| Автор |
Сообщение |
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
 Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 16:11 |
  |
Если честно, то я ничего не понял, в огороде бузина, в Киеве дядька.
Если сложившаяся арендная ставка составляет 150 грн в год. А стоимость имущества сдаваемого в аренду = 100грн. Откуда появится доход арендатора, если, конечно мы с Вами говорим о субаренде, и он арендует имущество на рыночных условиях, т.е. за 150 грн.?
Если, как, в приводимой Вами формуле, арендатору удается взять в аренду имущество стоимостью в 100 грн., за 130 грн. (например) в год. У арендатора остается недополученная арендодателем прибыль в 20 грн в год. Объясните мне, каким образом норма дохода арендатора будет равна норме дохода арендодателя?
Косвенно Вы сами это подтверждаете:
| N.D. писал(а): |
| Ведь чистый доход арендатора меньше рыночного, поскольку он еще и арендодателю по договору платит. |
У Вас получается, что стоимость имущества, получаемый доход от использования этого имущества и норма доходности живут сами по себе.
| N.D. писал(а): |
| о чем ратуют сторонники "дополнительной премии за риск аренды") |
А вот это сущая правда, только не в придуманном Вами примере.
Если я арендую имущество по рыночной ставке, то я обязан его использовать так, чтобы моя норма прибыли была больше нормы прибыли арендодателя. В ином случае я прогорю или буду зарабатывать деньги ТОЛЬКО для арендодателя. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
  |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 16:44 |
|
| rudge писал(а): |
Попробую расписать, а вы поправьте.
1. Арендатор арендует у собственника по договорной аренде и сдает в субаренду.
2. Оцениваются ЕГО права на аренду.
3. СL - норма доходности - рыночная.
4. СL1 - норма доходности арендатора.
5. СL2 - норма доходности субарендатора. |
1, 2, 3 - да
4, 5 - нет
CL1 - это норма дохода, которая определяет стоимость права арендодателя в стоимости права собственности. Аналогично для CL2 и права арендатора. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 16:50 |
|
Ага понятно
"Будем искать"
Уточню, арендодатель = собственник передал арендатору, а он субарендатору. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2009 16:54 |
|
Уважаемый Андрей Яворский! Если вы хотите полемизировать, то изъясняйтесь, пожалуйста, ясно 
Если сложившаяся арендная ставка составляет 150 грн в год. А стоимость имущества сдаваемого в аренду = 100грн.
Причем тут арендная ставка и стоимость имущества? 
Если ... арендатору удается взять в аренду имущество стоимостью в 100 грн., за 130 грн. (например) в год.
А это что вообще такое?
И еще:
| Андрей Яворский писал(а): |
| Если я арендую имущество по рыночной ставке, то я обязан его использовать так, чтобы моя норма прибыли была больше нормы прибыли арендодателя. В ином случае я прогорю или буду зарабатывать деньги ТОЛЬКО для арендодателя. |
Дык, а кто спорит? Скажем, вы берете помещение в аренду под магазин. Его рыночная стоимость рассчитана исходя из арендной ставки и характерной нормы дохода 16%. Вы зарабатываете на торговой деятельности 20-30% дохода.
Но какое отношение ваша торговая деятельность имеет к рассчитанной стоимости помещения магазина? |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Сб, 07 Фев 2009 00:27 |
|
я ошибаюсь, я имею право на ошибку. Но, я ничего не понимаю в том, что пишет N.D. Ради Бога, помогите!!! Скажите, где я не прав, я умоюсь... |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 17:16 |
|
Сложно о простом
Переосмыслил и решил написать свое обновленное мнение по-поводу следующих вопросов:
1. Стоимость права пользования и ёё виды.
2. С чей стороны рассматривается стоимость права пользования.
3. Рыночная или нерыночная и вообще, какая база стоимость.
Начнем с сенсационных заявлений
Стоимость права пользования (Спп) бывает ТРЁХ видов (представлений):
1. Собственно сама Спп приведенная в денежном выражении.
2. Спп приведенная в денежном И временном выражении
3. Комбинация 1 и 2. (самая интересная )
Вот тут собственно все собаки и порылись в наших спорах рыночная не рыночная, арендатора не арендатора!
Поясню.
Примеры и способы расчета разных видов Спп:
1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и дисконтирует за Т лет и получает:
Спп = PVA (C, T) Рса
Заключается договор купли-продажи права пользования (да! бывают и такие см. ниже) на Т лет и Арендатор единоразово платит ему сумму Спп и спокойно (без всяких доп. платежей) владеет имуществом на протяжении Т лет. Спп - Рыночная
| Цитата: |
ЦК
Стаття 656. Предмет договору купівлі-продажу
…
2. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові
права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються
загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із
змісту або характеру цих прав.
…
|
2. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом платить буду каждый месяц, сколько это будет стоить? Собственник (тут может обойтись без оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и просто напросто озвучивает ее. И получается что если мы хотим узнать сколько стоит Спп, то ответ будет следующий :
Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет.)
Заключается договор аренды и дальше всё понятно. Спп – Рыночная.
3. Перейдем к самому интересному – комбинированный. Это когда приходит Арендатор (А) к Собственнику (С) и говорит:
(А) - я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет какие будут варианты оплаты? На что Собственник ему говорит:
(С) - понимаешь тут такое дело, Закон мне не позволяет это право сразу продать, а если сдавать в аренду то обязывает меня сдавать его по нормативной арендной ставке (Нса) 
(А) – дык в чем проблема?
(С) – проблема в том что я хочу получить с тебя Рыночную Спп
(А) – тогда давай обратимся к оценщику пусть посчитает и чё надо я доплачу.
Вот и получается, что оценщику нужно решить следующие уравнение:
Рыночная Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет) =Договор аренды (Нса в месяц на протяжении - Т лет) + Х = PVA (C1, T) Нса + Х
Что бы найти этот самый член Х, который надо доплатить.
Как известно стоимость этого «хвостика» считается как:
Х = PVA (С2, Т) (Рса – Нса)
(!)И часто его трактуют как дополнительная выгода Арендатора, а это на самом деле недоплата Собственнику за его права пользования.
Поэтому Спп считается оплаченным, когда Арендатор доплачивает величину Х, и заключает договор аренды по Нса на Т лет.
Все конечно же узнали в Собственнике – Государство и Коммунальщиков. Так вот после этого Государство и Коммунальщики с чистой совестью может утверждать, что они продали право пользования своим имуществом Арендатору совершенно по Рыночной стоимости, хотя и в комбинированном варианте.
Остается вопрос, что есть величина Х, и как её обозвать? А очень просто – я лишь напомню, что величину Х мы рассчитывали для конкретных условий (аренда - нормативная), требований (общая оплата в виде: аренда + доплата) и цели (что бы всё вместе было РС) инвестирования в объект,
ничего не напоминает?
правильно
| Цитата: |
інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням
конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;
|
Вывод: величина Х – инвестиционная стоимость права пользования имуществом ПРИ заключенном договоре аренды (с параметрами Нса и Т) на это же имущество. Сумма инвестиционной стоимости права пользования + договор аренды дают - Рыночную стоимость права пользования.
Стоимость права пользования рассматривается со стороны собственника этого права ибо он его реализует.
p/s/ примеры конечно же упрощены, так как я специально не вводил в расчеты - Расходы, что бы не усложнять представление. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 09 Фев 2009 18:31), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 17:55 |
|
Уважаемый Hard_Pragmatic пишет
"Сложно о простом
Вывод: величина Х – инвестиционная стоимость права пользования имуществом ПРИ заключенном договоре аренды (с параметрами Нса и Т) на это же имущество. Сумма инвестиционной стоимости права пользования + договор аренды дают - Рыночную стоимость права пользования.
Стоимость права пользования рассматривается со стороны собственника этого права ибо он его реализует."
+100
Дык о чем я и трындю все это время, Х – инвестиционная
Если пойти дальше то в итоге (в идеале) Спп рын. будет = 0.
Честно говоря, я вообще балдею когда говорят о рыночной Спп., о продаже права пользования, о существовании рынка частичных прав (пользования) на ЗУ под объектом недвижимости
Читаем закон
"Земельний Кодекс
Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при
переході права на житловий будинок, будівлю
або споруду
1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або
споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій
вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах,
встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або
споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача
переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка
зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину
земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
{ Частина перша статті 120 в редакції Закону N 997-V ( 997-16 )
від 27.04.2007 }
2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження
до набувача переходить право користування тією частиною земельної
ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка
необхідна для їх обслуговування.
{ Частина друга статті 120 в редакції Закону N 997-V ( 997-16 )
від 27.04.2007 }
Во исходя из всего этого каким образом можно ПРОДАТЬ по РС ППЗУ под недвижкой?
Отсюда уважаемый коллега Hard_Pragmatic и мое = 0 (уточню, речь только о РС ППЗУ под недвижкой)
Помнится ты с сарказмом отнесся к такому моему выводу.
PS: Чаще праздновать надо 
Добавлено спустя 9 минут 38 секунд:
Решил уточнить
Если я купил дом на арендованом или в постоянном пользовании ЗУ то обязательно перезаключается договор аренды. В случае постоянного пользования, заключается новый договор аренды.
И че (я про ППЗУ) тут продается? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:36 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Примеры и способы расчета разных видов Спп:
1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и дисконтирует за Т лет и получает:
Спп = PVA (C, T) Рса (1)
2. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом платить буду каждый месяц, сколько это будет стоить? Собственник (тут может обойтись без оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и просто напросто озвучивает ее. И получается что если мы хотим узнать сколько стоит Спп, то ответ будет следующий :
Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет.) (2) |
Вот тут вы и допустили в рассуждениях фундаментальную ошибку 
Модель расчета доходов по формуле (1), т.е. поступление аннуитетных платежей (PVA), совершенно эквивалентно варианту (2), т.е. Рса в месяц на протяжении Т лет.
Потому Спп(1)=Спп(2). |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:42 |
|
| rudge писал(а): |
Во исходя из всего этого каким образом можно ПРОДАТЬ по РС ППЗУ под недвижкой?
Отсюда уважаемый коллега Hard_Pragmatic и мое = 0 (уточню, речь только о РС ППЗУ под недвижкой)
Помнится ты с сарказмом отнесся к такому моему выводу.
PS: Чаще праздновать надо
Решил уточнить
Если я купил дом на арендованом или в постоянном пользовании ЗУ то обязательно перезаключается договор аренды. В случае постоянного пользования, заключается новый договор аренды.
И че (я про ППЗУ) тут продается? |
тю так я же написал выше как и за сколько.
в данном случае Собственник – Государство (не путай с балансодержателем, который есть либо плательщиком налога при постоянном пользовании либо плательщик аренды при аренде) продает право пользования за стоимость договора аренды и если надо с доплатой величины – Х
поэтому два варианта:
1. РС ППЗУ под недвижкой = Договор аренды (Нса в месяц на протяжении - Т лет) + Х, в случае если Нса меньше Рса
2. РС ППЗУ под недвижкой = Договор аренды (Нса в месяц на протяжении - Т лет), в случае если Нса равно Рса
то и другое легко посчитать дисконтированием.
т.е. никак не твое = 0
По другому:
в твоем примере Государство как было Собственником так им и осталось, но при этом оно стало получать (или поменяло плательщика) Аренду (доход), спрашивается за что? ответ за ППЗУ. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:44 |
|
Hard_Pragmatic и rudge, ребята, вы серьёзно или шутите, а я пропустил момент, где вы начали хохмить? Я, просто, сижу и думаю... писать ответ (боюсь, что в две строчки не уложусь, а, сейчас не совсем есть время и возможность сосредоточиться... может быть чуть позжее...) или это, всё же, шутка? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:45 |
|
| N.D. писал(а): |
Вот тут вы и допустили в рассуждениях фундаментальную ошибку
|
| N.D. писал(а): |
Модель расчета доходов по формуле (1), т.е. поступление аннуитетных платежей (PVA), совершенно эквивалентно варианту (2), т.е. Рса в месяц на протяжении Т лет.
Потому Спп(1)=Спп(2). |
Мало того! Спп(1)=Спп(2)= Спп(3)
я же как раз это и утверждаю! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:53 |
|
И еще:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| 2. С чей стороны рассматривается стоимость права пользования. |
Стоимость права всегда определяется для правообладателя, разве нет? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:56 |
|
| КовАл писал(а): |
Hard_Pragmatic и rudge, ребята, вы серьёзно или шутите, а я пропустил момент, где вы начали хохмить? Я, просто, сижу и думаю... писать ответ (боюсь, что в две строчки не уложусь, а, сейчас не совсем есть время и возможность сосредоточиться... может быть чуть позжее...) или это, всё же, шутка? |
ну дык, написано же
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Сложно о простом
|
а во-вторых для меня лично только сейчас стало открытием, то что ту величину которую я всю жизнь считали РС (имеется в виду капитализация разницы между рыночной и нормативной арендой) на самом деле такой не является, а она имеет инвестиционную базу оценки и составляет только часть РС ППЗУ |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 18:57 |
|
Коллега N.D.
Пардон
100000 баксов сегодня (разово), это (грубо) 60000 тех же баксов выплаченных равными частями по 10000 за Т = 10 лет при дисконте 10%
Через 10 лет 10000 = 4000
О чем Вы?
Добавлено спустя 1 минуту 51 секунду:
Витя
Вот я и говорю, праздновать чаще надо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2009 19:01 |
|
| N.D. писал(а): |
И еще:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| 2. С чей стороны рассматривается стоимость права пользования. |
Стоимость права всегда определяется для правообладателя, разве нет? |
ув. N.D. вы издеваетесь?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Стоимость права пользования рассматривается со стороны собственника этого права ибо он его реализует.
|
з.ы.Ув. N.D. если Вы еще не поняли я как раз больше поддерживаю Вашу позицию в споре с ув. Руджем |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
