| Автор |
Сообщение |
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 15:49 |
  |
| rudge писал(а): |
| Просчитать через сравнение РС таких с/х угодий в Вашем регионе. |
А если есть такая информация, и не нужна госэкспертиза с 2 методами, то зачем "мордоваться" со ставкой капитализации?
Разве нельзя взять просто среднее значение по ставкам аренды? |
|
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 16:18 |
|
| Alex_None писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Просчитать через сравнение РС таких с/х угодий в Вашем регионе. |
А если есть такая информация, и не нужна госэкспертиза с 2 методами, то зачем "мордоваться" со ставкой капитализации?
Разве нельзя взять просто среднее значение по ставкам аренды? |
Дык кто же против коллега.
Тока одно но, если бы эти данные были, то к оценщику вряд ли бы обратились. Они бы и сами разобрались. А что касается Вашего "среднее значение" то пардон, это не профессионально.
Мы же не в поликлинике  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 16:47 |
|
| rudge писал(а): |
это не профессионально.
Мы же не в поликлинике |
Дак если делать по вашему предложению- оно на то и выйдет
Добавлено спустя 53 секунды:
Правда с расчетом удобнее клиентам показывать )) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 04 Июн 2009 17:47 |
|
| Alex_None писал(а): |
Дак если делать по вашему предложению- оно на то и выйдет |
А Вы посчитайте при отсутствии данных про аренду, потом будете утверждать |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 07:36 |
|
| rudge писал(а): |
| А Вы посчитайте при отсутствии данных про аренду, потом будете утверждать |
Решил ради интереса примерно прикинуть сумму по вашей методике (раньше паи не попадались)
Продам участок земли Зеленый гай 15 км от г.Николаева в сторону г.Херсона, общ.пл. 18 Га, сельхоз. назначение, под поливом, рядом канал2 200$ за сотку с торгом
Пусть будет 200*0.95 = 190 у.е.
Рентабельність "продукція рослинництва" (http://www.ukrstat.gov.ua/)
2006г. - 11.3%, 2007г - 32.7% (возьмем среднее - 22%)
К = Рентабельность (?)
ЧОД = 190 * 22% = 41.8 у.е./сот
Затраты на содержание ЗУ= Налог на землю = 0.1% от нормативной стоимости с/х земель (паев). Цифра по идее получается маленькая, решил для упрощения расчета принять равной 0.2 (взял с потолка - в данном случае ).
Итого:
Ставка аренды годовая = (ЧОД+затраты на содержание ЗУ) / площадь ЗУ = (41.8+0.2) / 1 = 42 у.е./сот
Неплохо для арендодателей получается! )
Если размеры паев бывают от 2 га, то сумма за аренду = 200 *42= 8400у.е за год
Правильно посчитал?
Добавлено спустя 2 минуты 52 секунды:
После расчета заметил, что я в обьявлении в цене за сотку двойку потерял. Там цена за сотку была 2200у.е. Это ж какая аренда получится!  |
Последний раз редактировалось: Alex_None (Пт, 05 Июн 2009 08:11), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
 КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 07:51 |
|
| Alex_None писал(а): |
| К = Рентабельность (?) |
причем очень жирный (?) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 08:17 |
|
Вот и получается уважаемый Alex_None, что исходя из ЛНЕИ ставка аренды наааамного больше минимально-установленной.
Думаю если бы такого небыло то никто в аренду ЗУ не брал бы.
Из моего опыта общения с фермерами и т.п. они далеко не бедствуют.
Что касается замечания коллеги КовАла, я согласен, многовато будет как на сегодня. Да и брать сегодня лучше за 2008 год не лезть в историю она не совпадает с реалиями сегодняшнего дня. Но это так, мысли в слух, ведь тут важен принцип.
Даааааа коллега Alex_None
Тщетельнее надо
Средневзвешенная рентабельность по данным стат. за 2008 г = 19,5%, а средняя (по палате по вашему подходе) = 11,94%. А че в регионе, смотреть надо.
Ну да ладно спишем не скорость
У меня такое тоже было  |
| Описание: |
| Економічні показники с/г за 2008 р |
|
Downloads |
| Имя файла: |
67.pdf |
| Размер файла: |
363.37 Kб |
| Скачан: |
30 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 08:20 |
|
| КовАл писал(а): |
| причем очень жирный (?) |
| rudge писал(а): |
| Тут надо проанализировать, тобиш определмть рыночную ставку капитализации (не расчетную). Как на меня надо исходить из рентабельности с/х деятельности в Вашем регионе. |
Даже если считать ставку капитализации кумулятивным методом - меньше 12% никак не получится... Сумма аренды все-равно выходит малореальная, имхо
Добавлено спустя 8 минут 37 секунд:
| rudge писал(а): |
Даааааа коллега Alex_None
Тщетельнее надо
Средневзвешенная рентабельность по данным стат. за 2008 г = 19,5%,
|
Я глубоко не копался, а за 2008 год на сайте статистики не было.
| rudge писал(а): |
а средняя (по палате по вашему подходе) = 11,94%.
|
| Alex_None писал(а): |
| Рентабельність "продукція рослинництва" (http://www.ukrstat.gov.ua/) |
А где это вы у меня 11.94% взяли?
| rudge писал(а): |
А че в регионе, смотреть надо.
Ну да ладно спишем не скорость
|
Ну так я ж не отчет делал 
Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:
| rudge писал(а): |
| 67.pdf !!! |
Кстати, файл скачивается, но не открывается нормально (Adobe Reader)
Добавлено спустя 9 минут 14 секунд:
Нашел интересное высказывание по поводу паев:
Налог на землю обязан платить собственник. НО!! Владельцы сертификатов не являются полноправными собственниками до момента получения Государственного Акта на землю. Получается интересная ситуация: владелец сертификата - еще не собственник и не плательщик налога на землю, но вправе дать пай в аренду на основании сертификата! В данной ситуации налоговая может потребовать с Вашей агрофирмы уплатить налог на землю. Лучший выход - зарегистрироваться как плательщик фиксированного с/х налога - это освободит (в любом случае) от уплаты земельного налога! |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 09:06 |
|
У меня стоит Foxit Reader открывает без проблем да и ресурсов меньше тянет.
На Ваше "А где это вы у меня 11.94% взяли?" Эт не у Вас, эт средняя по стране, то биш по палате, как Вы ранее предлагали делать. Как на меня правильнее средневзвешенная.
Что касается "Сумма аренды все-равно выходит малореальная, имхо" согласен на это исходя из ЛНЕИ ЗУ на сегодня. Кроме этого такие цифры говорят о том, что или стоимость на рынке не реально завышена, или не реально занижена рыночная ставка аренды. Нет баланса. Вообще то тут надо хорошо поработать с обоснованием ставки капитализации, тобиш доходности. Эт как с офисами сегодня или жильем, К= где то на уровне 10% по грн., а по ЛНЕИ К=где то на уровне без рисковой (% на депозит = где то 20%) Вот ит выходит по ЛНЕИ не выгодно сдавать в аренду ни офис, ни жилье.
По этому на сегодня, при наличии свободных средств, выберая, покупать недвижимость с целью сдачи в аренду, или положить в банк на депозит, я бы выбрал последнее.
Да по ставкам на ПАЙ, минимальная, узаконенная это предложение арендатора, та которая получилась по ЛНЕИ это предложение арендодателя. реальная где то между ними.
У собственника ПАЯ есть вариант или самому обрабатывать ЗУ и получать 20% на вложенную грн. или ничего не делать и получать гарантированный государством минимум. Можно поторговаться, но думаю тог не очень поможет, хотя???.
Дав такие цифры в руки грамотному "разводиле" думаю за % он выторгует у арендатора и себе и собственнику лишнюю копейку.
Вот Вам и готовый бизнес
Берите меня в долю коллега |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 09:47 |
|
| rudge писал(а): |
| У меня стоит Foxit Reader открывает без проблем да и ресурсов меньше тянет. |
Спасибо, работает!
| rudge писал(а): |
| Эт не у Вас, эт средняя по стране, то биш по палате, как Вы ранее предлагали делать |
Я делал не точный расчет, а примерный, для общей оценки ситуации.
Кроме того, в предложенном вами файле рентабельность равна 32.3% (Николаевская область, Растениеводство, 2008г.).
Кстати, интересно, где такие хорошие файлы лежат в инете?
| rudge писал(а): |
| По этому на сегодня, при наличии свободных средств, выберая, покупать недвижимость с целью сдачи в аренду, или положить в банк на депозит, я бы выбрал последнее. |
Абсолютно с вами согласен!
| rudge писал(а): |
| У собственника ПАЯ есть вариант или самому обрабатывать ЗУ и получать 20% на вложенную грн. или ничего не делать и получать гарантированный государством минимум. |
А вы уверены, что вложенная "грн" в данном случае будет равняться РС ЗУ?
Добавлено спустя 31 секунду:
| rudge писал(а): |
| Берите меня в долю коллега |
Процент за идею гарантирован!
Добавлено спустя 4 минуты 10 секунд:
Нужно дать объявление "Помогаем подороже сдать в аренду паи (за процент). Профессиональное охмуривание арендаторов!"  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:02 |
|
все у вас, мальчики, красиво, только вот паи продавать нельзя, т.к. это сельхозземли. а объявление "продам" по факту подразумевает аренду на 49 лет (позвоните и спросите). так что 2200 за сотку - это стоимость права аренды на 49 лет.
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ
Розділ X ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ
| Цитата: |
14. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.
( Пункт 14 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом N 2059-IV від 06.10.2004; в редакції Закону N 490-V від 19.12.2006; із змінами, внесеними згідно із Законом N 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду N 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:
( Абзац перший пункту 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом N 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду N 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
( Підпункт "а" пункту 15 в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.
( Абзац другий підпункту "б" пункту 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом N 107-VI від 28.12.2007 - зміну визнано неконституційною згідно з Рішенням Конституційного Суду N 10-рп/2008 від 22.05.2008; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008 )
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
( Пункт 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законами N 2059-IV від 06.10.2004, N 3415-IV від 09.02.2006; в редакції Закону N 490-V від 19.12.2006 ) |
если я ничего не путаю.
давайте вынесем это в ветку "оценка паев" |
Последний раз редактировалось: zanoza (Пт, 05 Июн 2009 10:22), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:14 |
|
| zanoza писал(а): |
| только вот паи продавать нельзя |
Это во-первых, а во вторых рентабельность на вложенные средства явно не должна считаться от стоимости ЗУ... |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:34 |
|
| Alex_None писал(а): |
....... во вторых рентабельность на вложенные средства явно не должна считаться от стоимости ЗУ... |
Пардон коллега
"Рентабельность (нем. rentabel[1] - доходный, прибыльный), относительный показатель экономической эффективности. Рентабельность комплексно отражает степень эффективности использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, а также природных богатств. Коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение прибыли к активам или потокам, её формирующим. Может выражаться как в прибыли на единицу вложенных средств, так и в прибыли, которую несёт в себе каждая полученная денежная единица."
Выделено фактически определение Ккапитализаци где прибыль приравнивается к ЧОД, а активы приравнены к стоимости объекта. Эт так грубо.
Дальше смотрите по ссылке
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
| Alex_None писал(а): |
| А вы уверены, что вложенная "грн" в данном случае будет равняться РС ЗУ? |
Эт как не понял. РС ЗУ ведь в "грн" определяется
PS: Посмотрел в параллельной ветке "пример расчета размеров оплаты на выполнение ЭО ЗУ" (pdf файл) от земельщиков и в
35 тыс грн за оценку 0,25 га на которую потратится, ну пусть 5 рабочих дней ??????????? Они там себе цены не сложат по этому и цены на ЗУ с/х заоблачные. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Alex_None
Сообщения: 173
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Пардон коллега |
Словарь экономических терминов
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ (от нем. rentabel - доходный)
эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, на расход ресурсов.
В нашем случае стоимость ЗУ к затратам никак не относится, потому как суммы денег равной РС ЗУ на приобретение данной недвижимости никто не тратил.
| rudge писал(а): |
Alex_None писал(а):А вы уверены, что вложенная "грн" в данном случае будет равняться РС ЗУ?
Эт как не понял. РС ЗУ ведь в "грн" определяется |
Я как раз и имел в ввиду, что РС ЗУ не является вложенными гривнами |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 05 Июн 2009 10:54 |
|
| rudge писал(а): |
PS: Посмотрел в параллельной ветке "пример расчета размеров оплаты на выполнение ЭО ЗУ" (pdf файл) от земельщиков и в . |
Если можно ссылку скиньте.
| rudge писал(а): |
35 тыс грн за оценку 0,25 га на которую потратится, ну пусть 5 рабочих дней ??????????? Они там себе цены не сложат по этому и цены на ЗУ с/х заоблачные. |
Возможно 35 тыс грн за 0,25 га и завышено но ....
для проведения как я понял ЭКОНОМИЧЕСКОЙ оценки необходимо большой объем информации, например продуктивность угодий, окупаемость затрат и т.д. При этом экономическая оценка очень тесно связанна с бонитировкой почв. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
