| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 04 Дек 2009 23:59 |
  |
в первую очередь хотелось бы узнать что оцениваем и для какой цели? потому что может быть у Вас и не получится обосновано отказаться от сравнительного...
| dvbtdom писал(а): |
| с ссылками на нормативную или методическую литературу |
это конечно нужно, но никогда такого не делал 
попробую Вам намекнуть, а Вы, если получится написать красивый отказ, выложите его потом на всеобщее обозрение, ок?
| НС№1 писал(а): |
| 4. Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання. |
Тобто якщо неможливо дотриматись даних принципів при оцінці, то, за логікою, вони і не використовуються. Більш детально про самі принципи в п.6,7 цього ж Стандарту
| НС№1 писал(а): |
| 14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. |
Зрозуміло, що, якщо немає "необхідної інформації" для одного з підходів, то використання його необов'язкове...
| НС№1 писал(а): |
| 16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. |
Якщо немає такої інфи, то немає і порівняльного підходу  Задача довести те що такої інформації не існує)) або вона недостовірна та недостатня...
и главный, наверное, пункт:
| НС№1 писал(а): |
| 37. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. |
т.е. опять же - ЦЕЛЬ оценки???
еще Вам помогут 48 и 49 п. НС№1
все, больше мне лень писать - прочтите НСы и увидите, что там отговорок кучу можно найти, лишь бы еще их все лепили в отчеты...
якщо у Вас вистачить терпіння трансформувати те що я написав у суцільний текст, а також ще раз перечитати НСи, Закони та Методики і додати щось від себе, то Ви отримаєте відмову від порівняльного, якою люб'язно з нами поділитесь, чи не так? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Сб, 05 Дек 2009 11:19 |
|
При отказе от сравнительного подхода в одном из случаев я делал так...
ОО - земельный участок,
База оценки - РС.
Анализируем инф. базу, напр. "Авизо", фиксируем, что предлагается к продаже и может служить аналогом ОО. Видим, что это участки по $25K-$30K за сотку. Проводим ретроспективный анализ и получаем, что этот МУСОР имеет срок експозиции больше 5-6 мес., а некоторые варианты продаются с ноября 2007г. Даже при незначительной коррекции ценовых предложений в сторону снижения СПРОСА НЕТ. Так как цены предложений имеют явно выраженную нерыночную составляющую, а аргументированно провести корректировку на приведение к условиям фактической продажи (в т.ч. рациональное ценообразование или информированность сторон (со знанием дела) -10%-40%, торг -5%-15%) нет возможности, то применение даного подхода может привести к искажению результатов.
Таким образом, данный подход для данной оценки может использоваться исключительно для определения ориентиров стоимости для проверки на здравый смысл результатов, что получены другими подходами.
ПС. Понятно, что написано только с целью ознакомления с концепцией и не претендует на точное соответствие НС и методикам  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 13:43 |
|
Отказ от применения сравнительного подхода в пользу доходного, рынок жилья, 2009 год:
| Цитата: |
Порівняльний підхід
В умовах стабільного ринку, для визначення ринкової вартості квартири, найбільш прийнятним методичним підходом прийнято було вважати порівняльний. Це ствердження базувалося на розвиненості ринку (повноті інформаційної та аналогової бази) – великій кількості угод купівлі-продажу житла. З приходом фінансово-економічної кризи в 4 кварталі 2008 року ситуація на ринку житла в столиці різко змінилась. Відбулося різке падіння цін на житло та до небувалих розмірів скоротилися обсяги угод купівлі-продажу. Щодо фінансової інформації, стосовно тієї незначної кількості реальних угод, то вона відсутня в широкому обігу.
Враховуючи вище сказане, оцінювач вважає, що використання порівняльного підходу в умовах сьогодення для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки (при використанні як інформаційної бази пропозиції щодо продажу житлової нерухомості) призведе до спотворення результатів оцінки, оскільки об’єктивно не в повній мірі буде дотримано принцип попиту та пропонування.
Саме тому, оцінювач вважає, некоректним для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки використовувати порівняльний підхід.
Дохідний підхід
На відміну від ринку купівлі-продажу, ринок оренди житла м. Києва значно швидше й адекватно зреагував на зміни викликані фінансово-економічною кризою. І на дату оцінки пропозиції щодо оренди житла в значній мірі відповідають об’єктивно існуючому співвідношенню попиту та пропозиції на ринку.
Тому, оцінювач вважає, коректним використовувати дохідний підхід для оцінки квартири.
Але, слід додати, кілька слів про розрахунок ставки капіталізації в рамках дохідного підходу при визначенні ринкової вартості об’єкта оцінки.
До приходу фінансово-економічної кризи, в умовах стабільного та розвиненого ринку (повноті інформації щодо угод купівлі-продажу), розрахунок ставки капіталізації, для визначення ринкової вартості квартир, було доцільно виконувати методом ринкової екстракції. Ставка капіталізації отримана методом ринкової екстракції, для житла, була відчутно менша ніж ставки отримані іншими методами. Це було викликано тим, що фактично орендодавець отримував дохід не тільки від оренди, щорічно його квартира зростала в ціні (декілька останніх років житло в столиці зростало в ціні галопуючими темпами) значно перевищуючи інфляцію.
Сьогодні, в умовах фінансово-економічної кризи, коли відбулося різке падіння цін на нерухомість, в період невизначеності, немає жодних підстав говорити про зростання цін на нерухомість найближчім часом, в тому числі житлову. Вкладаючи кошти в квартиру, орендодавець буде отримувати дохід лише з оренди, але в умовах тотальної недовіри фінансовим установам різного ґатунку, він таким чином збереже свої кошти. Сьогодні, в умовах кризи, ліквідність житлової нерухомості найкраща з усіх секторів нерухомості. І ставка капіталізації буде близька до безризикової ставки, але більша, бо існує ризик зниження ціни на житлову нерухомість.
Тому, оцінювач вважає, коректним, в економічних умовах що склалися, робити розрахунок ставки капіталізації для визначення вартості об’єкту оцінки кумулятивним методом.
Для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки, враховуючи ситуацію що склалася на ринку, оцінювач вважає коректним використати лише один методичний підхід, а саме дохідний. |
- мопед не мой (с) |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 14:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| - мопед не мой (с) |
И слава Богу. А то он едет как-то...
Во-первых,
| zanoza писал(а): |
| Відбулося різке падіння цін на житло та до небувалих розмірів скоротилися обсяги угод купівлі-продажу. Щодо фінансової інформації, стосовно тієї незначної кількості реальних угод, то вона відсутня в широкому обігу. |
Если, как я понимаю, речь идет об оценке квартиры, то после таких слов вообще ничего нельзя сравнительным подходом оценивать, потому как, тем более в Киеве, если уж по рынку квартир нет финансовой информации в широкому обігу, то что говорить про другие сегменты рынка недвижимости или про другие классы объектов оценки? Неумение собрать и правильно проанализировать исходные данные - не довод в пользу отказа от сравнительного, а личные проблемы оценщика либо... легкая спекуляция, чтоб "что-то в Отчете формально отписать".
| zanoza писал(а): |
| На відміну від ринку купівлі-продажу, ринок оренди житла м. Києва значно швидше й адекватно зреагував на зміни викликані фінансово-економічною кризою. І на дату оцінки пропозиції щодо оренди житла в значній мірі відповідають об’єктивно існуючому співвідношенню попиту та пропозиції на ринку. |
Зреагувати-то зреагував, но в итоге заказчика интересует, скорее всего, все-таки стоимость объекта, а не наиболее реальная ставка арендной платы... Т.е. в стоимость данные по аренде, пусть даже швидкого реагування, надо еще преобразовать...
| zanoza писал(а): |
| Тому, оцінювач вважає, коректним використовувати дохідний підхід для оцінки квартири. |
Тоже очень интересно... Традиционно, во всяком случае, в Украине, квартиры не относились к доходной недвижимости никогда.
| zanoza писал(а): |
| Ставка капіталізації отримана методом ринкової екстракції, для житла, була відчутно менша ніж ставки отримані іншими методами. Це було викликано тим, що фактично орендодавець отримував дохід не тільки від оренди, щорічно його квартира зростала в ціні (декілька останніх років житло в столиці зростало в ціні галопуючими темпами) значно перевищуючи інфляцію. |
Тут же можно подумать, что только квартиры из года в год росли в цене, а остальной недвижимости это не касалось  . Т.е., объяснение тоже из серии "чего-нибудь написать"... Скорее подойдет другое объяснение, уже приведенное выше: в Украине квартиры не рассматриваются как объект инвестирования средств с целью получения дохода; мотивация для приобретения квартир на рынке преимущественно все-таки другая.
| zanoza писал(а): |
| Сьогодні, ..., в період невизначеності, немає жодних підстав говорити про зростання цін на нерухомість найближчім часом, в тому числі житлову. Вкладаючи кошти в квартиру, орендодавець буде отримувати дохід лише з оренди |
Тоже очень спорное заявление. Это оценщик, может быть, и не надеется на рост цен; а инвестор может думать несколько иначе... что, среди прочего, может быть отражено сравнением ставок капитализации (полученных через экстракцию) до и после начала кризиса.
И уже договорились, что писал(а) не zanoza. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 14:48 |
|
Да, не я. Прислали отчет на рецензию типа. |
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 07 Дек 2009 16:51 |
|
| dvbtdom писал(а): |
Доброго времени суток!
Ув. Форумчане, помогите с обоснованиями (с ссылками на нормативную или методическую литературу) - почему я не могу применить сравнительный подход в отчете об оценке недвижимости.
поиском пользовался, к сожалению ни одного описания с ссылкой на официальный документ или серьезную методическую литературу не нашел |
Смотря какая недвижимость |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Авг 2010 13:23 |
|
кто-нибудь обратил внимание на такую штуку в формулировке понятия рыночная стоимость?:
| НС №1 писал(а): |
| ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. |
тобто самЕ поняття ринкової вартості грунтуєтся на принципі заміщення, попиту і пропонування, а тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший
звісно, якщо оцінка проводилась з метою продажу або застави (заставу прирівнюю до продажу, оскільки (в ідеалі) в разі неповернення суми боргу, майно буде передано кредитору, та буде реалізовано) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Авг 2010 13:50 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
звісно, якщо оцінка проводилась з метою продажу або застави (заставу прирівнюю до продажу, оскільки (в ідеалі) в разі неповернення суми боргу, майно буде передано кредитору, та буде реалізовано) |
Ну малость не так коллега. Продажа не есть застава. Застава это всего лишь некая гарантия Точнее ее роль сводится к уменьшению рисков кредитора. Приравнивать эти понятия не корректно хотя бы в силу того, что заставное имущество не продается на дату оценки, а возможно, подчеркиваю возможно, будет продано, но уже в другое время и при других условиях на рынке подобного имущества. Как минимум деньги потеряют свою стоимость в сравнении с датой оценки.
Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд:
К стати этим страдают банкиры приравнивая РС к стоимости реализации заствного имущества. И в этом их ошибка и проблемы |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Авг 2010 14:34 |
|
rudge
суть не в этом, а в предыдущих измышлениях, это во-первых, а во-вторых, эта "некая гарантия" в подавляющем большинстве случаев будет продана, ведь так? а не сдана в аренду или разобрана на кирпичи... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 28 Авг 2010 05:57 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший |
На первый взгляд, это так. Однако, как это ни смешно, существуют и альтернативные воззрения.
Сейчас в Украине появилась новая модная книжка в российском переводе, С.Сейс и еще 3 англичанина в авторах, "От стоимости к ценности" называется. Читать не доводилось, только держать в руках, однако знающие люди, в частности, отмечают, что в этой книге выражено специфическое великобританское мнение, что самый рыночный подход - это доходный, а сравнительный - так... типа, на подхвате. Прокомментировать не могу, но факт остается фактом...
Типа: "Информация к размышлению. Сара Сейс". |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 28 Авг 2010 13:12 |
|
Grey Horse
не буду спорить, я ведь говорю о том что написано у нас в Национальном Стандарте, а не в великобританских модных книжках
но если уж так размышлять, то можно и затратный сделать истиной в первой инстанции, а не доход. или сравнит.  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 28 Авг 2010 13:28 |
|
Так и я не спорю. Просто излагаю чужую точку зрения... Достаточно странную.
Но, может, у них там какая-то своя великобританская специфика...
Надо читать. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 30 Авг 2010 08:19 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Но, может, у них там какая-то своя великобританская специфика...
Надо читать. |
именно-именно.
листал книжку довольно короткое время, специфика на острове действительно присутствует... но суть книжки не в том, каким подохдом надо ценить.
А купить книжку не удалось. Заказал, должны были привезти из Москвы, ан не хотят связываться ради 1 экземпляра - это ещё один камень в огород интернет-магазинов (читаем, что всё есть на складе, слышим по телефону, что надо заказывать и ждать) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 30 Авг 2010 09:18 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
rudge
суть не в этом, а в предыдущих измышлениях, это во-первых, а во-вторых, эта "некая гарантия" в подавляющем большинстве случаев будет продана, ведь так? а не сдана в аренду или разобрана на кирпичи... |
Как раз на оборот, НЕ будет продана. Посмотрите статистику. Да и суть то не в этом, продана или нет, ибо продажа будет в ДРУГОЕ ВРЕМЯ ПРИ ДРУГИХ УСЛОВИЯХ.
Теперь про ЭТО
| Цитата: |
кто-нибудь обратил внимание на такую штуку в формулировке понятия рыночная стоимость?:
| НС №1 писал(а): |
| ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. |
тобто самЕ поняття ринкової вартості грунтуєтся на принципі заміщення, попиту і пропонування, а тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший
|
Понятие то ДА, "грунтуєтся" именно "на принципі заміщення, попиту і пропонування", но вот как раз ЭТО, "після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо" и объясняет, почему желательно применять несколько методов. Именно для достижения "розсудливості" при решении вопроса о продаже/покупке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Авг 2010 09:45 |
|
| rudge писал(а): |
| Филин Андрей писал(а): |
rudge
суть не в этом, а в предыдущих измышлениях, это во-первых, а во-вторых, эта "некая гарантия" в подавляющем большинстве случаев будет продана, ведь так? а не сдана в аренду или разобрана на кирпичи... |
Как раз на оборот, НЕ будет продана. Посмотрите статистику. Да и суть то не в этом, продана или нет, ибо продажа будет в ДРУГОЕ ВРЕМЯ ПРИ ДРУГИХ УСЛОВИЯХ.
Теперь про ЭТО
| Цитата: |
кто-нибудь обратил внимание на такую штуку в формулировке понятия рыночная стоимость?:
| НС №1 писал(а): |
| ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. |
тобто самЕ поняття ринкової вартості грунтуєтся на принципі заміщення, попиту і пропонування, а тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший
|
Понятие то ДА, "грунтуєтся" именно "на принципі заміщення, попиту і пропонування", но вот как раз ЭТО, "після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо" и объясняет, почему желательно применять несколько методов. Именно для достижения "розсудливості" при решении вопроса о продаже/покупке. |
оно верно, но сам факт, что написали "вартість, за яку можливе відчуження...на ринку подібного майна... між покупцем та продавцем", а не, например, "вартість за яку можливо збудувати/розібрати/орендувати/сдати в найм"... "на ринку оренди/складання кошторису на будівництво" ... "між будівником/орендодавцем та замовником/орендарем"...
я понимаю что абсурдно предполагать, чтобы все подходы были учтены в одном понятии так развернуто, поэтому и выбрали что-то БОЛЕЕ подходящее к истинному понятию рыночной стоимости... и получилось что это не что иное как сравнительный подход. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
