| Автор |
Сообщение |
dejur
Сообщения: 110
|
 Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 10:17 |
  |
Если проводить оценку на базе не рыночной стоимости (ликвидацтонанная стоимость), то необходимо ето прописать в договоре на проведение оценки имущества или производить на основе постановления суда.
Иначе оценщик обязан определять РС и дискусия про сегмент рынка не отменяет нормы закона и подзаконных актов.
В противном случае, можно оспорить действия госисполнителя на предмет противозаконного прописания в договоре на оценку вид стоимости: ликвидационная. |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 11:08 |
|
| dejur писал(а): |
| Иначе оценщик обязан определять РС и дискусия про сегмент рынка не отменяет нормы закона и подзаконных актов. |
золотые слова... вот только речь идет не об этом... вопрос в том, что называть рыночной стоимостью... вернее, может ли стоимость, определенная по данным "принудительного" рынка считаться рыночной. |
|
|
 |
|
dejur
Сообщения: 110
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 14:10 |
|
| КовАл писал(а): |
| dejur писал(а): |
| Иначе оценщик обязан определять РС и дискусия про сегмент рынка не отменяет нормы закона и подзаконных актов. |
золотые слова... вот только речь идет не об этом... вопрос в том, что называть рыночной стоимостью... вернее, может ли стоимость, определенная по данным "принудительного" рынка считаться рыночной. |
Может, при определенних условыях:
- реализация по первичным торгам (без скидки);
- определение стоимости СОД на базе рыночной стоимости.
Однако СОД определяют иногда рыночную иногда (вопреки ЗУ)ликвид. стоимость.
Нету единого подхода. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 14:36 |
|
dejur, хорошо, что Вы так уверенно говорите... а доказательства где?
Лично я с этим
| dejur писал(а): |
- реализация по первичным торгам (без скидки);
- определение стоимости СОД на базе рыночной стоимости. |
не согласен в корне... какое мне дело, какую стоимость определял СОД и какие это по очередности торги, если цена сложилась в результате торгов на этом рынке? Даже если это двадцать пятые торги, то это не значит ничего, кроме того, что стартовая цена была завышена. |
|
|
|
|
dejur
Сообщения: 110
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 15:39 |
|
... Согласен. Тогда аналоги можно брать ФДМ (паервичний ринок); держкомзема, ИС и ценовие предложения СМИ, поскольку все продают по риночной стоимости. Но разница цен продажи достигает разов. Соотвественно все можно списать ... на торг. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 16:01 |
|
Да, можно... для конкретного сегмента рынка нужно брать именно аналоги с этого сегмента и при условии, что продажа осуществляется на конкурсной основе... а списать всё можно на ситуацию на данном сегменте рынка 
P/S/ Вот что меня реально забавляет во всех этих историях с приватизациями и принудительными продажами, так это то, что оценщику нужно определить рыночную стоимость, т.е. в идеале сумму, которая будет не больше и не меньше той кучки денег, которую согласится получить продавец и заплатить покупатель за данный объект, а торгующая организация по результатам этой оценки должна умудриться провести ещё и торги... т.е. добавить ещё одну маленькую кучку монет в виде шага... на мой взгляд, всё это не совсем вяжется с логикой. |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 18:48 |
|
| КовАл писал(а): |
P/S/ Вот что меня реально забавляет во всех этих историях с приватизациями и принудительными продажами, так это то, что оценщику нужно определить рыночную стоимость, т.е. в идеале сумму, которая будет не больше и не меньше той кучки денег, которую согласится получить продавец и заплатить покупатель за данный объект, а торгующая организация по результатам этой оценки должна умудриться провести ещё и торги... т.е. добавить ещё одну маленькую кучку монет в виде шага... на мой взгляд, всё это не совсем вяжется с логикой. |
а шо ж Вы хотите, мы все живем в "королевстве кривых зеркал" ))
п.с. обратная ситуация по тендерам на госзакупки - ну никак покупатели не укладываются в рыночные цены на товары/услуги для государственных нужд, и от щедрот своих выбирают самые дорогие предложения, на 20-50-100% превышающие разумные цены по рынку )) |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 19:07 |
|
Не, ну там хоть теоретически все должно быть нормально... а тут даже в теории не всё "сходится" |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 04 Окт 2011 10:34 |
|
| dejur писал(а): |
Если проводить оценку на базе не рыночной стоимости (ликвидацтонанная стоимость), то необходимо ето прописать в договоре на проведение оценки имущества или производить на основе постановления суда.
Иначе оценщик обязан определять РС и дискусия про сегмент рынка не отменяет нормы закона и подзаконных актов. |
| КовАл писал(а): |
| золотые слова... |
 Присоединяюсь...
| КовАл писал(а): |
| P/S/ Вот что меня реально забавляет во всех этих историях с приватизациями и принудительными продажами, так это то, что оценщику нужно определить рыночную стоимость, т.е. в идеале сумму, которая будет не больше и не меньше той кучки денег, которую согласится получить продавец и заплатить покупатель за данный объект, а торгующая организация по результатам этой оценки должна умудриться провести ещё и торги... т.е. добавить ещё одну маленькую кучку монет в виде шага... на мой взгляд, всё это не совсем вяжется с логикой. |
Чисто академические размышления...
С одной стороны - проведение подобных конкурсов / аукционов / торгов, да, происходит в достаточно специфических условиях, скажем так (первичный рынок ФДМУ, принудительная реализация имущества)... Что в обшем случае не позволяет говорить о том, что цена реализации дотягивает снизу до рыночной стоимости.
А с другой стороны - если, предположим, торги проводятся условно нормально и объективно - не возникает ли подозрение, что это - именно торги, и сформировавшаяся цена може превышать РС просто из-за психологического состояния участников этих торгов? Ну, грубо говоря - каждому хочется выиграть...
Вот и может возникнуть эта
| КовАл писал(а): |
| ещё одна маленькая кучка монет в виде шага... |
Сверх рыночной стоимости. Ну, и параллельно возникает дополнительное соображение: если РС - это вероятностная величина, то почему же ее нужно определять точечно, а не в виде диапазона? (С) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
dejur
Сообщения: 110
|
| Добавлено:
Вт, 04 Окт 2011 11:17 |
|
Дополнение.
Согласно НС №1
"16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. " |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 04 Окт 2011 16:29 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Ну, и параллельно возникает дополнительное соображение: если РС - это вероятностная величина, то почему же ее нужно определять точечно, а не в виде диапазона? (С) |
я так понимаю, что этот вопрос - риторический
| Grey Horse писал(а): |
| А с другой стороны - если, предположим, торги проводятся условно нормально и объективно - не возникает ли подозрение, что это - именно торги, и сформировавшаяся цена може превышать РС просто из-за психологического состояния участников этих торгов? Ну, грубо говоря - каждому хочется выиграть... |
ну, мы ведь предполагаем, что и покупатель и продавец всё взвесили и подошли к вопросу в здравом уме и с трезвой памятью... а быть может всё, что угодно, вот только, мне кажется, что при написании норм. док-в рассчитывать на то, что кого-то "заклинит" на покупке этого объекта, по крайней мере не совсем разумно.
dejur, дык кто же мешает анализировать цены на предмет "вменяемости"? Я нигде не говорил, что анализ рынка и цен нужно исключить... я говорил о том, что анализировать нужно соответствующий сегмент рынка, а то, что на этом рынке будут свои так называемые "выбросы", так это понятно. |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вт, 04 Окт 2011 18:03 |
|
1. По вопросу КНУПП - коэффициет отработал свое в начале кризиса и сейчас его с моей точки зрения, использовать нельзя, более того вредно.
2. Как и всякую другую базу Минюста надо анализировать и выбирать из нее те данные котрые не уходят в сторону от тенденций.
Конкретнее:
- встречал цены равные предложениям в газетах без учета возможного торга;
- попадались и с дисконтом 50% )для недвижимости и 70% для автомобилей.
Многократно анализируя рынок вынужденных продаж определил, что дисконт 20% именно то, что дает возиможность продавать объект или с первого или со второго раза. (для каждого объекта делаю анализ предложений минюста). На предприятии ведется база минюста для недвижимости Львова и области, поэтому есть возможность анализировать и делать определенные выводы.
3. Отмахиваться от факта вынужденности значит нарушить принципы оценки состоящие в учете всех ценообразующих факторов.
А ситуация в котрой оцещих делает РС выглядит как в поговорке : "Мое дело - прокукарекать, а там хоть и не рассветай" или может лучше фраза- "В СССР секса нет". |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 784
|
| Добавлено:
Вт, 04 Окт 2011 18:21 |
|
| galswit писал(а): |
А ситуация в котрой оцещих делает РС выглядит как в поговорке : "Мое дело - прокукарекать, а там хоть и не рассветай" или может лучше фраза- "В СССР секса нет". |
браво, лучше и не скажешь )) |
|
|
|
|
dejur
Сообщения: 110
|
| Добавлено:
Ср, 05 Окт 2011 11:41 |
|
Ценообразование в условиях рынка основывается на двух методологических подходах (принципах) : расходному (себестоимость) и ценностному (ценность товара для потребителей), отличие между которыми оказывается в последовательности ценообразования.
Рынок товаров (работ, услуг) - сфера оборота товаров (работ, услуг), который определяется исходя из возможности покупателя (продавца) без значительных дополнительных расходов приобрести (реализовать) товар (работы, услуги) на ближайшей для покупателя (продавца) территории;
В п.49 "Методических рекомендаций из формирования цен на продукцию (работы, услуги) промышленных предприятий" Утвержденных приказом Министерства промышленной политики Украины от 17.07.2009р. № 491 определение рынка дополняется разделением их на типы рынков, и приводится что познать сущность рынка без анализа его структуры, то есть элементов из которых он складывается и которые взаимодействуют между собой, невозможно. Для этого следует избрать критерии, за которыми можно размежевать элементы рынка. Таких критериев может быть несколько.
То есть рынок может быть разделен на секторы по видам, которые в свою очередь разделяется на подрынки, которые связываются с определенными критериями, каждому из которых собственно и присущая определена кон'юктура. Основные элементы кон'юктури - предложение, спрос, цена и конкуренция. То есть каждому типу рынка характерная соответствующая цена товара.
Как собственно и высказывается GALSVIT условия рынка учитывать необходимо, однако вид стоимости согласно законодательства должен быть - рыночная, иначе необходимо изменить законодательство и прописать - ликвидационная, и тому подобное.
Что опосредствовано подтверждается Налоговым кодексом: ".Учитываются, в частности, такие условия договоров, как количество (объем) товаров (например, объем товарной партии); объем функций, которые выполняются сторонами; условия распределения между сторонами рисков и выгод; сроки выполнения обязательств; условия осуществления платежей, обычных для такой операции; характеристика рынка товаров, на котором осуществлена хозяйственная операция; бизнес-стратегия предприятия; обычные надбавки или скидки к цене во время заключения договоров между несвязанными лицами, а также другие объективные условия, которые могут повлиять на цену. При этом условия договоров на рынке идентичных (при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) признаются сравнимыми, если отличие между такими условиями существенно не влияет на цену или может быть экономически обоснована". |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Ср, 05 Окт 2011 19:33 |
|
Ну почему мы не должны признавать за вынужденными продажами рыночной стоимости?
Рынок специфический со своими рисками. Учтите риски и считайте как хотите.
Наведу Вам dejur пример риска.
Знакомый купил квартиру с "прилюдних торгів" и уже 7 лет не может вселиться. Появились непреодолимые правовые обстоятельства, а денег не вернули. Вот такая правда. Вот и пишите стоимость с газет, но насколько это правильно?
Может ли оценщик абстрагироваться от условий продажи?
Если - да, то как же аксиома об учете всех обстоятельств?
В первую очередь надо быть чесным самим с собой , а не лепить "правильные" отчеты ради слобственного спокойствия. Формальный фиговый листок законодательства ведь прикрывает от проблем.
Ладно на сим все. Тема и так исчерпала себя.
Кто хочет спокойствия - пишет без учета особенностей рынка вынужденных продаж, остальные получают проблемы и пишут так, как в принципе и должно быть "по понятиям". |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
