| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Сб, 13 Авг 2005 12:51 |
  |
| Tata писал(а): |
Добавлено: Чт Мар 03, 2005 7:04 pm
Коллеги, хотелось бы услышать по этому поводу мнение всех!
Объект оценки - земельный участо, под действующим (и прибыльным, что интересно , промышленным предприятием, площадью около 12га. Участок находится в промышленной зоне, где типичное использование участков - под промышленную застройку. Плотность застройки - высокая.
Используемые методы:
1) сопоставления цен продаж (первичка);
2) экономический метод дает отрицательную стоимость, так как остаточная стоимость замещения около 2млн. (учтен только физический износ), а стоимость по сравнительному подходу ( и кстати по доходному ) - около 1млн. Ясно дело, что надо применять внешний износ, но через загрузку мощностей предприятия внешний износ будет небольшой. Такого объема данных рынка по продаже таких промышленных объектов - нет, чтобы просчитать внешний износ через анализ различия в стоимости строительства и стоимости продажи.
3) метод остатка - тот же эффект, что и п.2)
4) комбинированный метод. Стоимость определяется как разница между стоимостью целостного имущественного комплекса предприятия, полученной по доходному подходу (через дисконтирование скорее всего) и остаточной стоимостью замещения зданий, сорружений и рыночной стоимостью оборудования и НМА (которые числятся на балансе):
Сзем. = Сбиз.дох. - Сост. зд. - С рын. обор. - Снма
Результат получается близкий к стоимости, полученной по стоимости по методу сопоставления цен продаж.
Как вам применение такого подхода к оценке земельного участка под промышленным предприятием? Или у кого-то может есть другие варианты?
Ведь производить расчет одним методом, да еще по ценам выкупа как-то некорректно |
| ОЦ Вин писал(а): |
Добавлено: Чт Мар 03, 2005 8:03 pm
Ну стоимость во 2-м и в 3-м случае одинаковые, потому что Вы описали практически один и тот же метод в обоих случаях - метод остатка.
4-й - нормальный подход, имеет право на жизнь, более того, может быть, единственно верный, хотя тоже - метод остатка. Просто стоимость улучшений посчитана по другому + нематериальный актив (тоже смотря какой). Проверьте всё ли индексировалось правильно.
Ещё выход - посчитать за улучшения только здания и сооружения.
В этом случае доход - секономленные деньги, которые пришлось бы платить за их оренду. Метод так себе, но для манипуляций - обширное поле деятельности.
|
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Чт Мар 03, 2005 11:50 pm
Tata, в 4-том варианте Вы всё делаете правильно. Я сразу не мог понять, где у Вас возникли сомнения, но кажись понял… сразу извиняюсь, если это не так.
Мне кажется, что засомневались Вы в следующем, если ст-ть земли = ст-ть недвижки – ст-ть улучшений, то Ваша формула
| Tata писал(а): |
| Сзем. = Сбиз.дох. - Сост. зд. - С рын. обор. - Снма |
несколько противоречит этой, т.к. улучшения – это только здания и сооружения, а оборудование и всё остальное к улучшениям не относится. Поэтому Вы всё это и назвали «комбинированным методом».
Всё это так, но это лишь повод для зацепки проверяющему, но чтобы убрать и его, я бы просто разбил это всё на действия:
1. Определил Сбиз.дох.
2. Снедвиж. = Сбиз.дох. - С рын. обор. – Снма – и т.д.
3. Сзем. = Снедвиж. - Сост. зд.
Отказ от использования арендных ставок я бы обосновал тем, что в собственности предприятия находится масса специализированной недвижки, ну, я думаю, мысль понятна
Теперь, как мне кажется, всё красиво и подходит под экономический метод
Еще раз, сори, если не по теме.
|
| Tata писал(а): |
Добавлено: Пт Мар 04, 2005 11:16 am
Спасибо коллеги, обрадовали!
Данный метод (вариант №4) применяла уже в 4 работах - именно для промышленных предприятий, перегрузочных комплексов. В принципе он работает, но беспокоило, а корректно ли его применение?
Спасибо КовАл за подсказочку на счет экономического метода, а то никак не могла его классифицировать и загнать в рамки земельного законодательства.
Так как нашла единомышленников в данном методе хотелось бы узнать Ваше мнение по еще одному вопросу по данному методу Если конечно единомышленники не возражают
| Цитата: |
А если оценивается вакантный участок той же площадью в том же месте и НЭИ его - застройка промышленным предприятием + перегрузочный комплекс. У заказчика есть эскизный проект, отводится под это же использование, есть предварительные расчеты по СМР, закупке оборудования и т.д.
Расчет проводится дисконтированием денежных потоков (прогнозный период - 7 лет, стоимость реверсии - капитализацией ЧДП в последний год и приведение к дате оценки): 1-3 годы - застройка участка, в дальнейшем - эксплуатация комплекса и постепенный выход на 80-90% загрузки мощностей.
При расчете чистого денежного потока в каждый год используется стандартная формула (не буду утомлять Вас формулами) для собственного капитала (с учетом разделения на собственные и заемные средства), в которой сидит составляющие минус Капитальные вложения
Фу-х, ну наконец добралася до вопроса по существу:
"Надо ли затем при получении Стоимость предприятия в будущем (вроде как) отнимать еще раз стоимость оборудования, СМР и т.д. Вроде как реализуя экономический подход? Не получиться ли, что два раза отнимаем одно и то же?" |
Вообще у нас с коллегами мнение на этот счет разделилось: у каждого свои весомые аргументы:
1) Аргумент на счет, что "второй раз надо отнимать": " Стоимость реверсии определяется капитализацией ЧОД от всего комплекса, и вроде как определяется стоимость продажи всего предприятия в постпрогнозный период, которая приводится к дате оценки"
2) Аргумент на счет того, что второй раз не надо отнимать:" Подождите мы уже учли эти капитальные вложения при расчете чистого денежного потока и они уже окупились".
Коллеги рассудите . А то уже надоели споры по этому вопросу
Кстати, когда идет застройка объекта и затем сразу продажа (типичный случай: застройщик приобретает участок, застраивает жильем и продает) проблем нет - это метод развития (разница между дисконтированными доходами и расходами минус прибыль застройщика).
Надеюсь на Ваши профессиональные ответы.
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Добавлено: Пт Мар 04, 2005 11:50 am
| Tata писал(а): |
4) комбинированный метод. Стоимость определяется как разница между стоимостью целостного имущественного комплекса предприятия, полученной по доходному подходу (через дисконтирование скорее всего) и остаточной стоимостью замещения зданий, сорружений и рыночной стоимостью оборудования и НМА (которые числятся на балансе):
Сзем. = Сбиз.дох. - Сост. зд. - С рын. обор. - Снма
|
Боюсь не все так гладко, мы забываем про обязательства предприятия.
В п.4 записана формула подсчета РАЗНИЦЫ СТОИМОСТИ суммы ВСЕХ не выявленных и не учтенных на балансе Нематериальных и Материальных Активов и суммы ВСЕХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ предприятия. К НМА на вскидку относятся Гудвил, ноу-хау и т.д. ну и конечно право пользования землей, а к МА земля, самовозведенные здания и сооружения и др. Посему по этой формуле мы находим непонятную величину.
Доказательство
Запишем эту формулу:
Х = Сбиз – Сумма(Активов) (1)
где:
Сбиз – стоимость предприятия рассчитанная доходным подходом
Сумма(Активов) – то что вы записали Сост. зд. + С рын. обор. + Снма + и т.д.
Величину разницы между стоимостью предприятия рассчитанной по доходному методу (Сбиз) и стоимостью предприятия рассчитанной по затратному методу (Сзатр) в литературе называют Гудвилом (я бы назвал это стоимость всех неучтенных НМА предприятия)
Гудвил = Сбиз – Сзатр
В свою очередь Сзатр предприятия рассчитывается по формуле:
Сзатр = Сумма(Активов) - Сумма(Обязательств)
тогда:
Гудвил = Сбиз - Сумма(Активов) + Сумма(Обязательств)
отсюда:
Сумма(Активов) = Сбиз + Сумма(Обязательств) – Гудвил
подставляем это выражение в нашу формулу (1) и получаем
Х = Сбиз – Сбиз - Сумма(Обязательств) + Гудвил =
= Гудвил - Сумма(Обязательств) – что это за величина и как ее трактовать я пока не представляю но то что это не стоимость земли это по-моему очевидно
|
| Tata писал(а): |
Добавлено: Пт Мар 04, 2005 12:10 pm
Hard_Pragmatic писал:
| Цитата: |
| Боюсь не все так гладко, мы забываем про обязательства предприятия. |
Да не все так гладко. На счет обязательств: прогноз продолжается до погашения выплат по долгосрочному кредиту и выхода на стабильные объемы (погашение текущих обязательств учитывается при расчете ЧОД).
На счет критики: я бы Вам еще просоветовала: вы не упоямнули оборотных активов предприятия.
Гудвилл - согласна на 100%, но его то согласитесь никто не считает при оценке стоимости ЦИК (допустим в имущественном подходе). То же свое рода допущение. Я видела расчет гудвилла в работах оценщика только в качестве отдельного объекта.
Оценка вообще множестввенная цепочка всяко рода допущений, ограничений, особенно когда рынок не развит .
Да об этих недостатках (допущениях) этого метода мне известно .
Спасибо за мнение
Но это ж не полный ответ на вопрос.
| Цитата: |
Как вам применение такого подхода к оценке земельного участка под промышленным предприятием? Или у кого-то может есть другие варианты?
Ведь производить расчет одним методом, да еще по ценам выкупа как-то некорректно |
А чем лучше метод экономический, когда отнимается стоимость зданий и сооружений по УПВС из стоимости недвижимости, которая учитывает право пользования земельным участком, но не уичтыввет 100% владения? |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Добавлено: Пт Мар 04, 2005 1:34 pm
| Цитата: |
| На счет обязательств: прогноз продолжается до погашения выплат по долгосрочному кредиту и выхода на стабильные объемы (погашение текущих обязательств учитывается при расчете ЧОД) |
Речь об обязательствах идет в рамках затратного подхода, поэтому эти прогнозы (правильные прогнозы) ни как не влияет на расчет величины Сзатр.
| Цитата: |
| я бы Вам еще просоветовала: вы не упоямнули оборотных активов предприятия. |
Согласен, это было упрощение и как Вы понимаете это только усложнит формулу для ее интерпретации:
Х = Гудвил - Сумма(Обязательств) + Сумма(Оборотных)
| Цитата: |
| Но это ж не полный ответ на вопрос. |
Да не полный, но я пока поставил проблему исходя из которой можно найти решение. Первые приброски решения:
1. Написать в отчете как мы умеем (убедительно но расплывчато ) про все эти допущения, что мол гудвила нет и не предвидеться, ноу-хау тоже вобщем населена роботами и все такое
2. А вот с обязательствами надо что-то делать, наверное прибавлять к полученной величине исходя из формулы, хотя странно это (может где-то я со знаками хомутнул).
На счет второго вопроса. Ни как не могу понять вопрос особенно фразу
| Цитата: |
| Надо ли затем при получении Стоимость предприятия в будущем (вроде как) отнимать еще раз стоимость оборудования, СМР и т.д.. |
Что значит «получении Стоимость предприятия в будущем»?
Вообще вопрос учета капитальных вложений и реверсий очень интересный и заковыристый мы на фирме тоже в свое время на этом вопросе собаку употребили, поэтому если не сложно объясните, пожалуйста, Ваш вопрос еще раз.
|
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Пт Мар 04, 2005 3:31 pm
Я опять чё-то напортачил , спасибо ОЦ Вину... после его сообщения я перечитал своё. Ну и теперь редактирую.
| Ковал писал(а): |
Да, ты прав, мы лопухнулись с обязательствами. Поэтому:
Сзем. = Сбиз.дох. – (Сактивов*. – Собязательств.)
где:
Сактивов* = Собор. + запасы + Снма … (все активы кроме недвижки).
Ну а дальше:
1. Определил Сбиз.дох.
2. Снедвиж. = Сбиз.дох. - Сактивов*.
3. Сзем. = Снедвиж. - Сост. зд. |
Я должен был написать следующее:
Снед. = Сбиз.дох. – (Сактивов*. – Собязательств.)
где:
Сактивов* = Соборуд. + запасы + Снма … (все активы кроме недвижки).
Ну а последовательность расчета такая:
1. Определяем Сбиз.дох.
2. Определяем Снедвиж. (см. выше)
3. Определяем Сзем. = Снедвиж. - Сост. зд.
Ну а дальше, всё остается, как и было:
КовАл, в этом сообщении, до редактирования писал(а):
| КовАл писал(а): |
А вот, что бы из Снма убрать гудвил, то тут-то мы и воспользуемся советом старого воина:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
1. Написать в отчете как мы умеем (убедительно но расплывчато ) про все эти допущения, что мол гудвила нет и не предвидеться, ноу-хау тоже вобщем населена роботами и все такое |
Старый воин – мудрый воин |
|
| zanoza писал(а): |
Добавлено: Пт Мар 04, 2005 4:18 pm
КовАл писал:
| Цитата: |
| Да, ты прав, мы лопухнулись с обязательствами. Поэтому: |
Сзем. = Сбиз.дох. – (Сактивов*. – Собязательств.)
где:
Сактивов* = Собор. + запасы + Снма … (все активы кроме недвижки).
Да, действительно формула, если ее расписать будет выглядеть так:
Сцик. дох. = С цик.имущ. = Снеоб. мат. активы +Снма + Оборот. активы- Обязательства формула (1)
И далее:
Снедвиж.=С цик дох. - Соборуд. - Снма-оборот. активы + Обязательства
При этом Оборотные активы и Обязательства на дату оценки. Эти же составляющие должны быть учтены при расчете доходным подходом, в составляющей "Изменение оборотного капитала" и " Уменьшение или увеличение долгосрочной задолженности". А если рассчитать с учетом предположения в доходном подходе, что эти оставляющие равны "0" (условно естественно) и исходя из этого провести расчет. То и во второй части эти оставляющие будут равны нулю
Вроде как логично?
Hard_Pragmatic писал:
| Цитата: |
Что значит «получении Стоимость предприятия в будущем»?
Вообще вопрос учета капитальных вложений и реверсий очень интересный и заковыристый мы на фирме тоже в свое время на этом вопросе собаку употребили, поэтому если не сложно объясните, пожалуйста, Ваш вопрос еще раз. |
Да тяжеловато объянить "без жестов и схем"
Попытаюсь:
1. Ну, что участок вакантный такой же, но вакантный - понятно.
2. Если расписать С цик. дох. с точки зрения собственного капитала получим:
Сцик ={Сумма от 1 до n лет прогнозного периода (Чистая прибыль + амортизац. отчисления +(- )оборотный капитал- Капитальные вложения + (-) Задолженность)} + Стоимость реверсии.
При стоимость реверсии = (ЧОД в n-ый год/Ставку капитализации) - стоимость продажи предприятия в будущем (которая в свою очередь состоит из составляющих, как в формуле 1).
3. Если приравнять Сцик дох = С цик имущ. и потом получить по тому же алгоритму С недвиж., то вроде как отнимать Стоимость зданий и соружений 2-й раз (первый раз при вычитании капитальных вложений).
Надеюсь объяснила понятно. Если нет, могу попытаться еще один раз. |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Вс Мар 06, 2005 12:55 pm
| Tata писал(а): |
| А если рассчитать с учетом предположения в доходном подходе, что эти оставляющие (Оборотные активы и Обязательства) равны "0" (условно естественно) и исходя из этого провести расчет. То и во второй части эти оставляющие будут равны нулю |
Да, правильно, если у предприятия нет ни обязательств, ни оборотных, то и в затратке, и в доходнике их нет. Одно меня тревожит, как же оно, несчастное, будет работать без оборотки? Это уж точно как
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| населена роботами |
Если о гудвиле, как мне кажется, еще можно сказать, что = 0 (типа, всё среднеотраслевое ), ну и о ноу-хау тоже самое = 0 (ну ничего они гады нового не придумали ), то предприятие без оборотки, я так думаю – набор основных средств, и для его работы их нужно будет «вливать». Тогда в доходнике они у Вас появятся при прогнозировании. Т.е. на первом этапе Вы их «вливаете», в результате получаете отрицательный поток доходов, а уж затем предприятие начинает работать, и Вы ему пророчите какие-то перспективы, и конечно, в результате работы, у него начнут появляться оборотные, обязательства, возможно и остальные необоротные появятся.
Результатом такого подхода у Вас будет то, что Вы хотите, а именно ст-ть предприятия по доходу, не имеющего ни обязательств, ни оборотки, ни остальных необоротных. Короче, ст-ть набора основных, по доходу.
Честно скажу, не знаю, насколько всё это оправдано… возможно и есть в этом смысл.
Теперь по поводу Вашего вопроса с вариантами
| Tata писал(а): |
1) Аргумент на счет, что "второй раз надо отнимать": " Стоимость реверсии определяется капитализацией ЧОД от всего комплекса, и вроде как определяется стоимость продажи всего предприятия в постпрогнозный период, которая приводится к дате оценки"
2) Аргумент на счет того, что второй раз не надо отнимать:" Подождите мы уже учли эти капитальные вложения при расчете чистого денежного потока и они уже окупились". |
Это может быть и не красиво, но можно я отвечу вопросом на вопрос:
Когда вы считаете непрямой капитализацией стоимость здания, требующего кап. ремонта (т.е. требующего улучшения, для того, чтобы можно было в дальнейшем получать от него доход), например, у него отсутствует крыша, Вы же в первом периоде прогнозируете доход с «-», во втором, например, уже с «+», в третьем, тоже с «+», затем считаете реверсию (продаете здание, уже с крышей), все эти доходы приводите на дату оценки, суммируете «-» + «+» + «+» + «+ реверсия», и получаете… что? неужели ст-ть здания с крышей? Нет, Вы получите ст-ть здания без крыши. Будь оно с крышей, минуса в первом периоде не было бы, и здание стоило бы дороже, т.е. если наоборот, то не будь в первом периоде «-», мы бы определили ст-ть здания с крышей, а имея этот «-», мы получаем ст-ть здания без крыши.
Тоже самое и в Вашем случае. Вы улучшаете вакантный земельный участок, так, что бы можно было получить с него доход. Все минусы уже учтены, поэтому еще раз что-то вычитать НЕ НУЖНО.
А на счет того, что в первом варианте
| Tata писал(а): |
| " Стоимость реверсии определяется капитализацией ЧОД от всего комплекса, и вроде как определяется стоимость продажи всего предприятия в постпрогнозный период, которая приводится к дате оценки" |
Ну это правильно, но «-» уже был, например, в первом периоде (возведение зем. улучшений, вливание оборотных), и он то и дал возможность продать через n-периодов уже действующее предприятие, и этот «-» и является учетом того, что на момент оценки участок не улучшен, и его величина будет зависеть от того, насколько нужно будет улучшать этот участок. И еще раз, не будь этого «-» в начале, мы бы определили стоимость всего предприятия – готового, т.е. возведенного и действующего предприятия, а так, мы определили стоимость того актива, которое было на момент оценки – земли.
Короче, я голосую за ВТОРОЙ ВАРИАНТ
З.Ы. Я Ваш вопрос то хоть правильно понял? А то, с первого раза мне показалось, что понял, а вот в последнем Вашем сообщении я что-то запутался… если чё, то сори за офтопик
|
| ОЦ Вин писал(а): |
Добавлено: Вс Мар 06, 2005 5:17 pm
Нет ну конечно, тут однозначно - второй вариант. И пример с зданием без крыши - ярко иллюстритрует эту ситуацию. Отнимаются существующие улучшения, а не то что прогнозируется.
и ещё, я не понимаю, спор о объязательствах при оценке вакантного земельного участка, или для того где уже есть предприятие? Если для вакантного, то объязательства прогнозируются и их погашение учитывается в отрицтаельном денежном потоке.
Или я чего то не уловил...
Так же учитываются в отрицательных денежных потоках и затраты на создание всех улчшений. И дисконтировання разница между положительными и отрицательными д.п. (или дисконтированными потоками) и будет стоимостью земельного участка.
|
| Tata писал(а): |
Добавлено: Ср Мар 09, 2005 3:25 pm[/I
КовАл писал:
| Цитата: |
| Честно скажу, не знаю, насколько всё это оправдано… возможно и есть в этом смысл. |
Это, я так понимаю, ваш ответ: можно применять, в условиях отсутствия развитого земельного рынка, особенно под участками со специализированным майном?
А согласитесь ли Вы со мной на счет того, что этот метод не сколь не хуже для таких предприятий, чем метод остатка и экономический метод для коммерческой недвижимости, где мы предполагаем (фактически ), что
| Цитата: |
| Стоимость права пользования =Стоимость земельного участка |
Так как на рынке предлагаются недфижимость с правом пользования, а не с собственностью на землю?
КовАл писал:
| Цитата: |
| Это может быть и не красиво, но можно я отвечу вопросом на вопрос |
Уважаемый КовАл очень даже красиво, так как убедительно!
| Цитата: |
| Я Ваш вопрос то хоть правильно понял? |
Еще как правильно
Кстати, этот метод для вакантного земельного участка классифицируется, как метод развития.
ОЦ Вин писал:
| Цитата: |
| и ещё, я не понимаю, спор о объязательствах при оценке вакантного земельного участка, или для того где уже есть предприятие? |
Ну, конечно же для участка, на котором расположено действующее предприятие .
Между прочим данный метод, как для вакантных, так и не для вакантных земельных участков, применяется у очень многих оценщиков для оценки земельного участка под АЗС, гостиницией, базой отдыха и т.д. (ведь здесь в любом случае идешь через бизнес, но все считают по разному. Так, например, на повышении квалификации по эксп. ден. зем. участков, в Киеве нам дали на дискете примеры Отчетов, в одном из которых в результате оценки земельного участка под АЗС через бизнес минус земельные улучшения забыли сделать минус оборудование ). При этом в Методике экспертной денежной оценки нематериальные активе из этой формулы для застроенного зем. участка вообще опускаются (см. п.37).
|
| КовАл писал(а): |
[I]Добавлено: Ср Мар 09, 2005 4:37 pm
| Tata писал(а): |
КовАл писал:
| Цитата: |
| Честно скажу, не знаю, насколько всё это оправдано… возможно и есть в этом смысл. |
Это, я так понимаю, ваш ответ: можно применять, в условиях отсутствия развитого земельного рынка, особенно под участками со специализированным майном? |
Угу… точно
| Tata писал(а): |
А согласитесь ли Вы со мной на счет того, что этот метод не сколь не хуже для таких предприятий, чем метод остатка и экономический метод для коммерческой недвижимости, где мы предполагаем (фактически ), что
| Цитата: |
| Стоимость права пользования =Стоимость земельного участка |
Так как на рынке предлагаются недфижимость с правом пользования, а не с собственностью на землю? |
Да я согласен, метод нормальный, особенно для предприятий, где много спец. имущества, просто он очень трудоемкий… практически оценка бизнеса. Ну а проблема этого метода – нематериальные активы. Ну, как говорится, нет ничего идеального |
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
