| Автор |
Сообщение |
LGU
Сообщения: 146
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Сб, 13 Дек 2008 19:08 |
  |
Так все таки можно брать аналоги как для вторички?
Что по этому поводу говорит экспертиза?
Дело в том, что аналоги по первичке ну очень растянуты по времени, по площади и т.п. |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 13 Дек 2008 19:51 |
|
мне недавно сказали, что "сравнительным подходом надо считать обязательно", но не уточнили, по каким ценам. по вторичке почему-то цены гораздо выше, чем по первичке. с чего бы это?  |
|
|
|
|
realty
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 14:46 |
|
| LGU писал(а): |
Так все таки можно брать аналоги как для вторички?
Что по этому поводу говорит экспертиза? |
По прежнему актуально и для меня... неудобно уже начальнику отдела звонить...   |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 15:05 |
|
| realty писал(а): |
| LGU писал(а): |
Так все таки можно брать аналоги как для вторички?
Что по этому поводу говорит экспертиза? |
По прежнему актуально и для меня... неудобно уже начальнику отдела звонить... |
Коллеги, дык если РС определяете, то для сравнения аналоги тока на рынке и берутся , ибо выкуп, приватизация и т. п. это не РС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 15:59 |
|
+1 rudge
| realty писал(а): |
| аналоги же со вторички брать можно? |
не мона, а нуна
| realty писал(а): |
| (но дорогучие же будут) |
дык поэтому Ваши
| realty писал(а): |
| ... коллеги местные, берут свои же аналоги, которые оценивали ранее... |
но, как Вы правильно заметили
| realty писал(а): |
| ...это же в корне не верно! |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 16:05 |
|
КовАл, rudge - попробуйте. знаете куда вас пошлет экспертиза с ценами вторички? вы ж ей всю статистику портите |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 16:12 |
|
| КовАл писал(а): |
| realty писал(а): |
| ... коллеги местные, берут свои же аналоги, которые оценивали ранее... |
но, как Вы правильно заметили
| realty писал(а): |
| ...это же в корне не верно! |
|
Да не всегда. Если в предыдущих отчетах уточню при оценке для продажи все верно по отношению к РС и продажа произошла то почему бы и нет? Тока тут осторожно надо. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 21:28 |
|
rudge, я говорю, что это "в принципе" не верно... нельзя брать в аналоги СТОИМОСТЬ, определённую оценщиком. Аналогом должны быть ЦЕНЫ... цены предложений или реальных продаж, но никак не СТОИМОСТЬ, указанная консультантом в бумажке... это мнение консультанта о рынке и стоимости данного объекта, а не мнение рынка о стоимости объекта.
zanoza, давайте так... мухи отдельно, борщ отдельно... если вопрос КАК ПРАВИЛЬНО, то я ответил, если вопрос КАК СДАТЬ РАБОТУ, то я отвечать не буду... мы все это понимаем. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 22:15 |
|
КовАл
"..это "в принципе" не верно"
Если тупо то
+ 1
А если "...продажа произошла" и "при оценке для продажи все верно по отношению к РС" то с оговоркой "Тока тут осторожно надо." и не высвечиванием в отчете "...почему бы и нет?"
Во как круто получилось. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 15 Дек 2008 22:48 |
|
rudge, дык дело в том, что в этой цене нет рынка... т.е. там нет добровольного покупателя и продавца... там и продавец, и покупатель лишены права торговаться... какой уж тут рынок? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 08:32 |
|
и еще самое интересное - что оценка делается для выкупа. как правило, там уже должны стоять всякие здания-сооружения. то есть там стоимость все равно не рыночная.
потому что право собственности на недвижку уже на выкупающем, как правило. стоимость в лучшем случае инвестиционная. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 11:34 |
|
zanoza, но определяется ведь Р.С. поэтому рассматриваться такой участок при оценке должен как вакантный... это теоретически, а там кто его знает |
|
|
|
|
realty
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 11:59 |
|
Хорошо. Цель как всегда определить правильно, но поменьше)))
Для моего случая:
Сравнительный:
Не имеем данных Держкомзема -> берем аналоги со свободного рынка -> 1-есть либо застроенные, либо 2-с другим целевым назначением:
1) сравниваем застроенные и отнимаем восст. стоимость здания с износом - должно нормально получиться.
2) какие есть мультики для целевого? где посмотреть?
Доходный - че-то не понятно: доход от застроенного и опять минус здание!?
Может есть интересные решения от мэтров или в литературе чтоб красиво к нормативной дойти, как чиновники советуют))), чтоб велик не делать. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 12:05 |
|
| realty писал(а): |
| Цель как всегда определить правильно, но поменьше))) |
экономический метод или метод остатка... эти волшебные механизмы оценки помогут Вам получить любую... ну, или почти любую, необходимую Вам цифру |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 12:06 |
|
1) сравниваем застроенные и отнимаем восст. стоимость здания с износом - должно нормально получиться.
угу. должно получиться мало даже, если район не центр киева.
Доходный - че-то не понятно: доход от застроенного и опять минус здание!?
угу. можно и так. а можно распределением дохода - там немножко иначе, но довольно несложно. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
