| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 11:31 |
  |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Определить РС Мусорника доходным подходом.
В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц.
В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. |
Для начала, коллега определитесь с тем, что мною выделено в поставленных условиях задачи..
Что "готово к сдаче в аренду", а что нет. Тогда и считайте. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 11:32 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Где - здесь? Поясните? |
с опозданием но поясняю где. Соглашусь с тем, что оценщик может изменять функциональное назначение объекта при принятом ЛНЭИ и использовать дисконтирование для определения РС. rudge утверждает, что это уже будет инвестиционная стоимость, но не РС. Извините, но инвестиционная стоимость определяется когда известны намерения конкретного инвестора под конкретные условия (ограничения). При этом использование объекта инвестором может не быть ЛНЭИ! благотворительность, например, ну хочет инвестор сделать приют для животных, или ему говорят, - да, вы сделаете здесь ТРЦ, только учтите для инвалидов Чернобыля помещения для оздоровления.
Коллеги, вы что же, РС стоимость квартир на первых этажах с выходом на красную линию будете называть инвестиционной, только потому, что им предстоит согласно ЛНЭИ вывод из ЖФ и реконструкция под офис/магазин? при оценке РС объекта доходный подход как реализовывать будем? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 11:53 |
|
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Определить РС Мусорника доходным подходом.
В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц.
В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. |
Для начала, коллега определитесь с тем, что мною выделено в поставленных условиях задачи..
Что "готово к сдаче в аренду", а что нет. Тогда и считайте. |
Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Склада.
Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции.
Что еще уточнить? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 12:00 |
|
| kink писал(а): |
.....Соглашусь с тем, что оценщик может изменять функциональное назначение объекта при принятом ЛНЭИ и использовать дисконтирование для определения РС. |
Свои доводы повторять не вижу смысла. Читайте мои посты.
| kink писал(а): |
| rudge утверждает, что это уже будет инвестиционная стоимость, но не РС. |
Тут думаю для ясности моей позиции надо уточнить, добавить слово "признаки" инвестиционной стоимости.
| kink писал(а): |
| Извините, но инвестиционная стоимость определяется когда известны намерения конкретного инвестора под конкретные условия (ограничения). При этом использование объекта инвестором может не быть ЛНЭИ! благотворительность, например, ну хочет инвестор сделать приют для животных, или ему говорят, - да, вы сделаете здесь ТРЦ, только учтите для инвалидов Чернобыля помещения для оздоровления. |
Тут полностью с Вами
| kink писал(а): |
| Коллеги, вы что же, РС стоимость квартир на первых этажах с выходом на красную линию будете называть инвестиционной, только потому, что им предстоит согласно ЛНЭИ вывод из ЖФ и реконструкция под офис/магазин? при оценке РС объекта доходный подход как реализовывать будем? |
РС таких квартир считается на базе информации про "подібні"квартиры. Если посмотреть на объявления по продаже и сдачи таких квартир в аренду, то можно увидеть, что в их стоимость предложения и в предложения по аренде уже заложена фунция возможного использования под офис или магазин. Согласно НС оценщик и берет такие аналоги. (квартира с возможной функцией но не собственно магазины иди офисы).
Попробуйте у себя проанализировать данные предложений квартир на 1 этаже, где офис и магазин потенциально возможен, в силу места расположения здания в котором эти квартира находятся, (например центр выход окон на красную линию) и таких же квартир но в месте где офис и магазин даром никому не нужен в том же центре (например в нутри квартала с выходом окон во двор)
Отсюда становится понятно, что стоимость определенная с использованием таких данных будет РС (не инвест) при этом учтено ЛНЭИ под потенциал квартиры под новую функцию (офис магазин). |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 12:14 |
|
Не удержался. 
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Дано:
Мусорник – 50 кв.м. в жилом квартале.
Задача:
Определить РС Мусорника доходным подходом.
Результаты сбора информации оценщиком:
Использование Мусорника возможно двумя вариантами
1. «Склад»
2. «Магазин»
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
Других вариантов НЕТ (тотальное упрощение) |
Есть третий вариант и при определении РС должен быть единственным!
Мусорник - мусорник. Денежные потоки: плата жильцов за вывоз - операционные затраты. В РС фигурируют ТОЛЬКО операционные затраты. Вить, от чесслово, дай тебе волю ты все под магазины перестроишь, а мусор куда выбрасывать люди будут - в магазины?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Последняя моя попытка быть услышанным, это конкретный пример с цифрами, ответ на который может быть только однозначный а не бесконечное цитирование НСов.
|
Меня такой подход мягко говоря удивляет, Н.Д. тоже писал, что не фиг смотреть в стандарты, нужно исключительно логикой пользоватся.
Но логикой можно и нужно пользоваться в правильном трактовании и правильном применении законодательных актов. Творчество в этом вопросе наказуемо. 
Довел ты меня до клятвопреступления  |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 12:42 |
|
Хорошо если не достаточно постоянных упоминаний о тотальном упрощении примера, давай рассмотрим твой вариант
| Андрей Яворский писал(а): |
Есть третий вариант и при определении РС должен быть единственным!
Мусорник - мусорник. Денежные потоки: плата жильцов за вывоз - операционные затраты. |
Результат расчета показал, что в этом случае Стоимость Мусорника = 25 000 у.е. и это как я понял и будет РС Мусорника, несмотря на то что:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
|
РС останется 25 000 у.е.
Я тебя правильно понял?
| Андрей Яворский писал(а): |
Вить, от чесслово, дай тебе волю ты все под магазины перестроишь, а мусор куда выбрасывать люди будут - в магазины?
|
Андрей, от от чесслово, у меня складывается впечатления, что ты не можешь понять, что это утрированный ПРИМЕР,
но раз ты так близко к сердцу принимаешь примеры, то я объясню куда мусор будут выбрасывать люди – они будут выбрасывать в Баки ибо их уже давно придумали и поставили, собственно поэтому Мусорник и освободился.
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 12:55 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Определить РС Мусорника доходным подходом.
В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц.
В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. |
Для начала, коллега определитесь с тем, что мною выделено в поставленных условиях задачи..
Что "готово к сдаче в аренду", а что нет. Тогда и считайте. |
Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Склада.
Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции.
Что еще уточнить? |
Благодарю.
Мой ответ частично выше (по квартирам).
Но зная Вашу "прискіплевість" к объяснению логики ответа счел необходимым привести свои пояснения. Ты уж прости меня ....
И так коллега.
Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе).
В таком варианте когда на рынке сложилось аренда "подібних" (а не альтернативных) мусорников под потенциальный "магазин", сдача в аренду по ставкам "склада" и есть не эффективное использование объекта оценки (мусорника)
При этом обращаю внимание в аналогах я функцию и конструктив не меняю. Аналоги для такого варианта это "подібні" мусорники с соответствующей, потенциальной функции под "магазин", доходности.
Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.)
Ваше ФЕ плиз.
Добавлено спустя 4 минуты 57 секунд:
На счет "все магазинами застроить" я согласен с Андреем.
Для этого и существует градостроительная документация, которая учитывается в ЛНЭИ как "юридически дозволено". Даже если ЛНЕИ под "магазин", а юр. не дозволено, то плиз, просчитай другой вариант НЕИ, тот который дозволен. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:02 |
|
| rudge писал(а): |
| добавить слово "признаки" инвестиционной стоимости |
в базу оценки в Отчете отакое не напишешь!
| rudge писал(а): |
| Отсюда становится понятно, что стоимость определенная с использованием таких данных будет РС (не инвест) при этом учтено ЛНЭИ под потенциал квартиры под новую функцию (офис магазин). |
так какое же все-таки ЛНЭИ у такого объекта? в разделе анализа ЛНЭИ я например всегда указываю в выводах, что объект позиционируется на определенном сегменте рынка такой то зоны города (центр, середина, периферия). Сегментация рынка стандартная - жилая, офисная, торговая, производственно-складская недвижимость.
и вопрос еще раз
| kink писал(а): |
| ...предстоит согласно ЛНЭИ вывод из ЖФ и реконструкция под офис/магазин? при оценке РС объекта доходный подход как реализовывать будем? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:13 |
|
Уважаемый kink
Если честно я квартиры доходным практически не считал. Если настаивали то расчет делал. НО писал ограничения и в итоге выбор делал по сравнению.
Ну, а что касается ЛНЕИ для квартир, то это проживание. (ихмо мое мнение)
rudge писал(а):
добавить слово "признаки" инвестиционной стоимости
kink писал
в базу оценки в Отчете отакое не напишешь!
Так и не пишите. Я пишу РС (согласно задания на оценку) иВам советую придерживаться договора. (можете не принимать, не обижусь)
Будет заказ (договор) на Инвест стоимость, то и база будет соответствующей. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:16 |
|
| rudge писал(а): |
И так коллега.
Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе).
В таком варианте когда на рынке сложилось аренда "подібних" (а не альтернативных) мусорников под потенциальный "магазин", сдача в аренду по ставкам "склада" и есть не эффективное использование объекта оценки (мусорника)
При этом обращаю внимание в аналогах я функцию и конструктив не меняю. Аналоги для такого варианта это "подібні" мусорники с соответствующей, потенциальной функции под "магазин", доходности.
|
Тут согласен.
Но это еще более утопический вариант, так как такие аналоги «в которых аренда на уровне магазина» долго присутствовать на рынке не будут они следуя экономической эволюции очень быстро переделаются в магазины (живие ежемесячные деньги надо отбивать быстрее) и вряд ли оценщик найдет такие аналоги именно по Аренде, по Стоимости конечно же аналогов больше будет.
Но как раз мы обсуждаем второй и более «интересный» вариант
| rudge писал(а): |
Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.)
|
перед моим окончательным ФЕ, и в последней надежде, уточняю даже если известно, что
| Цитата: |
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
|
? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:37 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну, а что касается ЛНЕИ для квартир, то это проживание. (ихмо мое мнение) |
хорошо, ситуацию изменим, квартира выведена из ЖФ, но больше ничего не сделано. Как ценим? какое ЛНЭИ? как будем реализовывать доходный подход? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:41 |
|
Витя мой ответ однозначный. (но он тебе не понравится )
Цитирую ответ который по такому же вопросу я дал в ФГИ.
"Вот понесете затраты, переделаете "мусорку" под магазин, узаконите в БТИ (для идентификации), я сфотографирую и на фото будет магазин, тогда и оценивать буду магазин. Не согласны, пишите в рецензии свое мнение (оно тогда у них совпадало с твоим).
По скольку я еще не вычеркнут из реестре оценщиков что написано в рецензии думаю тебе понятно.
Что касается "Утопического варианта".
Пардон коллега, да сплошь и рядом. Арендуют "мусорки" и организовывают в них торговлю, а за незаконность такого вида деятельности в подобных помещениях взятки дают. Но аренду платят соответствующую (не как за склад). Ищите коллега это проблема оценщика. Мне, в таком случае тот же ФГИ говорит, "нет данных, не умеете их находить, не беритесь".
Я как то для обоснования отсутствия рынка, в дополнения подшил пять журналов с объявлениями.
У меня была оценка.
В котельной (подвал пятиэтажки комуналка) арендатор провел реконструкцию (все в законе проект согласования и т. п.) организовал офис (кредитный союз). Комунальщики, как собственники пригласили БТИ, переоформили котельню под офис (я о титуле) и выставили арендатору новую аренду. Делал оценку для учета затрат на реконструкцию, дабы арендатор не платил арендную плату со своих же понесенных затрат. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 27 Мар 2009 13:48), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:42 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
? |
Затрат капитальных, затрат на изменение функ. ЗУ, затрат на проектные работы и пр. Т.е. НЕ ОПЕРАЦИОННЫХ, в т.ч. и на ремонты, для НЭИ. А на воссоздание НОВОГО объекта оценки.
Короче! Нужно встретиться, надраться горилки, обняться, разрыдаться, с 10-го раза убедиться в уважении со стороны оппонента... можете продолжать цепочку
Добавлено спустя 2 минуты 38 секунд:
Сам продолжу.
...поехать к цыганам, проснуться с больной головой и сказать: "Да, ну вас всех к черту с вашим НЭИ!" Гордо удалиться с высоко поднятой гудящей головой и попытками вспомнить о чем вчера был базар.  |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 13:47 |
|
| kink писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Ну, а что касается ЛНЕИ для квартир, то это проживание. (ихмо мое мнение) |
хорошо, ситуацию изменим, квартира выведена из ЖФ, но больше ничего не сделано. Как ценим? какое ЛНЭИ? как будем реализовывать доходный подход? |
kink Hard_Pragmatic
Коллеги, я че на экзамене?
Читайте талмуды, думайте, анализируйте.
А за мои лекции, плиз, гонорар на бочку 
 не хило пристроились
PS: Коллеги, а попробуйте ка Вы, оценить стакан по доходнику.
Да! И не забудьтке ЛНЭИ обосновать |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 27 Мар 2009 14:00 |
|
rudge, сдался? слабак |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
