| Автор |
Сообщение |
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
 Добавлено:
Вт, 31 Авг 2010 17:28 |
  |
В рамках доходного подхода просто строится график движения денежных средств, связанных с объектом незавершенки.
Сначала в течение нормативного срока достройки - затраты на достройку, потом объект начинает (условно) заполняться потребителями (арендаторами), видимо - постепенно, если он большой и сдается в аренду по частям. Т.е., у Вас получается набор разновеликих и разновременных денежных поступлений / оттоков. Ну, и дисконтируйте его...
Как вариант, доход после достройки может быть не от аренды, а от продажи. Тогда логично предусмотреть (после завершения достройки) еще и срок экспозиции на рынке до момента продажи готового. И опять дисконтируйте. Последний вариант, кстати - полная комбинация всех 3 подходов: затратного (расходы на достройку), сравнительного (прогноз цены продажи готового) и доходного (график движения денежных средств и технология дисконтирования). |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 01 Сен 2010 10:45 |
|
| Серый писал(а): |
| В НС112 еще и по логике неправильно т.к. от стоимости объекта на момент завершения строительства предлагают отнять приведенные на дату оценки затраты. |
об этом я вообще молчу... просто тут тема не о том...
| Grey Horse писал(а): |
| Сначала в течение нормативного срока достройки - затраты на достройку, потом объект начинает (условно) заполняться потребителями (арендаторами), видимо - постепенно, если он большой и сдается в аренду по частям. Т.е., у Вас получается набор разновеликих и разновременных денежных поступлений / оттоков. Ну, и дисконтируйте его... |
дык я это понимаю... просто говорю, что нет у нас в НС доходного подхода для недостроя...
Короче говоря +1 к
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я это отношу к очередному глюку НСа |
|
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Сен 2010 19:06 |
|
| КовАл писал(а): |
| просто говорю, что нет у нас в НС доходного подхода для недостроя... |
Как же ж нет? Это как раз "шляхом комбінування методичних підходів"! Не чистый же доходный получается... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 18 Янв 2011 10:27 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| потом объект начинает (условно) заполняться потребителями (арендаторами), видимо - постепенно, если он большой и сдается в аренду по частям. |
По-умному называется "арендный план" ))) |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 18 Янв 2011 12:56 |
|
Ну так, это если по умному... А мы - по простому, на пальцах. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 14:43 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
....предлагаю обоснование своей позиции, которое сам использую, излагая в ограничениях и дополнительных условиях:
| Цитата: |
| При виконанні розрахунків застосовуються дані щодо аналогів пропозицій земельних поліпшень з прилігаючими земельними ділянками, заявленими як у праві власності, так і у користуванні громадян; розбіжності у характеристиках площ усуваються за допомогою математичного корегувального апарату. Відповідно до ст.120 Земельного кодексу України: «1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди. 6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об’єкти». На підставі викладеного, визначена ринкова вартість може бути застосована при укладенні цивільно-правової угоди з його відчуження з одночасним переходом права користування на земельну ділянку до нового власника. |
 |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 12:29 |
|
Объединила все высказанные предложения по поводу отказа от применения затратного подхода - может кому-то пригодится  - вот что получилось.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода в данном случае является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать сравнительный и доходный подходы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Согласно п. 6 Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества» от 23.10.2004 года, затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренда которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в частности недвижимых памятников культурного наследия, передающих устройств и т.п.. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещения или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади механического цеха-склада приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, расчет по сборникам УПВС, стоимость в которых рассчитана на 1969 год, не учитывает появления современных строительных материалов и изменения в требованиях к современным зданиям, а также прибыли застройщика.
В данном случае целесообразней купить объект подобный объекту оценки чем построить его, поскольку затраты на приобретение будут значительно меньше затрат на его строительство.
Кроме того, стоимость объекта, полученная на основе затратного подхода, не может быть принята как его рыночная стоимость, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутреннюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. Кроме того, расчет земельной составляющей, применяемый в затратном подходе, носит формальный характер и в рассматриваемом случае не достаточно точно характеризует особенности местоположения земельного участка, данный подход не рассматривает недвижимость как источник дохода.
Учитывая вышесказанное, считаем, что в применении данного подхода нет целесообразности, поскольку, во-первых, рынок подобных объектов достаточно развит, а во-вторых, в распоряжении Оценщика нет ни официальной сметы затрат на строительство объекта оценки, ни необходимого объема рыночной информации, в том числе о прибыли застройщика.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 13:57 |
|
| Зайка писал(а): |
Объединила все высказанные предложения по поводу отказа от применения затратного подхода - может кому-то пригодится - вот что получилось.
|
Много писано но нет "законодательных" аргументов.
А єнто из НС №1 читали?
| Цитата: |
| п 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
ну и далее по тексту. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 14:10 |
|
rudge, а их - этих "законодательных" аргументов и нет, кроме того пункта Стандарта, на который можно сослаться в данном случае. Ну по крайней бы мере таких аргументов, которые бы давали возможность сослаться на них и все - и не считать затратку.
А по поводу нерыночных видов стоимости...ну да, конечно нельзя говорит что это в чистом виде нерыночная стоимость будет (полученная затратным подходом), но я думаю можно писать, что в результате применения затратного подхода полученная стоимость наименее приближена к рыночной в ее фактическом понимании. Это же будет правильно |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 14:41 |
|
А в п 19 не "очень" правильно?
Я когда то на претензию к отсутствию затратки, которую я не стал считать ссылаясь на этот пункт, предложил ФГИ написать замечание в рецензии. Попробуйте угадать че они написали |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 14:45 |
|
Не знаю че они там написали Позиция ФГИ по данному поводу понятна. У меня этот отчет для исполнительной службы - думаете все равно лучше посчитать затратку? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 14:50 |
|
Написали что отчет сделан правильно в соответствии с НС |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 14:53 |
|
Капец!!! Ну да, мне оценщик у которого я стажировалась, говорил, что он после замечаний фонда отчет не переделывал, а подавал его через какое-то время в таком же виде опять на рецензирование и тогда фонд все устраивало!  |
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 15:01 |
|
| Зайка писал(а): |
| У меня этот отчет для исполнительной службы - думаете все равно лучше посчитать затратку? |
Да не издевайтесь Вы над исполнительной и над собой! Есть у Вас два подхода, есть обоснование об отказе от применения затратного - и хватит! |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 15:10 |
|
 Ой, спасибо! А я вот это все мудрю и мудрю! Чем проще, тем меньше ошибок, наверное |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
