Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Постанова N 961 ( 961-2011-п ) від 14.09.2011 Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Новости законодательства и нормативная литература На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Ср, 14 Дек 2011 15:09 Читаю и радуюсь. Постановой внесли изменения(очередной раз) в П О С Т А Н О В У від 4 жовтня 1995 р. N 786 "Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу" Больше всего понравились новые арендные ставки из додатка 2. У людей явно с головой не все в порядке. Где они такую доходность видели? Офисы 18%, склады 15%, при этом разливайки тоже 15%. А буфет без бухла 6%. Вывод делаю такой. Арендуешь офис, ставишь туда кофейную машину и пачку разовых стаканчиков, пишешь цену, гривен 50 за чашку (чтобы посетители работать не мешали) и работаешь. Арендная плата за счет кофеваарки упала в 2.5 раза! Интересно, а мы можем применять такую доходность в отчетах для расчета ставок капитализации? Если государство может окупать недвижимость за 2.5 года, сдавая помещения под агенства недвижимости, то почему мы, в свете использования "для набильшефективного використання" не можем вкатать ставку 0.4? _________________ galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 16:05 Ну не нужны им арендаторы. Вот и все. 1. Пустующие помещения легче продать кому надо. Да и еще под флагом наполнения бюджета. 2. С бюджета траты уряду через тендеры растут. 3. А отсюда рост ВВП. Премъер радуется. Народ отдыхает. Все просто до безобразия. Лучше-бы я не учил экономику. Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 16:50 Только сейчас обратил внимание, что казино из целевых назначений до сих пор не убрали, отсюда вывод: само государство намекает - хоть и нельзя, но если очень надо то за 100% окупаемости можно! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 17:32 galswit писал(а): Премъер радуется. Народ отдыхает. Народ - ОТ...? или ПО... Грустно. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Помещик Сообщения: 62 Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 17:37 стоимость 1м2 гос (ком) собственности как правило ниже вторичного рынка, соответственно расчёт аренды по старой шкале был ниже рыночных ставок. Подняли шкалу - получили рыночные арендные ставки. Только упустили из внимания массу дополнительных затрат связанных с оформлением аренды, ремонтом помещений, ежемесячную индексацию на инфляцию, мат помощь в различных вариантах и пр. И есть ещё вопрос: срок аренды более 3-х лет - подлежит переоценке. Приходим, видим арендатор за свой счёт сделал капитальный ремонт стоимость объекта увеличилась иногда в разы. как ценить? С учётом долей (при наличии всех документов) или РС на дату оценки и всё? Тогда очень несправедливо платить аренду на свои вложенные средства. Как быть? _________________ Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 18:15 Помещик писал(а): Приходим, видим арендатор за свой счёт сделал капитальный ремонт стоимость объекта увеличилась иногда в разы. как ценить? С учётом долей (при наличии всех документов) или РС на дату оценки и всё? Тогда очень несправедливо платить аренду на свои вложенные средства. Как быть? Чтобы не было мучительно больно за несправедливость, арендовать то, что не требует внесения значительных капитальных вложений. Благо, кроме рынка гос/ком. имущества, есть еще и рынок частного имущества, предлагающий достаточно большой выбор, особенно в средних и крупных городах, правда, ставочки аренды там куда непривлекательнее по сравнению с гос/ком. имуществом. А так, подписывал договор аренды, где подписался, что претендуешь на вложенное только в случае выкупа - будь добр плати и не бухти или не вкладывай. Кроме того, если ремонт делает юр. лицо, то потраченные средства ставятся на баланс как улучшения арендованного имущества и успешно амортизируются т.е. возвращаются тому, кто их внес. Так в чем же тогда несправедливость. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Плытий Петр Возраст: 46 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 18:28 Помещик писал(а): за свой счёт сделал капитальный ремонт стоимость объекта увеличилась иногда в разы. как ценить? С учётом долей (при наличии всех документов) или РС на дату оценки и всё? я в таких случаях показываю: - общую стоимость, в том числе: затраты которые понес арендующий. Но в том случае если у арендующего есть документация, которая подтверждает затраты. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 18:40 Львов, управление статистики центральная часть города, до Оперного театра 300 м. Около 20% помещений не здано в аренду - дорого. Вот вам и дешевизна первичного рынка. Да и сидят в основном те у кого место прибито. КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 01:03 Помещик писал(а): стоимость 1м2 гос (ком) собственности как правило ниже вторичного рынка Недавно оценивал институт академии наук под аренду. Аналоги аренды которые брал(частники) ниже того, что надо было получить на выхлопе для заказчика. Народ инертен. Привык сидеть в насиженом месте, ремонтик сделал и переплачивает. А государство им помогает переплатить. Где это видано такую доходность от аренды декларировать? Жаль, что уже почти закончилась приватизация. Из этой постановы дивно выводить ставку капитализации. Это вам не придуманная комулятивна побудова, а реальные цифры - все гос имущество сдается по такой доходности. Пишешь, что лучшее использование - офис - получи ставку 18%, обоснуешь, что лучшее использование банк - получи 45%. А почему нет? Не придуманные же цифры. Для государства делаем по государством же придуманным правилам. _________________ Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 10:49 КоньВп@льт0 писал(а): Жаль, что уже почти закончилась приватизация. Из этой постановы дивно выводить ставку капитализации. Это вам не придуманная комулятивна побудова, а реальные цифры - все гос имущество сдается по такой доходности. Пишешь, что лучшее использование - офис - получи ставку 18%, обоснуешь, что лучшее использование банк - получи 45%. А почему нет? Не придуманные же цифры. Для государства делаем по государством же придуманным правилам. Дело не в ставках, а в самом, как по мне, ущербном и маразматическом подходе к определению арендной платы. Ведь, согласитесь, маразм, когда оценщик анализирует рынок, отбирает аредные ставки, характерные объекту с учетом всех факторов, определяет стоимость объекта. А потом от этой стоимости обратным счетом определяется арендная ставка, причем, не совпадающая с той, которая заложена при определении стоимости объекта. Ведь по сути, если ставка по постанове будет выше, чем ставка капитализации при определении стоимости объекта, то полученная арендная плата будет выше, чем рыночная для данного объекта и наоборот. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь СИМа Сообщения: 3602 Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 11:44 Помещик писал(а): стоимость 1м2 гос (ком) собственности как правило ниже вторичного рынка, соответственно расчёт аренды по старой шкале был ниже рыночных ставок. Подняли шкалу - получили рыночные арендные ставки. А у Вас что, коммунальники не проводят конурс на право аренды??? Если объект ликвидный ,так арендная ставка может вырасти в разы, и еще... не забывайте, что индексируется базовая величина арендной ставки, и земельку оплачивает арендатор и страховочку. А на счет ремонта, так пускай ремонт (улучшения) проводят согласно НПА. КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 12:04 Это академия. Там президиум решает. Речь про подъем арендной платы не идет. Там есть живые арендаторы, которые, с непонятной для меня мотивацией, снимают эти помещения по 15 долларов за метр, без НДС, А я когда оценивал, рядом накопал аналогов из-под частников по 10 баков. Что людей заставляет так переплачивать я не понял, но оценкой, с трудом, подтвердил их 15 долларей, на радость родной державы _________________ Помещик Сообщения: 62 Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 12:30 Серый писал(а): Ведь, согласитесь, маразм, когда оценщик анализирует рынок, отбирает аредные ставки, характерные объекту с учетом всех факторов, определяет стоимость объекта. А потом от этой стоимости обратным счетом определяется арендная ставка, причем, не совпадающая с той, которая заложена при определении стоимости объекта. Я согласен. СИМа писал(а): А у Вас что, коммунальники не проводят конурс на право аренды??? Проведение конкурсов особая тема. И баталий не наблюдается. В объявлении указывается по какой ставке предлагается объект от стоимости которая будет потом определена!!!?? Серый писал(а): будь добр плати и не бухти или не вкладывай. Проблема чаще возникает у мелких предпринимателей, которые хоть как то создают себе рабочее место. Всех юридических вопросов не знают. Случай из жизни: в школьном дворе ЧП взял полуразрушенный летний павильон без крыши и стены. Год делал из него магазинчик книжный. Арендная плата небольшая - платил. Теперь переоцениваем здание цена на много другая - весь доход в арендную плату? Вот здесь и интересен опыт ПлытийПётр. Как тогда арендная плата расчитывается, только от стоимости доли Собственника? _________________ Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 13:01 Помещик писал(а): Проблема чаще возникает у мелких предпринимателей, которые хоть как то создают себе рабочее место. Всех юридических вопросов не знают. Случай из жизни: в школьном дворе ЧП взял полуразрушенный летний павильон без крыши и стены. Год делал из него магазинчик книжный. Арендная плата небольшая - платил. Теперь переоцениваем здание цена на много другая - весь доход в арендную плату? Сделал улучшения - подавай на выкуп, если это предусмотрено договором, плати за часть собственника, получай весь объект в свою собственность и работай дальше. Добавлено спустя 6 минут 21 секунду: Помещик писал(а): Вот здесь и интересен опыт ПлытийПётр. Как тогда арендная плата расчитывается, только от стоимости доли Собственника? Как по мне, то предложение Петра незаконно ибо ни в одном, если не ошибаюсь, документе относительно аренды гос/ком. имущества не предусмотрено деление арендной платы в зависимости от долей в объекте типа ремонта. На вторичном рынке существует практика так называемых арендных каникул, когда арендатор на время выполнения ремонта не платит арендную плату. Плюс, если ремонт типичен и не имеет выраженного стилистического оформления в стиле арендатора, то существует еще и практика, когда стоимость понесенных затрат перекладывается на арендную плату, т.е. арендатор пока не платит аренду в сумме понесенных затрат на улучшения. Или перекладывается частично, например, инженерные коммуникации и т.д. перекладываются, а декоративное оформление, выполненное в стилистике - нет. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Помещик Сообщения: 62 Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 13:31 Серый писал(а): ибо ни в одном, если не ошибаюсь, документе относительно аренды гос/ком. имущества не предусмотрено деление арендной платы в зависимости от долей в объекте типа ремонта Вот это и хотелось разъяснить. И некоторые объекты не подлежат приватизации (например общежития стоят коробки без окон) _________________ Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! Плытий Петр Возраст: 46 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 18:07 Серый писал(а): Как по мне, то предложение Петра незаконно ибо ни в одном, если не ошибаюсь, документе относительно аренды гос/ком. имущества не предусмотрено деление арендной платы в зависимости от долей в объекте типа ремонта. Спасибо что указали на мою ошибку. Если касается оренды гос.ком. имущества, согласен, пользуюсь разделением улучшений арендатора от всего имущества при оценке для приватизации (Наказ ФДМУ " Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації"). Но исходя из того что гос/ком имущество не включает в балансовую стоимость проведенные улучшения, я бывает использую для оценки для аренды методику по вышеуказаному наказу. То есть указываю стоимость з улучшениями и стоимость без улучшений. Какую стоимость возьмут за основу для расчета арендной платы, то тут я уже чист перед своим клиентом. Серый писал(а): незаконно а что сейчас законно? Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду: P.S.: Я не предлагаю, а рассказываю как это делаю я. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Новости законодательства и нормативная литература На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы можете скачивать файлы в этом форуме