| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 15:19 |
  |
| Зайка писал(а): |
| так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутреннюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. |
ну вообще-то затратный метод по определению НЕ может учесть эти факторы, поэтому я думаю этот аргумент тут лишний.
| rudge писал(а): |
| А єнто из НС №1 читали? |
читали и что? в этом пункте приводиться просто список Нерыночных видов стоимости, больше там ни о чем не говориться, не о каком выборе не выборе, отказе/не отказе.
Зайка правильно говорит, самый главный нормативный аргумент это п.6 НС№2 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 16:35 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
.... в этом пункте приводиться просто список Нерыночных видов стоимости, больше там ни о чем не говориться, не о каком выборе не выборе, отказе/не отказе. |
Хм, а что еще нужно для обоснования не применения какого то подхода при определении РС? Запрос в ВР???????
| Цитата: |
| Зайка правильно говорит, самый главный нормативный аргумент это п.6 НС№2 |
Ну Щас начнем выяснять какой НС главнее первый или второй 
Уважаемый Hard_Pragmatic причина Вашего скептецизма по поводу п 19 НС№1 мне ясна.
Но я ни когда не говорил что затратным нельзя посчитать РС. Мало того если бы в нем не было "внешнего износа" (по умолчанию с минусом), а было бы, на пример, "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-), о чем я неоднократно ГУРУ говорил, то тогда однозначно можно было бы просчитать затраткой РС.
А так маємо що маємо.
См. п 19 НС№1 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 16:47 |
|
| rudge писал(а): |
| а было бы, на пример, "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-), о чем я неоднократно ГУРУ говорил |
в затратном кроме стоимости строительства есть ещё стоимость земли и прибыль предпринимателя, которыми и "регулируется" это внешнее влияние... не нужно изобретать велосипед. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 16:58 |
|
Ту КовАл
Спасибо БОЛЬШОЕ что просветили.
Вы логику включите коллега. Внешние факторы (ВФ) влияющие не стоимость и в частности на РС имеют разные "векторы". Дорога была, ее убрали стоимость упала ВФ с минусом. Дороги не было ее провели ВФ с плюсом. (это на счет велосипеда)
И вАще чего я крамольного сказал???????
Добавлено спустя 58 секунд:
это один из (я про пример) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 17:03 |
|
| rudge писал(а): |
| Дороги не было ее провели ВФ с плюсом. (это на счет велосипеда) |
а стоимость земли не выросла? А ПП не вырастет, если там участки в дефиците будут?
Может таки не нужно с велосипедом?  |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 17:14 |
|
А я так и не поняла честно говоря к чему была ссылка на п. 19 НСО № 1... Ну да - перечень нерыночных видов стоимости...
Но затратный ведь реально не отображает рыночную стоимость, у меня стоимость по затратному подходу в два раза больше стоимости по доходному, и это без учета земельной составляющей, и более чем в 2 раза больше стоимости по сравнительному подходу. Значит он менее объективен, а соответственно менее рыночный. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 17:22 |
|
| КовАл писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Дороги не было ее провели ВФ с плюсом. (это на счет велосипеда) |
а стоимость земли не выросла? А ПП не вырастет, если там участки в дефиците будут?
Может таки не нужно с велосипедом? |
Вы об чем коллега?????
Вы считаете что ВФ не присущ улучшениям?????
Пример для Вас персонально когда стоимость того что Вы писали,ЗУ, выросла в следствии постройки дороги а улучшения снизилась.
Представьте что на этом ЗУ стоит жилье. Так вот ту как раз внешний фактор (дорога) в отношении жилья имеет отрицательную направленность.
Стоимость ЗУ (из Вашего) возрасла, а стоимость жилья как улучшения (самостоятельного объекта) снизилась (шум загазованность и тп)
Вот Вам и разнонаправленность влияния ВФ.
Или это отражено в затратном подходе (велосипеде)?????????? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 17:57 |
|
| rudge писал(а): |
| Уважаемый Hard_Pragmatic причина Вашего скептецизма по поводу п 19 НС№1 мне ясна. |
это не скептицизм, а указание на нелогичность (если не сказать абсурдность) аргумента.
В данной теме (точнее в последних постах) решается вопрос КАК и ЧЕМ аргументировать отказ от применения затратного ПОДХОДА.
Так вот твой аргумент выглядит следующим образом:
"Оценщик для расчтеа РС отказывается от применения затратного ПОДХОДА потому что в п.19 НС№1 перечислен список нерыночных видов стоимости"  
| Зайка писал(а): |
| А я так и не поняла честно говоря к чему была ссылка на п. 19 НСО № 1. |
+1 отож |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 18:30 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
rudge писал(а):
Уважаемый Hard_Pragmatic причина Вашего скептецизма по поводу п 19 НС№1 мне ясна.
это не скептицизм, а указание на нелогичность (если не сказать абсурдность) аргумента.
В данной теме (точнее в последних постах) решается вопрос КАК и ЧЕМ аргументировать отказ от применения затратного ПОДХОДА. |
Я вот тоже солидарен с коллегами. Не катит как аргумент этот пункт. Тем более, что некоторые из приведенных там стоимостей могут определяться, например, в рамках доходного подхода, который вроде как рыночный. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Фев 2011 19:00 |
|
rudge я ничего не понял, что там выросло, а что упало но всё это возможно учесть в затратном подходе... главное корректно определить все составляющие, а именно:
1. стоимость земельного участка
2. стоимость воспроизводства улучшений
3. прибыль предпринимателя
4. внешний износ
5. функциональный износ
6. физический износ
Ффсё... и не нужно изобретать велосипед в виде
| rudge писал(а): |
| "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-) |
потому как со знаком "-" это внешнее влияние учитывается внешним износом, а со знаком "+" оно учитывается ростом стоимости земельного участка и величины прибыли предпринимателя.
По поводу п. 19 НС №1, то +1 к Hard_Pragmatic |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 09:08 |
|
| Серый писал(а): |
Я вот тоже солидарен с коллегами. Не катит как аргумент этот пункт. Тем более, что некоторые из приведенных там стоимостей могут определяться, например, в рамках доходного подхода, который вроде как рыночный. |
1. Не понятно по чему НС и в частности его п.19, как законодательный акт не «катит» как аргумент?
Значит, если постановление КМУ, на пример по оценке арестованного имущества ДПА, требующий определять РС, где РС очень спорна, в силу явных ограничений на продажу таких активов «катит», а указанный пункт НС вдруг не катит.
Ну где тогда логика и последовательность коллега?
2. С каких это пор применяемый подход определяет РС это или не РС?
На сколько я помню, РС базируется на рыночных, типичных данных и условиях. Ведь, пример из Вашего, доходный подход применяется не только для определения РС, а еще и, на пример, инвестиционной стоимости.
3. РС, равно как и не РС, можно определить всеми подходами. Тут важно какие данные применяются в расчете.
4. Что касается приведенного п,19 НС№1 то я его привел именно как «узаконенный» аргумент отказа от его применения при определении РС, а не как «не применимый» для РС.
| КовАл писал(а): |
….. Ффсё... и не нужно изобретать велосипед в виде
| rudge писал(а): |
| "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-) |
потому как со знаком "-" это внешнее влияние учитывается внешним износом, а со знаком "+" оно учитывается ростом стоимости земельного участка и величины прибыли предпринимателя. |
Ну ДАаааа особенно при оценке оборудования на пример.
Да и нашем примере ЗУ идет ПЛЮСОМ к УЖЕ РАССЧИТАННОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЯ которое имеет собственные "плюсы и минусы" касаемо износов и влияния на стоимость внешних факторов. Или Вы не согласны с логикой моего примера в предыдущем посте?
И зачем все валить в кучу коллега? 
| Цитата: |
| …..главное корректно определить все составляющие, ….. |
Вот и я про то же касаемо внешнего износа пардон влияния
| Цитата: |
| По поводу п. 19 НС №1, то +1 к Hard_Pragmatic |
Картельный сговор админов |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 09:41 |
|
rudge, может я чего-то не понял из твоего поста, поэтому попробую объяснить, как я его понял... а понял я его так: в затратном подходе нужно добавить какую-то составляющую, которая будет отвечать за влияние внешних факторов на объект оценки, и эта составляющая будет как со знаком "+" так и "-".
В ответ тебе я написал, что в классическом расчете по затратке уже есть все величины, которые отвечают за такое влияние... только за минусовую поправку отвечает износ, который по определению не может быть с "+", а увеличение стоимости происходит из-за роста стоимости участка и значения ПП. Поэтому лично я не вижу необходимости вводить в расчет какую-то другую составляющую. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 09:54 |
|
| КовАл писал(а): |
| rudge, может я чего-то не понял из твоего поста, поэтому попробую объяснить, как я его понял... а понял я его так: в затратном подходе нужно добавить какую-то составляющую, которая будет отвечать за влияние внешних факторов на объект оценки, и эта составляющая будет как со знаком "+" так и "-".. |
Вот и я подумал что чего то не понял
Все не так.
Я не предлагал ДОБАВИТЬ. Я предлагаю ПОМЕНЯТЬ словосочетание ну и само понятие/подход "внешний ИЗНОС" (со знаком минус по умолчанию) на "внешнее ВЛИЯНИЕ" (с переменным знаком +/-)
Вот как хотелось бы видеть сам расчет
С = Сп х (-) Кфиз х (-) Кфунк х (+/-)Квнеш + ЗУ
В скобках я указал знаки для понимания, а реально (К) должно быть меньше единицы для (-) и больше единицы для (+).
Вот собственно суть моего.
В таком варианте расчета можно реально привести определяемую стоимость к РС ибо Квнеш как раз и отражает тенденции колебаний рынка как в сторону подорожания так и в сторону удешевления. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 10:08 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| 2. стоимость воспроизводства улучшений |
Вот-вот. Кто вообще сказал, что в рамках затратного подхода нужно определять затраты на воссоздание конструктивно точно такого же объекта, как объект оценки?
А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... |
Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности.
Это из книжки Лебедя |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Фев 2011 10:17 |
|
А, ну, так вот, я именно против этого
| rudge писал(а): |
| (+/-)Квнеш |
На мой взгляд, в своей формуле ты забыл ПП, которое, совместно со стоимостью ЗУ, и даст возможность отразить
| rudge писал(а): |
| тенденции колебаний рынка ... в сторону подорожания |
|
Последний раз редактировалось: КовАл (Ср, 23 Фев 2011 10:19), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
