| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 13:36 |
  |
Да, я даже не знаю, что сказать Вам. Разве что посоветуйтесь с руководителем насчет поправки, сделайте, как он хочет. Иначе он Вам все равно отчет не подпишет же?
Хотя мне кажется, что странно считать стоимость земли исходя из площади квартиры в МНОГОЭТАЖНОМ доме.
Grey Horse, что значит - "к чему?"
а) чтобы разобраться
б) чтобы предупредить автора о том, что на экзамене расчет квартиры затратным подходом скорее всего вызовет массу вопросов. |
|
|
  |
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 13:58 |
|
поздно менять руководителя-стажировка заканчивается и скоро экзамен..
а как думаете, для экзаменатора будет убедительным довод, что использовала затратный метод т.к. так оценивает руководитель оценки - я ведь у него стажировалась и он мне объяснял как правильно оценивать...(наивное правда объяснение...) но ведь данный оценщик успешно работает, недавно прошел очередное повышение квалификации - значит должен знать, когда используется какой метод.
А может специфика курортного города в Крыму влияет, что доходный метод он использует для гостиниц и для тех квартир, которые используются под сдачу на лето, а для всех остальных использует затратный метод?  |
|
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 16:03 |
|
Самой теперь смешно, но Я затратку по квартире тоже на экзамен делала (2005 год), правда и доходку тоже делала (Одесса - тоже курортный город) - сегодня я бы взала другой объект для учебного отчета, но тогда...
По поводу ППЗУ у меня сразу вопросы есть.
Еще тогда рецензент от учебного центра отметил, что ППЗУ для объектов в жилых домах рассчитывается по "методу остатка" с использованием статистических данных опосредованной стоимости строительства 1 квм жилья по регионам страны. Рекомендации по этому методу были на сайте УТО. Но это для старых УПВСов.
По новым, хорошо почитайте вступление, там есть региональный коэффициент, который учитывает, так сказать, местоположение и, если я правильно поняла разработчика (к нему вопросов нет - он знает свое дело, а вот я могу и как-то по своему его понять, если есть меня исправить, то прошу по-корректнее) так при использовании новых УПВС" (2009 год) ППЗУ для жилого считать вообще не надо.
Мне надо было считать кладовку и я пробовала и затраткой ее тоже (потом отказалась), так все-же - стоимость 1 квм подсобных помещений по новым УПВС практически совпала с рыночной по сравнительному.
Квартиры не считала, ничего сказать не могу.
Проконсультируйся с кем-то из учебного центра, где проходила базовый курс.
Можно позвонить разработчику УПВС (в нете найдешь, я не записала, но по нету, так даже к нему в офис приезжали) - уточни по поводу его понимания необходимости расчета ППЗУ.
Короче, удели этому внимание, и результатами поиска поделись с нами  |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
 |
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 16:52 |
|
кстати, вот что вычитала в УПВС многоэтажных жилых домов СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009 в общих положениях, цитирую:
Оцінка вартості житла загальним методом (для будинків збудованих після 1983 р.)
"основною метою загального методу вартості багатоповерхового житла є визначення вартості заміщення (відтворення) та інвентаризаційної вартості окремих квартир чи групи квартир в межах секцій будинків"[/u]
хотя может это не то...я уже совсем запуталась  |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 21:41 |
|
Юлиана, позвольте мне дать Вам пару советов... захотите - воспользуетесь, захотите - проигнорируете.
Совет 1. Делайте работу так, как говорит Ваш руководитель практики... все равно экзамен Вы сдадите (если будете к этому стремиться), а переубедить его Вы не сможете, в этом я согласен с Занозой.
Совет 2. Сядьте и разберитесь с условиями использования доходного подхода, Вам это пригодится и для экзаменов, и для практики... т.к. аргумент типа
| Юлиана писал(а): |
| у нас курортный город и от сдачи квартиры в разный сезон резко отличаются доходы, а среднее значение за год брать не правильно |
звучит забавно... Вы подумайте, а доходы гостиниц, пансионатов и т.д. не отличаются? Так что, их тоже по доходному не считать?
Совет 3. Разберитесь с принципами использования затратного подхода. Следует понимать, что в том виде, в котором Вы пытаетесь его использовать он не даст реальную стоимость объекта по вполне понятным причинам. Во-первых, он не учитывает расположение квартиры на этаже (крайние/средние), во-вторых, что касается ППЗУ
| Юлиана писал(а): |
| Рассчитывает так: стоимость земельного участка по нормативной базовой стоимости 1 кв.м. земель несельскохозяйственного назначения данного города на 01.01.2012 * площадь застройки квартиры, кв.м. (площадь по внешней стороне стен, с соседями пополам) / этажность жилого дома = в результате стоимость земельной компоненты. |
получите ситуацию в которой стоимость одинаковых квартир в 10-ти и 9-ти этажных домах будет разной, а это, как показывает логика и рынок, врядли нормально...
Совет 4. Если уж извращаться и использовать затратный подход, то следует обратить внимание на определение ст-ти замещения и воспроизводства:
| Цитата: |
вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна
вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного
до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;
вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна
вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового
об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки; |
особо обратите внимание на слово в скобках, которое я выделил. Получается, что для использования затратного подхода не обязательно "строить" объект, его можно "купить" (найти аналоги в новых домах от застройщика) и "износить" (скорректировать на износы). Всё это можно... вот только это будет смахивать на мазохизм, поэтому затратный подход для квартир никто не использует... да и Вы врядли его будете использовать на практике... во всяком случае это бесполезно с точки зрения уточнения результатов.
Удачи Вам с экзаменами 
Добавлено спустя 5 минут 41 секунду:
Да, вот ещё... по поводу
| Юлиана писал(а): |
| даже в лекции нашла запись "с помощью затратного подхода как правило рыночная стоимость не определяется"- лектор Кумелис Ю.В. |
при всем моём уважении к г-ну Крумелису дам Вам ещё один совет "Боже Вас сохрани, не читайте до обеда советских газет" (с) возьмите почитайте Харисона  |
|
|
|
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 08:32 |
|
КовАл, спасибо огромное за такие подробные рекомендации. Обязательно прислушаюсь.
Поговорила с сотрудником компании, где прохожу стажировку и он сказал, что "понятно, что рассчитывать рыночную стоимость затратным методом нельзя, т.к. не учитывается месторасположение объекта оценки, однако они все равно рассчитывают...только для гостиниц, пансионатов используют доходный метод." Вообщем, переубеждать не буду - рассчитала как делает оценщик.
Но вот как потом экзаменатору объяснить, что я знаю, что нельзя использовать затратный метод для расчета квартиры, но я все равно рассчитала как делает мой руководитель. Логика отсутствует... хоть бы сразу не выгнали с экзамена с таким отчетом... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 09:21 |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 09:43 |
|
присоединюсь. Затратку в сад, доходный и сравнительый...пр ичем в сравнительном коэф. капитализации методом экстракции - очень красивый выйдут цифры и подход для квартиры логичен. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 10:12 |
|
Юлиана, среди оценщиков бытует мнение, и оно достаточно распространенное, что квартиры действительно нельзя рассчитывать с помощью ЗП, но... на мой взгляд это не совсем верно... ЗП, в данном случае, не нельзя применять, а бесполезно применять, а это, как говорят в Одессе, две большие разницы.
Расчет с помощью какого либо подхода должен иметь под собой такую основу, как мотивация типичного инвестора. Когда говорят о ЗП в оценке квартиры, то, зачастую, при отказе от подхода (кстати, у меня у самого такой отказ прописан в отчетах  ) педалируют мысль, что типичный инвестор не рассматривает вариант строительства отдельной квартиры, поскольку не может построить её отдельно от всего дома, но это утверждение, опять же на мой взгляд, не совсем объективно... достаточно вспомнить о кооперативах в недавнем прошлом и о долевом участии в строительстве в наше время... надеюсь моя мысль понятна.
Что касается бесполезности. Дело в том, что при оценке с помощью ЗП Вам придется рассчитывать износы... и в первую очередь я говорю о функциональном, а здесь, как ни крути, кроме как использования аналогов Вы врядли что-то придумаете... т.е. скорее всего Вам, для определения влияния функ. из., придется сравнивать объекты без износа с объектами с износом. Таким образом, Вы попросту "скатитесь" к сбору объектов сравнения и т.д. В результате Ваш расчет будет напоминать поездку из Житомира в Киев, через Крым...
Теперь про экзамен. Я опять таки согласен с Занозой, что никто Вас не выгонит, если Вы будете адекватно отвечать на вопросы. Если будет вопрос по поводу корректности использования ЗП, то можете спокойно ответить, что лично Вы не видите смысла в его использовании, однако сделали его по просьбе руководителя проекта, в конце концов на отчете стоит и его подпись тоже... уверен, что здравый человек Вас поймет. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 12:16 |
|
Кстати, забыл вот ещё по поводу этого
| Юлиана писал(а): |
| рассчитывать рыночную стоимость затратным методом нельзя, т.к. не учитывается месторасположение объекта оценки |
местоположение в затратном подходе учитывается стоимостью земельной компоненты, поэтому что-то Ваши коллеги путают...
P/S/ и ещё совет... что-то меня понесло с советами Заставьте себе перестать называть подходы методами, а то на экзамене Вам за это точно голы будут забивать. |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 12:20 |
|
| SHE писал(а): |
| Затратку в сад, доходный и сравнительый...пр ичем в сравнительном коэф. капитализации методом экстракции |
SHE, наверное в доходном. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 14:26 |
|
| КовАл писал(а): |
| Если будет вопрос по поводу корректности использования ЗП, то можете спокойно ответить, что лично Вы не видите смысла в его использовании, однако сделали его по просьбе руководителя проекта, в конце концов на отчете стоит и его подпись тоже... уверен, что здравый человек Вас поймет. |
Спасибо, успокоили - придется так и сказать. А на счет того, что ЗП при оценке квартиры - бесполезен, полностью согласна. Огромное спасибо, что все так доходчиво объяснили 
Думала, что спрашиваю пустяк, а оказалось, что все оказалось намного глубже - рада, что внесли ясность
Добавлено спустя 2 минуты 3 секунды:
| КовАл писал(а): |
| Заставьте себе перестать называть подходы методами, а то на экзамене Вам за это точно голы будут забивать. |
Спасибо, выучу, а то действительно иногда путаюсь.
Добавлено спустя 11 минут 24 секунды:
| КовАл писал(а): |
местоположение в затратном подходе учитывается стоимостью земельной компоненты, поэтому что-то Ваши коллеги путают...
|
Вы, видимо имеете в виду нормативную стоимость по регионам? Это учтено, конечно. Сотрудник говорил, в ЗП не учитывается месторасположение объекта в пределах города(цены на квартиры в центре и ближе к морю намного дороже остальных).
Опыта маловато, вот я не всегда точно объясняю |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2012 15:11 |
|
Понимаете, местоположение учитывается стоимостью земельного участка в данном месте, а то, что в отчете Вашего коллеги расчет стоимости земельной компоненты сделан через то место на котором сидят, так это проблема не затратного подхода, а Вашего коллеги, и "опускать" затратный подход как такой, что не учитывает местоположение объекта, я думаю, не стоит. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2012 12:09 |
|
| zanoza писал(а): |
| Grey Horse, что значит - "к чему?" |
Все, соглашаюсь, действительно, в цели Вы правы, уважаемая коллега...
| Юлиана писал(а): |
| а как думаете, для экзаменатора будет убедительным довод, что использовала затратный метод т.к. так оценивает руководитель оценки - я ведь у него стажировалась и он мне объяснял как правильно оценивать...(наивное правда объяснение...) |
В том-то ж и дело, что наивное...  И сомневаюсь, что пройдет для экзамена...
| Юлиана писал(а): |
кстати, вот что вычитала в УПВС многоэтажных жилых домов СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009 в общих положениях, цитирую:
Оцінка вартості житла загальним методом (для будинків збудованих після 1983 р.)
"основною метою загального методу вартості багатоповерхового житла є визначення вартості заміщення (відтворення) та інвентаризаційної вартості окремих квартир чи групи квартир в межах секцій будинків" |
Это - инвентаризационная стоимость по БТИ, заметьте а не рыночная и т.д. по НС. Совершенно разные вещи, ведомства и варианты использования результатов "оценки". |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2012 13:21 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| SHE писал(а): |
| Затратку в сад, доходный и сравнительый...пр ичем в сравнительном коэф. капитализации методом экстракции |
SHE, наверное в доходном. |
а , ну да, конечно... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
