< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Анализ НЭИ

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 11, 12, 13, 14, 15 След.

Автор

Сообщение

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:06

kink писал(а):

rudge, сдался? слабак Laughing

Вот оцените стакан, тогда и посмотрим ху из ху. Laughing

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:17

rudge писал(а):

Витя мой ответ однозначный. (но он тебе не понравится Crying or Very sad

)

Вот и получается Мусорник «приватизируется» за 30 штук и ТУТ ЖЕ продается хозяину сети «таких же мусорников-магазинов» за 55 штук (ну понятно там скидочку обговорят), на ровном месте около 25-ти штук НАВАРА, а самое смешное ROFL

при этом он не потратил ни копейки на «уговоры» оценщика,
К Р А С О Т А!
Спрашивается почему так вышло? а потому, что оценщик не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО, ну и естественно не владел основами оценки.

Добавлено спустя 18 минут 3 секунды:

Андрей Яворский писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
?

Затрат капитальных, затрат на изменение функ. ЗУ, затрат на проектные работы и пр. Т.е. НЕ ОПЕРАЦИОННЫХ, в т.ч. и на ремонты, для НЭИ. А на воссоздание НОВОГО объекта оценки.

Это, что щас было ответ, вопрос, утверждение? Поясни я ничего не понял.

Ну а мой вопрос был такой:
Ты всё равно будешь считать как мусорник, несмотря на то что юридически и технически возможно сделать магазин?

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 14:42

Hard_Pragmatic писал(а):

Витя ты в своем амплуа. Smile

Ну зачем так грубо присваивать мне какое то искаженное тобой мнение. Mad

Ага понял почему.

Hard_Pragmatic писал(а):

а потому, что оценщик (Hard_Pragmatic) не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО

Прости, что вставил твой ник. Crying or Very sad

Читай внимательно и думай. (я знаю ты это умеешь)

rudge писал(а):

Вариант №1

......Если будут "подібні" мусорники, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения, тоже на уровне магазина так как включает присутствующую возможность реализации новой функции - магазина, то и стоимость будет второго варианта (55000уе).

Вариант №2

Если таких аналогов, в которых аренда на уровне магазина или стоимость предложения тоже на уровне магазина, нет, то берем то что есть (сложилось на рынке), аренда и стоимость предложения на уровне "подібних" мусорников под "склад". В таком варианте стоимость первого Вашего варианта (30 000 у.е.)

При ситуации на рынку по варианту №1, твой покупатель нифига не заработает (купил за 55000 - продал за55000 = 0 получил) или даже будет минус (затраты не геморрой с приватизацией)

При ситуации на рынке по варианту №2, купив за 30000 уе некому будет продавать по 55000 уе.
Так рынок глаголит (продиктовал стоимость)

Это же элементарно Ватсон Smile

На тебя не похоже.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 15:21

Hard_Pragmatic писал(а):

Ты всё равно будешь считать как мусорник, несмотря на то что юридически и технически возможно сделать магазин?

Юридически - на ДАТУ оценки невозможно, только с ЗУ хлопот не оберешься и еще вопрос получиться ли переоформить ЗУ на коммерч.использование.
Технически - невозможно без оформления соответствующей техдокументации, которой на ДАТУ оценки нет.
Какие документы будешь подшивать в отчет? Фотографию соседнего магазина?

опять же смотрим в определение ИС:
- учет конкретных условий, т.е. оценщик провел маркетинговое исследование (прочие варианты об условиях не рассматриваем , т.к. у нас мусорнок-магазин), хотя на рынке имеем аналогичные мусорники по сложившейся цене, т.е. рынок сам провел маркетинг;
- требований - все разрешения и техдокументация, в какую это копеечку вылетает оценщик не знает, т.к. магазин магазину рознь;
- цель инвестирования - превращение из мусорника в магазин.

Hard_Pragmatic писал(а):

Андрей Яворский писал(а):
Hard_Pragmatic писал(а):
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
?

Затрат капитальных, затрат на изменение функ. ЗУ, затрат на проектные работы и пр. Т.е. НЕ ОПЕРАЦИОННЫХ, в т.ч. и на ремонты, для НЭИ. А на воссоздание НОВОГО объекта оценки.

Вить! А что тут не понятного?
При определении РС учитываются операционные затраты и затраты на приведение в должное техническое состояние ОО для его наилучшего использования, если это необходимо.
Все остальные затраты - инвестиции в ОО с целью создания нового, более доходного объекта оценки.
На входе оценки РС мусорника, на выходе РС будущего-магазина, при всем этом ОО - мусорник, как был, так и остался.
Что в отчете писать? Мусорник? Магазин? Будущий магазин? Мусорник-магазин?
Ей богу не принцип НЭИ, а какой-то философский камень получается, что захотел, то и наколдовал.
Вот таким образом оценки и делаются. Сначала оценивают как мусорник (для выкупа). Потом нисходит озарение и оценивают по придуманному НЭИ (для залога). Деньги разворовываются и все счастливы. А мусорник как стоял, так и стоит. Нехилая наценочка на фантазии оценщика. Еще скажи, что к тебе с такими предложениями не обращались? Wink

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Последний раз редактировалось: Андрей Яворский (Пт, 27 Мар 2009 15:42), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 15:23

rudge писал(а):

Читай внимательно и думай. (я знаю ты это умеешь)

rudge писал(а):

На тебя не похоже.

С Первым вариантом мы же уже разобрались, зачем опять про него?

Правильно Вариант №2 предполагает аналогов по аренде нет (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками),
Ну а куда ж ты дел данные моей задачи?
(с которыми я думал, ты уже согласился выяснив все необходимые уточнения)

Hard_Pragmatic писал(а):

В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Торговых площадей показал результат 25 у.е./кв.м. в месяц.

Так что продавать есть кому – тому кто занимается таким бизнесом, только оценщик этого В УПОР не видит.

Добавлено спустя 11 минут 48 секунд:

Андрей Яворский писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Андрей, к сожалению, в этой ветке я вынужден дискуссию с тобой закончить. Так как ты не можешь абстрагироваться от реалий и принять условия УТРИРОВАННОГО ПРИМЕРА (я говорю в задаче дано и можно ты говоришь нельзя, я говорю в задаче два варианта ты предумываешь третий и т.д. Surprised

).
И напоследок ДАТА оценки тут не причем, оценщик делает ПРОГНОЗ и дата узаканивания может быть в любое другое время после ДАТЫ оценки.

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 15:55

Hard_Pragmatic
Да, Витя!
У тебя все утрировано, все в теории.

Успехов в фантазиях!

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 16:24

Андрей Яворский писал(а):

Hard_Pragmatic
Да, Витя!
У тебя все утрировано, все в теории.

Это уже твои фанатазии.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 27 Мар 2009 17:29

Hard_Pragmatic писал(а):

Правильно Вариант №2 предполагает аналогов по аренде нет (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками),
Ну а куда ж ты дел данные моей задачи? (с которыми я думал, ты уже согласился выяснив все необходимые уточнения)

(мне че искать твои данные? Трудно скопировать)

Вот твоя задача с уточнением

Hard_Pragmatic писал(а):

В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду.
Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции.

Где тут написано, что

Hard_Pragmatic писал(а):

аналогов по аренде нет (причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками)

??????

Ладно ты меняешь условия задачи, эт в твоем стиле
Ты хочешь сказать, что данных по аренде

Hard_Pragmatic писал(а):

(причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками)

добавлю и предложений по продаже/покупке, нет. Ладно пусть будет так.

Тогда, откуда взялся

Hard_Pragmatic писал(а):

….хозяин сети «таких же мусорников-магазинов»

готов купить за

Hard_Pragmatic писал(а):

55 штук

??? Из космоса (похоже в Києве это уже эпидемия).

Значит рынок подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин есть.

Тогда куда (в твоем варианте) смотрел оценщик?
А вот и ответ

Hard_Pragmatic писал(а):

оценщик не хотел видеть ОЧЕВИДНОГО, ну и естественно не владел основами оценки.

Цитату из НС в разделе по рецензированию приводить?
Мы тут об оценке, или о «рисовании»

Если рынок «подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин» есть, и на нем присутствует «хозяин сети «таких же мусорников-магазинов» который готов покупать такие «мусорники», то и РС 55000уе (порядок приватизации приводить?)

Если рынка «подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин» нет следовательно некому продавать нет «хозяина сети «таких же мусорников-магазинов» то РС 30000уе .

Или другой вариант развития событий.
Развитого рынка подобных мусорок с возможностью пересртойки под магазин, нет
Но существует "хозяин сети" который готов заплатить шальные деньги (55000уе вместо 30000уе) преследуя собственный особый интерес к такому объекту то тут (55000уе) специальная стоимость по НС, а РС = 30000 уе (тут покупатель "обізнаний")
НС1
"спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;"
О таком варианте оценщик знать не будет. Разве что он Глоба. Да и не обязан он проводить исследования на предмет наличия потенциального покупателя с особой заинтересованностью в покупке такого объекта. Задача в договоре у него определить РС а не специальную стоимость. Вот оценщик и будет анализировать рынок типичных для рынка покупателей и продавцов.

К стати, а если посмотреть на Ваш пример с другой стороны.
Оценили в 55000 в ожидании, что "хозяин сети" купит за эту сумму. Ну узнал как то оценщик что такой существует. Опять 55000уе не РС, (на рынке то такие объекты по 30000уе,) .
Ну да ладно, продолжаю, есть только "хозяин сети"
А "хозяин сети" взял да и не купил. Не дали кредит.
Как Вам такое развитие событий?
Напомню спрос на рынке по 30000уе есть и очень активен.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Сб, 28 Мар 2009 19:57

rudge писал(а):

Ладно ты меняешь условия задачи, эт в твоем стиле

я не меняю, а уточняю, я же не могу предвидеть все вопросы оппонентов, тем более я честно спрашивал что еще уточнить?
приношу все возможные извинения, но я действительно их не меняю, так получается в ходе дискуссии.

rudge писал(а):

Ты хочешь сказать, что данных по аренде

Hard_Pragmatic писал(а):

(причем хитрых аналогов и навроде мусорника с магазинными арендными ставками)

добавлю и предложений по продаже/покупке, нет. Ладно пусть будет так

Наконец-то ты отстал от подхода Аналогов продаж тем более в Задаче речь ТОЛЬКО о доходном подходе!!!!! (кстати не я один тебя спрашивает ТОЛЬКО про доходный подход)

Аналогов ПРОДАЖ НЕТ (даже добавлю и тех и тех - переделанных/непеределанных), но это НЕ значит, что НЕТ Аналогов АРЕНДЫ переделанных Мусорников. Отсутствие Аналогов ПРОДАЖ в данном конкретном случае можно объяснить очень просто – ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются, а выставляются только в АРЕНДУ (кстати, не такая уж и утопическая ситуация).

rudge писал(а):

Тогда, откуда взялся

Hard_Pragmatic писал(а):

….хозяин сети «таких же мусорников-магазинов»

готов купить за

Hard_Pragmatic писал(а):

55 штук

??? Из космоса (похоже в Києве это уже эпидемия).

И совершенно естественно, что для расширения такого бизнеса может (кстати, чё может? – обязан!) появиться хозяин «таких же мусорников-магазинов» И так же естественно ДРУГИЕ инвесторы, которые эту тему «прорубили», короче – РЫНОК. Ну а 55 штук взялось точно так же как и у оценщика из их бизнес-планов по аренде и реконструкции, так как Аналогов ПРОДАЖ то НЕТ.

rudge писал(а):

Значит рынок подобных мусорок с возможностью реконструкции под магазин есть.

Поэтому правильный вывод это - Значит рынок АРЕНДЫ подобных ПЕРЕДЕЛАННЫХ Мусорок есть, а вот рынка ПРОДАЖ увы и ах НЕТ – собственно вот тут и есть где блеснуть профессионализмом оценщику, в отсутствие рынка ПРОДАЖ определить РС на основе рынка АРЕНДІЫ.

Поэтому все остальные рассуждения про спец. Стоимость мимо кассы.

Так что 30 или 55? Wink

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 28 Мар 2009 22:16

Знаешь Витя
Читая твои "уточнения" чувствуешь себя подопытным кроликом, которому каждый раз вводят новую порцию яда и смотрят, а че будет. Окачуриться или нет. НЕ ДОЖДЕШЬСЯ. Very Happy

А ты мне напомнил нашего туриста 70-х годов за бугром, который постепенно увеличивал скорость при входе в супермаркет с само открывающимися дверями, с целью доказать, что их двери против наших г...но. Smile

Ладно погодь немного, подготовлю ответ, сброшу.

Для справки.
Пару-тройку лет назад ГАЗ-21 продавали по 200-500 баксов. Сейчас такие же продают от 1000. (есть даже за 5 штук баксов)
А почему знаешь?
Хотел ответить да передумал.
Плиз, если не трудно объясни почему?
Наводка. Сегодня в продаже есть ГАЗ-21 по 100 тыс баксов.

Good nighte collega

PS: Коллеги, а че про стакан молчите. Считаь разучились Smile

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 29 Мар 2009 10:31

rudge писал(а):

Ладно погодь немного, подготовлю ответ, сброшу.

Наверное уже не надо, я ж думал ответ должен быть 30 или 55, а если ты собираешься «подготовить» то это опять цитирование НСов и уточнения… я наверное уже не смогу… Surprised

rudge писал(а):

Для справки.
Пару-тройку лет назад ГАЗ-21 продавали по 200-500 баксов. Сейчас такие же продают от 1000. (есть даже за 5 штук баксов)
А почему знаешь?
Хотел ответить да передумал.
Плиз, если не трудно объясни почему?

Наверное потому что (основное):
1. их уже не выпускают
2. из разряда «средства передвижения» она перешла в разряд фетиша и коллекционирования

rudge писал(а):

Наводка. Сегодня в продаже есть ГАЗ-21 по 100 тыс баксов.

Вот еще хорошее объяснение этому феномену
http://www.youtube.com/watch?v=ftprwCrHmqk
(осторожно маты!)

Very Happy

rudge писал(а):

PS: Коллеги, а че про стакан молчите. Считаь разучились Smile

Задачу и условия в студию!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 29 Мар 2009 19:06

Hard_Pragmatic писал(а):

Наверное уже не надо, я ж думал ответ должен быть 30 или 55, а если ты собираешься «подготовить» то это опять цитирование НСов и уточнения… я наверное уже не смогу…

Не, так не пойдет коллега. Эт тока дилетант в оценке сразу говорит стоимость. Пардон, на данный момент я к таким не отношусь (раньше было) Так что плиз, дождись ответа.

rudge писал(а):

Для справки.
Пару-тройку лет назад ГАЗ-21 продавали по 200-500 баксов. Сейчас, такие же продают от 1000. (есть даже за 5 штук баксов)
А почему знаешь?
Хотел ответить да передумал.
Плиз, если не трудно объясни почему?

Hard_Pragmatic писал(а):

Уважаемый коллега, ответ не верный.

Hard_Pragmatic писал(а):

Вот еще хорошее объяснение этому феномену
http://www.youtube.com/watch?v=ftprwCrHmqk
(осторожно маты!)

Это где то рядом.
НО!!!!!
Ответа то нет.

Ладно, не буду мучить.
Разница в цене ГАЗ-21 связана с неожиданно возросшим спросом на эти авто.
В Германии появились фирмы которые скупали старые ГАЗ-21 салон, кузов, торпеду оставляли не меняя, а приводили в порядок. (кожа там, дерево в салоне, кузов красили лакиолвали и т.п.) Все "родное нутро" выбрасывали и ставили от Мерса. Да не б\у, а новье разрезали. И продавали нашей Германской крутизне, которая страдает от настольгие по "Родине", за .......... 00000000000000 уе.
Следовательно, собственники ГАЗ-21 вкурили и подняли цены. Так вот, разница в цене, это плата за возможность переделки старого ГАЗ-21. А "возможность" стала катализатором повышения стоимости.
Я был уверен, что вы знали про этот вариант использования ГАЗ-21.
Но догадаться то могли. Ведь не даром я в эту веку пример вставил.
Ладно, проехали.

Hard_Pragmatic писал(а):

я не меняю, а уточняю, я же не могу предвидеть все вопросы оппонентов, тем более я честно спрашивал, что еще уточнить?

Пардон, по "уточнению" был только один мой вопрос, при том по делу, а не просто так, от любопытства и я не просил Вас вносить другие «уточнения», эт уже Ваше.

Hard_Pragmatic писал(а):

Аналогов ПРОДАЖ НЕТ (даже добавлю и тех и тех - переделанных/непеределанных), но это НЕ значит, что НЕТ Аналогов АРЕНДЫ переделанных Мусорников. Отсутствие Аналогов ПРОДАЖ в данном конкретном случае можно объяснить очень просто – ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются, а выставляются только в АРЕНДУ (кстати, не такая уж и утопическая ситуация).

Согласен, такое возможно. НО. В первоначальном варианте задачи об этом ни Гу-Гу.
По этому

rudge писал(а):

Тогда, откуда взялся

Hard_Pragmatic писал(а):

….хозяин сети «таких же мусорников-магазинов»

готов купить за

Hard_Pragmatic писал(а):

55 штук

??? Из космоса (похоже в Києве это уже эпидемия).
Ведь ПРОДАЖ нет.

Ага, читаем дальше.

Hard_Pragmatic писал(а):

Вы уж определитесь, коллега, ПРОДАЖИ есть или нет. И за одно с заданием.
То Вы говорите, что 55000 это РС просчитанная оценщиком, то «уточняете», что стоимость просчитана «инвестором», цитирую

Hard_Pragmatic писал(а):

……Ну а 55 штук взялось точно так же как и у оценщика из их бизнес-планов по аренде и реконструкции…..

явно инвестиционная стоимость.

Hard_Pragmatic писал(а):

Поэтому все остальные рассуждения про спец. Стоимость мимо кассы.

Ну не получается коллега. И не надо злиться на мои выводы. Так, НС пишет. Не я это «придумал».

Ладно, продолжим.
Ага, вот и «уточнения»

Hard_Pragmatic писал(а):

Хорошо коллега попробуем "блеснуть профессионализмом ", хотя, это как у Жванецкого «…А без покойника можно похоронить. Можно и без покойника. Но это унизительно для фирмы».

И так.
Вопрос.

Hard_Pragmatic писал(а):

Так что 30 или 55? Wink

Пардон коллега, но для ясности другим форумчанам, я все таки процитирую задание.

Hard_Pragmatic писал(а):

Дано:
Мусорник – 50 кв.м. в жилом квартале.

Обратите внимание коллега, в «жилом квартале», то есть не на проходе, не на «красной линии». Здесь, уже проблема с вариантом под «магазин». Ну да ладно пусть будет так, как Вы захотели.
Продолжим.

Hard_Pragmatic писал(а):

Задача:
Определить РС Мусорника доходным подходом.
Результаты сбора информации оценщиком:
Использование Мусорника возможно двумя вариантами
1. «Склад»
2. «Магазин»
В обоих случаях всё юридически и технически возможно (но требует затрат).
Других вариантов НЕТ (тотальное упрощение)

Только тут же, Вы вносите по моей просьбе уточнение.

Hard_Pragmatic писал(а):

Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции.

Значит, на момент оценки мы видим перед собой все таки «мусорник», а не магазин переделанный из «мусорника».

И что коллега это нюанс я должен проигнорируем по Вашей просьбе?
Я не буду здесь определять результат, так как сейчас задача другая, ответить на Ваш вопрос с новыми "уточнениями".

Далее Ваша задачка до последнего "уточнений".

Hard_Pragmatic писал(а):

В варианте «Склад», Мусорник не требует реконструкции и готов к сдаче в аренду. Анализ рыночных арендных ставок для Складов показал результат 10 у.е./кв.м. в месяц.

В варианте «Магазин», Мусорник требует реконструкции (специально для Руджа меняется его функция и конструктив) и «разрешиловки» в размере 20 000 у.е. и готов к сдаче в аренду. (Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве Магазина после реконструкции.) Анализ рыночных арендных ставок для Торговых площадей показал результат 25 у.е./кв.м. в месяц.

Тут коллега 20000 сомнительная цифра в свете Ваших последних «уточнений».
Поясню, почему я так думаю.
Вот Ваше.

Hard_Pragmatic писал(а):

Следовательно, если РС «мусорки» без реконструкции 30000уе, а по бизнес-плану с учетом затрат на реконструкцию 55000уе, то получаем, что на реконструкцию надо потратить 25000 уе, но ни как не 20000уе. По бизнес-плану расчет должен быть такой.
Купил по РС = 30000.
Затраты на реконструкцию под магазин = 25000уе. Итого 30000 + 25000 = 55000.
Также к стати должен думать и делать профессиональный оценщик.
Ну да ладно и эту неточность спишем на «быстроту» ответа на форум. (у меня тоже такое случалось)

Продолжим.

Hard_Pragmatic писал(а):

Ставка капитализации для обоих случаев 0,2 (тотальное упрощение)
Время реконструкции ничтожно мало или можно сказать учтено в сумме реконструкции (тотальное упрощение)

Рассчитываем стоимость варианта «Склада»;
10 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 30 000 у.е.

Рассчитываем стоимость варианта «Магазина»;
25 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 75 000 у.е.
Минус реконструкции и «разрешиловки» - 20 000 у.е
Стоимость = 75000 - 20000 = 55 000 у.е.

Теперь новые «уточненные» условия задачи для наглядности.

Hard_Pragmatic писал(а):

……рынок АРЕНДЫ подобных ПЕРЕДЕЛАННЫХ Мусорок есть….

А рынок АРЕНДЫ подобных не переделанных, как я понял, отсутствует?
Раньше вроде бы был (смотри выше)
Ладно, и это проглотили.
Берем Ваш «последний» вариант.

Hard_Pragmatic писал(а):

ВСЕ остальные Аналогичные Мусорники выкуплены и переделаны, и на ПРОДАЖУ не выставляются (мое - на продажу), а выставляются только в АРЕНДУ по 25 у.е./кв.м. в месяц

Тогда естественно, РС не реконструированного и не узаконенного под «магазин» бывшего «мусорника», согласно Вашего

Hard_Pragmatic писал(а):

Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве «Магазина» после реконструкции.

= 30000 уе.

Эт очевидно коллега для любого профессионального оценщика и даже для начинающего.

Считаем (ну очень упрощенно).
При аренде «магазинов переделанных из мусорников» , арендная савка = 25уе/кв м. стоимость = 55000уе и отнимаем затраты на реконструкцию. Беру из Вашего «бизнес-плана» просчитанного инвестором (у профессионального оценщика должна быть такая же цифра по логике и методике, так как данные для бизнес-плана должны быть одинаковы, в действующих на момент оценке ценах на реконструкцию) 25000уе. Получаем 55000 – 25000 = 30000 уе.
В данном расчете затраты (25000уе), это собственно и есть стоимость функции (величина функционального износа) с учетом стоимости труда и материалов.
Так как по новым "уточнениям" аналогов аренды "мусорок" по 10уе/квм нет, а есть данные по аренде переделанных "мусорников" под магазин, то естественно, в таком расчете с такими данными, необходимо учесть для имеющегося объекта оценки "мусорника до реконструкции" функциональный износ по отношению к "мусорнику переделанному под магазин".
Ваще то это не верно, надо очищать ЧОД. Ну да ладно ведь мы тут все упростили до не моги.

Вот собственно и усе.

rudge писал(а):

PS: Коллеги, а че про стакан молчите. Считаь разучились Smile

Hard_Pragmatic писал(а):

Задачу и условия в студию!

А это собственно вся задача. Ну почти в свете Ваших примеров.
На ваше усмотрение варианты можете придумать сами. Вам в фантазии не отказать.
Ладно
Эта шутка Маркуса.
Стакан рассчитывается
А) затратным
Б) сравнение
В) доходный, через аренду стакана
Рассмотрим третий вариант. Первые два не интересны.
Вы, коллега, с дамой выехал на природу для обсуждения делового предложения (не для того, о чем Вы подумали). Взяли бутылку Коньяка, а стакан забыли. Дама естественно с «горла» не пьет. Тут иду я со стаканом.
Вопрос, какова наиболее вероятная стоимость стакана при К=1, для упрощения?

Удачи оллега.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 29 Мар 2009 21:00

rudge писал(а):

Берем Ваш «последний» вариант.

Hard_Pragmatic писал(а):

Мусорник готов к сдаче в аренду в качестве «Магазина» после реконструкции.

Не хотел отвечать, но когда уже арифметика отрицается…..,
ОТКУДА в приведенной цитате взялась цифра 55 000 у.е.?
При аренде «магазинов переделанных из мусорников» , арендная савка = 25уе/кв м. стоимость = 75 000 у.е.!
(25 х 12 х 50 /0,2 =75000)
а уж потом отнимаем затраты на реконструкцию.

И еще, про основы оценки и талмуды про нее…

rudge писал(а):

В данном расчете затраты (25000уе), это собственно и есть стоимость функции (величина функционального износа) с учетом стоимости труда и материалов.
Так как по новым "уточнениям" аналогов аренды "мусорок" по 10уе/квм нет, а есть данные по аренде переделанных "мусорников" под магазин, то естественно, в таком расчете с такими данными, необходимо учесть для имеющегося объекта оценки "мусорника до реконструкции" функциональный износ по отношению к "мусорнику переделанному под магазин".
Вот собственно и усе.

Откройте всеми нами (и Вами) любимые НСы, а так же все остальные книжки по оценке, и почитайте, в каком ПОДХОДЕ используется функциональный износ в частности, и любой другой износ вообще.
А после этого просветите нас (а заодно и шутника Маркуса) каким Макаром он стал использоваться в ДОХОДНОМ ПОДХОДЕ?!

Андрей Яворский

Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 19:49

rudge
Сергей! Вам не кажется, что Вас уводят от оценки недвижимости к оценке бизнеса?
Да, Вы ошиблись в арифметике. Но задача была поставлена не корректно.
Почему СК склада должна равняться СК магазина?
Если Ваши оппоненты в своих примерах достаточно честны, то СК для склада должна быть меньше, чем для магазина. Даже при ТОТАЛЬНОМ УПРОЩЕНИИ.
Воспользуйтесь тактикой оппонента и приведите пример, который на мой взгляд, более жизнен:
10 у.е. х 12 мес / (0,1 -0,05) х 50 кв.м. = 60 тыс. - 120 тыс.

При их:
Рассчитываем стоимость варианта «Магазина»;
25 у.е. х 12 месяцев / 0,2 х 50 кв.м. = 75 000 у.е.
Минус реконструкции и «разрешиловки» - 20 000 у.е
Стоимость = 75000 - 20000 = 55 000 у.е.

Пусть теперь они доказывают, что не являются верблюдами.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 30 Мар 2009 20:50

Благодарю коллега за то, что ткнул носом на ошибки.
Всегда наступаю на одни и те же грабли «не внимательность». Особенно если в вперемешку с коньяком. Ребята НИЗЯ коньяк в вперемешку с работой.
Ладно, наука будет.
И все-таки, я постараюсь, исправившись, обосновать свое мнение и выбранный итог.

Вопрос. Остается тот же.

Hard_Pragmatic писал(а):

Так что 30 или 55? Wink

Буду рассматривать два условия.
Первое
Есть аренная ставка 10уе для «склада» и 25уе для «склада имеющего возможность переделки под магазин».

И вариант второй, уточненный.
Есть только ставки аренды 25уе для магазина переделанного со склада и функционирующего, узаконенного.

Сумма затрат на реконструкцию в обоих вариантах 20000уе.

Я в конце своего расчета с ошибками писал.

Rudge писал(а):

Ваще то это не верно, надо очищать ЧОД. Ну да ладно ведь мы тут все упростили до не моги.

Теперь коллега я все-таки сделаю как надо, а не «тотально упрощенно»

Вернемся к первому варианту задачи, где есть данные аренды для обоих вариантов.
Посчитано - «склад» (10 х 50 х 12)/0,2 = 30000уе
Посчитано - «магазин» (25 х 50 х 12)/0,2 = 75000уе
Но, в 25уе сидят затраты понесенные собственником для реконструкции склада под магазин (20000 уе которые еще надо обосновать).
Вы их капитализируете в составе ЧОД, а отнимаете не капитализированные и получаете, Ваше, 75000уе – 20000уе = 55000уе. Не понеси инвестор этих затрат на реконструкцию, то и аренда осталась бы на уровне 10уе, как для «склада»
Пардон, на каком основании, коллега?
В таком варианте стоимость затрат на реконструкцию должна рассчитываться следующим образом {(25 – 10) х 50 х 12}/0.2 = 45000 уе.
Поскольку разница в арендной плате (15уе) обусловлена функцией объекта аренды.
Магазин – 25уе, склад – 10 уе.
Вот эту «стоимость функции» (45000 уе.), которая приравнивается к «стоимости реконструкции», а не прямых затрат на реконструкцию и надо отнимать.
И получим 75000уе – 45000уе = 30000 уе

Давайте посмотрим на задачу с другой стороны.
Инвестор хочет получить доход в сумме 25 х 50 х 12 = 15000 уе
У него есть склад, который ему дает доход 10 х 50 х 12 = 6000 уе
У инвестора есть два варианта увеличения дохдности.
Реконструировать «склад» под магазин, изменив функцию или увеличить площадь без изменения функции, при которой суммарная доходность будет равна суммарной доходности «магазина».
Для этого надо или увеличить ставку аренды, чего не позволяет сделать рынок, или увеличится площадь «склада», или провести реконструкцию под новую функцию «магазин». Последнее, не рассчитываю, так как расчет проведен.
Для этого у инвестора есть 20000 уе.
Вопрос, во сколько раз надо увеличить площадь, чтобы получить доходность равную от реконструкции под магазин?
В 2,5 раза (25/10 = 2,5 или 15000/6000 = 2,5)
Тогда площадь «склада» должна стать 50 х 2,5 = 125 кв м.
То есть, надо достроить 75 кв м., что не всегда возможно, в сравнении с реконструкцией под магазин. И все таки.
Отсюда получим стоимость реконстрцированного (увеличенного) «склада»
(10 х 125 х 12)/0,2 = 75000уе, где общая доходность (15000уе) стала равна общей доходности «магазина».
Да, это совсем другой об’єкт по конструктивну. НО НЕ ПО ФУНКЦИИ.
Так как годовая доходность 1 кв.м. осталась прежней (10уе х 12 = 120уе).

В варианте же с магазином, в следствии того, что присутствует другая фунционльность, годовая доходность на 1 кв.м составляет 25уе х 12 = 300уе , что больше в те же 2,5раза
Теперь посмотрим, а сколько же бедет стоить достижение такой функции?
Разница, в годовой доходности 1 кв. м. в следствии изменения функции «склада» под «магазин», составляет 300уе – 120уе = 180 уе
Отсюда стоимость новой функции «склада» реконструированного под магазин составит (180уе х 50)/0,2 = 45000уе
Те же - 45000уе.
Подчеркиваю, стоимость функции, а не затраты на ее реализацию (20000уе)
Отнимаем эту стомость функции (реконструкции) «магазина» от стоимости реального магазина для того, что бы получить стоимость «склада» который и оцениваем.
75000уе – 45000уе = 30000уе.

Теперь второй вариант расчета дисконтирование.
Тут нужны пояснения.
Первый год уходит на покупку, реконструкцию и поиск арендатора.
Далее три года сдачи в аренду и перепродажа.
При этом цифра затрат на реконструкцию 20000уе типа «стеля». Ее еще надо обосновать.
Ставка дисконта для простоты, приравнена к коэффициенту капитализации = 0,2.
Расчеты сведены в таблицы.

Таблица 1
Расчет пор ЛНЕИ «магазин после реконструкции» с учетом затрат на реконструкцію (20000уе)
Табл.. 2
Расчет «склада» без реконструкции. S = 50 кв м.
Табл. 3
Расчет стоимости действующего магазина реконструированного из склада.
Табл.. 4 Расчет стимости функции которая позволила повысить доходность на 15уе за кв.м

Как видите колега, результаты сопоставимы. Неточность по моему связана с недостаточно коретным периодом прогнозирования и определенем ставки дисконта и коэффициента капитализации.
При этом хочу обратить Ваше внимание на сумму затрат – 20000уе.
Попробую просчитать ее величину исходя из полученных даннях.
И так.
Стоимость «склада» = 27588уе
Стоимость «действующего магазина» и естественно «увеличенного склада» до S=125 кв м составила 68972 уе
Отсюда стоимость функции магазина состави 68972уе – 27588уе = 41384 уе
Но, для получения той же доходности не меняя функцию необходима таже сумма.
Считаем
Стимость 1 кв м склада 50 кв м 27588 / 50 = 552 уе
Стоимость 1 кв м увеличенного склада 68972 / 125 = (теже) 552 уе
Стоимость «реконструкции» по увеличению площади склада состави 41384 / 75 = (теже) 552уе.
Тепер посмотрим, а что тут ЛНЭИ?
Стимость затрат на 1 кв м достройки 75 кв.м склада - 552 уе
А что при втором варианте - под магазин?
Стимость затрат на реконструкцію 1 кв м (собственно функции) под магазин состави 41384 / 50 = 828уе
Отсюда, исходя стимости затрат на 1 кв м для получение большей доходности, ЛНЭИ будет выше при увеличении площади склада, а не реконструкция склада под магазин.

Так что, все таки стоимость «мухорки-склада» который Вы видите из окна = 30000уе.
Честно колеги я устал доказывать очевидное.
Не коректно променять для определения ЛНЭИ варианты с другой функцией.

Колеги, а коньяк и работа не совместимы. Проверено.

Что касается

Hard_Pragmatic писал(а):

Даже открывать не собираюсь. Как-то странно от Вас такое слышать. Или поправки на масштабность, месторасположения, и т.п. которые оценщик применяет, и в сравнении, и в дохоном подходе при анализе арендных ставок, это не поправки на имеющиеся у аналогов износы?

PS Да, а что там со стаканом? Вы зря так на Маркуса. Задача на логику и имеет конкретный ответ.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 11, 12, 13, 14, 15 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме