| Автор |
Сообщение |
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
 Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:05 |
  |
| Андрей писал(а): |
Объект оценки комплекс, объект залога - тоже комплекс. Корректно ли оценивать комплекс по отдельности (т.е. брать аналоги площадью в районе 1000 кв.м.). Расчитали по ним стоимость 1 кв.м. и перемножили на 5000 кв.м.
Будет ли такой расчет правильным? |
Я думаю что такой расчет не корректен. Если считать каждое отдельно то считать полностью отдельно - выделяем в натуре с ЗУ и прочими "прелястями". В плоть до составления отдельного отчета. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
    |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:08 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| ....не корректен |
или сложный. Похоже далее Вы сами ответили на вопрос |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:12 |
|
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:13 |
|
Где же этот креугольный камень  Тот же вариант: 4 этажное здание, обеъкт оценки и объект залога. Существует физическая возможность функционирования и продажи по отдельности.
Мне кажется, здесь вступает логика продавца, продав по отдельности 1 этаж как наиболее привлекательный - он может не продать остальные.
С этим комплексом, предположим: купит покупатель лучшее здание, и остальные продать будет проблематично.
Так привильно? |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:22 |
|
| Lleyton писал(а): |
| а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Тогда утрирую пример ещё больше  при оценке КТЗ, в качестве НЭИ, принять продажу по частям..... |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:23 |
|
не знаю, что тут еще больше обсуждать, дальше надо анализировать все те параметры которые уже тут назывались: что такое комплекс, условия кредитного договора, что с землей, что с зданиями, НЭИ…?
для упрощения понимания этой ситуации могу привести два крайних примера такой задачи:
пример 1. Заемщик имеет в собственности 2 квартиры (пусть еще для пущей крайности в разных районах города) и сдает их ВМЕСТЕ в залог (чем не комплекс?).
пример 2. Заемщик имеет в собственности одну квартиру, но квартира была им выкуплена у двух хозяев, пусть по ½ квартиры, т.е. из документом на квартиру у него есть два договора купли-продажи и точно так же сдает эту квартиру в залог (чем не комплекс?)
а теперь думай, как будешь считать РС? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:25 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Офисное здание.
| Андрей писал(а): |
Где же этот креугольный камень Тот же вариант: 4 этажное здание, обеъкт оценки и объект залога. Существует физическая возможность функционирования и продажи по отдельности.
Мне кажется, здесь вступает логика продавца, продав по отдельности 1 этаж как наиболее привлекательный - он может не продать остальные.
С этим комплексом, предположим: купит покупатель лучшее здание, и остальные продать будет проблематично.
Так привильно? |
Вам нужно просто уяснить что являеться объектом оценки, здание целиком или какая-то его часть. То же самое с комплексом зданий.
Вот и весь "краеугольный камень"
Рынок предпологает различные возможности продажи. Но если вопрос стоит сколько стоит комплекс зданий склады №№ 1,2,3 - то оцениваем комплекс, если вопрос стоит сколько стоит склад № 1 расположеный на территритории комплекса - то оцениваем по отдельности. Если вопрос стоит сколько будет стоить продажа комплкса складов №№ 1,2,3 по отдельности то оцениваем каждое в отдельности (обратите внимание на возможные ограничительные условия) и т.д. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:26 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
(чем не комплекс?)
......а теперь думай, как будешь считать РС? |
+10000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:28 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
н
пример 1. Заемщик имеет в собственности 2 квартиры (пусть еще для пущей крайности в разных районах города) и сдает их ВМЕСТЕ в залог (чем не комплекс?). |
В этом случае будут два объекта залога, соответсвенно и две стоимости объектов
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| пример 2. Заемщик имеет в собственности одну квартиру, но квартира была им выкуплена у двух хозяев, пусть по ½ квартиры, т.е. из документом на квартиру у него есть два договора купли-продажи и точно так же сдает эту квартиру в залог (чем не комплекс?) |
А в этом случае в залог будут брать единым объектом, только от двух собственников в договоре будут две подписи (в данном случае одного и того же лица). Соответственно оценивать надо будет один объект, стоимость одна. |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:30 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
не знаю, что тут еще больше обсуждать, дальше надо анализировать все те параметры которые уже тут назывались: что такое комплекс, условия кредитного договора, что с землей, что с зданиями, НЭИ…?
для упрощения понимания этой ситуации могу привести два крайних примера такой задачи:
пример 1. Заемщик имеет в собственности 2 квартиры (пусть еще для пущей крайности в разных районах города) и сдает их ВМЕСТЕ в залог (чем не комплекс?).
пример 2. Заемщик имеет в собственности одну квартиру, но квартира была им выкуплена у двух хозяев, пусть по ½ квартиры, т.е. из документом на квартиру у него есть два договора купли-продажи и точно так же сдает эту квартиру в залог (чем не комплекс?)
а теперь думай, как будешь считать РС? |
Оч правильное замечание откуда рождаеться еще один параметр комплекса - все что входит в объект оценки находиться в собственности у одного собственника и на него имеется один правоустанавливающий документ (свидетельство на право собственности и вытяг про регистрацию права собственности).
Так как в случае 1, который описал Хард, имеет место два разных документа.
К тому же БТИ имеет привычку писать "комплекс будивель" в вытягах и свидетельстве на право собственности. Кстаи отсюда и будут плясать банкиры при определении объекта залога. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy
Последний раз редактировалось: Максим Сочинский (Ср, 19 Май 2010 11:32), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:31 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Офисное здание.
|
Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:33 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Офисное здание.
|
Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Случай ограниченности рынка, когда просто выбора нет. ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:36 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Я думаю что нет. В таком случае прийдётся отказываться от сравнительного.
Добавлено спустя 2 минуты:
| Максим Сочинский писал(а): |
| ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
А куда тогда девать вспомогательные площади и т.д.???? |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:51 |
|
| Шевко писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Я думаю что нет. В таком случае прийдётся отказываться от сравнительного.
Добавлено спустя 2 минуты:
| Максим Сочинский писал(а): |
| ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
А куда тогда девать вспомогательные площади и т.д.???? |
а у меня например к офису и вспомогательные площади плюсуют в площадь аренды . так что опять же смотря какой аналог... |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:58 |
|
Согласен на все сто, когда
| Lleyton писал(а): |
| к офису и вспомогательные площади плюсуют в площадь аренды . так что опять же смотря какой аналог... |
Но насколько я понял, мы же говорим о сравнительном подходе!!!! |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
