| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 14:13 |
  |
| rudge писал(а): |
Так что, Вы сами разберитесь с принципами НЕИ.
|
Спасибо, я разобрался уже давно.
| rudge писал(а): |
Что касается Вашего «….тогда Вы перестанете задавать такие некомпетентные вопросы (в разрезе определения РС)», то не Вам судить о моей компетенции.
|
Ну если Вы со мной спорите, то мне и судить, естественно в пределах предмета спора.
| rudge писал(а): |
Нет аргументов для ответа на вопрос, не отвечайте, сидите тихенько «за зановесом».
|
Аргументы были, и я ответил, присмотритесь еще раз.
А вот ответа от Вас я уже тритий раз не дождался, вот где аргументов то нет.
Про тихонько и занавес это уже детский сад.
| rudge писал(а): |
Что касается Вашего «…. глубоко фиолетово…», то мне «как потенциальному покупателю», глубоко фиолетово какое НЕИ Вы как оценщик напишите в отчете по отношению к складу, если я вижу склад то я его покупаю по стоимости, которая сложилась на момент покупки складских помещений.
|
Совершенно верно, только как это противоречит тому, что оценщик таки напишет своё НЭИ?
| rudge писал(а): |
Знаете, я больше доверяю своему зрению, чем Вашим «домыслам»
|
Ну про домыслы я по-прежнему жду ответа. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 14:17 |
|
касательно инвест. и рын. стоимостей. Цель оценки никто не отменял. Если дано определить РС, не надо ничего выдумывать. Инвест. стоимость подразумевает наличие особых условий сделки (инвестирования, компенсации пост. затрат, сохранения чего-либо, что может быть связано с затратами), для которой производится оценка. По сути это дополнительное инвестирование сверх стоимости объекта. У меня на памяти только один такой пример - оценка помещений гос. и комм. собственности под аренду. В натоящее время определяется РС в текщем состоянии т.е. с учетом улучшений арендатора. Насколько я помню, ранее возможно было отделять стоимость улучшений (ремонт), произведенных арендатором, от РС, в результате чего определялась инвестиционная стоимость. Да, это сметы, чеки, акты выполненных работ и прочий геморрой. НО таковы были условия соглашения сделки аренды ТОГДА. Щас определяется РС недвиж. имущества и согласно законодательству рассчитывается арендная плата - такая что арендаторы бьются головой ап стену, за свои же деньги отремонтированную.
И господа коллеги, принцип НЭИ все-таки это ближе к доходному подходу. Всё что Андрей Яворский сказал
| Андрей Яворский писал(а): |
| Т.е. квартиры расположенные на первых этажах жилых домов могут иметь одинаковые характеристики и свойства, но разную инвестиционную привлекательность (возможность смены функционального назначения). Надбавку за инвест привлекательность оценщик должен учитывать при подборе аналогов. Другими словами не смешивать обычные квартиры на первом этаже, с квартирами предлагаемыми под бизнес - СП во всей своей красе. |
|
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 15:35 |
|
| kink писал(а): |
| И господа коллеги, принцип НЭИ все-таки это ближе к доходному подходу. |
В ДП над ним чаще задумываются. Но в СП его никто не отменял. Просто он существует в ценах аналогов по умолчанию. А оценщик его реализует правильным подбором аналогов.
Или Вас смущает слово "использование"?
Использование имущества собственником не является исключительно получением доходов на протяжении долгого периода времени, реализация объекта то-же использование.
Hard_Pragmatic
"Хороший" ответ на мой предыдущий пост с железной аргументацией - я ничего не понял. При этом единственный довод, который я увидел: о хибарке во дворе, которая на самом деле является магазином, в вашем разумении. Давайте будем вести дискуссию на равных. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 15:47 |
|
| Цитата: |
| и могу вообще в глаза не видеть генплан. |
Matilda, а как же "юридически дозволенное"?! |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 16:16 |
|
Андрей Яворский о чём мы спорим?
я честно уже запутался кто кому и что доказывает?
Давайте с чистого листа.
Я в этой ветке утверждаю о следующем:
1. Анализ НЭИ для определения РС необходимо проводить.
2. НЭИ может не совпадать с существующим использованием.
3. НЭИ применяется ТОЛЬКО в доходном подходе. (в моем примере магазин-хибарка: в затартке УПВС я буду брать для хибраки, в аналогов продаж, аналоги я буду брать для хибарки, а в доходном арендные ставки для магазина)
С чем Вы не согласны? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 16:17 |
|
Несколько раз пересмотрел ветку и наконец то нашел, на какой вопрос я должен ответить. Кажись это.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Так что ж вы про «новое» и «домыслы» молчите. |
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
ой хоспади, как всё запущено!,
я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1,
и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». |
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин. 
|
Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.)
| rudge писал(а): |
Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы.
|
И про «домыслы» мои, которые записаны в НС, расскажите.
Очень интересно.[/quote]
Обратите внимание коллега, не я "прописал" Ваши домыслы в НС, а Вы (читайте выше)
Я то как раз, при определении РС, об обратном. (там же читайте выше)
А вот у Вас, как раз и проблема с аргументацией, ибо даже ссылки на НС и т.п не всегда в тему. Да и перекручивать Вы мастер. Хвалю 
И все таки, вот как раз я не вижу ответов, по квартире Ваше мнение. (да и по складу в центре, и по определении износа трубы во скоко накопилось)
Добавлено спустя 6 минут 54 секунды:
Hard_Pragmatic писал(а):
ой хоспади, как всё запущено!,
я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1,
и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками».
rudge писал(а):
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин.
Hard_Pragmatic писал(а):
Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.)
Я кажись ясно ответил.
Цитирую, то что по Вашему "новое"
"В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин."
Похоже для Вас тут ничего "нового".
Такого я ни в одном отчете, которые мне попадались, не видел.
Если у Вас есть плиз выложите.
Может я не прав?  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 16:29 |
|
Андрей Яворский, меня смущает частое упоминание коллегами инвест. стоимости в споре о ЛНЭИ. Мне кажется, коллеги путают прогнозирование доходов от НЭИ (в случае определния РС) с необходимостью инвестирования или несения затрат по условиям сделки. Вообщем, здесь я с Прагматиком |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 16:33 |
|
kink, инвестиционная тут вылезла из моего примера о том, что достоверную информацию о перспективах изменения использования объекта может дать только потенциальный инвестор, который прежде чем купить объект и перестроить, уже пару взяток отнес и ему сказали, что там можно будет строить, что нельзя, и какой судья это в какие сроки узаконит.
иллюстрация была о недоступности простому оценщику массы информации, необходимой для качественного и достоверного расчета НЭИ (ЛНЭИ).
так что не обращайте внимания, уже вроде как разобрались с этим. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 16:43 |
|
zanoza, обычно если всё читаю отписываться времени не остается  , так что звыняйте если выдал в стиле капитаночевидность |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 22:34 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Давайте будем вести дискуссию |
Дискуссия (от лат. discussio — рассмотрение, исследование), публичное обсуждение какого-либо спорного вопроса, проблемы; спор. Двумя важнейшими характеристиками дискуссии, отличающими её от других видов спора, являются публичность (наличие аудитории) и аргументированность. Обсуждая спорную (дискуссионную) проблему, в которой каждая сторона, оппонируя мнению собеседника, аргументирует свою позицию.!
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Андрей Яворский о чём мы спорим? |
Спор — это столкновение мнений, в ходе которого одна из сторон стремится убедить другую в справедливости своей позиции.
Мне очень бы хотелось, что бы мы не СПОРИЛИ. Т.к. с нашим законодательством (расплывчатостью определений) мы должны обсуждать волнующие нас вопросы, тем самым помогая себе и своему оппоненту, а не с точки зрения: сам дурак.
Виктор! Я предложил такую логическую цепочку основанную на определениях НС №1:
"Теория" НЭИ, на мой взгляд, должна начинаться с определения НЭИ. В котором говорится об учете зависимости РС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ от его НЭИ. Потом смотрим в определение РС, там говорится об ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ и о рынке ПОДОБНОГО ИМУЩЕСТВА. Далее вспоминаем, что подобное имущество своими характеристиками и свойствами подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность.
Я не верю, что Вы не поняли, просто не захотели.
Коллеги! Где в этой цепочке я допустил ошибку? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 24 Мар 2009 22:44 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Андрей Яворский о чём мы спорим?
я честно уже запутался кто кому и что доказывает?
Давайте с чистого листа.
Я в этой ветке утверждаю о следующем:
1. Анализ НЭИ для определения РС необходимо проводить.
2. НЭИ может не совпадать с существующим использованием.
3. НЭИ применяется ТОЛЬКО в доходном подходе. (в моем примере магазин-хибарка: в затартке УПВС я буду брать для хибраки, в аналогов продаж, аналоги я буду брать для хибарки, а в доходном арендные ставки для магазина)
С чем Вы не согласны? |
Не знаю что скажет Андрей Яворский, а ппробую ответить. (пардон не доглядел мнение Андрея как на меня то он прав)
1 +100
2 +100
3 Ну не корректоно ведь коллега, я про Ваше "магазин-хибарка" 
Ладно попробуем так. Объект - "магазин-хибарка"
3. Не согласен, так как Вы идентифицировали объект оценки как "магазин-хибарку";
а) в затратном берете как хибарку при том, что конструктивно объект отвечает более сложному - магазину. К хибарке инженерные требования ниже(смоти СНиП), а следовательно и стоимость воссоздания ниже;
б) аналгично и в сравнении. Аналоги должны быть "подібні як за функцією так і за конструктивом"
Это не правильо
Далее
в) для доходного - арендные ставки как для магазина. Нормально.
Теперь вариант, если объект оценки идентифицирован как "хибарка" в которой Вы прогнозируете "магазин" (как я понял, если не так поправьте)
3. Не согласен, так как объект оценки идентифицирован как "хибарка";
а) в затратке и сравнении все правильно;
б) в доходном Вы самовольно поменяли функцию здания исходя из имеющихся прецидентов (из Вашей практики).
При этом проигнорировали требование НС "идентификация объекта оценки", документы которые Вы использовали (обязаны) при идентификации объекта оценки да и видиоматериалы которыми Вы зафиксировали конструктив и функцию объекта оценки.
Такой подход справедлив и применим в варианте если заказчик попросит Вас просчитать инвестиционную стоимость с целью узнать стоит ли вкладывать деньги в объект "хибарку" с последуюшей ее реконструкцией под "магазин". Но это совсем другая работа здесь не надо, ни сравнения, ни затратки. (мне в прошлом году такую работу заказывали)
В такой работе практически идет сравнение доходности объекта с учетом существущей функции и прогнозируемой, с учетом проведения реконстркции, с целью приведения объекта оценки к новой прогнозируемой функции. В нашем варианте из "хибарки" делается виртуальный "магазин" и сравнивается доходность с учетом затрат на реконструкцию.
Вот собственно и весь ответ.
Что касается НЕИ в существующем использовании как "хибарки" (здача в аренду 100% площади по рыночным ставкам для такого здания в этом районе) то оно в таком варианте = ЛНЭИ, так как такое использование на момент оценки отвечает всем требованиям НЕИ - юридически дозволено, физчески возможно и экономически целесообразно (минимум затрат). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 09:57 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Мне очень бы хотелось, что бы мы не СПОРИЛИ. Т.к. с нашим законодательством (расплывчатостью определений) мы должны обсуждать волнующие нас вопросы, тем самым помогая себе и своему оппоненту, а не с точки зрения: сам дурак.
|
Я тоже этого хочу.
| Андрей Яворский писал(а): |
…
а не с точки зрения: сам дурак.
|
Никогда такого себе не позволял себе
Приступим
| Андрей Яворский писал(а): |
Мне очень бы хотелось, что бы мы не СПОРИЛИ. Т.к. с нашим законодательством (расплывчатостью определений) мы должны обсуждать волнующие нас вопросы, тем самым помогая себе и своему оппоненту, а не с точки зрения: сам дурак.
Виктор! Я предложил такую логическую цепочку основанную на определениях НС №1:
"Теория" НЭИ, на мой взгляд, должна начинаться с определения НЭИ. В котором говорится об учете зависимости РС ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ от его НЭИ. Потом смотрим в определение РС, там говорится об ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ и о рынке ПОДОБНОГО ИМУЩЕСТВА. Далее вспоминаем, что подобное имущество своими характеристиками и свойствами подобно ОО и имеет такую же инвестиционную привлекательность.
Я не верю, что Вы не поняли, просто не захотели.
Коллеги! Где в этой цепочке я допустил ошибку? |
Цепочка понятна, только остается самый главный вопрос – и что? какой вывод из этой цепочки?
Что она эта цепочка:
а) подтверждает?
б) опровергает?
г) предлагает новое?
Добавлено спустя 1 час 5 минут 51 секунду:
| rudge писал(а): |
Теперь вариант, если объект оценки идентифицирован как "хибарка" в которой Вы прогнозируете "магазин" (как я понял, если не так поправьте)
|
Именно этот вариант я и имел в виду.
| rudge писал(а): |
3. Не согласен, так как объект оценки идентифицирован как "хибарка";
а) в затратке и сравнении все правильно;
|
Слава Будде!
| rudge писал(а): |
б) в доходном Вы самовольно поменяли функцию здания исходя из имеющихся прецидентов (из Вашей практики).
|
Во-первых не самовольно а исходя из принципа НЭИ, которому предшествовал анализ НЭИ.
Во-вторых на это есть четкое указание в Библии (к вопросу о домыслах)
| Цитата: |
43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного
підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та
витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та
обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання
об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого
найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від
існуючого використання.
|
В ходе анализа НЭИ выяснилось, что существующее использование НЕ есть НЭИ, НЭИ есть – магазин, и поэтому прогнозируются и доходы и затраты (естественно реконструкция) для магазина.
В-третьих не из моей практики а из практики РЫНКА.
| rudge писал(а): |
При этом проигнорировали требование НС "идентификация объекта оценки", документы которые Вы использовали (обязаны) при идентификации объекта оценки да и видиоматериалы которыми Вы зафиксировали конструктив и функцию объекта оценки.
|
Ничего я не игнорировал, а наоборот это анализировал в ходе анализа НЭИ.
Если в восьми соседних дворах хибарки уже давно переделаны в магазины и косят бабло по полной, то это есть самая настоящая Рыночная информация оценщику для размышлений и использования этой информации в ходе анализа НЭИ.
Оценщик видит, что это работает а значит:
1. юр.
2. физ
3. эконом
возможно.
Дальше остается самая «легкая» часть всё это выяснить и просчитать. Только не надо тут опять затевать волынку, а кто же это будет делать за копейки (не делайте/делайте/делайте за тысчи), а где это всё взять (подсмотреть/завладеть доками обманным путем/купить за конфеты/забухатьи и выведать/спросить в лоб…….), потому что тут мы говорим про теорию это раз, а два это точно так же относиться к любой другой информации которую добывает оценщик. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 12:04 |
|
Удивительно, право слово. Оказывается, основы оценки могут быть предметом столь затяжной дискуссии)
Hard_Pragmatic, насколько я успел прочитать, прав во всем:
1) Анализ НЭИ допускает, и даже предполагает изменение функции объекта с целью повышения его рыночной стоимости.
2) Это возможное изменение учитывается только в доходном подходе (путем моделирования соответствующих денежных потоков). В п.42 НС №1 прямо сказано, что принцип НЭИ лежит в основе доходного подхода.
3) Расчет стоимости затратным и сравнительным подходами опирается на текущую функцию объекта ("оцениваем то, что видим"). Это обуславливается принципом замещения (пп.39,47 НС №1). |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 12:16 |
|
а если в отчете не применяется доходный подход, необходимо ли делать анализ НЭИ?
мне кажется, что НЭИ влияет и на затратный - в цене земли. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 25 Мар 2009 12:18 |
|
Коллеги, прежде чем продолжать полемику, советую просмотреть вот это
http://www.stroyrec.com.ua/gost.php?id_category=32&artp=3
СНиП 2.08.01-89 (1999) Жилые здания
Скачать (31 Kb, ZIP)
СНиП 2.08.02-89 (1999) Общественные здания и сооружения
Скачать (215 Kb, ZIP)
СНиП 2.09.04-87 (2000) Административные и бытовые здания
Скачать (28 Kb, ZIP)
СНиП 2.11.01-85 (1991) Складские здания
Скачать (12 Kb, ZIP)
Это к вопросу о "ПОДІБНЕ" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
