| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 10:13 |
  |
| Серый писал(а): |
Ну вроде на сегодня пока все. Хард, если что-свистите 
|
а чё свистеть, пока я тотальный плюс к твоему выступлению
другое дело, что в ответ я вижу точно такую же аргументацию, как и я раньше … с путаньем базовых понятий и принципов…
rudge , один вопрос: если в расчете доходным подходом участвуют помимо доходов расходов еще и ИНВЕСТИЦИИ то этот расчет может относиться к расчету РС или только к расчету Инвес.стоимости? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 10:25 |
|
| rudge писал(а): |
| И все это при том что лично знаком с мером и некоторыми замами, с одним из, в одном классе учился. |
Это не гарантирует ускорения процесса, потому что
| rudge писал(а): |
| мы не в Германии |
и для того, чтобы колеса катились быстро, их нужно смазывать чаще и гуще. Наверное, Вам не сильны это было надо или стоимость смазки превышала прогнозируемый эффект, раз все по закону делали. Для пущего соблюдения законов, еще бы в суд на них подали за несоблюдение сроков рассмотрения заявлений и выдачи документов.
Если бы все девелоперы поступали так как Вы, они бы уже давно в трубу вылетели.
Теперь по поводу антенны. Сравните эффект от антенны высотой в 7 метров и 71 метр. Наверное, они будут разными. И почему-то операторы стремяться залезть на самое высокое здание или сооружение. К чему бы это? А за дополнительно полученный эффект, образованный при залезании на 64 метра высоты нужно платить.
Теперь по поводу инвестиционной стоимости. В своих рассуждениях я опирался исключительно на эффект с точки зрения рынка, а не эффект с точки зрения пожеланий конкретного инвестора. Поэтому речь идет исключительно о рыночной стоимости, а никак не инвестиционной. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 11:28 |
|
| Серый писал(а): |
| А за дополнительно полученный эффект, образованный при залезании на 64 метра высоты нужно платить. |
Очень занимательная дискуссия!
По поводу цитаты. Практически можно сосчитать по пальцам антенны, построенные с земли, на территории города. (В Париже и Москве знаменитые вышечки такие). Почти все антенны размещены на крышах домов. Реально, их владельцы потратили намного меньше денег, чем они возводили бы их с земли. А нельзя ли эту разницу посчитать как право пользования крышей, некий бонус в виде уменьшения затрат на строительство или как доп.доход? В общем, надеюсь, что вы меня поняли. |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 15:41 |
|
Коллеги ну опять Вы все в кучу свалили.
Все то, о чем Вы говорите по НЭИ, справедливо, но для ЗУ.
Я же, веду речь о здании как улучшении ЗУ.
Да, для ЗУ делается анализ НЭИ с учетом виртуального строительства (а при необходимости и затрат на снос существующего здания) улучшения в пределах градостроительной документации которое приведет стоимость ЗУ к максимуму. И это не оспаривается.
А вот если вести речь о НЭИ для здания то тут недопустимо менять его функцию. Если склад то склад, магазин то магазин и т.п. Ведь везде в НС говорится о "подібном" объекте. Ну никак склад не может быть "подібним" магазину.
Уважаемый Серый
"Сравните эффект от антенны высотой в 7 метров и 71 метр."
Отвечаю, эффект от использования антенны 71 метров на ЗУ и 7 метров на крыши здания высотой 64 метра ОДИНАКОВ. Так что "... за дополнительно полученный эффект..." тут никто ничего не платит. Его нет. Есть эффект снижения затрат на строительство (71м). Хотя может и очень сомнительный в силу постоянного платежа за аренду крыши.
А почему на крыше коллега irenka Вам ответила.
| irenka писал(а): |
| Серый писал(а): |
| А за дополнительно полученный эффект, образованный при залезании на 64 метра высоты нужно платить. |
Очень занимательная дискуссия!
По поводу цитаты. Практически можно сосчитать по пальцам антенны, построенные с земли, на территории города. (В Париже и Москве знаменитые вышечки такие). Почти все антенны размещены на крышах домов. Реально, их владельцы потратили намного меньше денег, чем они возводили бы их с земли. А нельзя ли эту разницу посчитать как право пользования крышей, некий бонус в виде уменьшения затрат на строительство или как доп.доход? В общем, надеюсь, что вы меня поняли. |
Вообще то можно. Но я не думаю что собственника крыши волнует эта разница. Его больше интересует стоимость своей крыши, что бы рассчитать арендную ставку (особенно гос имущество).
Разве что в плане определения инвестиционной стоимости проекта установки антенны для ее собственника.
Но это с другой ветки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 16:21 |
|
Тогда можно ли посчитать крышу как пол, т.е. территория, место для аренды, учитывая, естественно, местоположение?
Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:
Или как ст-ть 1 кв. м. в этом же здании? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 16:33 |
|
Ну раз эффекта нету, так и ставьте свою антенну на землю и покрывайте два ближайших дома. А через два еще одну антенну поставите и т.д.
И вообще, по поводу определения стоимости под размещение антен для мобильной связи мы уже обсуждали в ветке про трубу. И получится интересная картина: одна и та же антенна, но размещенная на разных объектах будет иметь различный уровень арендной платы. Как по мне - нонсенс. оператора интересует не то, на чем стоит антенна, а высота этого объекта дабы иметь большую площадь покрытия. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 13 Янв 2009 16:43 |
|
Теоретически владельцев здания никогда не посещала даже мысль о получении дохода со сдачи крыши в аренду. Это, так сказать, неожиданный бонус. Если они загнут аренду, могут лишиться предложения. Так что я думаю, что крыша стоит не дороже пола. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 18:00 |
|
К вопросу о применении ЛНЭИ с изменением фунции здания.
В пятницу или субботу, по Тонису, не отрываясь, смотрел (жаль не с начала) передачу про причины которые привели к разрушению, почти мгновенному, торгового комплекса в южной Кореи.
В кратце основная причина.
После возведения первого этажа заказчик пожелал изменить фунцию здания с офисного под торговый центр. Строительная фирма, посмотрев "рисованный проект", которым внесено несколько изменений связанных с ликвидацией перегородок, оборудованием проемов в меж этажных перекрытиях для эскалаторов, достройкой еще одного этажа под ресторан (5-й), изменения системы кондиционирования с офисного варианта на торговый (по стандартом), отказалась от проведения таких работ, сославшись на необходимость разборки построенного этажа, усиления фундаментов, стоек, перекрытия и внесение соответствующих изменений в новый проект.
Заказчик нанял другую фирму которая закончила строительство. Торговый центр проработал 5 лет и 5 месяцев. Около 600 погибших.
Кроме вышеназванных причин при изменении функции не было учтено вес товара, торгового оборудования и оборудования ресторана, вес кондиционеров и вес количества посетителей (покупателей).
Смотрел и думал о том, как легко некоторые оценщики, за частую под давлением чиновников от ФГИ, проводят оценку, грубо, цеха в 3 этажа по функции магазина исходя из ЛНЭИ.
А че, площадь помещений ведь позволяет организовать торговлю.
Позвольте коллеги напомнить. (не в обиду)
ЛНЭИ это;
- физически (функционально) возможно;
- экономически целесообразно;
- и юридически разрешено.
И если хоть один из этих "постулатов" дает отрицательный результат по отношению к ОБЪЕКТУ оценки, то такое ЛНЭИ не является таковым.
Остаюсь при своем мнении.
Магазин = магазин, склад = склад, офис = офис. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 19:18 |
|
ну склад под офис проще переделать, чем наоборот...
правда размещение склада далеко не всегда может быть удобно для размещения офиса...
а, вообще, коллега, Вы меня навели на мысль о том что можно от любой "переделки" здания/помещения отказываться со ссылкой на отсутствие технического обоснования возможности такой реконструкции... приводя пример "відомі факти руйнування конструкцій будівлі після реконструювання та зміни функціонального призначення будівлі, що приводило до загибелі значної кількості людей"...даже со ссылками
т.е. в разделе анализ НЭИ пишем:
"поскольку заказчиком не предоставлены документы подтверждающие техническую (физ., функц.) возможность переоборудования (реконструкции) здания (помещений) в ..., то наилучшим эффективным использованием ОО является уже существующее использование, а именно ..... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 20:02 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
т.е. в разделе анализ НЭИ пишем:
"поскольку заказчиком не предоставлены документы подтверждающие техническую (физ., функц.) возможность переоборудования (реконструкции) здания (помещений) в ..., то наилучшим эффективным использованием ОО является уже существующее использование, а именно ..... |
ага, а потом можно еще круче написать:
| Цитата: |
поскольку заказчиком не предоставлены аналоги для своего объекта, то метод аналогов не применялся
|
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 20:40 |
|
м-да.. и упвс не дал почитать... и аренду в районе размещения ОО проанализировать...
скажи Прагматик ведь не даром... достаются такие документы... и что прикажете их самому оплачивать? а вот реально, где доказательства того что тот или иной объект МОЖНО переоборудовать...? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 21:26 |
|
Ребята не надо ёрничать.
Вопрос то серьезный и не стоит своими постами доводить его до абсурда.
(Все то что написано ниже рассматривается аспекте определения РС)
Теоретически все можно сделать.
Если Вы готовы имеете соответствующие знания, опыт в проектировании, если вы сможете создать и утвердить в ГАСке проект под свое ЛНЕИ, если вы сможете учесть все затраты на реконструкцию под Ваше ЛНЭИ, то и флаг Вам в руки. Считайте. Практически это возможно. Может после всей проделанной работы за 3 копейки Вы сможете обосновать плюсом 2% - 10% доп дохода, то вспомните о поправках которые сведут на 0 все Ваши усилия.
К стати если исходить из трех вариантов расчета, затратка, сравнение и доходный, то по Вашей логике, во всех трех надо брать за аналог тот, который, по Вашему мнению, а не по фунции закрепленной в документации, отвечает Вашему ЛНЭИ. Абсурд.
Расшифрую
По ЛНЕИ оценщик считает, что склад надо рассчитывать как магазин, ибо его доходность выше.
Тогда в затратном надо брать УПВС по зданию магазина, в сравнении аналоги тоже магазина, ну и естественно в доходнике ставки аренды по магазину.
Повторю АБСУРД. В итоге получим стоимость совсем другого объекта.
Вот Андрей Вы пишите
"....мысль о том что можно от любой "переделки" здания/помещения отказываться со ссылкой на отсутствие технического обоснования возможности такой реконструкции..."
Уточню, не "отказаться", а не придумывать свое, не присущее зданию, как объекту оценки, в МОМЕНТ оценки. Переделают, под Ваше ЛНЭИ, своими глазами увидите и зафиксируете на видио, то что оцениваете, тогда и и считаете по факту.
Или Вы коллеги в состоянии учесть возможность переделки здания под Ваше ЛНЭИ?
Может Вы с ходу при осмотре и ознакомлении с документацией (как правило БТИ) определите несущую способность фундаментов, грунтов под ними?
Давайте Давайте.
PS: К стати данные по несущее способности грунтов надо учитывать и при определении ЛНЭИ при оценке ЗУ.
Не ужели на форуме нет ни одного специалиста строителя дабы услышать его мнение? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пн, 16 Мар 2009 21:45), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 21:44 |
|
| rudge писал(а): |
К стати если исходить из трех вариантов расчета, затратка, сравнение и доходный, то по Вашей логике, во всех трех надо брать за аналог тот, который, по Вашему мнению, а не по фунции закрепленной в документации, отвечает Вашему ЛНЭИ. Абсурд.
Расшифрую
По ЛНЕИ оценщик считает, что склад надо рассчитывать как магазин, ибо его доходность выше.
Тогда в затратном надо брать УПВС по зданию магазина, в сравнении аналоги тоже магазина, ну и естественно в доходнике ставки аренды по магазину.
Повторю АБСУРД. В итоге получим стоимость совсем другого объекта.
|
вот уж действительно АБСУРД, особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике.
з.ы. вот смотрю из окна на хозблок (мусорник) в моем дворе, который переделан в магазинчик, и так себе отчетливо представляю, как в случае оценки я в доходнике буду брать арендный ставки исключительно для помещений для хранения веников и ведер  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 22:03 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
вот уж действительно АБСУРД, (дык и я об этом же) особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике.
з.ы. вот смотрю из окна на хозблок (мусорник) в моем дворе, который переделан в магазинчик, и так себе отчетливо представляю, как в случае оценки я в доходнике буду брать арендный ставки исключительно для помещений для хранения веников и ведер (ну если это Ваше ЛНЭИ то ...) |
Выделено мое.
А это Вы куда дели?
НС1
"подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;"
Что касается Ващего "мусорника". Позвольте заметить, что смотря в окно Вы видите не "мусорник", а магазинчик. Вот и оценивайте его как магазин. В чем проблема. Ведь тут все документы подтвердят, что это магазин.
Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 22:16 |
|
rudge
вообще я с Вами согласился в части того чтобы не придумывать необоснованных должным образом реконструкций! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
