< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Анализ НЭИ

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 7, 8, 9 ... 13, 14, 15 След.

Автор

Сообщение

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 21:50

kink писал(а):

Мне кажется, коллеги путают прогнозирование доходов от НЭИ (в случае определния РС) с необходимостью инвестирования или несения затрат по условиям сделки.

Слов нет! Подписался под каждым словом! Clapping

kink писал(а):

Вообщем, здесь я с Прагматиком

Где - здесь? Поясните?
Ребят! Давайте общаться аргументированно! Я и Рудж, так получилось, что мы отстаиваем одну позицию, теряем время на аргументацию. А в ответ получаем реплики, которые сводятся к тому, что всем и так всё известно и понятно. Но в защиту своей позиции не приводят адекватных аргументов. Если мне и Руджу не понятно, то объясните нам с использованием хотя бы тех приемов ведения спора, которые мы используем.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 22:18

rudge писал(а):

Как же так, ведь при НЕИ под магазин доходность, а следовательно и стоимость выше?
Вы уж определитесь. Тут делов то, провести небольшую реконструкцию.

Вариант 1.
1) Обосновываем, что в данном районе есть неудовлетворенный спрос на торговые помещения.
2) Обосновываем выгоды и прогнозную занятость помещений (экономическая целесообразность) при сдаче в аренду для ведения торговли.
3) Обосновываем физическую возможность изменения функции помещений.
4) Составляем смету под "небольшую реконструкцию", чтоб соответствовать нормам.
5) Выполняем расчет в модели доходного подхода.

Вариант 2.
1) Выполняем расчет в модели сдачи в аренду в текущем состоянии, как офисных помещений.
Вариант не требует дополнительных затрат, прост в расчете, потому собственно и был мной упомянут.

Если стоимость(вар.1) > стоимость(вар.2), то вариант 1 = НЭИ.

rudge писал(а):

Вам на утрированом примере с микроскопом попытались пояснить, что при определении НЕИ для РС нельзя менять ни функцию ни конструктив объекта оценки, а Вы кипятитесь.

Это абсурд.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 22:51

Цитата приведенная N.D. :
Принцип найбільш ефективного використання полягає в
урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його
найбільш ефективного використання.
(выделено мною)
ОО по определению подобного имущества должен иметь такие-же характеристики, свойства и инвестиционную привлекательность!!!

N.D. писал(а):

И получаем КАКОЙ объект оценки??? И что значит небольшую реконструкцию??? На каком основании???
Я Вам могу ответить - чтобы соответствовать желаемой оценщиком инвестиционной привлекательности!

Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:

N.D. писал(а):

Это абсурд.

Это не абсурд! Это реалии с которыми сталкивается каждый оценщик МиО.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 22:57

N.D. писал(а):

rudge писал(а):

Это абсурд.

На счет последнего никто не спорит абсурд но показательный для неправильной трактовки НЕИ.

Что касается Ваших с 1 по 5
Согласен с подходом полностью.
Только
1. как быть с требованием по отношению к объекту оценки, уточню, НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ "юридичевки дозволено".
2. Легитимность Вашей сметы п 4. Для справки. Без проекта даже перегородку в здании убрать нельзя. Проконсультируйтесь в БТИ.
3 В п. 1-3 все нормально для инвестиционной стоимости, но для определения РС согласно "Задание на оценку определение РС (офисов)" и "идентификация объекта оценки - офисы" оценщик не имеет права самомостоятельно применять такие данные, которые не "типичны" (смотри НС) для оцениваемого объекта оценки.
Ну а если заказчик дал добро то плиз, поменяйте условия договора. Оно может выглядеть где то так "Провести оценку помещений 1-5 (по БТИ офисы) с целью определения максимальной доходности при минимальных затратах на реконструкцию" В таком варианте не паханое поле для творчества. Хош магазин, хош бордель.
Главное что бы НЕИ дало максимальный результат.
НО ЭТО НЕ ИМЕЕТ НИ КАКОГО ОТНОШЕНИЯ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РС ПОСЕЩЕНИЙ 1-5, НА МОНЕТ ОЦЕНКИ ОФИСНЫХ.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:19

rudge писал(а):

На счет последнего никто не спорит абсурд

Спасибо за поправку! Горячусь по обыкновению. Конечно - абсурд.
Но с этим абсурдом

Андрей Яворский писал(а):

сталкивается каждый оценщик МиО.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:24

Прагматик, радует то что нас уже трое Smile

Рудж, я Вами продолжаю удивляться. Вот чесно, для себя решил уже не участвовать в обсуждении вопроса данной ветки (по крайней мере, на определенном этапе - просто нету свободного времени, но прочитываю все и регулярно). Исходя из вашего анализа СНиПов (кстати, попутно собщаю, что СНиП по жилым зданиям уже не действует. вместо него есть ДБН, по остальным типам недвижки утверждать не буду - нужно уточнить), получается, что необходимость внесения любых инвестиций автоматически превращает определяемую стоимость в инвестициооную. Ведь Вы же требующие ремонта объекты оцениваете исходя из необходимых для ремонта инвестиций, но не говорите же что это инвестиционная стоимость.
И если в результате расчетов получим, что стоимость объекта после внесения инвестиций выше, чем стоимость в существующем состоянии, в данном случае все описанные Вами необходимые инвестиции будут ни что иное, как инвестиции для достижения функции, дающей возможность получать наивысший доход от объекта недвижимости, а следовательно - достижения НЭИ объекта.
Инвестиционная же стоимость - это стоимость для конкретного инвестора при продиктованных инветором или инвестору условиях, отличных от рыночных. Например, Вы покупаете предприятие у государства и Вам в договоре купли продажи прописывают: сохранение объема выпускаемой продукции (например, продукция устраела и пользуется небольшим спросом), сохранение рабочих мест, хотя опять же производственный цикл устарел и инвестору значительно дешевле заменить 10 апаратов типа "бабу" на 1 соврнинггый агрегат. Или рыночная ставка капитализации 10%, а Вы готовы покупать объекты с доходностью не ниже 11%. Т.е. инвестор или инветору предъявляются условия, отличные от рынка.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:50

Серый писал(а):

Ведь Вы же требующие ремонта объекты оцениваете исходя из необходимых для ремонта инвестиций, но не говорите же что это инвестиционная стоимость.

Ремонт не изменяет функциональные свойства объекта.

Серый писал(а):

В данном случае все описанные Вами необходимые инвестиции будут ни что иное, как инвестиции для достижения функции (улучшения заложенных функциональных свойств объекта - ремарка моя), дающей возможность получать наивысший доход от объекта недвижимости (объекта оценки - ремарка моя), а следовательно - достижения НЭИ объекта, правда, при условии, что эти инвестиции продиктованы рынком.

Почему сделал ремарки? Вы говорите о гипотетических функциях и имуществе, без привязки к требованиям стандартов.

Серый писал(а):

Инвестиционная же стоимость - это стоимость для конкретного инвестора при продиктованных инветором или инвестору условиях, отличных от рыночных.

В точности до наоборот, инвестор желает соответствовать рынку посредством изменения функциональных характеристик присущих объекту оценки на дату оценки.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 25 Мар 2009 23:59

Андрей Яворский писал(а):

Не согласен. Могут быть поставлены условия, отличные от рыночных, при выполнении которых инвестор будет собственником. При этом, эти условия могут уменьшать стоимость объекта оценки по отношению к аналогичному, не обремененному такими условиями. Примеры - смотри мой пост выше.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 09:00

Извините! Уезжаю! Беру тайм-аут, т.к. уже начал реагировать на посты, толком их не прочитав. Embarassed

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 09:45

Андрей Яворский писал(а):

ОО по определению подобного имущества должен иметь такие-же характеристики, свойства и инвестиционную привлекательность!!!

О чем вы говорите? Shocked

Коллеги, ну давайте определяться в терминологии!
1) Стоимости не соответствуют оценочные принципы.
2) Понятие "подобное имущество" характеризует подобное имущество, а не объект оценки.
3) Использование объекта - это любое допустимое и целесообразное использование.

Андрей Яворский просил объяснять, попробую "с чистого листа".
Рыночная стоимость определяется, исходя из логики поведения типичного, разумно действующего инвестора. Не надо сразу проводить параллели между "инвестор" и "инвестиционная стоимость". Инвестор, в данном случае - это субъект, готовый купить объект. Этот объект ему нужен для чего-то (принцип полезности).

А теперь профессиональный оценщик моделирует логику поведения такого инвестора, отвечая на вопрос: "как я буду использовать объект и сколько я готов заплатить?"
1) Не выгоднее ли создать самостоятельно (построить) такой же? Причем, при таком строительстве, как правило, я буду не воссоздавать (метод прямого воспроизводства), а создавать функциональный аналог (метод замещения), избавляясь от признаков функционального износа - меньшая толщина стен, высота помещений (если та, что есть, является избыточной), сразу учту систему кондиционирования и т.п. Такую логику моделирует затратный подход.
2) Не выгоднее ли купить такой же, уже предлагаемый на рынке? При этом он должен соответствовать моим запросам (существенным характеристикам) в такой же степени (понятие "подобное имущество"). Такую логику моделирует сравнительный подход.
3) Не выгоднее ли приобрести объект для дальнейшего использования? Причем, я буду использовать его как сарай, или проведу реконструкцию и сделаю (склад-)магазин? Или поставлю перегородки, ворота и сдам под гаражи?
Вот как разумно действующий инвестор будет поступать, так и строится модель расчета доходным подходом.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 09:49

да, забыла вчера три копейки вставить - там где-то выше писали, что у "сарая на крещатике" доходный даст более высокую стоимость так как учтет смену использования.
Да не даст он ее! точнее, не факт, что даст.
если вы правильно учтете все затраты на изменение использования (документы, проекты, работы, время) - может еще и в минус выпасть. Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:10

zanoza
+100000

Уважаемый Серый
Благодарю за поправку по СНиП, хотя его никто и не отменял при наличии ДБН, да и в нем практически те же требования.

Что касается инвестиционной стоимости.
Вы сами на этот вопрос и отвечаете.
Цитирую.
"Инвестиционная же стоимость - это стоимость для конкретного инвестора при продиктованных инветором или инвестору условиях, отличных от рыночных." Сравните с НС1 точь в точь. Clapping

Я же веду разговор о РС, где нет и не может быть, по умолчанию НИ КАКИХ УСЛОВИЙ. Читайте дефиницию РС в НС1.
Ваше (упрощенно) "Ремонт = инвестиции".
Смотрим словарь.
"Инвестиции – это денежные (или иные) средства, вкладываемые в те или иные объекты для получения прибыли."
Ремонт лишь косвенно влияет на повышение доходности и его главное назначение поддержание объекта в необходимом состоянии для получения максимальных приносимых таким объектом выгод (на только в деньгах).

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:30

Какой-то странный способ вести дискуссию...

Сторона 1 (Серый) акцентирует внимание, что на инвестициях (затратах, связанных с объектом оценки) зацикливаться не стоит. И что "инвестиционная стоимость" - это другое.
Сторона 2 (rudge) подтверждает, что "инвестиционная стоимость" - это то самое другое (плюс отсылка к НС)! Из чего делает вывод, что Сторона 1 неправа.

Логика выпала в осадок Surprised

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:37

N.D. писал(а):

....Рыночная стоимость определяется, исходя из логики поведения типичного, разумно действующего инвестора.....

Пардон коллега это что в дефиниции РС написано?
Читаем еще раз НС 1
"ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;"

Инвестор, в данном случае - это субъект, готовый купить объект. Этот объект ему нужен для чего-то (принцип полезности).

Тут никто и не спорит

А теперь профессиональный оценщик моделирует логику поведения такого инвестора, отвечая на вопрос: "как я буду использовать объект и сколько я готов заплатить?"
1) Не выгоднее ли создать самостоятельно (построить) такой же? Причем, при таком строительстве, как правило, я буду не воссоздавать (метод прямого воспроизводства), а создавать функциональный аналог (метод замещения), избавляясь от признаков функционального износа - меньшая толщина стен, высота помещений (если та, что есть, является избыточной), сразу учту систему кондиционирования и т.п. Такую логику моделирует затратный подход.
2) Не выгоднее ли купить такой же, уже предлагаемый на рынке? При этом он должен соответствовать моим запросам (существенным характеристикам) в такой же степени (понятие "подобное имущество"). Такую логику моделирует сравнительный подход.
3) Не выгоднее ли приобрести объект для дальнейшего использования? Причем, я буду использовать его как сарай, или проведу реконструкцию и сделаю (склад-)магазин? Или поставлю перегородки, ворота и сдам под гаражи?
Вот как разумно действующий инвестор будет поступать, так и строится модель расчета доходным подходом.

(Выделено мое)

С последним не согласен в корне, если вести разговор о РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

Разумный "инвестор", а я бы сказал "покупатель" опираясь на дефиницию РС, не будет покупать "сарай" и сразу же его реконструировать (замораживать средства) под магазин. Гораздо проще купить готовый магазин.
"Сарай" с целью реконструкции разумный инвестор купит только с ЗУ. И тут не "сарай" его интересует. Но это уже условие, не допустимое в РС
Напомню для упрощения ЗУ в моих примерах не учитывается.

Да и пардон, определяя РС, откуда оценщик может знать о том кто купит и че будет делать покупатель с "сараем"?

PS: Хотел бы я видеть лицо того инвестора, который купил "сарай" по цене магазина, так как оценщик просчитал по НЕИ под магазин, с целью проведения реконструкции "сарая" под магазин?
Эт не знаю, кем надо быть, что бы платить за функцию дважды. Первый раз, в цене "сарая" по "желанию" продавца, который учел мнение оценщика.
Второй раз, собственно в ходе реконструкции, оплатить стоимость функции магазина посредством самой реконструкции.

Добавлено спустя 10 минут 51 секунду:

N.D. писал(а):

Да я и не зацикливался, как раз на оборот

(Серый писал)
....получается, что необходимость внесения любых инвестиций автоматически превращает определяемую стоимость в инвестициооную.
и далее
И если в результате расчетов получим, что стоимость объекта после внесения инвестиций выше, чем стоимость в существующем состоянии, в данном случае все описанные Вами необходимые инвестиции будут ни что иное, как инвестиции для достижения функции, дающей возможность получать наивысший доход от объекта недвижимости, а следовательно - достижения НЭИ объекта.

И кто тут "зациклился на инвесторах и .....
Я что ли? Вы ничего не перепутали коллега?
И еще
Коллега N.D Вы намекаете на то, что все это относится к РС?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 26 Мар 2009 10:51), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 26 Мар 2009 10:50

rudge писал(а):

Теперь что касается п 10 НС1.
Покажите мне где здесь для достижения максимальной стоимости объекта оценки необходимо менять его функцию и конструктив ?

Ну во-первых, где написано что этого нельзя делать?
Во-вторых как известно Нсы позволяют менять «використання майна», а под это понятие по-моему подходит всё и способ и условия и функция и …. Короче ДРУГОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ.
В-третьих, если мы любим обращаться к словарям, то извольте.
В НС№2, как известно, есть такое

Цитата:

альтернативне використання - можливі варіанти використання
нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та
розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання
об'єкта оцінки;

Смотрим словари:

Цитата:

Альтернатива - (франц. alternative - от лат. alter - один из двух),необходимость выбора одной из двух или нескольких взаимоисключающих возможностей; каждая из исключающих друг друга возможностей.

Цитата:

АЛЬТЕРНАТИВА — (франц. alternative от лат. alter — один из двух) — 1) один из возможных вариантов экономического поведения, сравниваемый с другим вариантом в целях выбора лучшего способа действий; 2) управленческое решение, противопоставляемое другому решению, исключающему данное.

Какой взаимоисключающее использование сарая? Прально – любое другое магазин, казино, баня, библиотека ЛИШЬ БЫ выгодно и юр. физ. возможно.

ВЫВОД
Можно менять ВСЁ в том числе и функцию, но естественно при условии, что это юр. физ. эконом возможно.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 7, 8, 9 ... 13, 14, 15 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме