| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 05:26 |
  |
вот тут с одним коллегой дорассуждались, но я считаю - он не прав, утверждая что затратный методический подход = нерыночная стоимость
обсуждать тут вроде нечего, просто выложу цитаты с размышлениями на эту тему:
читаем ВНИМАТЕЛЬНО:
| НС №1 писал(а): |
| 11. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. |
т.е. СНАЧАЛА мы определяемся с видом стоимости (базой оценки), а ПОТОМ разными подходами (или одним из) определяем этот вид стоимости, что подтверждается здесь:
| НС №1 писал(а): |
| 14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням УСІХ методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. |
(для доходного и сравнительного ясен пень шо нет инфы при оценке столбов с проводами*)...ну и нигде не сказано что "с помощью всех вместе", т.е. логично утверждать что рыночную стоимость мы ИМЕЕМ ПОЛНОЕ ПРАВО определять с помощью ЛЮБОГО методического подхода.
тоже здесь:
| НС №1 писал(а): |
| 36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. |
| НС №2 писал(а): |
| 6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне. |
о ужас, в одном пункте соединили 2 слова - "затратный" и "рыночная"
и даже, если речь не о столбах, то при условии физической возможности и/или экономической целесообразности замещения (восстановления) объекта оценки мы тоже можем затратным определить РЫНОЧНУЮ...
* - в работе оценка линий электропередач, собственно с чего весь разговор и начался...
дальше 6-го пункта "-го стандарта можно еще поискать, но мне в 6:25 это делать лень
 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 07:44 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 09:07 |
|
| zanoza писал(а): |
| А где аргументы коллеги? |
+1
з.ы. и вообще в чём проблема? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 09:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| А где аргументы коллеги? |
он ссылался на нормативную литературу, без конкретики, вот я и выложил на всеобщее так сказать обозрение мои аргументы, а он, если найдет свои, то выскажет  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 13:28 |
|
Отдельные мысли вслух.
Если обсуждать такие вещи, то наши НС - не лучшая аргументация, уважаемый коллега Филин Андрей.
В МСО (Основные положения общепринятых принципов оценки, п.9.2) указано, что все 3 подхода к оценке есть рыночно ориентированными, потому что основаны на соответствующих рыночных данных. Однако про затратный подход сказано, что он все-таки дает значение себестоимости приобретения земельного участка + сооружения эквивалентных улучшений. То есть, себестоимость, а не стоимость. Тем более - не рыночная стоимость.
В МПО 8 "Затратный подход для финансовой отчетности (остаточная стоимость замещения)" тоже много интересного.
В частности, в разделе 4 указано, что ОСЗ используется, если "нет достаточного количества рыночных данных для определения Рыночной Стоимости". То есть речь идет о сравнении ОСЗ не со справедливой, а с рыночной стоимостью, и из сравнения вытекает, что рыночная и ОСЗ - это все-таки разные вещи.
Потом в разделе 5 говорится, что при отсутствии прямых рыночных данных ОСЗ может служить приемлемым методом определения стоимости специализированных активов (но не сказано, что рыночной!), но должна "включать рыночный взгляд оценщика на текущие затраты и уровень износа". Тоже, кстати, интересный момент - рыночный взгляд на уровень износа!
В МПО 1 "Оценка недвижимого имущества" (п. 5.13) еще указывает на то, что затратный подход устанавливает верхнюю границу суммы, которая была бы заплачена на рынке за объект оценки, если бы он был новым.
И тут же говорится, что для того, чтобы определить рыночную стоимость, необходимо учесть разные формы износа (физический, функциональное обесценение - оно же техническое, и внешнее обесценение). И в зависимости от объема рыночных исходных данных, использованных при этом, затратный подход может дать непосредственный ориентир рыночной стоимости.
А также затратный подход очень полезен при оценке рыночной стоимости специализированных объектов и таких, которые на рынке не часто обмениваются... В общем, тут загадка возникает - определяем вроде как рыночную стоимость, но, получается, рынком ее подтвердить / опровергнуть невозможно!
Ну, и
| Цитата: |
| Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне. |
В общем, возникает такое обобщение, по-моему:
- если объект оценки можно заместить (физически, юридически), и ОСЗ меньше стоимостей, полученных с использованием доходного и сравнительного (что вообще-то странно...), то ОСЗ дает ориентир рыночной стоимости. Правда, при этом ОСЗ должна учитывать такие рыночные моменты, как стоимость денег во времени, прибыль застройщика и т.д.;
- если доходный и сравнительный не работают по причине отсутствия данных, то ОСЗ можно назвать рыночной с очень большой натяжкой - невозможно проверить на соответствие... Кроме того, идеальный вариант определения внешнего износа - сравнение с рыночными данными. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 21:24 |
|
| Grey Horse писал(а): |
В МСО (Основные положения общепринятых принципов оценки, п.9.2) указано, что все 3 подхода к оценке есть рыночно ориентированными, потому что основаны на соответствующих рыночных данных. Однако про затратный подход сказано, что он все-таки дает значение себестоимости приобретения земельного участка + сооружения эквивалентных улучшений. То есть, себестоимость, а не стоимость. Тем более - не рыночная стоимость.
|
Почему, если мы рассматриваем приобретения участка по рыночной стоимости, и стоимость строительства по типовым условиям рынка, в результате имеем себестоимость, а не рыночную стоимость?
Добавлено спустя 4 минуты 52 секунды:
| Цитата: |
В общем, тут загадка возникает Smile - определяем вроде как рыночную стоимость, но, получается, рынком ее подтвердить / опровергнуть невозможно!
|
почему невозможно, если, как минимум, внешний и функциональный износ определяются рынком? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 17 Апр 2011 23:27 |
|
| zanoza писал(а): |
| Почему, если мы рассматриваем приобретения участка по рыночной стоимости, и стоимость строительства по типовым условиям рынка, в результате имеем себестоимость, а не рыночную стоимость? |
Все 3 подхода - рыночно ориентированные, т.е. максимально используют "на входе" рыночные данные... однако это не гарантирует, что стоимость "на выходе" затратного подхода - тоже рыночная. Просто из-за природы подхода.
Все мы учили - стоимость, цена, затраты (себестоимость). Плюс принцип замещения - рыночная стоимость определяется минимальной суммой, которую нужно потратить в рыночных условиях, чтобы приобрести объект с аналогичными потребительскими свойствами. Только в сравнительном и доходном подходах предполагается замещение путем приобретения аналогов на рынке, а в затратном - путем нового строительства (с учетом обесценения и оптимизации, есть еще такое понятие в МСО). А новое строительство - это все-таки затраты, себестоимость практически в чистом виде.
| zanoza писал(а): |
| почему невозможно, если, как минимум, внешний и функциональный износ определяются рынком? |
Определяются рынком, да.
Но мы же говорим о ситуации, когда
| Grey Horse писал(а): |
| А также затратный подход очень полезен при оценке рыночной стоимости специализированных объектов и таких, которые на рынке не часто обмениваются |
, не обмениваются - значит, информация о сделках отсутствует, соответственно, возникают проблемы с рыночным определением функционального и внешнего износов...
Вы же не имеете прямых рыночных данных именно по износу - в лучшем случае только информацию о продажах объектов, цены на которые учитываю наличие либо отсутствие таких видов износа.
А их (этих цен) по условиям задачи (ситуации) нет... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
e_natali_e
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июн 2011 14:25 |
|
этот вопрос мучает тоже давно, так и не могу разобраться, учусь спросить не у кого.
в НС- 1 пишется что основными методами затратного подхода является метод прямого воссоздания и метод замещения. Методы заключаются в определении стоимости замещения и воссоздания с вычитанием износа. В итоге определяется остаточная стоимость воссоздания (замещения) которая не является рыночной.
и в каком документе указано о применении УПВС для определения получается рыночной ст-ти?
а также вопрос если оцениваем только земельные улучшения, обязательно ли плюсовать рыночную ст-ть земли?
очень важны ответы!!!))) |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 30 Июн 2011 17:28 |
|
| e_natali_e писал(а): |
| в НС- 1 пишется что основными методами затратного подхода является метод прямого воссоздания и метод замещения. Методы заключаются в определении стоимости замещения и воссоздания с вычитанием износа. В итоге определяется остаточная стоимость воссоздания (замещения) которая не является рыночной. |
и что? какой вопрос-то?
| e_natali_e писал(а): |
| в каком документе указано о применении УПВС для определения получается рыночной ст-ти? |
ни в каком...
| e_natali_e писал(а): |
| если оцениваем только земельные улучшения, обязательно ли плюсовать рыночную ст-ть земли? |
ст-ть земли плюсовать не нужно, если добавите, то получите уже не ст-ть улучшений, а ст-ть недвижимого имущества в составе которого есть земля. |
|
|
|
|
vWv
Сообщения: 123
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июл 2011 09:11 |
|
уважаемые коллеги. Чисто мое мнение, что затратным подходом тоже можно получить рыночную стоимость. Вопрос только в том, что УПВС никто не хочет обновлять. Ведь уже поменялись технологии постройки, что в свою очередь отражается в конечной стоимости объекта оценки.
Если УПВС обновить и разработать конкретные правила расчета физ. износа для складских, производсвенных и др. зданий (в т.ч. по новым технологиям), то можно получать рыночную стоимость. |
|
|
|
|
e_natali_e
Сообщения: 6
|
| Добавлено:
Пт, 01 Июл 2011 10:38 |
|
| Цитата: |
| и что? какой вопрос-то? |
вопрос правильно ли я понимаю, что затратным способом можно посчитать только стоимость воссоздания и стоимость замещения, но никак не рыночную?
а если можно и рыночную, то какова тогда методика (где почитать)? И в чем тогда различие нахождения рыночной и воссоздания стоимости?
Т.е. допустим я по упвс делаю расчет вычитаю износ, делаю корректировки с 69 по 11 год (инфляция и т.д.), в итоге какую я стоимость получаю? рыночную? ст-ть воссоздания, замещения, которые не рыночные? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 02 Июл 2011 09:14 |
|
Понятно.
Смотрите, вы считаете стоимость в отчете затратным подходом и получаете ОСЗ(В), затем считаете стоимость, например, сравнительным подходом, и получаете ещё один вариант стоимости (он никак, кажется, не называется... ну, разве что стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода). После этого вы согласовываете результаты и получаете искомый вид стоимости... к примеру рыночный. Причем, заметьте, что в результате согласования вы можете выбрать в качестве рыночной стоимости результат, полученный в рамках затратного подхода. В общем, когда вы рассчитываете ст-ть в рамках ЗП, то вы получаете ОСЗ(В), т.е. ст-ть, определенную в рамках ЗП, при согласовании результатов вы получаете искомый вид стоимости. Если вы использовали только один подход (по объективным причинам, которые вы описали в отчете), например, ЗП, то, опять же, в разделе "согласование результатов" вы получите искомый вид стоимости, а в разделе "расчет в рамках ЗП" вы получите ОСЗ(В).
ИМХО. |
|
|
|
|
YtvtW
Возраст: 38
Сообщения: 51
Откуда: Бессарабия
|
| Добавлено:
Пн, 04 Июл 2011 13:10 |
|
Привет всем! Перечитал всю ветку. В поставленном в теме этой ветки вопросе я согласен с мнением коллег zanoza и vWv, то есть - РС может быть определена и ЗП (расходным подходом - как прочитал недавно у коллеги).
Бытовая логика тут такова:
1. При определении стоимости воссоздания (замещения) мы используем данные относительно стоимости затрат на постройку или покупку нового объекта идентичного (подобного) оцениваемому. Причем при расчете этой стоимости затрат мы применяем в том числе и принцип замещения, а принцип замещения лежит и в основе СП.
Любопытно, что НС№2 гласит (ч.2п.6):
| Цитата: |
| "Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника" |
Данная цитата в дополнение к цитатам коллеги Филин Андрей, служит основанием для того РС может быть определена ЗП.
2. На основании стоимости воссоздания (замещения) определяем остаточную стоимость воссоздания (замещения) путем учета негативного влияния ФИ, ФнИ, ЭИ. Данная величина и принимается в качестве рыночной.
На противоположную гипотезу может натолкнуть цитата из НСО№1 (п.19):
| Цитата: |
| "До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), ..." |
ИМХО, если в договоре на оценку указано то, что нужно определить стоимость замещения, стоимость воссоздания или остаточную стоимость замещения (воссоздания), то тогда применяется нерыночная база оценки. А если мы определяем рыночную стоимость с помощью ЗП, тогда мы используем рыночную базу оценки.
И вот интересные размышления: застройщик составил смету, которая и есть стоимостью воссоздания (а составление смет - один из способов определения стоимости воссоздания (замещения)) и на ее основании определил цену предложения имущества, которая по своей сути есть рыночной. Затем народ имущество раскупил и через n лет продает его по стоимости которая учитывает его техническое состояние (ФИ), соответствие современным требованиям (ФнИ), конъюнктуру рынка (ЭИ) и рост или снижение цен (инфляция).
Вот вам и сравнение ЗП и СП. |
_________________
РС - рыночная стоимость, СП - сравнительный подход, ДП - доходный подход, ЗП - затратный подход, ЗУ - земельный участок, ОО - объект оценки, ЭИ - экономический износ, ФИ - физический износ, ФнИ - функциональный износ |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
