Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Анализ НЭИ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6 ... 13, 14, 15  След. Автор Сообщение Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 17:45 Цитата: ...ты будучи обычным рядовым оценщиком просто НЕ МОЖЕШЬ сделать обоснованный расчет НЭИ, отличного от текущего использования. из-за нехватки информации. так что поэтому анализ НЭИ в отчетах об оценке - для галочки. конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". но практически - у него эта инфа есть, а у тебя нет никакой. ну-ка, сделай расчет НЭИ для рыночной стоимости при отсутствии информации. Считаю, что zanoza дала исчерпывающий ответ. Краткость - сестра таланта zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 18:06 спасибо. просто я один раз видела генплан. полностью. и планы города, где отмечены, например, зоны подтопления, зоны загрязнения шумового, и прочего... ооочень отрезвляет. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 18:52 Hard_Pragmatic писал(а): zanoza писал(а): конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". не становиться она инвестиционной, если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. zanoza +1000 Для РС используются рыночные данные, те что сложились на существующем рынке (типовые) для объекта оценки, а не "инфу" которую дал оценщику "потенциальный покупатель". Иль Вы, коллега провидец и знаете как потенциальный покупатель будет пользовать квартиру на 1 этаже, с выходом окон на красную линию в центре города? (особенно если квартиру продавать через торги) Под офис? Под магазин? Под склад? Под аптеку? Под ломбард? Под банк? Под игровые автоматы? Под парикмахерскую? Под "номера"? Под ................................................. А может он просто хочет в ней жить? А? Или это не ЛНЭИ? Нет, это не ЛНЭИ, доходность и естественно "вартість не максимальна". Вот поменяем ка мы щас функцию и все будет ляля. Тогда попутно вопрос, а какой из предыдущих примеров Вам более подходит для определения ЛНЭИ? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 19:48 rudge писал(а): Иль Вы, коллега провидец и знаете как потенциальный покупатель будет пользовать квартиру на 1 этаже, с выходом окон на красную линию в центре города? (особенно если квартиру продавать через торги) Вы когда ОКОНЧАТЕЛЬНО поймете принцип НЭИ, тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС). А пока коротко напомню прописные истины – оценщику при определении РС глубоко фиолетово как потенциальный покупатель будет пользовать объект оценки, оценщику важно определить Наиболее Эффективное Использование объекта оценки и МОЖЕТ быть (а МОЖЕТ и НЕ быть) оно совпадет с планами покупателя. И кстати ели Вы уж находите время, и заходите сюда, то я до сих пор не услышал ответа на пост: Hard_Pragmatic писал(а): Так что ж вы про «новое» и «домыслы» молчите. rudge писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): ой хоспади, как всё запущено!, я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1, и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». Да уж. Что то новое в оценке. В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.) rudge писал(а): Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы. И про «домыслы» мои, которые записаны в НС, расскажите. Очень интересно. ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 10:04 Hard_Pragmatic если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. Во-во! Вот так квартиры для залога и ценили, когда заемщику не хватало денег на первоначальный взнос _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 10:22 Андрей Яворский а банки кстати не принимали отчеты с НЭИ, отличным от фактического. прямо в требованиях прописано. найду - процитирую. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 10:34 zanoza писал(а): Андрей Яворский а банки кстати не принимали отчеты с НЭИ, отличным от фактического. прямо в требованиях прописано. найду - процитирую. все мы знаем про банки и их «требования» к оценке, только причем тут это к теории НЭИ? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 11:58 zanoza Hard_Pragmatic писал(а): конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". не становиться она инвестиционной, если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. О НЭИ тут ни слова. Хотелось бы уточнить, что если стоимость в текущем использовании соответствует НЭИ, то она может равняться РС. А не согласно инфе покупателя. Hard_Pragmatic Виктор! "Теория" НЭИ, на мой взгляд, должна начинаться с определения НЭИ. В котором говорится об учете зависимости РС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ от его НЭИ. Потом смотрим в определение РС, там говорится об ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ и о рынке ПОДОБНОГО ИМУЩЕСТВА. Далее вспоминаем, что подобное имущество своими характеристиками и свойствами подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность. Т.е. квартиры расположенные на первых этажах жилых домов могут иметь одинаковые характеристики и свойства, но разную инвестиционную привлекательность (возможность смены функционального назначения). Надбавку за инвест привлекательность оценщик должен учитывать при подборе аналогов. Другими словами не смешивать обычные квартиры на первом этаже, с квартирами предлагаемыми под бизнес - СП во всей своей красе. Но объектом оценки все равно остается квартира, а не магазин, офис и т.д. И, опять-же инфа (мнение) покупателя здесь не имеет никакого значения. А если оценщик желая изменить инвестиционную привлекательность, меняет характеристики и свойства объекта оценки, то он уже определяет не РС, а какую-то другую стоимость. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:17 Андрей Яворский, не зацикливайся ты на инфе от покупателя. она была приведена в качестве иллюстрации просто, о том, откуда может быть хоть какая-то информация о возможной смене использования. Цитата: если стоимость в текущем использовании соответствует НЭИ, то она может равняться РС - не может, а равняется, по-моему. Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:21 Олефиренки на вас нету Помниица она както говорила: Неужели вы будете оценивать сарай на Хрещатике как сарай? если наиболее эффективное использование - ма-га-зи-н! вот тут НЭИ весь и во всем. у меня другой вопрос. в Новых международных стандартах оценки написано неперь не НЭИ а ЛНЭИ!!! Как совмещать наше правописание с международным, а? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:24 Андрей Яворский честно говоря я не понял, что Вы хотели донести и с чем не согласны Опять же при чем здесь метод аналогов к НЭИ? Добавлено спустя 1 минуту 34 секунды: Matilda писал(а): у меня другой вопрос. в Новых международных стандартах оценки написано неперь не НЭИ а ЛНЭИ!!! Как совмещать наше правописание с международным, а? не понял проблемы? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:31 ну по нашим стандартам пишется НЭИ а в международных опять появилось слово "лучшее" т.е. ЛНЭИ zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:33 Matilda, Олефиренки на нас конечно нету. НО! если вы оцените сарай на крещатике как магазин, а по генплану там через полгода - клумба, то что получится? завышение рыночной стоимости. а теперь предположим, что это залог в банк пошел. по такой цене или купил кто-то, а ему через полгода приходят и говорят - здесь будет город-сад. все. выметайся. земля в аренде - компенсации никакой, за улучшения получишь по оценке стоимости сарая. вот вам и НЭИ, вот вам и рыночная. Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд: а, да, и стоимость сарая - не рыночная, а по оценке БТИ (есть такой казус там в законодательстве) Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:58 а это не мои проблемы, что там будет город-сад или караван-сарай.я оценщик и могу вообще в глаза не видеть генплан. оцениваю РС исходя их НЕИ, а что там будет потом мне не важно. срок действия отчета ограничен во времени и в условиях и допущениях я пишу что выражаю в НЭИ свои мисли и раздумья по этому поводу которые составляют НЕ безусловный факт. А прийдет новый дядя-выгонит старого-закажет мне оценку еще раз. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 24 Мар 2009 12:58 Hard_Pragmatic писал(а): Вы когда ОКОНЧАТЕЛЬНО поймете принцип НЭИ, тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС). А пока коротко напомню прописные истины – оценщику при определении РС глубоко фиолетово как потенциальный покупатель будет пользовать объект оценки, оценщику важно определить Наиболее Эффективное Использование объекта оценки и МОЖЕТ быть (а МОЖЕТ и НЕ быть) оно совпадет с планами покупателя. Мой пост от Чт, 19 Мар 2009 11:21 rudge писал(а): Если говорит о НЕИ с позиции, что оно "всегда равно существующему использованию независимо ни от чего", то позвольте привести несколько примеров. (Когда фактическое использование не соответствует НЕИ при неизменной функции здания.) 1. Здание под офис по титулу и функции - используется как склад или производство. 2. Загрузка здания арендаторами ниже средне рыночной в силу плохого менеджмента. Завышают, не обосновано аренду тем самым теряют арендаторов и доход. 3. Фактические (белые, часть налом в карман) арендные ставки не соответствуют средне рыночным. 4 Не берется аренда за право пользования помещениями совместного пользования, ЗУ, размещение рекламы и т.п. 5. Вообще не сдаются в аренду вакантные площади. Эт вкратце то с чем я лично сталкивался в своей практике. Это для Вас. Если эти примеры противаречат «теории и принципам НЕИ» то пардон. Так что, Вы сами разберитесь с принципами НЕИ. Что касается Вашего «….тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС)», то не Вам судить о моей компетенции. Нет аргументов для ответа на вопрос, не отвечайте, сидите тихенько «за зановесом». Что касается Вашего «…. глубоко фиолетово…», то мне «как потенциальному покупателю», глубоко фиолетово какое НЕИ Вы как оценщик напишите в отчете по отношению к складу, если я вижу склад то я его покупаю по стоимости, которая сложилась на момент покупки складских помещений. Знаете, я больше доверяю своему зрению, чем Вашим «домыслам» Matilda писал(а): Олефиренки на вас нету Помниица она както говорила: Неужели вы будете оценивать сарай на Хрещатике как сарай? если наиболее эффективное использование - ма-га-зи-н! вот тут НЭИ весь и во всем. у меня другой вопрос. в Новых международных стандартах оценки написано неперь не НЭИ а ЛНЭИ!!! Как совмещать наше правописание с международным, а? Уважаемая Матильда На эту тему я Валентиной Леонидовной как-то говорил. С моими доводами она согласилась. (похоже у Вас устаревшая информация) Если сарай на Крещатике в Киеве продается с ЗУ, то стоимость ЗУ как раз рассчитывается по НЕИ под, например магазин. Стоимость улучшения, «сарая» на этом ЗУ, остается стоимостью «сарая». В сумме имеем максимальную стоимость за счет стоимости ЗУ. Если продается сарай без ЗУ, то здесь будет учтено ППЗУ. (а далее выкуп ЗУ и в сумме почти та же цифра за минусом ППЗУ на период пользования) Поверьте, что если Вы возьмете данные по продажам и арендным ставкам для такого «сарая», то в них уже будет заложено стоимость с учетом места расположения. Для примера сравните стоимость квартир на 1 этаже с выходом на красную линию со стоимостью таких же квартир, но в менее выгодном месте, которое не дает возможность изменения функции (на пример под отделение банка) с целью получения большего дохода. . Это про РС. Если говорить о инвест. стоимости, то тут все правильно, выбор НЕИ будет проводится по максимальной доходности с учетом требований градостроительной документации в которой будет вариант юридически дозволенный (а не тот который мы захотим). Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд: zanoza +100000000 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6 ... 13, 14, 15  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме