< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Стоимость права аренды земельного участка

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Стоимость права аренды земельного участка

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 6, 7, 8 ... 10, 11, 12 След.

Автор

Сообщение

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 15:49

rudge писал(а):

На №1 При твоих новых условиях таже что и у тебя.

какие такие новые? ничего не менялось.

rudge писал(а):

На №2 В посте от Вт, 10 Фев 2009 11:56 я не говорю, что РС ППЗУ = 0, я говорю о том, как эту РС ППЗУ определять. Прочитай внимательно.

Это можно расценивать как уход от ответа?
Ладно, спрошу еще раз.
Напоминаю твое утверждение:

rudge писал(а):

…
Отсюда уважаемый коллега Hard_Pragmatic и мое = 0 (уточню, речь только о РС ППЗУ под недвижкой)
Помнится ты с сарказмом отнесся к такому моему выводу.

так как мой сарказм моё несогласие осталось до сих пор, то поэтому я прошу тебя обосновать свои слова примером с условиями, расчетами и цифрами, что бы выяснить кто из нас прав/не прав (и пожалуйста не надо перекрестных ссылок и уклончивых ответов, давай так сказать с «чистого» листа)

rudge писал(а):

PS: а у меня два экрана, на одном работаю или открываю доп. инет, на другом чисто инет. Так, что очень удобно и легко смотреть посты и не путаться. Smile

отличная позиция, мне удобно, а остальные пусть паряться

Добавлено спустя 2 минуты:

Борода писал(а):

Самое смешное, что вся эта фигня в бухучете никак не отражается и на финансовое состояние предприятия не влияет. Так что мы имеем схоластический диспут из цикла "сколько ангелов поместится на кончике иглы".

а что мешает предприятию купить и поставить на баланс нематериальный актив в виде права пользования зем.участком?

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 21:37

Hard_Pragmatic писал(а):

ставка аренды И время пользования т.е. условия Договора аренды также является СТОИМОСТЮ права пользования, просто представлена таким непривычным образом

мда... образ, действительно, не привычный... особенно, если вспомнить определение такого понятия, как стоимость

Цитата:

вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може
отримати продавець та може погодитися сплатити покупець;

я что-то не вижу тут слов "отримувати за деякий період часу та сплачувати за деякий період часу... есть только "отримати" та "сплатити"... ну ладно, пусть это будет твоя интерпретация стоимости... на самом деле я понимаю, что ты хочешь сказать, что арендодатель уступил арендатору право пользования объектом за право получать определенное количество платежей. Другое дело, что можно делать с такой интерпретацией стоимости я не знаю...

Hard_Pragmatic писал(а):

(И еще раз повторю, что в результате такого приведения Спп во всех моделях будет одинаковой).

конеШно эта величина в твоих трех моделях будет одинаковой... ты же определяешь одну и ту же величину, вот только назвать эту величину стоимостью права пользования арендодателя я бы поостерегся. Видишь ли, дисконтированные платежи по арендному договору не являются стоимостью права пользования арендодателя. Что бы тебе было понятней, я тебе приведу такой пример. Представь, что арендодатель знает, что рыночная арендная ставка составляет 10 грн./год, и вот он договаривается с арендатором №1 о передаче в аренду данного права на 2 года. Получается, что при і = 0,1 (от балды) стоимость его права пользования составит:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 = 10 + 9,09 = 19,09 грн.

Но он взял и передумал, и договорился с другим арендатором №2 на тех же условиях, но на срок 3 года. Тогда получается, что стоимость его права пользования составит:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн.

А тебе не кажется, что стоимость права пользования арендодателя не может меняться от возможности изменения срока передачи в аренду этого права? Короче говоря, ни твой вариант 1, ни твой вариант 2 с непривычным образом у стоимости Smile

, ни твой вариант 3 не являются способами определения стоимости права пользования арендодателя. На самом деле это стоимость конкретного договора аренды для этого арендодателя, для арендатора стоимость права пользования (или стоимость этого договора) будет равна 0 грн., поскольку из условия задачи арендная ставка 10 грн./год является рыночной арендной платой, т.е., в данном случае, доп. доход равен 0 грн.

Уважаемый, rudge, я смотрю, что мы не понимаем друг друга… лично я уже исчерпал аргументы, поэтому прекращаю попытки доказать Вам что либо по этой теме… так бывает… видимо каждый из нас останется при своем мнении… как говорится, сэ-ля-ви Smile

Единственное, для себя, попробуйте проанализировать тот пример, который я вам привел:

КовАл писал(а):

Представьте себе, что к Вам обратился Петя с просьбой посчитать рыночную стоимость его права пользования по договору аренды, в котором он, как арендатор, обязуется платить Васе 10 грн/мес. за земельный участок, арендная плата за который на рынке составляет 12 грн/мес. Право передачи данного участка в субаренду Петя имеет согласно этого же договора. Петя хочет получить кредит под этот договор. Разве Вы скажете Пете, что его право аренды не имеет рыночной стоимости из-за того, что Вася сдал ему участок не по рыночной арендной ставке? КонеШно нет, ведь именно поэтому данный договор и имеет положительную стоимость и може быть продан Васей кому либо другому. Т.е. только поэтому этому "кому либо" этот договор и будет интересен.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 23:30

КовАл писал(а):

Уважаемый, rudge, я смотрю, что мы не понимаем друг друга… лично я уже исчерпал аргументы, поэтому прекращаю попытки доказать Вам что либо по этой теме… так бывает… видимо каждый из нас останется при своем мнении… как говорится, сэ-ля-ви Smile

Единственное, для себя, попробуйте проанализировать тот пример, который я вам привел:

КовАл писал(а):

Уважаемый КовАл выделенное мною Вас не коробит?
И еще вопрос почему Вы так упорно при определении РС ПП держитесь за доходный подход? А попробуйте посмотреть на этот же актив с позиции сравнительного подхода. Что в таком варианте Вы будете опираться на данные которые Вам дали считая их рыночными или все таки проанализируете рынок? Вот об этом я и говорю.
Ситуация приведенная в Вашем примере наверняка есть и на рынке. Почему наверняка потому что не очень он этот рынок ПП активен в силу законодательной базы о которой я говорил ранее.
Но ведь стоимость частичных прав в сравнении может быть отличной от стоимости тех же прав просчитаных по доходу в конкретном (приведенном Вами примере) случае.

ЧОД = 12 - 10 = 2 и далее Спп = 2/0,1

Данный вариант говорит лишь о желании продть свое ПП по 2/0,1.

А теперь давайте посмотрим, что нам говорит РЫНОК подобных активов. ПП. (так должен рассуждать оценщик)

А анализ рынка доходности (раз идет речь о доходном подходе) от продажи частичных прав (ПП) показал, например, что дельта (ЧОД) составляет в среднем (по медиане, моде) 1,5, а не 2 как в Вашем примере, основном на данных полученных от заказчика оценки.

Что теперь получается

Спп = 1,5/0,1

По Вашему 2/0,1 = 1.5/0,1 ?

Теперь еще вопрос. В каком варианте Спп рыночное?

Ну и естественно, анализ и расчет по сравнению аналогичных Спп на рынке.
Ну и в итоге согласование результатов.

Далее рассуждать не буду, так как считаю Вы и сами разберетесь.
Все.
Удачи.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 13:46

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Цитата:

согласен, что-то не то, тогда просто назовем эти варианты способы оплаты права пользования (одного и того же), которые, как известно, оценщик должен учесть при расчете стоимости.

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

(И еще раз повторю, что в результате такого приведения Спп во всех моделях будет одинаковой).

как ты там говорил не прикалываюсь ли я? точно так я хочу тебя спросит а ты?

КОНЕЧНО ЖЕ стоимость права пользования должна меняться от срока пользования!!!!!!
В этом и заключается специфичность объекта оценки – права пользования, что он этот объект характеризуется ДВУМЯ основными стоимостиобразующими характеристиками:
1. объем прав
2. СРОК предоставления этих прав

КовАл писал(а):

Короче говоря, ни твой вариант 1, ни твой вариант 2 с непривычным образом у стоимости Smile

я вижу, что мы по-прежнему безрезультатно толчемся вокруг вопроса с чей стороны рассматривать объект оценки и чей он ваще и т.д. и т.п.
опять я крепко задумался над этим и рожаю очередную мысль:
мы всегда путаемся в объекте, в моменте оценки, и самое главное забываем про Михайлу Ломоносова с его принципом «что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому»

Попробую пояснить.
Начнем с пресловутого ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО дохода, о каком дополнительном доходе может быть речь при расчете Рыночной стоимости?

КовАл писал(а):

для арендатора стоимость права пользования (или стоимость этого договора) будет равна 0 грн., поскольку из условия задачи арендная ставка 10 грн./год является рыночной арендной платой, т.е., в данном случае, доп. доход равен 0 грн.

А тебе не кажется, что это тоже самое что сказать:
для покупателя стоимость Здания будет равна 0 грн., поскольку из условия задачи он его купил по рыночной стоимости, т.е., в данном случае, если он захочет продать это Здание то доп. доход равен 0 грн? Smile

Очередной наглядный пример.
Есть Собственник Объекта «А» (С) есть покупатель (П).
С и П решают произвести сделку купли-продажи Объекта «А», оценщик насчитал что РС Объекта «А» = РСА
Результат сделки:
С - не имеет Объект «А», имеет сумму денег = РСА
П - имеет Объект «А», не имеет сумму денег = РСА

И вот теперь самое интересное!!!!! Та-да-да-да!!!!! - в денежном выражении у каждого участника сделки Баланс = 0 (привет Михайло!)

Дальше развиваем ваш любимый вариант: П решает продать Объект «А», находит П2 и ….. дальше всё тоже самое:
они решают произвести сделку купли-продажи Объекта «А», оценщик насчитал, что РС Объекта «А» = РСА (ведь вы говорите и моделируете про один и тот же момент времени)
Результат сделки:
П - не имеет Объект «А», имеет сумму денег = РСА (Баланс =0!)
П2 - имеет Объект «А», не имеет сумму денег = РСА (Баланс =0!)

и т.д. и т.п.

Так, что друзья мои если вы говорите про дополнительный доход отличный от нуля, то это значит, что где-то на предыдущем этапе появилась НЕ РС и надо срочно искать и считать стоимость «хвостиков». А если доп. доход = 0, то это гуд и хорошо, просто надо пристальней взглянуть на Объект оценки и правильно его идентифицировать.

Кто хочет, может поупражняться в сведении баланса к нулю и для нашего случая, вот данные:

Есть Собственник Объекта «А» (С) есть покупатель (П).
С и П решают произвести сделку купли-продажи права пользования Объектом «А» на срок – Т, варианты сделки и её оплаты:

1. Договор – «Купли-продажи». Оплата = Спп
2. Договор – «Аренды-Рын». Оплата = (Рса/мес. на протяжении срока – Т).
3. Два договора:
а) Договор – «Аренды-Нормат.» Оплата = (Нса/мес. на протяжении срока – Т).
б) Договор –«Купли-продажи-Нормат». Оплата (точнее доплата) = (Спп – Стоимость договора «Аренды-Нормат»)

Serg100

Сообщения: 183

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 15:09

Почитайте будет интересно Very Happy

http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=93198&cat_id=37202

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 17:43

Уважаемый Serg100
БОЛЬШОЕ СПАСИБО.

Думаю коллеги которые утверждают, что применение не рыночных данных в своих расчетах по определению РС ППЗУ, при существующем законодательстве, прочитав проект изменения Методики, поймут свою не правоту.
Наконец то законодатели поняли, что надо определять ППЗУ не просто рыночную стоимость ППЗУ, которое продать невозможно, а скажем так, специальную, для каждого субъекта рынка. И естественно вносят изменение в Методику. Ведь практически узаконивается то, что мы и делали, называя полученный результат РС ППЗУ, при этом четко говорится какая стоимость определена в каждом конкретном варианте.
Жаль только дядю майора. Не к чему придраться будет.

PS: к стати, уважаемые Hard_Pragmatic, КавАл и N.D., прочитав проект изменения Методики, думаю Вы поймете, откуда у меня РС ППЗУ = 0 при сегодняшнем законодательстве.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:05

а у меня изображение формул не отображается... Sad

а у вас?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:24

zanoza писал(а):

а у меня изображение формул не отображается... Sad

а у вас?

Тоже
Но они то не новые.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:34

Мда... ну давайте еще раз.

Hard_Pragmatic писал(а):

Hard_Pragmatic, думаю, что тут нужно понять одну веСЧь, право пользования арендатора и право пользования арендодателя (собственника) это активы, которые ничем не связаны друг с другом... это два разных актива, которые не зависят друг от друга (стоимость одного не зависит от стоимости другого), наличие которых подтверждается разными документами и формируются эти активы по-разному... поэтому оставь Михайлу в покое... пусть почивает с миром.

Давай по порядку...

СТОИМОСТЬ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ (СОБСТВЕННИКА).
Назовем эту стоимость стоимостью права пользования собственника – СППс, а, соответственно, право пользования собственника – ППс.

Откуда оно (ППс) берется, каким документом фиксируется и что собой представляет.

ППс возникает в случае приобретения объекта в собственность, т.е. собственник получает пучок БЕССРОЧНЫХ прав: право пользования, владения и распоряжения. Фиксируется это ДОГОВОРОМ КУПЛИ ПРОДАЖИ и т.д.

Важный момент!
Возник актив – право собственности и, как составная часть этого актива, еще один актив – право пользования собственника (ППс).

Соответственно стоимость объекта (права собственности) будет равна сумме стоимостей, выше указанных прав, а уже СППс, соответственно, может быть определено, как
СППс = СПС – СПВ – СПР
СППс – стоимость права пользования собственника
СПС – стоимость права собственности
СПВ – стоимость права владения
СПР – стоимость права распоряжения

Итог.
Откуда оно (ППс) берется – появляется при переходе права собственности на имущество от продавца к покупателю.
Каким документом фиксируется – договором купли-продажи и т.д.
Что собой представляет – право получать доход (рассматриваем с точки зрения дохода) от использования объекта, находящегося в собственности.

СТОИМОСТЬ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДАТОРА
Назовем эту стоимость стоимостью права пользования арендатора – СППа, а, соответственно, право пользования арендатора – ППа.

Откуда оно (ППа) берется, каким документом фиксируется и что собой представляет.

ППа возникает в случае подписания между собственником и арендатором договора аренды, т.е. собственник передает, а арендатор получает право пользоваться данным имуществом НА ОПРЕДЕЛЕННОЕ ВРЕМЯ! Т.е. собственник не передает арендатору свое бессрочное право пользования СППс, он передает арендатору право пользоваться имуществом на ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК! Так возникает ППа. Фиксируется это право ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ.

Важный момент!
Возник актив – право пользования арендатора (ППа)

Теперь о стоимости этого ППа., т.е. об СППа.
Предположим, что согласно договора аренды, арендатор может передать своё право аренды другому лицу (субарендатору), т.е. он может своё право арендовать данное имущество по цене, указанной в договоре (например, 10 грн/год) продать третьему лицу. Продать это право он хочет по рыночной стоимости.

Далее специально для rudge.
Если он захочет оценить его с помощью сравнительного дохода, то ему нужно будет найти аналоги с такой же арендной ставкой в договоре (изменить её он не может) и с таким же сроком аренды. Он не будет определять рыночная или нет арендная ставка у него в договоре… это не имеет значения. У него есть договор с прописанными в нем условиями, и он хочет его продать, а для этого определить РЫНОЧНУЮ стоимость ДАННОГО договора для себя. Т.е. он выставил этот договор на рынок, как обычный продавец имущества и смотрит, кто ему больше за него даст денег… он его (договор аренды или своё право по этому договору, как Вам будет удобно) продает по рыночной цене. Еще раз обращаю Ваше внимание, что актив, который продается – право пользования арендатора (ППа) и хотя сформировалось это право при подписании договора аренды на базе не рыночной арендной ставки, арендатор не обязан продавать это право по не рыночной стоимости. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос:

rudge писал(а):

Спп = 1,5/0,1
По Вашему 2/0,1 = 1.5/0,1 ?
Теперь еще вопрос. В каком варианте Спп рыночное?

Я отвечу, что в обеих вариантах это рыночная стоимость. Просто в первом варианте это рыночная стоимость договора №1, в котором разница между прописанной в договоре арендной ставкой и рыночной арендной ставкой составляет 1,5, а во втором варианте, рыночная стоимость договора №2, где эта разница составляет 2. Поймите, что эти два договора – два разных актива, как две квартиры, расположенные в одном доме, на одном и том же этаже, в одинаковом состоянии, но с разной площадью.

Теперь о том, как определяется стоимость ППа. Как и записано в методике определяется она путем дисконтирования разницы между арендной ставкой в договоре и рыночной арендной ставкой. Т.е. если арендатор имеет дополнительный доход в течении трех лет, например
110 (рыночная ар. ставка) – 100 (ставка в договоре) = 10 (доп. доход)
Он его продисконтирует и получит рыночную стоимость своих прав по этому договору. Например:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн.
Затем, он выставит его на рынок по стоимости 27,35 грн и продаст его субарендатору.
Если же ставка в договоре будет рыночной, то доп. доход арендатора составит:
110 (рыночная ар. ставка) – 110 (ставка в договоре) = 0 (доп. доход)
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос

Hard_Pragmatic писал(а):

Ты путаешь «куплено по рыночной стоимости» и «арендная ставка в договоре равна рыночной». Дело в том, что в случае «арендная ставка в договоре равна рыночной» у арендатора не возникает никакого доп дохода, поэтому, покупать этот актив а арендатора никто не будет. Еще раз поясню, что для того, что бы актив имел стоимость, он должен приносить выгоды, а если в договоре аренды указана рыночная арендная ставка, т.е. доп. доход 0 грн., то продать такой договор субарендатору можно только за 0 грн. Зачем ему покупать дороже, чем 0 грн такой договор, если он может, ничего не покупая, арендовать точно такое же имущество по такой же ставке? Другое дело, что когда мы будем говорить о продаже этого договора собственником (арендодателем), то увидим, что этот самый договор уже будет иметь стоимость, но в том случае продаже уже будут подлежать права собственника (арендодателя) по этому договору, а не арендатора. Эти права (право получения дохода по данному договору аренды) будут еще одним активом, который, так же, как и предыдущие два актива (ППс и ППа) будут иметь СВОЮ рыночную стоимость (стоимость договора аренды для собственника (арендодателя)), но об этом ниже.

Итог.
Откуда оно (ППа) берется – появляется при временном переходе права пользования имуществом от собственника (арендодателя) к арендатору.
Каким документом фиксируется – договором аенды.
Что собой представляет – право получать доход (рассматриваем с точки зрения дохода) от использования объекта, находящегося в пользовании.

А теперь давай вернемся к правам собственника (арендодателя). Давай поговорим о праве получения дохода по данному договору аренды и его стоимости – стоимость договора аренды для собственника (арендодателя), назовем это СДАс. Сразу определимся, что СППс это не стоимость договора аренды для собственника (арендодателя) (СДАс), т.к. СППс – бессрочно, а право получать фиксированный доход по данному договору – имеет органичный срок. Давай предположим, что собственник решил продать такой договор аренды. Как он будет определять его стоимость (СДАс)? Естественно он продисконтирует доходы от этого договора, вот и всё. Смотрим, как это будет выглядеть в выше описанном примере:
100 (ставка в договоре) на три года.
100/(1+0,1)^0 + 100/(1+0,1)^1 + 100/(1+0,1)^2 = 100 + 90,9 + 82,6 = 273,5 грн.
Получается, что стоимость договора аренды для арендодателя (СДАс) = 273,5 грн.

Ну что, теперь давай сравним стоимости одного и того же договора, только для разных людей, арендатора и собственника (арендодателя):
Для собственника (арендодателя) – 273,5 грн. (СДАс)
Для арендатора – 27,35 грн.(СППа)
Что касается СППс, то как его определить на практике я не знаю.

Цифры разные, что и естественно, поскольку выгоды от одного и того же договора у данных субъектов рынка тоже разные.
Тут, конечно, прослеживается следующая зависимость, чем больше стоимость данного договора для собственника (арендодателя), тем меньше она для арендатора. Кажется, что я противоречил себе, когда говорил, что

КовАл писал(а):

право пользования арендатора и право пользования арендодателя (собственника) это активы, которые ничем не связаны друг с другом... это два разных актива, которые не зависят друг от друга (стоимость одного не зависит от стоимости другого), наличие которых подтверждается разными документами и формируются эти активы по-разному...

но, здесь нет никакого противоречия, поскольку, как я уже писал выше

КовАл писал(а):

СППс это не стоимость договора аренды для собственника (арендодателя), т.к. СППс – бессрочно, а право получать фиксированный доход по данному договору – имеет органичный срок.

rudge писал(а):

PS: к стати, уважаемые Hard_Pragmatic, КавАл и N.D., прочитав проект изменения Методики, думаю Вы поймете, откуда у меня РС ППЗУ = 0 при сегодняшнем законодательстве.

лично я не понял... может дадите ссылку?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:44

Serg100 писал(а):

Почитайте будет интересно Very Happy

http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=93198&cat_id=37202

Уважаемый КовАл
Дык вот она, смотри выше.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:53

Цитата:

Но они то не новые.

ну я так и подумала.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 22:02

Уважаемый КовАл
То о чем Вы пишите, практически, в некоторых Ваших суждениях, повторяет проект который Вы прочитаете.

Теперь по поводу этого.

КовАл писал(а):

Мда... ну давайте еще раз
........
Далее специально для rudge.
Если он захочет оценить его с помощью сравнительного дохода, то ему нужно будет найти аналоги с такой же арендной ставкой в договоре (изменить её он не может) и с таким же сроком аренды. Он не будет определять рыночная или нет арендная ставка у него в договоре… это не имеет значения. У него есть договор с прописанными в нем условиями, и он хочет его продать, а для этого определить РЫНОЧНУЮ стоимость ДАННОГО договора для себя. Т.е. он выставил этот договор на рынок, как обычный продавец имущества и смотрит, кто ему больше за него даст денег… он его (договор аренды или своё право по этому договору, как Вам будет удобно) продает по рыночной цене. Еще раз обращаю Ваше внимание, что актив, который продается – право пользования арендатора (ППа) и хотя сформировалось это право при подписании договора аренды на базе не рыночной арендной ставки, арендатор не обязан продавать это право по не рыночной стоимости. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос:

rudge писал(а):

Спп = 1,5/0,1
По Вашему 2/0,1 = 1.5/0,1 ?
Теперь еще вопрос. В каком варианте Спп рыночное?

Коллега, похоже Вам надо отдохнуть.
Я выделил ошибку которая ввела Вас в подобные рассуждения.
Уточню, разница в ЧОД (1,5 и 2) это для единичного показателя (кв м), а не всего объекта ПП (квартиры в Вашем).
И зачем искать с такой же арендной ставкой в договоре важно, что стоимость ПП единичного кв м, естественно с учетом периода (в сравнении делается поправка на этот фактар), соответствует РС.

Прочитайте проект и Вы поймете, в чем разность наших суждений и подходов.

Добавлено спустя 11 минут 24 секунды:

Уважаемый КовАл пишет
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос

Обидно как то. Crying or Very sad

Ведь ранее, Вы меня вместе с коллегой Hard_Pragmatic-ом, готовы были на дыбу посадить за крамольное суждение. Shocked

Похоже на мелкий плагиат. Mad

Ну да ладно прощаю Smile

Hard_Pragmatic
А все таки она круглая Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 09:16

rudge писал(а):

Уважаемый КовАл пишет
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос

Обидно как то.
Ведь ранее, Вы меня вместе с коллегой Hard_Pragmatic-ом, готовы были на дыбу посадить за крамольное суждение.
Похоже на мелкий плагиат.
Ну да ладно прощаю

Спасибо огромное, но уважаемый, rudge, я Вам пытаюсь сказать, что стоимость ПП арендатора может быть рыночной, а не то, что она не может быть равна 0. Она может быть и 0 грн и 1 грн., и 2 грн., и т.д., и всё это может быть рыночной стоимостью не смотря на то, что для этого в договоре аренды может быть указана не рыночная арендная ставка.

rudge писал(а):

всё... отдыхаю... я уже не знаю, как еще сказать, что отличная от 0 грн. величина стоимости права пользования арендатора создается разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды, и когда это право создается (в результате подписания такого договора аренды) оно может быть оценено по рыночной стоимости.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 10:25

Не понимаю победного настроения уважаемого rudge...
Очень удобно очередную страницу дискуссии просто отрицать рыночную базу оценки права аренды и игнорировать приведенные аргументы (в частности, относительно учета платы за землю).
Кроме того, по ссылке Держкомзема нерыночные виды стоимости упомянуты в части применения результатов торгов как объектов сравнения в сравнительном подходе. Это и так понятно: результат аукциона = специальная (инвестиционная или еще какая-то) стоимость, а совсем не рыночная.
К логике расчета доходным подходом это не имеет никакого отношения.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 11:04

КовАл писал(а):

...............................
Спасибо огромное, но уважаемый, rudge, я Вам пытаюсь сказать, что стоимость ПП арендатора может быть рыночной, а не то, что она не может быть равна 0. Она может быть и 0 грн и 1 грн., и 2 грн., и т.д., и всё это может быть рыночной стоимостью не смотря на то, что для этого в договоре аренды может быть указана не рыночная арендная ставка.

rudge писал(а):

Уважаемій коллега, ну будьте Вы корректны.
Я не говорил о том, существует или нет РС, я говорил о РС=0. Не приписываете мне то, чего я не говорю (вчитайтесь в то, что выше).

Далее, я полностью согласен с Вами и естественно с НС что, (ваше же) "...величина стоимости права пользования арендатора создается разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды"

Но я говорю и отстаиваю то, что "...величина стоимости права пользования арендатора" созданная "разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды (уточню) рассчитанной по алгоритму" - не может быть рыночной в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные. При этом нас заставляют писать, что такая стоимость есть РЫНОЧНАЯ.

Эту проблему как раз и пытаются решить законодатели путем внесения поправки в Методику, в которой уже четко прописали ху из ху.
Неужели это так сложно.

Вот из преамбулы к проекту.
Для оцінки вартості інтересу орендаря може також бути застосований методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу права оренди. Відповідно до нього вартість права оренди для орендаря (орендарів) визначається на рівні ринкових цін продажу права оренди подібних земельних ділянок (у тому числі і на земельних торгах) з урахуванням розбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати продажу; місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки; строку оренди.

Застосування цього методичного підходу має певні застереження. По-перше, значна частка земельних ділянок, що перебуває в оренді - це землі державної та комунальної власності, на які чинним законодавством накладена заборона щодо їх відчуження орендарем, що суттєво звужує ринок права оренди та відповідну інформаційну базу про продажі цього права.
По-друге, продаж права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності здійснюється під впливом ряду неринкових факторів, що мають обумовлений суб’єктивний характер.
Ця обставина унеможливлює дотримання вимоги порівнянності умов продажу при визначенні ринкової вартості права оренди (інтересу орендаря).

Цим зумовлені пропоновані зміни до Методики, які, при послідовному дотриманні відповідальними державними органами процедури, що забезпечує незалежність оцінки, дозволить включати ціни продажів аукціонів як інформаційну базу оцінки за умови їх відповідності ринковим (типовим) інтересам покупців.
(выделено мною)

Далее следуют примеры расчетов старотовой стоиимости на аукцион с целью продажи ППЗУ по РС.

Вчитайтесь коллега.

А то, о чем я говорию (ЧОД рс - ЧОД дог.арены ПО РС) априори, в идеале не может быть (ну не выгодно это).
А так, как РС не допускает использование данных основанных на каких либо ограничениях, допущениях, доп. условиях и т.д и т. п.., то и ЧОД дог.аренды ДОЛЖЕН БЫТЬ (по требованиям/условиям к РС) РАВЕН ЧОД рс

Вы можете сказать, что в реалии то есть рынок продажи ППЗУ. Уточню в следствии разности расчетной аренды и рыночной.
Да, не спорю, есть и по этим данным можно просчитать стоимость такого права применяя подходы присущие расчету РС сравнение и доходный. НО, в силу не соответствия данных условиям РС, такая стоимость не будет РЫНОЧНОЙ по существующим законодательным актам.
И в силу СЕГОДНЯШНИХ требований Методики оценщик не имеет права применять ее при поставленной задаче по определению РС ППЗУ.

Дабы привести Методику к реалиям законодатель предложил

В ринковій вартості земельної ділянки вартість інтересу власника до її передачі в оренду (користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію) визначається сумою поточної вартості періодичних грошових потоків (чистого операційного доходу) від плати, визначеної договором оренди (користування) для даної земельної ділянки, та поточною вартістю реверсії:

и

Вартість права оренди для орендаря (орендарів) чи користувача (користувачів) в ринковій вартості земельної ділянки визначається як поточна вартість додаткового доходу, розмір якого відповідає різниці між ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним доходом від плати, визначеної договором оренди (користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію).

Обратите внимание:
1. В понятии "Вартість права оренди" нет слова - РЫНОЧНОЙ
2. "Вартість права оренди" рассчитывается для обоих субъектов сделки при том на разных данных присущих каждому из них.
Ну не может РС одного и того же быть разной для обоих (каждого) из частников рынка.
3. из определения ЧОД убрано требование рассчитывать только на данных рынка. Допустили использование "плати, визначеної договором оренди".

Как видите, даже здесь не говорится, что стоимость определенная по новым предлагаемым алгоритмам, есть рыночная.
А Вы пытаетесь, что то доказать.
Пардон коллега.
КАТЕГОРИЧЕСКИ ПРОТИВ.

Другое дело если исходить из логики операторов рынка ППЗУ, то им действительно по барабану РС не РС. Если продается то можно купить.
И это ППЗУ имеет свою стоимость. И тут я на Ваше стороне коллега КовАл. Она, как на меня, больше отвечает Украинскому понятию РС чем думает чиновник.
Но мы к сожалению, вряд ли докажем это дяде майору.
Мое ПРОТИВ, коллега, только по тому, что мы ведем (обязаны?) полемику в рамках действующих Методик и НС. Или если не в этих рамках то обязательно уточнять это. Ибо не все читающие нас в курсе Методик и НС (я о не оценщиках)

Думаю Вас это удовлетворит

Добавлено спустя 18 минут 23 секунды:

N.D. писал(а):

Уважаемый коллега N.D.
Я не отрицаю я уточняю, где РС,а где не РС. Думаю это разные понятия.
Ваше "...игнорировать приведенные аргументы (в частности, относительно учета платы за землю). Shocked

Пардон коллега не надо делать из меня идиота.
Налог на ЗУ я отнимал от дог аренды (если он был) еще 5 или 6 лет назад.

Вы пишите
"Кроме того, по ссылке Держкомзема нерыночные виды стоимости упомянуты в части применения результатов торгов как объектов сравнения в сравнительном подходе. Это и так понятно: результат аукциона = специальная (инвестиционная или еще какая-то) стоимость, а совсем не рыночная. (мое, в идеале аукцион определяет РС объекта продажи)
К логике расчета доходным подходом это не имеет никакого отношения.

Вы это серьезно?
Там всего две формулы и те из доходника.
Shocked

PS: Да не "победное настроение", мы че на войне, а осознание своей правоты, прежде всего для себя, и появившегося ВЫСОКОГО подтверждения ее.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 6, 7, 8 ... 10, 11, 12 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме