| Автор |
Сообщение |
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
 Добавлено:
Сб, 01 Окт 2011 16:23 |
  |
| rudge писал(а): |
| Дык, а почему тогда не брать аналоги квартир на 1-м этаже с выходом на красную линию проходной улицы, при оценке аналогичной квартиры на 5-7 этаже внутри квартала? Ведь все это рынок жилья. |
Уважаемый коллега rudge, не передергивайте. К чему это. Все прекрасно понимают о чем идет речь.
Первое. Я не говорю и не отрицаю, что «рынка» принудительных продаж, нет.
Я говорю о том, что прямое сравнение - тяжело реализуемый процесс (только не говорите, что никто и не говорил, что будет легко), а порой даже нереализуемый вследствие недостаточного количества объектов сравнения (не думаю, что по одному объекту сравнения Вы будете делать выводы о стоимости) или же практически их отсутствия в базе Минюста.
А Вы опять, если
| rudge писал(а): |
| Но если есть достаточно данных по Минюсту (сегменте рынка описанного имущества), то МХМО как минимум не логично, а как максимум преступно, игнорировать эти данные и этот сегмент рынка. |
В регионах со слабой активностью, и на «добровольном» рынке объектов сравнения не так уж много, не говоря уж, о принудительном.
Второе. Как Вы, коллега rudge думаете, при оценке для исполнительного производства, оценщику присуща избирательность или он должен использовать единый (одинаковый) подход (не путать с методическими подходами) к оценке различного вида имущества и форм собственности (в т. ч. и государственной формы собственности).
Компот (т. е. третье). Мое мнение о том, что первоначальная стоимость при реализации на публичных торгах должна быть рыночной (отражать «добровольный» или «свободный» рынок), базируется больше на правовых отношения (защите прав и интересов), которые должны учитывать имущественные права и интересы как взыскателя (стягувача), так и должника (собственника имущества), а не только удовлетворение интересов взыскателя. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 01 Окт 2011 18:09 |
|
Про Компот.
Скажите, коллега Сергей_К, а Вы не считаете, что определив стоимость, которая не вписывается в сегмент рынка, оценщик тем самым может нанести ущерб, как истцу так и должнику? Не получится ли вот такая история
РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн
После попытки реализовать объект за 100 грн в течение 2 мес. стоимость объекта снижается на 30%, т.е. до 70 грн. После этого его пытаются реализовать за 70 грн, но уже за 1 мес., т.е. в срок короче, чем типичный для этого рынка (2 мес). Результат - объект не продан и должен быть уценен на 50% от первоначальной, т.е. его стоимость уже 50 грн... дальше - лотерея, может быть в процессе торгов и будет получена стоимость 70 грн, а может и нет, но как минимум время уже потеряно и сомневаюсь, что этому порадуется истец... да и вероятность того, что торги, начавшись с такой низкой цены вернут её к уровню рыночной 50/50... может вернут, а может и нет 
Сроки взяты отсюда
| СИМа писал(а): |
ст 62
5. Не реалізоване на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах протягом двох місяців майно підлягає уцінці державним виконавцем, що проводиться в десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів чи аукціону такими, що не відбулися, або закінчення двомісячного строку реалізації майна на комісійних умовах. Майно може бути уцінене не більш як на 30 відсотків. У разі нереалізації майна в місячний строк з дня проведення уцінки воно повторно уцінюється в такому самому порядку, але не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Сб, 01 Окт 2011 18:54 |
|
| КовАл писал(а): |
Скажите, коллега Сергей_К, а Вы не считаете, что определив стоимость, которая не вписывается в сегмент рынка, оценщик тем самым может нанести ущерб, как истцу так и должнику? Не получится ли вот такая история
РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн
После попытки реализовать объект за 100 грн в течение 2 мес. стоимость объекта снижается на 30%, т.е. до 70 грн. После этого его пытаются реализовать за 70 грн, но уже за 1 мес., т.е. в срок короче, чем типичный для этого рынка (2 мес). Результат - объект не продан и должен быть уценен на 50% от первоначальной, т.е. его стоимость уже 50 грн... дальше - лотерея, может быть в процессе торгов и будет получена стоимость 70 грн, а может и нет, но как минимум время уже потеряно и сомневаюсь, что этому порадуется истец... да и вероятность того, что торги, начавшись с такой низкой цены вернут её к уровню рыночной 50/50... может вернут, а может и нет |
Нет коллега КовАл, не считаю. Потому что, все что Вы написали точно также может произойти и с
| КовАл писал(а): |
| РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн |
только это уже будет 49 грн (-30%) и 35 грн (50% от первоначальной).
Где то на стр. 5 уже упоминал, напомню еще раз.
Использование стоимости определенной в процессе исполнительного производства не заканчивается только реализацией норм п. 1 и п. 5 Ст. 62. Эта же стоимость (первоначальная) применяется при реализации норм п. 8 и п. 9 Ст. 62 Закона України "Про виконавче провадження"
| Цитата: |
8. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, він зобов'язаний у п'ятнадцятиденний строк з дня надходження до державного виконавця відповідного повідомлення внести на відповідний рахунок для обліку депозитних сум органу державної виконавчої служби різницю між початковою вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на його користь, якщо початкова вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. За рахунок перерахованих стягувачем коштів оплачуються витрати, пов'язані з організацією та проведенням виконавчих дій, задовольняються вимоги інших стягувачів та стягується виконавчий збір і штрафи, а залишок коштів повертається боржникові.
9. Майно передається стягувачу за ціною, що дорівнює початковій вартості майна, за якою воно передавалося на реалізацію. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу державний виконавець виносить постанову, яка затверджується начальником відділу, якому він безпосередньо підпорядкований. За фактом такої передачі державний виконавець складає акт. Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на це майно. |
Теперь можем вернуться к
| КовАл писал(а): |
РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн |
Наверное есть разница - погашенного долга в 100 грн. и 70 грн. А если еще и сдача есть? Представляете кто и кому уже должен. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 01 Окт 2011 19:40 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Нет коллега КовАл, не считаю. Потому что, все что Вы написали точно также может произойти и с
| КовАл писал(а): |
| РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн |
только это уже будет 49 грн (-30%) и 35 грн (50% от первоначальной).
|
Сергей_К, произойти может всё, что угодно... простите, но с такой логикой нужно писать РС на добровольном рынке и умножать её на два или три... что бы не прогадать  Коллега, давайте договоримся, что мы говорим о рыночной стоимости... т.е. о той, за которую объект перейдет из рук в руки на данном рынке и предполагаем, что она определена верно... иначе о чем спор?
| Сергей_К писал(а): |
| 8. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно |
вот я и говорю, что имущество должно быть реализовано по рыночной стоимости, а вот если оно не реализуется, значит РС определена неправильно (я здесь несколько утрирую, но должны же быть какие-то реперные точки).
| Сергей_К писал(а): |
| Наверное есть разница - погашенного долга в 100 грн. и 70 грн. |
есть, 100 грн это когда должник сам добровольно реализует объект на добровольном рынке, а 70 грн - ситуация дошла до конфликта, поэтому, простите, но условия поменялись... и ценность объекта для инвестора тоже... ведь он же с головой дружит и понимает, что с приобретением объекта он в довесок получит ещё "букет" проблем, связанных с этой конфликтной ситуацией. Вас беспокоят права должника.. что же, у него есть все права и возможности не допустить переход объекта из рынка добровольного на рынок принудительный... думаю, нет смысла говорить, что он должен для этого сделать. Что касается прав истца, то когда он получит объект в собственность и все вопросы по объекту будут улажены, то никто ему не будет мешать торговать им на рынке добровольном. Лично я считаю, что здесь всё по-честному. Один (должник) не хотел решать проблему и потерял 30 грн, другой (истец) эти проблемы решил и получил эти 30 грн. Собственно всё может быть иначе, истец решил проблему ДО того, как объект попал в ОГИС и заплатил истцу 100 грн. Но это уже совсем другая история |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 01 Окт 2011 20:06 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Уважаемый коллега rudge, не передергивайте. К чему это. Все прекрасно понимают о чем идет речь. |
Я не передергиваю ибо рынок, в частности жилья, действительно сегментирован на жилье которое имеет бизнесовый потенциал и жилье не имеющее онного. И стоимость их разная. А пример приведенный мною косвенно отражает отличие "свободного" рынка от рынка "описанного" имущества. Обращаю Ваше внимание не "конфискованного" где переход права собственности к ГИС уже состоялся, а об "описанном" имуществе где такой переход не состоялся. Имущество продолжает находится в собственности "хозяина"
| Цитата: |
| Второе. Как Вы, коллега rudge думаете, при оценке для исполнительного производства, оценщику присуща избирательность или он должен использовать единый (одинаковый) подход (не путать с методическими подходами) к оценке различного вида имущества и форм собственности (в т. ч. и государственной формы собственности). |
"Избирательность", как Вы выразились, это основной фактор отбора аналогов. Далее развивать не буду.
| Цитата: |
| Компот (т. е. третье). Мое мнение о том, что первоначальная стоимость при реализации на публичных торгах должна быть рыночной (отражать «добровольный» или «свободный» рынок), базируется больше на правовых отношения (защите прав и интересов), которые должны учитывать имущественные права и интересы как взыскателя (стягувача), так и должника (собственника имущества), а не только удовлетворение интересов взыскателя. |
Вот только по чему то не продается по по этой стоимости. Иннннтересно по чему??????????
| Сергей_К писал(а): |
Нет коллега КовАл, не считаю. Потому что, все что Вы написали точно также может произойти и с
| КовАл писал(а): |
| РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн |
только это уже будет 49 грн (-30%) и 35 грн (50% от первоначальной). |
Мы когда то предложили ФГИ выставить на продаже ЗИЛ-130, рабочий (хреново продавались) по цене металлолома (кажется гривен за 500).
1. После размещения рекламы в течении недели поступило более 10 заявок (при РС как правило одна две вообще было).
2. В ходе торгов стоимость выросла до РС. Правда последние процентов 30 "набежало" по моему в ажиотаже.
Я таких примеров могу массу привести из опыта работы брокером на бирже.
| Цитата: |
Теперь можем вернуться к
| КовАл писал(а): |
РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн |
Наверное есть разница - погашенного долга в 100 грн. и 70 грн. А если еще и сдача есть? Представляете кто и кому уже должен. |
Ну вот это как раз уж очень не корректный пример.
Вчитайтесь в пункты закона цитируемого Вами.
п. 8 Истец доплачивает если стоимость по оценке выше долга, а если соответствует или ниже то "забирает как есть"
Доплата как правило, происходит по тому что ГИС описывает имущество стоимость которого больше долга в ДВА раза.
п. 9 Говорит о том что если не продалось то право собственности переходит истцу. При этом ему в таком варианте по барабану по какой стоимости не купили. Его долг компенсирован ибо, как я уже говорил, описывается имущество стоимость которого превышает долг в два раза.
Вы можете возразить мол, а если оценщик оценил (по данным Минюста) в 2 раза ниже, то долг не перекроится.
Может быть. Может быть. Вот тока, из моего опыта, я не встречал данных по итогам продажи "описанного" (не путать с конфискованным и бесхозяйным) ниже РС "свободного" рынка более чем на 30%. Да и ГИС-у нельзя снижать стоимость ниже 40% от оценочной (РС).
Я убежден, что если оценка будет сделана на базе аналогов соответствующего рынка то и снижать стоимость ГИС-у не придется.
А так, маємо що маємо. (-30% и еще -30%)
Думаю частично причина в НАС. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Сб, 01 Окт 2011 22:17 |
|
| rudge писал(а): |
| "Избирательность", как Вы выразились, это основной фактор отбора аналогов. Далее развивать не буду. |
А далее развивать и не стоит. Может я неправильно выразился, а может Вы, меня не поняли. Поэтому про избирательность и единый подход спрошу проще, как Вы будете поступать, если в базе Минюста не найдете объектов сравнения?
| rudge писал(а): |
Вы можете возразить мол, а если оценщик оценил (по данным Минюста) в 2 раза ниже, то долг не перекроится.
Может быть. Может быть. |
Возражаю  |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 08:36 |
|
| Сергей_К писал(а): |
А далее развивать и не стоит. Может я неправильно выразился, а может Вы, меня не поняли. Поэтому про избирательность и единый подход |
Почему, Вы правильно выразились. Именно "избирательность" от слова выбирать, отбирать.
| Цитата: |
| спрошу проще, как Вы будете поступать, если в базе Минюста не найдете объектов сравнения? |
А как все поступают. Напишу ограничения мол " нет данных на этом сегменте рынка" и перейду к поиску аналогов на "добровольном" рынке и буду "изощряться" с коэффициентами. Если и тут нет данных то уйду на затратку, опять же прописав ограничения. Иль Вы не так поступаете в аналогичной ситуации?
НО если реально данные будут у Минюста и они адекватные (это тоже нужно анализировать) то аналоги возьму от туда.
В чем проблема собственно? Я не отрицаю применение всех данных. Я говорю, равно как и коллега КовАл, что если есть данные у Минюста то не нужно их игнорировать. С ними можно и нужно работать.
Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка???????????? 
| rudge писал(а): |
Вы можете возразить мол, а если оценщик оценил (по данным Минюста) в 2 раза ниже, то долг не перекроится.
Может быть. Может быть. |
Возражаю [/quote]
Ну не выдергивайте Вы фразу из контекста. Я же пишу далее
| rudge писал(а): |
Вот тока, из моего опыта, я не встречал данных по итогам продажи "описанного" (не путать с конфискованным и бесхозяйным) ниже РС "свободного" рынка более чем на 30%. Да и ГИС-у нельзя снижать стоимость ниже 40% от оценочной (РС).
Я убежден, что если оценка будет сделана на базе аналогов соответствующего рынка то и снижать стоимость ГИС-у не придется.
А так, маємо що маємо. (-30% и еще -30%)
Думаю частично причина в НАС. |
Суть то ответе совсем другая. Выделил основной тезис этой фразы.
Если прваильно оценщик применил данные для расчете то и ответ будет правильный. Да и ГИС ОБЯЗАН работать по "Закону", а не мутить.
МЫ ЖЕ ДЕ ЮРЕ РАБОТАЕМ.
Иль еще поправку ввести на взятки и не добросовестность чиновника ГИС?
См. дефиницию РС, ОБІЗНАНІ покупець та ПРОДАВЕЦЬ. См выделенное мною в дефиниции
| Цитата: |
| ....після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 12:50 |
|
| rudge писал(а): |
| Напишу ограничения мол " нет данных на этом сегменте рынка" и перейду к поиску аналогов на "добровольном" рынке и буду "изощряться" с коэффициентами. Если и тут нет данных то уйду на затратку, опять же прописав ограничения. Иль Вы не так поступаете в аналогичной ситуации? |
Так, а какая это будет стоимость, рыночная или ликвидационная?
И чем это отличается от п. 28 НС№1
| Цитата: |
28. У разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, переважно визначається його ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством. Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхідно проводити додаткове дослідження відповідності умов продажу об'єкта оцінки, для якого проводиться оцінка, типовим для ринку умовам продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вартості здійснюється на основі інформації щодо одібних угод з подібним майном.
Одним із способів визначення ліквідаційної вартості є застосування до визначеної ринкової вартості об'єкта оцінки знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством, з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання
об'єкта оцінки. |
| rudge писал(а): |
| Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка???????????? |
Напоминаю, я не отрицаю что есть подобный "рынок".
P.S. Коллега rudge, не подумайте что я стебаюсь. Раз началась эта дискуссия, хотелось бы прийти к какому-то более правильному выводу, тем более что этот форум читают не только опытные оценщики. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 13:24 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Так, а какая это будет стоимость, рыночная или ликвидационная? |
Похоже на допрос с пристрастием
Рыночная естественно, ибо ЭТО ВЫДЕЛЕННЫЙ СЕГМЕНТ РЫНКА со своими особенностями.
| Цитата: |
| И чем это отличается от п. 28 НС№1 |
| Цитата: |
| 28. У разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, переважно визначається його ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством. Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхідно проводити додаткове дослідження відповідності умов продажу об'єкта оцінки, для якого проводиться оцінка, типовим для ринку умовам продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вартості здійснюється на основі інформації щодо одібних угод з подібним майном. |
Я выделил основное
1. "Переважно", а не ОБЯЗАТЕЛЬНО
2. "Если иное не оговорено законом", а ГИС как раз и работает по "ИНОМУ", но закону.
3. ... и условия продажи "типичные" для этого сегмента рынка.
| rudge писал(а): |
| Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка???????????? |
| Цитата: |
| Напоминаю, я не отрицаю что есть подобный "рынок". |
Но Вы отрицаете его использование в оценке при определении РС, что как на меня равнозначно отрицанию такого рынка
| Цитата: |
| P.S. Коллега rudge, не подумайте что я стебаюсь. Раз началась эта дискуссия, хотелось бы прийти к какому-то более правильному выводу, тем более что этот форум читают не только опытные оценщики. |
Если бы я Вас не знал то так и подумал бы
А так Вы правы вся полемика рассчитана на достижение консенсуса.
Спорные моменты есть и их нужно учитывать. Нельзя тупо брать данные от Минюста или со свободного рынка. Во всем должна быть логика. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 16:24 |
|
Я фигею, дорогая редакция. Как хорошо, что я с ГИС не работаю. Договорились уже до того, что есть отдельные сегменты имущества и в каждом сегменте есть своя рыночная стоимость. Рыночная стоимость она одна и только. Если есть некое деление/выделенеие отдельных сегментов с учетом неких особенностей/ограничений и т.д., то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может. Нету дефиниции "рыночная стоимость для сегмента". Ну или я ее не знаю, тогда ткните меня носом в это определение в нормативном акте.
| rudge писал(а): |
rudge писал(а):
Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка????????????
Цитата:
Напоминаю, я не отрицаю что есть подобный "рынок".
Но Вы отрицаете его использование в оценке при определении РС, что как на меня равнозначно отрицанию такого рынка |
На это могу Вам привести пример с приватизацией: и рынок или как вы тут выразились сегмент есть, и результаты публикуются, и
| rudge писал(а): |
| работает по "ИНОМУ", но закону |
и просят тоже рыночную стоимость, а результаты сделок/торгов фиг сдва позволяют использовать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 18:49 |
|
| Серый писал(а): |
| Договорились уже до того, что есть отдельные сегменты имущества и в каждом сегменте есть своя рыночная стоимость. Рыночная стоимость она одна и только. Если есть некое деление/выделенеие отдельных сегментов с учетом неких особенностей/ограничений и т.д., то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может. Нету дефиниции "рыночная стоимость для сегмента". Ну или я ее не знаю, тогда ткните меня носом в это определение в нормативном акте. |
Может Вам и инструкцию как "ходить нужно" нормативно закрепить?
Или рынок "жилья" не сегментирован на 1-но, 2-ух, 3-ёх и тп комнатные квартиры, дома, усадьбы и тп???????????????
Или рынок автомобилей ......................??????????????
Или понятие "подібне майно" (аналогичное) уже отменили?????
| Цитата: |
| На это могу Вам привести пример с приватизацией: и рынок или как вы тут выразились сегмент есть, и результаты публикуются, |
Хороший пример но не корректный.
Нет рынка "приватизации".
Приватизация это процесс перехода права собственности на ОП которым на дату перехода такого права пользуется претендент на получение такого права. В таком варианте нет "конкурса" покупателей. Покупатель ОДИН, пользователь ОП. Если же он отказывается от выкупа объекта приватизации то последний продается с открытых торгов.
Тогда почему данные продаж на торгах не рыночные????
Чем они отличаются от продажи без торгов???
Чем они отличаются от продажи с торгов простым собственником, квартиры на пример, а не представителем государства????????
Или на биржах не продавали авто, квартиры, дома и тп?
| Цитата: |
| ....а результаты сделок/торгов фиг сдва позволяют использовать. |
КТО??????? Кто запретил?
Запрещают, как Вы выразились, использовать данные ПРИВАТИЗАЦИИ. Разницу улавливаете?
Как Вы там писали?
| Цитата: |
| Я фигею, дорогая редакция |
я тоже
Шютка |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 19:06 |
|
...от "дорогой редакции".
| Серый писал(а): |
| Договорились уже до того, что есть отдельные сегменты имущества и в каждом сегменте есть своя рыночная стоимость. |
да, договорились... а Вас что в этом смущает? Или будете отрицать, что существует рынок добровольной продажи и принудительной продажи, а также, что стоимость имущества на добровольном рынке будет отличаться от стоимости того же имущества на рынке принудительном, даже если сроки реализации будут одинаковы?
| Серый писал(а): |
| Рыночная стоимость она одна и только. |
мне бы Вашу уверенность... да и практика с Вами не совсем согласна...
| Серый писал(а): |
| Если есть некое деление/выделенеие отдельных сегментов с учетом неких особенностей/ограничений и т.д., то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может. |
тогда о какой стоимости речь быть может? Что до особенностей/ограничений, так у нас рынок продажи земли имеет свои особенности/ограничения (например, продажа иностранцам)... значит у нас нет рыночной стоимости земли?  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 19:18 |
|
| rudge писал(а): |
| Или рынок "жилья" не сегментирован на 1-но, 2-ух, 3-ёх и тп комнатные квартиры, дома, усадьбы и тп??????????????? |
Отвечу так
| rudge писал(а): |
| Хороший пример но не корректный. |
Причем не кореектный вообще, ибо приведенные объекты сегментируются исходя из их потребительских свойств/планировочных особенностей и т.д. и это естественно. В данной же теме предлагается сегментирование по условиям продажи и "рыночной" стоимости исходя из сегментирования именно по условиям продажи. А как известно из определения рыночной стоимости, там предусматриваются только типичные для рынка условия продажи, все остальное - не рыночная стоимость.
| rudge писал(а): |
Нет рынка "приватизации".
Приватизация это процесс перехода права собственности на ОП которым на дату перехода такого права пользуется претендент на получение такого права. В таком варианте нет "конкурса" покупателей. |
Вообще-то, по определению приватизация - это переход права собственности отгосударства к частному собственнику. И количество пользователей тут не имеет никакого значения. И любая продажа государственного имущества хоть одному собственнику, хоть с торгов, хоть с конкурса - приватизация.
| rudge писал(а): |
| В таком варианте нет "конкурса" покупателей. Покупатель ОДИН, пользователь ОП. |
Даже если и так, то стоимость продажи не может быть ниже рыночной. Тогда какая разница как продан объект.
| rudge писал(а): |
| Тогда почему данные продаж на торгах не рыночные???? |
Хотя бы потому, что нужно знать кто купил. У покупателя может быть особая заинтересованность именно в этом объекте и он готов за эту "свою особую заинтересованность" заплатить больше рыночной стоимости.
| rudge писал(а): |
| КТО??????? Кто запретил? |
Ну попробуйте в отчет для ФДМУ/ком. майна применить результаты по которым было продано имущество этими же органами (не важно, как это майно было продано) - отчет не пройдет.
И на повышении квалификаций на впоросы "почему нельзя" представители гос. органов отвечают только улыбкой без словесных объяснений.
Добавлено спустя 9 минут 43 секунды:
| КовАл писал(а): |
| Что до особенностей/ограничений, так у нас рынок продажи земли имеет свои особенности/ограничения (например, продажа иностранцам)... значит у нас нет рыночной стоимости земли? |
Это общее ограничение на все земельные участки - следовательно это общерыночные, типичные органичения.
Пр принудительной же продаже существуют, наверное, прочие, дополнительные к общерыночным ограничения.
| КовАл писал(а): |
| да, договорились... а Вас что в этом смущает? Или будете отрицать, что существует рынок добровольной продажи и принудительной продажи, а также, что стоимость имущества на добровольном рынке будет отличаться от стоимости того же имущества на рынке принудительном, |
Нет, отрицать не буду, глупо отрицать то, что есть.
| КовАл писал(а): |
| даже если сроки реализации будут одинаковы? |
Такого быть в чистом виде не может, ибо принудительная продажа предполагает продажу в более которкие сроки. То, что происходит у нас - это уже манипуляции не рыночные, а чистой воды криминал по отношению к собственнику объекта. И Вы это не хуже меня знаете, как и где публикуютя оюъявления и потом как конфискованное или арестовнное имущество якобы не имеет спроса и продается с третьего акуциона с уценкой 2 раза кому нужно и за сколько нужно. И как потом это же майно продается на нормальном рынке уже за нормальную стоимость, в том числе и для удлиннеия цепочки собственников. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 19:45 |
|
| Серый писал(а): |
| Это общее ограничение на все земельные участки - следовательно это общерыночные, типичные органичения. |
а срок реализации в 2 мес. тоже общее ограничение для всего имущества на этом рынке, т.е. общерыночные типичные ограничения на рынке принудительной продажи.
| Серый писал(а): |
| Такого быть в чистом виде не может, ибо принудительная продажа предполагает продажу в более которкие сроки. |
ну, с чего Вы взяли... принудительная продажа это не обязательно более короткий срок реализации... просто этот срок (в данном случае) фиксирован... кстати, он может быть и больше типичного... вот в 2008 году квартиры "разлетались", как горячие пирожки... 1-1,5 мес. и квартира продана... да ещё и по цене выше, чем заявлена в объявлении Сам, помнится, купил квартиру, а затем перепродавал... кредит заплатил аж за 1 мес |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 02 Окт 2011 20:11 |
|
| Серый писал(а): |
Причем не кореектный вообще, ибо приведенные объекты сегментируются исходя из их потребительских свойств/планировочных особенностей и т.д. и это естественно. |
Я приводил пример сегментации рынка в принципе, а не по каким то признакам.
Тут я понял что Вы согласились с тем что рынок все таки сегментирован и дефиниции РС это не противоречит. Или опять ошибся?
| Цитата: |
| В данной же теме предлагается сегментирование по условиям продажи и "рыночной" стоимости исходя из сегментирования именно по условиям продажи. |
А чем условия продажи на "прилюдних торгах" отличаются от прямой продажи на "базаре"?????
| Цитата: |
| А как известно из определения рыночной стоимости, там предусматриваются только типичные для рынка условия продажи, все остальное - не рыночная стоимость. |
Правильно. Вот только для каждого товара эти "типичные условия" свои.
| rudge писал(а): |
| Нет рынка "приватизации". |
Могу повторить
| Цитата: |
| Приватизация это процесс перехода права собственности на ОП которым на дату перехода такого права пользуется претендент на получение такого права. В таком варианте нет "конкурса" покупателей. |
| Серый писал(а): |
| Вообще-то, по определению приватизация - это переход права собственности от государства к частному собственнику. И количество пользователей тут не имеет никакого значения. И любая продажа государственного имущества хоть одному собственнику, хоть с торгов, хоть с конкурса - приватизация. |
Так рассуждают в "простречии" но не в оценке.
Или продажа продукции государственного предприятия тоже приватизация?
| Цитата: |
| Хотя бы потому, что нужно знать кто купил. У покупателя может быть особая заинтересованность именно в этом объекте и он готов за эту "свою особую заинтересованность" заплатить больше рыночной стоимости. |
Ну ну. Вы наверное аракул и выбирая аналоги для сравнения знаете КТО ИХ КУПИЛ/Т и какая у них была/будет "особая заинтересованность".
| Цитата: |
| Ну попробуйте в отчет для ФДМУ/ком. майна применить результаты по которым было продано имущество этими же органами (не важно, как это майно было продано) - отчет не пройдет. |
И применял. И вопросов не возникало. Только брал данные с торгов, а не с приватизации.
Тут как раз важно как произошел переход права собственности, выкупом пользователем да еще с компенсацией затрат на неотъемлемые улучшения (приватизация) или на торгах.
То что продано на открытых торгах у нормальных оценщиков ФГИ вопросов не вызывает.
| Цитата: |
| И на повышении квалификации на вопросы "почему нельзя" представители гос. органов отвечают только улыбкой без словесных объяснений. |
Ну если они не понимают разницу между приватизацией и продажей на открытых торгах то похоже им только и остается что улыбаться.
| Серый писал(а): |
| ...И Вы это не хуже меня знаете, как и где публикуютя оюъявления и потом как конфискованное или арестовнное имущество якобы не имеет спроса и продается с третьего акуциона с уценкой 2 раза кому нужно и за сколько нужно. И как потом это же майно продается на нормальном рынке уже за нормальную стоимость, в том числе и для удлиннеия цепочки собственников. |
1. Мы не ведем речь об "арестованном" или "конфискованном" имуществе. Данные формулировки предполагают потерь права собственности владельцем такого имущества. Описанное ГИС-ом имущество остается в собственности "хозяина".
2. Да проблема есть и по этому я лично считаю что данные Минюста нельзя применять ТУПО. Но если явно будет видно что условия продажи отвечают РС то почему не применить их.
3. Ни кто не отметает вариант использования данных "свободного" (так уж тут сложилось здесь называть это) рынка. Мало того их в подавляющем большинстве своем и применяют оценщики. Речь же идет о том что есть отдельный сегмент рынка со своими, типичными условиями и тупо отметать его не корректно |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
