в целом для бизнеса) к окончанию периода прогнозирования может (или должна -?) отличаться численно от ставки диск., рассчитанной на первый период - может. не успеваю сейчас мысль развить, выйди в аську попозже или в телефон после 13.00? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:14 zanoza, так не честно... я так не играю а всем рассказать? а для всех мысль развить? З.Ы. По теме считаю, что С.Д. может меняться, как раз по выше перечисленным причинам, т.е. изменение безрисковой и уменьшение/увеличение рисков, связанных с данным проектом. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:26 лягушка писал(а): Ставка дисконтирования (для недвижки или в целом для бизнеса) к окончанию периода прогнозирования может (или должна -?) отличаться численно от ставки диск может. меняются риски составляющее ее. В первый год их гораздо больше (как для нового бизнеса) чем через 3-5 лет работы.... _________________ а знаешь, всё ещё будет! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме